1. Đất tôn giáo là gì
Đất tôn giáo hay đất cơ sở tôn giáo là một trong những loại đất phi nông nghiệp thuộc cơ sở tôn giáo và được sử dụng ổn định lâu dài. Đất tôn giáo bao gồm đất thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động. Căn cứ vào tình hình và chính sách tôn giáo của nhà nước và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định diện tích đất giao cho cơ sở tôn giáo.
Từ định nghĩa trên có thể thấy đất tôn giáo có một số đặc điểm sau đây:
- Căn cứ theo Điều 54 Luật Đất đai, người đứng đầu cơ sở tôn giáo được giao đất tôn giáo không thu tiền sử dụng đất trong trường hợp cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp.
- Cơ sở tôn giáo được quyền sử dụng đất tôn giáo thông qua ba hình thức:
- Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Đất tôn giáo được giao cho cơ sở tôn giáo không bị hạn chế về hạn mức giao đất nhưng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để xác định mức giao đất hợp lý
- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất được sử dụng ổn định, lâu dài. Đây là trường hợp cơ sở tôn giáo sử dụng đất mà trên đất có công trình tôn giáo như đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ,…và diện tích đất đó không phải là đối tượng của tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng
- Thông qua kết quả tranh chấp hòa giải thành, kết quả khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án.
- Người chịu trách nhiệm đối với việc sử dụng đất tôn giáo là người đứng đầu cơ sở tôn giáo. Người đứng đầu cơ sở tôn giáo là người đại diện, thay mặt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động tôn giáo tập trung, hoạt động tôn giáo của nhóm người trong các chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, trụ sở của tổ chức tôn giáo hoặc các cơ sở tôn giáo khác
- Đất tôn giáo là đất được sử dụng với mục đích chính là phục vụ hoạt động tôn giáo như truyền bá tôn giáo, sinh hoạt tôn giáo và quản lý tổ chức của tôn giáo. Pháp luật cũng quy định việc sử dụng đất tôn giáo phải đúng mục đích, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn và đô thị đã được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền
- Chủ thể sử dụng đất tôn giáo là cơ sở tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động. Nếu tổ chức tôn giáo, cơ sở tôn giáo dù đã tồn tại và hoạt động trong một thời gian dài nhưng không được Nhà nước cho phép hoạt động thì đất của tổ chức tôn giáo đó không được công nhận là đất tôn giáo. Để một cơ sở, tổ chức tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động thì cơ sở, tổ chức tôn giáo đó phải đáp ứng được các điều kiện sau:
- Cơ sở tôn giáo có giáo lý, giáo luật, lễ nghi, có tôn chỉ, mục đích và quy chế hoạt động không trái với quy định của pháp luật
- Người đại diện, người đứng đầu cơ sở tôn giáo là công dân Việt Nam thường trú tại Việt Nam, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và là người không có án tích, không bị buộc tội hoặc đang trong thời gian bị áp dụng các biện pháp xử lý hành chính trong lĩnh vực tín ngưỡng tôn giáo
- Tên của cơ sở tôn giáo không trùng với tên của các tổ chức, cơ sở tôn giáo khác đã được cấp chứng nhận đăng ký hoạt động tôn giáo, tên tổ chức chính trị hoặc tên danh nhân, anh hùng lao động
- Cơ sở tôn giáo phải được xây dựng tại địa điểm hợp pháp
- Nội dung hoạt động của cơ sở tôn giáo không xâm phạm đến quốc phòng, an ninh, chủ quyền quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, không xâm hại đạo đức xã hội, xâm phạm thân thể, sức khỏe, tính mạng, tài sản hoặc danh dự, nhân phẩm của người khác cũng như không có nội dung chia rẽ dân tộc, chia rẽ tôn giáo hoặc những người theo tín ngưỡng, tôn giáo khác hoặc lợi dụng hoạt động tôn giáo để trục lợi
- Đất tôn giáo được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nếu cơ sở tôn giáo thỏa mãn được các điều kiện sau:
- Cơ sở tôn giáo là cơ sở được Nhà nước cho phép hoạt động
- Diện tích đất tôn giáo không có tranh chấp tại thời điểm xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Đất tôn giáo không phải là đất chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01/7/2014
- Khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thông tin trên Giấy thể hiện thông tin cơ sở tôn giáo và địa chỉ nơi có cơ sở tôn giáo.
Cần phân biệt đất tôn giáo với đất tín ngưỡng. Đất tín ngưỡng là đất được sử dụng để xây dựng các công trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ. Ngoài ra, đất tín ngưỡng thuộc quyền sử dụng của cộng động dân cư trong khi đất tôn giáo thuộc quyền sử dụng của tổ chức tôn giáo là những tổ chức khi hoạt động phải đáp ứng được các điều kiện nhất định của pháp luật.
2. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất tôn giáo
Cũng như những người sử dụng đất khác, người sử dụng đất tôn giáo có những quyền sử dụng đất như:
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tôn giáo
- Được sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
- Được nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phậm quyền, lợi ích hợp pháp về đất tôn giáo của mình
- Được quyền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất hợp pháp của mình và được quyền khiếu nại, tố cáo khi có các hành vi xâm phạm đến đất đai do mình quản lý.
Bên cạnh đó, người sử dụng đất tôn giáo phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ sau:
- Sử dụng đất tôn giáo đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng đất
- Có nghĩa vụ bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất
- Thực hiện hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
- Thực hiện các hoạt động, biện pháp bảo vệ đất tôn giáo, bảo vệ môi trường đất và không làm tổn hại đến lợi ích của những người sử dụng đất xung quanh khác.
3. Đất tôn giáo có được chuyển nhượng, cho thuê không?
Chuyển nhượng đất tôn giáo là việc người sử dụng đất chuyển giao hoàn toàn quyền sử dụng đất của mình cho người sử dụng đất khác để lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng. Khi đó, người sử dụng đất chuyển nhượng sẽ chấm dứt quyền sử dụng đất và làm phát sinh quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng.
Cho thuê đất tôn giáo là trường hợp người có nhu cầu sử dụng đất thuê của người sử dụng đất khác để sử dụng theo mục đích được thỏa thuận phù hợp với thỏa thuận trong Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Căn cứ theo Điều 188 Luật Đất đai, người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất khi đáp ứng được các điều kiện sau:
- Đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ trường hợp khác
- Đất muốn cho thuê, chuyển nhượng là đất không có tranh chấp và không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
- Người sử dụng đất thực hiện chuyển nhượng, cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất.
Căn cứ theo Điều 181 Luật Đất đai quy định, cơ sở tôn giáo sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất, không được thực hiện các hoạt động thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Như vậy, người sử dụng đất tôn giáo không được phép cho thuê, chuyển nhượng đất tôn giáo cũng như không được nhận chuyển nhượng, thuê lại đất của cá nhân, tổ chức khác. Điều này xuất phát từ bản chất hoạt động của cơ sở tôn giáo. Bởi cơ sở tôn giáo là nơi thờ tự, tu hành, nơi đào tạo người chuyên hoạt động tôn giáo và được Nhà nước công nhận như đền, đình, miếu, chùa, tu viện, thiền viện, tịnh xá, phật đường, nhà xứ, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường,… Những hoạt động tôn giáo có ý nghĩa nhất định đến đời sống văn hóa, tinh thần, là nét đẹp truyền thống không thể thiếu, do đó, nếu đất tôn giao được tự do chuyển nhượng, cho thuê như đối với các loại đất đai khác sẽ ảnh hưởng đến hoạt động quản lý của nhà nước đối với vấn đề liên quan đến tôn giáo, tín ngưỡng.
Bởi vì không được cho thuê, chuyển nhượng đất tôn giáo cũng như các cơ sở tôn giáo không được nhận chuyển nhượng đất nên trên thực tế, để tăng diện tích đất tôn giáo, nhiều cá nhân thuộc cơ sở tôn giáo đã lấy tư cách cá nhân để nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất sau đó đề nghị Nhà nước hợp thức diện tích đất đó thành đất tôn giáo.
Như vậy, với câu hỏi đất tôn giáo có được chuyển nhượng, cho thuê không, chúng ta đã được giải đáp. Vậy trong trường hợp cá nhân, tổ chức có đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cơ sở tôn giáo thì có thực hiện được hay không?
Căn cứ khoản 2 Điều 159 Luật Đất đai, cá nhân, tổ chức vẫn có thể tặng cho đất cho cơ sở tôn giáo. Việc tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện thông qua thủ tục sau:
Bước 1: Cơ sở tôn giáo lập dự án mở rộng cơ sở tôn giáo trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
Bước 2: Người sử dụng đất có mong muốn tặng cho đất thực hiện thủ tục trả lại đất cho Nhà nước.
Trình tự, thủ tục trả lại đất cho nhà nước được thực hiện như sau:
- Người trả lại đất chuẩn bị hồ sơ trả lại đất gồm: Văn bản trả lại đất hoặc văn bản của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận việc trả lại đất; Giấy tờ về quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,…); Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất
- Người trả lại đất nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa của Ủy ban nhân dân cấp huyện. Sau khi nộp hồ sơ, cán bộ, công chức tiến hành kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ
- Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, hợp lệ thì người trả lại đất được hướng dẫn bổ sung, hoàn thiện hồ sơ
- Trường hợp hồ sơ đầy đủ, hợp lệ, ngươi trả lại đất được nhận phiếu biên nhận và hồ sơ được chuyển đến cơ quan có thẩm quyền
- Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Phòng Tài nguyên và môi trường tiến hành kiểm tra, xác minh thực địa và trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định thu hồi đất
- Sau khi có quyết định thu hồi đất, Phòng tài nguyên và môi trường tiến hành tổ chức thu hồi đất trên thực địa và bàn giao cho Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý
- Đến ngày hẹn, người trả lại đất đến nhận kết quả tại nơi nộp hồ sơ.
Bước 3: Căn cứ vào dự án mở rộng cơ sở tôn giáo và hồ sơ tự nguyện trả đất, Nhà nước tiến hành thu hồi đất của người tặng, cho và giao đất cho cơ sở tôn giáo.
Mọi người cũng quan tâm: Đất trong quy hoạch có bán được không? Mua bán đất như thế nào?
4. Tự ý cho thuê, chuyển nhượng đất tôn giáo có bị xử phạt không?
Như đã phân tích ở trên, không được cho thuê, chuyển nhượng đất tôn giáo nên mọi trường hợp cơ sở tôn giáo thực hiện cho thuê, chuyển nhượng đất tôn giáo đều được xem là hành vi vi phạm pháp luật. Tùy thuộc vào diện tích đất tôn giáo chuyển nhượng, cho thuê và tính chất của hành vi mà cơ sở tôn giáo có thể bị xử phạt hành chính.
Căn cứ theo Điều 27 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai, cơ sở tôn giáo tự ý cho thuê, chuyển nhượng đất tôn giáo bị áp dụng hình thức xử lý là phạt tiền như sau:
4.1. Xử phạt hành chính đối với hành vi chuyển nhượng đất tôn giáo
- Trường hợp chuyển nhượng đất tôn giáo từ dưới 0,1 ha thì bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 25.000.000 đồng.
- Trường hợp chuyển nhượng đất tôn giáo từ 0,1 ha đến dưới 0,5 ha thì bị phạt tiền từ 25.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.
- Trường hợp chuyển nhượng đất tôn giáo từ 0,5 ha đến dưới 01 ha thì bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng.
- Trường hợp chuyển nhượng đất tôn giáo từ 0,5 ha đến dưới 01 ha thì bị phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng.
4.2. Xử phạt hành chính đối với hành vi cho thuê đất tôn giáo
Trong trường hợp cơ sở tôn giáo cho thuê đất tôn giáo thì bị phạt tiền với các mức tiền như sau:
- Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu cho thuê đất tôn giáo có diện tích dưới 0,1 ha
- Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu cho thuê đất tôn giáo có diện tích từ 0,1 ha đến dưới 0,5 ha
- Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu cho thuê đất tôn giáo có diện tích từ 0,5 ha đến dưới 01 ha
- Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng nếu cho thuê đất tôn giáo có diện tích từ 01 ha trở lên.
Bên cạnh việc bị áp dụng hình thức xử lý là phạt tiền, cơ sở tôn giáo cho thuê, chuyển nhượng đất tôn giáo còn buộc phải hoàn trả chuyển nhượng, tiền cho thuê đã thu trong trường hợp thu một lần cho cả thời gian thuê trong thời gian sử dụng đất còn lại theo quy định. Đồng thời, buộc cơ sở tôn giáo phải nộp lại số lợi bất hợp pháp thu được từ hành vi cho thuê, chuyển nhượng đất tôn giáo.
Mọi người cũng xem: Làm sao để giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay?
5. Xử phạt hành chính đối với cơ sở tôn giáo nhận chuyển nhượng, thuê đất
Trường hợp cơ sở tôn giáo nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các cá nhân, tổ chức khác thì cơ sở tôn giáo bị áp dụng hình thức xử lý là phạt tiền với mức phạt bằng 70% mức phạt khi cơ sở tôn giáo đó chuyển nhượng đất tôn giáo:
- Trường hợp chuyển nhượng đất tôn giáo từ dưới 0,1 ha thì bị phạt tiền từ 7.000.000 đồng đến 17.500.000 đồng
- Trường hợp chuyển nhượng đất tôn giáo từ 0,1 ha đến dưới 0,5 ha thì bị phạt tiền từ 17.500.000 đồng đến 35.000.000 đồng
- Trường hợp chuyển nhượng đất tôn giáo từ 0,5 ha đến dưới 01 ha thì bị phạt tiền từ 35.000.000 đồng đến 56.000.000 đồng
- Trường hợp chuyển nhượng đất tôn giáo từ 0,5 ha đến dưới 01 ha thì bị phạt tiền từ 56.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng.
Trường hợp cơ sở tôn giáo thuê quyền sử dụng đất từ các cá nhân, tổ chức khác thì cơ sở tôn giáo bị áp dụng hình thức xử lý là phạt tiền với mức phạt bằng 70% mức phạt khi cơ sở tôn giáo đó cho thuê đất tôn giáo:
- Phạt tiền từ 3.500.000 đồng đến 10.500.000 đồng nếu cho thuê đất tôn giáo có diện tích dưới 0,1 ha
- Phạt tiền từ 10.500.000 đồng đến 21.000.000 đồng nếu cho thuê đất tôn giáo có diện tích từ 0,1 ha đến dưới 0,5 ha
- Phạt tiền từ 21.000.000 đồng đến 35.000.000 đồng nếu cho thuê đất tôn giáo có diện tích từ 0,5 ha đến dưới 01 ha
- Phạt tiền từ 35.000.000 đồng đến 84.000.000 đồng nếu cho thuê đất tôn giáo có diện tích từ 01 ha trở lên.
Ngoài ra, cơ sở tôn giáo còn phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả buộc phải trả lại đất cho bên chuyển nhượng đất, bên cho thuê đất.
Có thể bạn quan tâm: Làm thế nào để tránh vi phạm quy định về quản lý, sử dụng đất đai?
Trên đây là toàn bộ giải đáp cho câu hỏi Đất tôn giáo có được chuyển nhượng, cho thuê không? Có thể thấy, xuất phát từ tính chất đặc biệt của đất tôn giáo, cơ sở tôn giáo không được quyền chuyển nhượng, cho thuê đất tôn giáo cũng như không được nhận chuyển nhượng, cho thuê đất của người sử dụng đất khác. Trường hợp cơ sở tôn giáo thực hiện một trong những hành vi trên sẽ bị xử phạt hành chính.