1. Mức phạt hành chính đối với hành vi lừa đảo khi mua đất
Trách nhiệm pháp lý đối với hành vi "lừa đảo khi mua đất" được quy định tại Điều 15, Nghị định 144/2021/NĐ-CP, với các hình phạt nhất định như sau:
- Hình phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng trong trường hợp sử dụng thủ đoạn gian dối hoặc bỏ trốn để chiếm đoạt tài sản của người khác;
- Hình phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu có hành vi gian lận hoặc lừa đảo trong quá trình môi giới, hướng dẫn giới thiệu dịch vụ mua, bán nhà, đất hoặc tài sản khác.
Xem thêm bài viết: Chiêu trò lừa đảo trong mua bán bất động sản hiện nay và lưu ý?
2. Trách nhiệm hình sự đối với hành vi lừa đảo khi mua đất
Nếu xét đến trách nhiệm hình sự theo quy định tại Điều 174 của Bộ Luật Hình sự năm 2015 (đã sửa đổi, bổ sung 2017), hành vi lừa đảo khi mua đất để chiếm đoạt tài sản có thể chịu mức hình phạt như sau:
- Phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm và phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm nếu chiếm đoạt tài sản trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng;
- Phạt tù từ 02 năm đến 07 năm trong các trường hợp có tổ chức, tính chất chuyên nghiệp, chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng, tái phạm nguy hiểm, lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc danh nghĩa cơ quan, tổ chức, sử dụng thủ đoạn xảo quyệt;
- Phạt tù từ 07 năm đến 15 năm nếu chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng, lợi dụng thiên tai, dịch bệnh;
- Phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân nếu chiếm đoạt tài sản trị giá 500.000.000 đồng trở lên, lợi dụng hoàn cảnh chiến tranh, tình trạng khẩn cấp;
Xem thêm bài viết: Khi mua đất bằng giấy tờ viết tay có được không
3. Sưu tầm: 01 lô đất bán cho 02 người - không dễ để truy cứu trách nhiệm hình sự
Ông L.Q.N. (trú tại Phường An Bình, Thành phố Biên Hòa) đã nộp đơn tố cáo ông T.T.G. (32 tuổi, trú tại Thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương) về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Vụ án liên quan đến việc chuyển nhượng một khu đất diện tích 106m2 ở Phường Phước Tân (Thành phố Biên Hòa) từ ông G. cho ông N., nhưng sau đó, ông G. lại chuyển nhượng cho một bên thứ ba. Ngoài ông L.Q.N., còn có 9 người khác cũng đã tố cáo ông T.T.G. về hành vi tương tự.
Tuy nhiên, Văn phòng Cảnh sát điều tra Công an tỉnh đã thông báo bằng văn bản, hướng dẫn ông L.Q.N. và 9 người khác nên nộp đơn tố cáo đến Tòa án nhân dân Thành phố Biên Hòa để giải quyết theo thủ tục dân sự, bởi không có căn cứ để xử lý theo hình sự.
- Liên quan đến vụ án, luật sư Nguyễn Đức, đại diện Hội Luật gia tỉnh, cho biết rằng cơ quan công an hướng dẫn ông L.Q.N. liên hệ với tòa án để giải quyết, vì họ xác định đây là một giao dịch dân sự.
Luật sư Đức phân tích rằng theo quy định pháp luật, lừa đảo chiếm đoạt tài sản đòi hỏi ba yếu tố: có hành vi chiếm đoạt tài sản, có thủ đoạn gian dối, và có ý thức chiếm đoạt tài sản. Nếu từ đầu, người bán không sử dụng thủ đoạn gian dối, không cung cấp thông tin giả mạo (sai sự thật) để lừa dối người mua trong quá trình chuyển nhượng đất, thì họ không thể bị coi là đã sử dụng thủ đoạn gian dối và không có ý định lừa dối người mua.
"Ngược lại, ông N. biết rõ rằng đất đang chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng vẫn đồng ý mua dưới dạng 'lập hợp đồng ủy quyền quản lý, sử dụng, đăng ký quyền sử dụng đất'. Tận dụng tình trạng này, ông G. đã thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất đã bán cho ông N. cho một bên thứ ba", luật sư Đức mô tả.
Để xử lý tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản đối với người bán đất cho 2 người, theo luật sư Đức, cơ quan tố tụng cần chứng minh được ba yếu tố: có hành vi chiếm đoạt tài sản, có thủ đoạn gian dối, và có ý thức chiếm đoạt tài sản. Nếu từ đầu người bán không sử dụng thủ đoạn gian dối, không cung cấp thông tin giả mạo, và sau đó do thay đổi ý chí hoặc gặp trục trặc về thủ tục dẫn đến thiệt hại cho người mua và các bên liên quan, thì chỉ là quan hệ dân sự. Nếu tố tụng được khởi tố, sẽ gặp khó khăn vì không thể chứng minh ý thức chiếm đoạt.
- Theo luật sư Lưu Hồng Khanh, đại diện Đoàn Luật sư tỉnh, tình trạng một lô đất bán cho 2 người xảy ra phổ biến trong giao dịch đất đai ở những khu vực đang trải qua quá trình đô thị hóa như Phường Trảng Dài, Phường Phước Tân (Thành phố Biên Hòa), xã Thiện Tân (Huyện Vĩnh Cửu) ...
Do nhu cầu về nhà ở và đất ở, nhiều người đồng ý mua chung một khu đất nông nghiệp để xây dựng nhà. Khu đất này hiện tại đang được người bán đứng tên và giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì không thể tách sổ. Nếu chủ sở hữu đất dối trá đưa sổ đất cầm cố ngân hàng hoặc bán cho người khác, hậu quả sẽ khó lường.
Luật sư Khanh giải thích rằng trong quá trình giao dịch, người mua có thể không hiểu rõ về pháp lý và có tâm lý hám rẻ, bỏ qua quy trình và thủ tục chuyển nhượng đất đai theo quy định. Cơ quan công an có thể khó xử lý hình sự đối với người bán đất cho 2 người, và cần xem xét từng trường hợp cụ thể. Tuy nhiên, người mua vẫn sẽ phải gánh chịu hậu quả. Nguyên nhân chính để giải quyết tình trạng này phải bắt đầu từ ý thức của người mua đất. Nếu họ thận trọng và tuân thủ quy định pháp luật, người bán sẽ không thể lừa dối được.
- Để làm rõ vấn đề hơn, luật sư Ngô Văn Định, đại diện Hội Luật gia tỉnh, cho biết thêm rằng, nguyên tắc là nếu một mảnh đất đã được bán cho người khác và sau đó tiếp tục bán cho người thứ ba, đây có thể được coi là hành vi lừa đảo.
Tương tự, nếu người bán sử dụng thông tin giả mạo để bán đất và lấy tiền, cũng là hành vi lừa đảo. Tuy nhiên, mỗi trường hợp cụ thể cần được xem xét với các tình tiết và mối quan hệ cụ thể để xác định liệu việc bán một lô đất cho 2 người có phải là lừa đảo hay không.
Luật sư Định nhấn mạnh rằng nếu một thửa đất đã được bán cho người khác và sau đó lại tiếp tục bán cho người thứ ba, đây chỉ là một quan hệ dân sự nếu người bán là chủ sử dụng hợp pháp của thửa đất và thực hiện giao dịch theo hợp đồng bán. Nếu các bên tham gia giao dịch không có hợp đồng công chứng, chứng thực, và xảy ra các tình huống trên, thì chỉ là một quan hệ dân sự.
"Không thể xử lý hình sự người bán vì ngay từ đầu họ không có ý định chiếm đoạt tiền của người mua. Lý do hai bên không thực hiện được việc mua bán không xuất phát từ mục đích chiếm đoạt tiền. Để giải quyết hậu quả, người mua có thể khởi kiện người bán ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng để lấy lại tiền hoặc tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng", luật sư Định lưu ý.
Xem thêm bài viết: Đối phó tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản đất đai để bảo vệ bất động sản