1. Thuê khoán là gì?
Căn cứ quy định tại Điều 483 Bộ luật Dân sự 2015, thuê khoán được hiểu là việc một bên (bên cho thuê khoán) giao tài sản cho bên còn lại (bên thuê khoán) để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản thuê khoán.
Đồng thời, bên thuê khoán có nghĩa vụ trả tiền thuê khoán.
Quan hệ thuê khoán được xây dựng dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa bên cho thuê khoán và bên thuê khoán. Đây được gọi là hợp đồng thuê khoán.
Hiện nay, pháp luật dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành không có quy định yêu cầu về hình thức của hợp đồng thuê khoán. Do đó, các bên có thể giao kết hợp đồng thuê khoán bằng hành vi, lời nói hoặc văn bản.
2. Quy định pháp luật về hợp đồng thuê khoán
2.1. Đối tượng của hợp đồng thuê khoán
Dựa trên nội dung phân tích tại phần trên có thể tạm xác định đối tượng của hợp đồng thuê khoán chính là tài sản của bên cho thuê khoán.
Cụ thể hơn, tại Điểu 484 Bộ luật Dân sự 2015 đã liệt kê cụ thể đối tượng của hợp đồng thuê khoán, gồm: đất đai, rừng, mặt nước chưa khai thác, gia súc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, tư liệu sản xuất khác cùng trang thiết bị cần thiết để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức.
Tuy nhiên, cần lưu ý, theo quy định tại Điều 487 Bộ luật Dân sự 2015, khi ban giao tài sản thuê khoán, các bên bắt buộc phải lập biên bản đánh giá tình trạng của tài sản thuê khoán và xác định giá trị tài sản thuê khoán.
Trong trường hợp các bên không thể tự đánh giá được thì mời bên thứ ba đánh giá tình trạng của tài sản thuê khoán.
2.2. Giá thuê khoán, trả tiền thuê khoán và phương thức trả tiền thuê khoán
Hiện nay, pháp luật dân sự không có quy định cụ thể về giá thuê khoán. Giá thuê khoán được xác định dựa trên thỏa thuận của các bên, trường hợp thuê khoán thông qua đấu thầu thì giá thuê khoán là giá được xác định theo kết quả đấu thầu.
Về trả tiền thuê khoán, theo quy định tại Khoản 1 Điều 488 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê khoán có thể trả tiền thuê khoán bằng một trong những cách thức sau, tùy thuộc vào thỏa thuận của các bên:
- Trả bằng hiện vật
- Trả bằng tiền
- Trả bằng việc thực hiện một công việc
Về thời điểm trả tiền thuê khoán, tùy theo thỏa thuận của mỗi bên mà thời điểm trả tiền thuê khoán là khác nhau. Tuy nhiên, có một số trường hợp cần lưu ý như sau:
- Trường hợp thỏa thuận trả tiền thuê khoán theo chu kỳ khai thác hoặc theo mùa vụ: Trả tiền vào thời điểm kết thúc thời vụ hoặc kết thúc chu kỳ khai thác
- Không có thỏa thuận về thời điểm trả tiền thuê khoán: Trả tiền thuê khoán vào ngày cuối cùng của mỗi tháng trong thời hạn cho thuê khoán.
2.3. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê khoán
Căn cứ quy định tại Điều 492 Bộ luật Dân sự 2015, về cơ bản, mỗi bên đều có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê khoán nhưng phải thông báo trước cho bên còn lại một thời gian hợp lý để giảm thiểu tối đa thiệt hại cho bên đó.
Tuy nhiên, bên thuê khoán sẽ không được thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê khoán khi bên thuê khoán vi phạm nghĩa vụ nếu thỏa mãn ba điều kiện sau:
- Việc khai thác đối tượng thuê khoán là nguồn sống duy nhất của bên thuê khoán
- Việc tiếp tục thuê khoán không làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích của bên cho thuê khoán
- Bên thuê khoán cam kết không tiếp tục vi phạm hợp đồng.
3. Một số câu hỏi liên quan
3.1. Hợp đồng thuê khoán có cần công chứng không?
Như phân tích tại phần 1 của bài viết, pháp luật hiện hành không có quy định bắt buộc về hình thức của hợp đồng thuê khoán. Do đó, việc công chứng hợp đồng thuê khoán là không bắt buộc.
Tuy nhiên, đối với những hợp đồng có giá trị lớn thì các bên nên cân nhắc công chứng hợp đồng để hạn chế tối thiểu các rủi ro pháp lý và tranh chấp phát sinh.
3.2. Phân biệt hợp đồng thuê khoán và hợp đồng thuê tài sản?
Hợp đồng thuê khoán và hợp đồng thuê tài sản có 02 điểm khác biết cơ bản như sau:
Đối tượng hợp đồng:
Đối tượng của hợp đồng thuê tài sản là tài sản nói chung. Trong khi đó, phạm vi đối tượng của hợp đồng thuê khoán có phần hẹp hơn, chỉ bao gồm những tài sản được liệt kê tại Điểu 484 Bộ luật Dân sự 2015 (đã phân tích tại phần trên).
Sử dụng tài sản thuê:
Đối với hợp đồng thuê tài sản, bên thuê chỉ được khai thác công dụng của tài sản theo tính năng. Còn đối với hợp đồng thuê khoán, bên thuê khoán được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản thuê khoán.
3.3. Không sử dụng tài sản thuê khoán thì có phải trả tiền thuê khoán không?
Căn cứ quy định tại Điều 488 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê khoán vẫn phải trả tiền thuê khoán ngay cả khi không khai thác, sử dụng tài sản thuê khoán.
Tuy nhiên, trong trường hợp bên thuê khoán chứng minh được việc mình không thể khai thác, sử dụng tài sản thuê khoán do sự kiện bất khả kháng thì có thể yêu cầu bên cho thuê khoán giảm hoặc miễn tiền thuê khoán.
Trong đó, sự kiện bất khả kháng được hiểu là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.
Đối chiếu vào câu hỏi trên, để được miễn tiền thuê khoán, bên thuê khoán cần phải chứng minh được thiên tai xảy ra là sự kiện bất khả kháng, không thể dự liệu trước.
Như vậy, Luật Ánh Ngọc đã gửi tới bạn đọc những thông tin pháp lý cơ bản xoay quanh vấn đề Thuê khoán là gì? Hi vọng bài viết có thể giúp ích cho bạn đọc trong quá trình tìm hiểu những nội dung pháp lý liên quan.