1. Thực trạng về mua bán bồi thường đất quy hoạch hiện nay
Hiện nay, thực trạng mua bán bồi thường đất quy hoạch còn gặp nhiều vấn đề như:
- Việc đền bù chậm, giá đền bù thấp so với thị trường dẫn tới khiếu nại của người dân;
- Tình trạng đầu cơ, lợi dụng đất quy hoạch để trục lợi;
- Thiếu minh bạch trong giá đền bù, bồi thường đất;
- Công tác giải phóng mặt bằng còn chậm, kéo dài ảnh hưởng tiến độ dự án;
- Tranh chấp, khiếu nại về đất đai quy hoạch còn nhiều;
- Thiếu sự giám sát của các cơ quan chức năng và người dân.
Nhìn chung, công tác bồi thường, đền bù giải phóng mặt bằng cần được cải thiện để đảm bảo quyền lợi của người dân và tiến độ dự án mua bán bồi thường đất quy hoạch.
2. Đất định quy hoạch có được đền bù không?
Trong trường hợp đất định quy hoạch, có thể mua bán và bồi thường theo quy định tại Điều 16 Luật Đất đai 2013. Theo luật, Nhà nước có quyền thu hồi đất trong một số trường hợp, bao gồm thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia và công cộng. Điều này có nghĩa là đất định quy hoạch có thể bị thu hồi để phục vụ các mục tiêu quan trọng như đảm bảo an ninh quốc gia hoặc phát triển cộng đồng mua bán bồi thường đất quy hoạch.
Ngoài ra, nếu có bất kỳ hành vi vi phạm pháp luật về đất đai hoặc khi việc sử dụng đất chấm dứt theo quy định pháp luật và đất phải được trả lại tự nguyện vì có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, thì cũng có thể áp dụng bồi thường. Do đó, trong trường hợp đất định quy hoạch, việc mua bán và bồi thường có thể xảy ra, nhưng phải tuân theo các quy định và điều kiện được quy định trong Luật Đất đai và quyết định của Nhà nước mua bán bồi thường đất quy hoạch. Như vậy, đất nằm trong quy hoạch nhưng thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bạn thì vẫn sẽ được bồi thường theo quy định trên của pháp luật.
3. Đất quy hoạch có mua bán được không?
Khi đất nằm trong kế hoạch quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm do cơ quan quản lý địa phương cấp huyện ban hành, thì người dân hoàn toàn được quyền thực hiện các giao dịch như mua bán, tặng cho, thừa kế, chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hoặc thế chấp đối với nhà đất đó.
4. Điều kiện được bồi thường về đất
Để được bồi thường về đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, có các yêu cầu sau đây, theo khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
- Đất không được thuê trả tiền hàng năm và cần phải có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận (điều kiện cấp Giấy chứng nhận phụ thuộc vào việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất) khi mua bán bồi thường đất quy hoạch.
- Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định rằng trong trường hợp đã có quy hoạch sử dụng đất được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, thì người sử dụng đất được phép tiếp tục sử dụng đất và tận dụng các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi mua bán bồi thường đất quy hoạch.
Tuy nhiên, nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện cho khu vực đó, người sử dụng đất trong khu vực đó phải thay đổi mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch đó. Họ có thể tiếp tục sử dụng đất và tận dụng các quyền của người sử dụng đất hiện có, nhưng không được xây dựng mới các công trình hoặc trồng cây lâu năm trên đất đó, trừ khi có sự cho phép từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mua bán bồi thường đất quy hoạch.
Tham khảo thêm bài viết Con có được nhận tặng cho quyền sử dụng đất khi con đang ở nước ngoài không? để hiểu thêm về điều kiện tặng cho nhà đất.
5. Quy định về bồi thường khi đất bị thu hồi do quy hoạch
Các quy định về bồi thường đất trong trường hợp đất bị thu hồi do quy hoạch được nêu chi tiết trong Luật Đất đai 2013 như sau:
5.1. Bồi thường về tài sản
Theo Khoản 1 của Điều 88 Luật Đất đai 2013, nguyên tắc về việc bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất được quy định như sau: Khi Nhà nước thu hồi đất và tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại, chủ sở hữu tài sản đó sẽ được bồi thường khi mua bán bồi thường đất quy hoạch.
Để được bồi thường về tài sản như nhà ở, cây trồng hoặc vật nuôi, người chủ sở hữu tài sản cần phải đáp ứng hai điều kiện sau:
Phải có tài sản là hợp pháp (ví dụ: có Giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ chứng minh tài sản, như giấy phép xây dựng hoặc hợp đồng mua bán).
Tài sản đó phải gắn liền với đất và bị thiệt hại (ví dụ: khi đất bị thu hồi và cần phải phá dỡ nhà ở hoặc khi cá, tôm hoặc các loại thủy sản khác chưa đến thời điểm thu hoạch không thể di chuyển đi nơi khác).
5.2. Bồi thường về nhà ở hoặc công trình xây dựng trên đất
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án cụ thể, việc bồi thường thiệt hại về nhà ở hoặc công trình xây dựng trên đất sẽ được xác định theo quy định tại Điều 89 Luật Đất đai 2013. Theo quy định này:
- Đối với nhà ở hoặc công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, khi Nhà nước thu hồi đất và cần phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật, thì chủ sở hữu của nhà ở hoặc công trình đó sẽ được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở hoặc công trình đó có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương;
- Đối với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác gắn liền với đất và không thuộc trường hợp quy định ở Khoản 1 này, khi Nhà nước thu hồi đất và cần phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật, thì mức bồi thường sẽ được xác định theo quy định của Chính phủ;
- Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật hoặc hạ tầng xã hội gắn liền với đất và không thuộc trường hợp quy định ở Khoản 1 hoặc Khoản 2, mức bồi thường sẽ được tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình đó có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành.
Hơn nữa, người sử dụng đất cũng sẽ được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, và diện tích được bồi thường không được vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định khi mua bán bồi thường đất quy hoạch.
Xem thêm bài viết: Bảo vệ quyền lợi của chính mình để đối phó với tội vi phạm đấu giá đất
5.3. Các khoản hỗ trợ khác
Theo Điều 83 của Luật Đất đai 2013, khi Nhà nước thu hồi đất, ngoài việc bồi thường về đất và nhà ở, người bị thu hồi còn có quyền nhận được các hỗ trợ sau:
- Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất: Nhà nước có trách nhiệm hỗ trợ người bị thu hồi đất để giúp họ duy trì và ổn định cuộc sống và sản xuất của mình sau khi mất đất;
- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm: Đặc biệt đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình hoặc cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, hoặc thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình hoặc cá nhân và họ phải di chuyển chỗ ở, Nhà nước sẽ hỗ trợ đào tạo và chuyển đổi nghề, cũng như hỗ trợ tìm kiếm việc làm để giúp họ thích nghi với tình hình mới;
- Hỗ trợ tái định cư: Đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài và họ phải di chuyển chỗ ở, Nhà nước có trách nhiệm hỗ trợ họ trong quá trình tái định cư để giúp họ thích nghi với môi trường mới;
- Hỗ trợ khác: Ngoài các hỗ trợ đã nêu trên, Nhà nước cũng có thể xem xét và cung cấp các loại hỗ trợ khác tùy theo tình huống cụ thể và nhu cầu của người bị thu hồi đất
Tóm lại, khi Nhà nước thu hồi đất, người bị ảnh hưởng sẽ được hỗ trợ không chỉ bằng cách bồi thường về đất và nhà ở mà còn thông qua các biện pháp khác như hỗ trợ đời sống, đào tạo, tái định cư và các hỗ trợ khác để giúp họ ổn định cuộc sống và thích nghi với tình hình mới.
6. Các câu hỏi liên quan đến bồi thường đất quy hoạch
6.1. Trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại
Trong trường hợp không được bồi thường về đất, nhưng vẫn được bồi thường các chi phí đầu tư vào đất còn lại, có các tình huống sau:
- Đất được Nhà nước giao mà không thu tiền sử dụng đất, ngoại trừ trường hợp đất nông nghiệp được giao cho hộ gia đình hoặc cá nhân trực tiếp tham gia vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, hoặc làm muối và đất này nằm trong hạn mức giao đất
- Đất được Nhà nước giao cho tổ chức hoặc cá nhân thuộc các trường hợp mặc dù cần phải trả tiền sử dụng đất nhưng đã được miễn tiền thuê đất;
- Đất được Nhà nước cho thuê và thu phí hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê nhưng đã được miễn tiền thuê đất, ngoại trừ trường hợp của hộ gia đình hoặc cá nhân thuê đất theo chính sách đối với những người có công với cách mạng (việc miễn giảm tiền đất đã được pháp luật quy định rõ ràng)
- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn
- Đất được giao để sử dụng cho mục tiêu sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, hoặc sản xuất muối
Trong các tình huống này, người sở hữu hoặc sử dụng đất sẽ không được bồi thường về đất, nhưng họ có quyền nhận được bồi thường cho các khoản chi phí đầu tư vào đất còn lại mà họ đã thực hiện mua bán bồi thường đất quy hoạch.
6.2. Trường hợp nào thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất không được bồi thường?
Có các tình huống khi Nhà nước thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật hoặc khi người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất, trong những trường hợp này không có bồi thường về đất, cụ thể như sau:
- Tổ chức hoặc cá nhân được Nhà nước giao đất mà không phải trả tiền sử dụng đất, hoặc được giao đất với tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước mà tổ chức hoặc cá nhân này bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
- Cá nhân sử dụng đất qua đời mà không có người thừa kế;
- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
- Đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê với thời hạn nhất định nhưng không được gia hạn.
Trong những trường hợp này, không có bồi thường về đất, và đất sẽ được quyết định sử dụng theo quy định của pháp luật mà không liên quan đến việc bồi thường đất.
6.3. Trường hợp nào đất không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ khi bị thu hồi sẽ không được bồi thường?
Các trường hợp mà đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, trừ những trường hợp quy định tại khoản 2 của Điều 77 Luật Đất đai, bao gồm:
- Đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/07/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình hoặc cá nhân trực tiếp tham gia vào sản xuất nông nghiệp, nhưng không có Sổ đỏ hoặc không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ theo quy định của Luật Đất đai 2013, trong trường hợp này, đất sẽ được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, và diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp mua bán bồi thường đất quy hoạch.
7. Những điều cần lưu ý khi mua bán bồi thường đất quy hoạch
Mua bán, bồi thường đất quy hoạch là vấn đề nhạy cảm, liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người dân nên cần được tiến hành cẩn trọng, đúng quy định. Khi tham gia mua bán, nhận bồi thường đất quy hoạch, các bên liên quan cần lưu ý một số vấn đề mua bán bồi thường đất quy hoạch sau:
- Thứ nhất, người dân cần tìm hiểu kỹ về vị trí, tình trạng pháp lý của thửa đất quy hoạch, tránh mua phải những thửa đất đang có tranh chấp, khiếu nại. Việc này sẽ giúp hạn chế rủi ro mất quyền lợi sau này;
- Thứ hai, cần tìm hiểu kỹ về giá đất, mức bồi thường theo quy định hiện hành cũng như giá chuyển nhượng trên thị trường. Điều này giúp các bên có căn cứ thương lượng, đạt được giá mua bán và mức bồi thường phù hợp;
- Thứ ba, người dân nên kiểm tra các thủ tục về quy hoạch, thu hồi đất có đúng theo trình tự, quy định của pháp luật hay không. Đây là căn cứ quan trọng để đảm bảo quyền lợi khi đất đai chuyển đổi mục đích sử dụng;
- Thứ tư, việc thanh toán tiền mua bán, bồi thường nên sử dụng hình thức chuyển khoản để có bằng chứng giao dịch rõ ràng, tránh rủi ro mất tiền oan;
- Thứ năm, các bên cần ký kết các thỏa thuận mua bán hoặc nhận bồi thường bằng văn bản, có công chứng để phòng ngừa tranh chấp;
- Ngoài ra, việc bàn giao đất đai và nhận tiền bồi thường cũng cần đúng thời hạn cam kết để đảm bảo quyền lợi.
Như vậy, người dân cần nắm rõ các quy định và lưu ý cẩn trọng khi tham gia mua bán, nhận bồi thường đất quy hoạch. Điều này sẽ giúp quá trình giao dịch được diễn ra thuận lợi, tránh rủi ro mất mát về vật chất lẫn tinh thần mua bán bồi thường đất quy hoạch.
Xem thêm bài viết: Quy trình thủ tục buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép
8. Những rủi ro khi mua bán bồi thường đất quy hoạch
Mua bán, bồi thường đất quy hoạch vốn là vấn đề nhạy cảm, dễ phát sinh rủi ro nếu các bên tham gia không nắm rõ các quy định. Để hạn chế rủi ro, người dân cần lưu ý một số vấn đề mua bán bồi thường đất quy hoạch sau:
- Thứ nhất, rủi ro về pháp lý khi đất đang trong quá trình quy hoạch hoặc đã được công bố quy hoạch nhưng chưa được UBND công bố thu hồi. Các trường hợp này chưa đủ điều kiện để được mua bán, chuyển đổi mục đích sử dụng;
- Thứ hai, rủi ro khi giá mua bán đất quy hoạch chênh lệch lớn so với giá trị thực tế hoặc giá đền bù thấp hơn so với giá thị trường. Dễ gây thiệt hại cho người dân khi bán đất hoặc không đồng ý nhận bồi thường;
- Thứ ba, rủi ro khi đất đang trong vùng có tranh chấp, khiếu nại. Mua bán bồi thường đất quy hoạch người mua có thể sẽ gặp khó khăn về quyền sở hữu, sử dụng đất sau này;
- Thứ tư, rủi ro khi thủ tục thu hồi, bồi thường đất quy hoạch không minh bạch, không đúng trình tự quy định. Dẫn tới khó khăn trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua;
- Thứ năm, rủi ro về mất mát vốn liếng khi phát sinh tranh chấp nhưng không có bằng chứng giao dịch rõ ràng mua bán bồi thường đất quy hoạch.
Như vậy, người dân cần hiểu rõ các quy định, nắm bắt thông tin chính xác về đất đai để có sự lựa chọn đúng đắn, hạn chế rủi ro khi tham gia mua bán, bồi thường đất quy hoạch. Điều này sẽ góp phần bảo vệ quyền lợi cho người dân cũng như đảm bảo trật tự trong quản lý đất đai.
Trên đây là bài viết Đất trong quy hoạch có bán được không? Mua bán đất như thế nào?Quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc pháp lý nào, liên hệ với Luật Ánh Ngọc để được tư vấn ngay hôm nay!