Chia đất khi ly hôn: Những điều bạn cần biết

1. Chia đất khi ly hôn được hiểu như nào?

Chia đất khi ly hôn” là việc chuyển một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của vợ chồng thành các tài sản thuộc sở hữu riêng của vợ hoặc chồng, sở hữu chung theo phần hoặc theo thỏa thuận của vợ chồng.

Chia đất đai nói riêng và chia tài sản chung nói chung khi ly hôn thường là nguyên nhân khiến phát sinh tranh chấp và khiến việc ly hôn của hai vợ chồng kéo dài do xuất phát từ đặc tính của đất đai là tài sản mang giá trị lớn, có vai trò quan trọng đối với cuộc sống của mỗi người và sẽ luôn tăng giá trị theo thời gian.

Hiện nay, Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định hai chế độ tài sản của vợ chồng là chế độ tài sản theo thỏa thuận và chế độ tài sản theo luật định. Do đó khi ly hôn, diện tích đất đai cần chia được xác định như sau:

• Trường hợp trước khi kết hôn, vợ chồng đã lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận, trong văn bản thỏa thuận hợp pháp có xác định đất đai hiện có hoặc sau này do vợ chồng nhận chuyển nhượng, thế chấp,… là tài sản chung thì được xác định là tài sản chung.
• Trường hợp vợ chồng lựa chọn chế độ hôn nhân theo luật định thì quyền sử dụng đất vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

Xem thêm bài viết: Những điều cần biết về pháp luật khi ly hôn

2. Việc chia đất khi ly hôn cần đáp ứng những nguyên tắc nào?

Bởi vì đất đai hay quyền sử dụng đất là tài sản nên khi vợ chồng ly hôn, việc chia đất sẽ phải đảm bảo được thực hiện theo các nguyên tắc giải quyết tài sản của vợ chồng khi ly hôn.

• Trường hợp vợ chồng lựa chọn chế độ tài sản của vợ chồng theo thỏa thuận thì khi ly hôn, việc chia tài sản, bao gồm cả chia đất đai (nếu có) được thực hiện theo thỏa thuận đó, nếu thỏa thuận không đầy đủ, rõ ràng thì áp dụng các quy định tương ứng của luật để phân chia.
• Trường hợp chế độ tài sản của vợ chồng theo luật định, nguyên tắc chia tài sản, trong đó có chia đất khi ly hôn trước tiên ưu tiên sự thỏa thuận của hai bên. Việc thỏa thuận phải đảm bảo tự nguyện, mục đích và nội dung thỏa thuận không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái với đạo đức xã hội.
• Nguyên tắc chia bằng hiện vật, nếu không chia được bằng hiện vật thì chia theo giá trị của quyền sử dụng đất
  • Căn cứ theo Khoản 3 Điều 59 Luật hôn nhân và gia đình, tài sản chung được chia bằng hiện vật, nếu không chia được bằng hiện vật thì chia theo giá trị, bên nào nhận phần tài sản bằng hiện vật có giá trị lớn hơn phần mình được hưởng thì phải thanh toán cho bên kia phần chênh lệch.
  • Giá trị khối tài sản chung của vợ chồng hoặc phần giá trị mà họ phải thanh toán hoặc được hưởng được căn cứ vào giá giao dịch thực tế tại địa phương vào thời điểm xét xử.
• Việc phân chia phải bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của vợ, con chưa thành niên, con đã thành niên nhưng mất năng lực hành vi dân sự, không có khả năng lao động.
  • Đây là những đối tượng dễ bị tổn thương và gặp nhiều khó khăn khi ly hôn. Do đó, khi phân chia tài sản chung, đặc biệt là chia đất khi ly hôn phải ưu tiên các đối tượng này thể hiện tính nhân đạo và bản chất tốt đẹp của Nhà nước.
• Giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá thị trường tại thời điểm giải quyết ly hôn.
• Đặc biệt, việc phân chia tài sản, trong đó có đất đai phải xem xét, cân nhắc 04 yếu tố sau:
  • Công sức đóng góp của vợ chồng trong quá trình tạo lập, duy trì, phát triển đất đai
    • Công sức đóng góp được thể hiện thông qua sự đóng góp về tài sản riêng thu nhập, công việc gia đình và lao động của vợ chồng trong việc tạo lập, duy trì phát triển đất như công sức khai khẩn, bồi đắp, tìm kiếm, tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, công sức bảo quản, giữ gìn, cải tạo làm tăng giá trị đất,…
    • Một bên vợ hoặc chồng ở nhà chăm sóc gia đình, chăm sóc con cái không đi là được tính là lao động có thu nhập tương đương với thu nhập của chồng hoặc vợ đi làm.
  • Hoàn cảnh của gia đình và của vợ, chồng
    • Căn cứ vào tình trạng năng lực, sức khỏe, tài chính, khả năng lao động tạo ra thu nhập sau khi ly hôn của vợ chồng cũng như thành viên khác trong gia đình, việc chia đất đai sẽ ưu tiên cho bên gặp khó khăn hơn nhằm bảo đảm, duy trì ổn định của sống nhưng vẫn phải đảm bảo phù hợp với hoàn cảnh thực tế của gia đình và vợ chồng.
  • Việc phân chia đất đai khi ly hôn phải bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên trong sản xuất, kinh doanh và nghề nghiệp.
    •  Điều này có nghĩa là nếu diện tích đất đai gắn liền với hoạt động sản xuất, kinh doanh của một bên vợ hoăc chồng thì khi phân chia, sẽ ưu tiên cho vợ, chồng đang hoạt động, sản xuất kinh doanh để tạo thu nhập nhưng không ảnh hưởng đến điều kiện sống tối thiểu của những người khác trong gia đình. 
    • Người được sử dụng diện tích đất sẽ phải thanh toán cho bên kia phần giá trị tài sản chệnh lệch.
  • Trường hợp nguyên nhân dẫn đến tình trạng ly hôn thuộc về lỗi của một bên vợ hoặc chồng vi phạm quyền, nghĩa vụ về nhân thân, tài sản như bạo lực gia đình, ngoại tình, phá tán tài sản,… việc chia đất đai sẽ xem xét yếu tố lỗi này để ưu tiên bảo vệ, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của bên bị xâm phạm quyền và nghĩa vụ của vợ chồng.

3. Cách phân chia đất đai khi ly hôn

Căn cứ theo Điều 62 Luật Hôn nhân và gia đình, việc chia quyền sử dụng đất  của vợ chồng khi ly hôn được thực hiện như sau:

Trong trường hợp diện tích đất đai cần phân chia là tài sản riêng của vợ hoặc chồng thì khi ly hôn, tài sản vẫn thuộc về bên đó.

Nếu quyền sử dụng đất được xác định là tài sản chung của vợ chồng và vợ chồng đã có thỏa thuận chia loại tài sản này phù hợp với pháp luật thì việc chia đất khi ly hôn được thực hiện theo đúng thỏa thuận của hai vợ chồng. Trường hợp giữa các bên không thể thống nhất việc phân chia đất thì được xác định như sau:

• Đối với đất nông nghiệp dùng để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản
  •  Trường hợp cả hai bên vợ chồng đều có nhu cầu và có điều kiện trực tiếp sử dụng đất thì mỗi người theo nguyên tắc được chia đôi diện tích đất đai nhưng có tính đến các yếu tố công sức, hoàn cảnh gia đình,….:
    • Trường hợp bên gặp khó khăn hơn sau khi ly hôn thì phần diện tích đất được chia sẽ nhiều hơn so với bên kia hoặc được ưu tiên nhận và sử dụng diện tích đất và thanh toán giá trị quyền sử dụng đất chênh lệch cho bên còn lại.
    • Trường hợp bên có công sức đóng góp nhiều hơn, người bị xâm phạm quyền, nghĩa vụ trong quan hệ hôn nhân thì được chia diện tích đất nhiều hơn.
  • Trường hợp một bên vợ chồng có nhu cầu và có điều kiện trực tiếp sử dụng đất thì bên đó được tiếp tục sử dụng nhưng phải thanh toán cho bên kia phần giá trị quyền sử dụng đất mà họ được hưởng.
• Đối với đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở thì được chia trước tiên theo thỏa thuận giữa vợ chồng, trường hợp không thể thỏa thuận thì được chia đôi và có tính theo công sức đóng góp, hoàn cảnh vợ, chồng và gia đình và các yếu tố khác.
• Đối với các loại đất khác thì được chia theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Trường hợp đất đai thuộc sở hữu riêng của một bên đã đưa vào sử dụng chung thì khi ly hôn, đất đai vẫn thuộc quyền sử dụng riêng của chủ sử dụng đất, nhưng phải thanh toán cho bên kia một phần giá trị đất đai, căn cứ vào công sức bảo dưỡng, nâng cấp, cải tạo đất đai. Trường hợp vợ hoặc chồng có khó khăn về chỗ ở thì có quyền lưu cư trong 06 tháng kể từ ngày chấm dứt hôn nhân, trừ trường hợp có thoản thuận khác.
• Trường hợp diện tích đất thuộc sở hữu chung của vợ chồng không thể chia tách (ví dụ do không đủ diện tích tối thiểu tách thửa…) thì bên được tiếp tục sử dụng đất phải thanh toán cho bên còn lại giá trị quyền sử dụng đất mà họ được hưởng, đồng thời ưu tiên bảo vệ quyền lợi của người vợ và các con chưa thành niên, hoặc đã thành niên nhưng mất năng lực hành vi dân sự, không có khả năng lao động và không có tài sản để tự nuôi mình.
• Trường hợp diện tích đất cần phân chia nằm trong khối tài sản chung của gia đình thì việc phân chia đất khi ly hôn được xác định:
  • Trường hợp vợ chồng sống chung với gia đình trên diện tích đất mà không có quyền sử dụng đất chung với gia đình thì khi ly hôn, diện tích đất không được chia.
  • Trường hợp diện tích đất của vợ chồng trong khối tài sản chung của gia đình không xác định được thì diện tích đất được chia căn cứ vào công sức đóng góp của vợ chồng vào việc tạo lập, duy trì, phát triển khối tài sản chung cũng như đời sống chung của gia đình.
  • Trường hợp diện tích đất của vợ chồng trong khối tài sản chung của gia đình có thể xác định được theo phần thì khi phân chia đất đai khi ly hôn, phần diện tích đất của vợ chồng được trích ra từ khối tài sản chung đó và được chia theo quy định tại Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình.

4. Một số lưu ý, câu hỏi thường gặp liên quan đến việc phân chia đất khi ly hôn

Trước khi xem xét việc chia tài sản chung cũng như phân chia đất khi ly hôn, cần phải xác định rõ đất nào là tài sản chung, đất nào là tài sản riêng của vợ chồng để tránh việc tranh chấp kéo dài, không chỉ gây mất thời gian mà còn ảnh hưởng đến mối quan hệ của các bên trong quan hệ vợ chồng.

Đối với diện tích đất cần phân chia cần có sơ đồ chi tiết thửa đất như mốc giới phân chia, lối đi, việc xây tường ngăn, tài sản trên đất, để tránh việc tranh chấp diện tích đất.

Tuy nhiên trên thực tế giải quyết cho thấy, việc phân chia đất khi ly hôn gặp nhiều khó khăn, nhất là trong việc xác định quyền sử dụng đối với diện tích đất được yêu cầu phân chia. Dưới đây là một số câu hỏi thắc mắc thường gặp:

4.1. Có bao nhiêu cách thức để chia đất khi ly hôn?

Theo pháp luật hiện hành, có hai cách thức để phân chia đất đai khi ly hôn là phân chia theo thỏa thuận hoặc yêu cầu Tòa án phân chia.

So sánh hai cách thức để chia đất, cách chia theo tự thỏa thuận của hai bên sẽ nhanh chóng và tiết kiệm hơn trong quá trình giải quyết nếu hai bên cùng thiện chí. Khi đó, kết quả của việc tự thỏa thuận phân chia đất được thể hiện bằng Văn bản thỏa thuận phân chia tài sản chung có công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, trên thực tế, việc thỏa thuận giữa hai bên vợ chồng đối với phân chia đất đai không nhiều do đặc điểm đặc biệt của đất nên ai cũng mong muốn được phần nhiều hơn.

Trong khi đó, việc đề nghị yêu cầu Tòa án giải quyết phân chia đất đai mặc dù có hiệu quả cao hơn và có tính quy phạm bắt buộc nhưng có một số nhược điểm như thời gian giải quyết kéo dài, án phí tương đối lớn và tỉ lệ thuận với giá trị tài sản. Ngoài ra, còn có thể ảnh hưởng đến mối quan hệ của các bên sau này.

4.2. Diện tích đất có được sau khi kết hôn nhưng trên giấy tờ chỉ đứng tên một mình chồng thì khi chia đất, vợ có được không?

Căn cứ theo điểm b Mục 3 Nghị quyết số 02/2000/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao quy định trong trường hợp tài sản do vợ, chồng có được trong thời kì hôn nhân phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng chỉ ghi tên vợ hoặc chồng thì trong trường hợp không có tranh chấp thì là tài sản chung, trường hợp có tranh chấp thì có thể là tài sản riêng nếu có tài liệu chứng minh hoặc là tài sản chung.

Như vậy,trong trường hợp chồng đứng tên trên đất thì chia đất khi ly hôn như sau:

• Nếu người chồng chứng minh được diện tích đất đang đứng tên là của riêng thì người vợ không được chia diện tích đất đó.
• Nếu người chồng không chứng minh được thì mặc nhiên thừa nhận là tài sản chung, khi đó, người vợ được chia theo nguyên tắc chia đôi có tính đến công sức đóng góp,…

4.3. Sau khi kết hôn, bố mẹ cho con đất để làm nơi xây dựng nhà cửa nhưng chưa sang tên, vậy khi ly hôn, diện tích đất trên được chia như thế nào?

Trong trường hợp này, do diện tích đất vẫn chưa được sang tên, dẫn đến quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất chưa được hoàn thành nên chưa có căn cứ xác định quyền sử dụng đất là tài sản của vợ chồng. Do đó, khi ly hôn, trong trường hợp đất bố mẹ cho con thì sau ly hôn, diện tích đất này vẫn thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bố mẹ bạn nên không được xác định là tài sản để phân chia khi ly hôn.

4.4. Bố mẹ chồng cho đất, sau ly hôn con dâu có được chia không?

Trong trường hợp này, trước tiên cần xác định thời điểm bố mẹ chồng tặng cho: trước hay sau khi con kết hôn.

• Nếu tặng cho trước khi kết hôn thì con dâu không được chia.
• Nếu tặng cho sau khi kết hôn, thì phát sinh hai trường hợp sau:
  • Bố mẹ chồng tặng riêng cho con trai, diện tích đất đã được sang tên cho người chồng thì con dâu không được chia.
  • Bố mẹ chồng tặng cho hai vợ chồng, đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên hai vợ chồng thì sau ly hôn con dâu được chia.

Trường hợp bố mẹ chồng cho đất, nhưng giấy tờ đất chưa sang tên, trên giấy tờ đất vẫn thể hiện bố mẹ chồng đứng tên, không có văn bản tặng cho mà chỉ qua lời nói thì trong trường hợp này, về mặt pháp lý, diện tích đất trên vẫn thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bố mẹ chồng, do đó, khi ly hôn, con dâu không được chia diện tích đất do không có cơ sở pháp lý. 

4.5. Trường hợp được chia đất khi ly hôn thì có phải nộp thuế, lệ phí trước bạ khi sang tên không?

Căn cứ theo điểm a Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định các khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, Khoản 5 Điều 5 Thông tư số 13/2022/TT-BTC quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 10/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ, trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản được phân chia cho vợ, chồng theo quyết định, bản án khi ly hôn thì được miễn thuế và miễn lệ phí trước bạ.

Trên đây là toàn bộ một số thông tin cơ bản cần nắm trong quá trình phân chia đất khi ly hôn. Nếu độc giả còn bất kì vấn đề thắc mắc liên quan đến chia đất khi ly hôn hoặc có nhu cầu cung cấp dịch vụ ly hôn thuận tình, xin vui lòng liên hệ Luật Ánh Ngọc để được hỗ trợ, tư vấn trong thời gian sớm nhất.