1. Đất đồng sở hữu là gì?
Đất "đồng sở hữu" thường được sử dụng để mô tả các phần đất có nhiều chủ sở hữu. Cụ thể, đây có thể là đất thuộc quyền sở hữu chung của các thành viên trong gia đình như vợ chồng, bố mẹ con cái, hay anh chị em. Quyền sử dụng và quản lý đất đồng sở hữu thuộc về những người được ghi tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Nhà Nước cung cấp, còn được gọi là giấy đồng sở hữu đất. Các loại đất này có thể chuyển nhượng, mua bán, hoặc thế chấp, nhưng đều phải tuân theo các điều kiện cụ thể.
2. Các hình thức đồng sở hữu tài sản là đất đai
Theo quy định tại Điều 209, Điều 210 Bộ luật dân sự năm 2015 thì sở hữu chung bao gồm 02 trường hợp:
Sở hữu chung theo phần: Sở hữu chung theo phần được định nghĩa là mỗi chủ sở hữu có quyền và nghĩa vụ đối với một phần cụ thể của tài sản chung. Trong trường hợp này, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung, và mỗi người chủ sở hữu chung theo phần có trách nhiệm đối với tài sản đó, phản ánh phần quyền sở hữu cụ thể của mình. Điều này áp dụng trừ khi có các thỏa thuận khác được thực hiện.
Sở hữu chung hợp nhất: Tình trạng mà phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được cụ thể hóa đối với tài sản chung. Sở hữu chung hợp nhất có thể được chia thành hai dạng, đó là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia. Trong cả hai trường hợp, các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền và nghĩa vụ tương đương đối với tài sản thuộc sở hữu chung. Khi đối mặt với trường hợp đất đồng sở hữu (đồng sử dụng), những cá nhân liên quan có thể lựa chọn giữa việc quản lý chung hoặc tự thỏa thuận để "chia phần" theo ý muốn của họ.
Ngoài ra, còn có các hình thức đồng sở hữu khác như sau:
Sở hữu chung của cộng đồng
- Sở hữu chung của cộng đồng là sở hữu của dòng họ, thôn, ấp, bản, làng, buôn, phum, sóc, cộng đồng tôn giáo và cộng đồng dân cư khác đối với tài sản được hình thành theo tập quán, tài sản do các thành viên của cộng đồng cùng nhau đóng góp, quyên góp, được tặng cho chung hoặc từ các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp luật nhằm mục đích thỏa mãn lợi ích chung hợp pháp của cộng đồng;
- Các thành viên của cộng đồng cùng quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản chung theo thỏa thuận hoặc theo tập quán vì lợi ích chung của cộng đồng nhưng không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội;
- Tài sản chung của cộng đồng là tài sản chung hợp nhất không phân chia.
Sở hữu chung của các thành viên gia đình (Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015)
- Tài sản của các thành viên trong gia đình cùng sống chung bao gồm đóng góp từ mỗi thành viên, sự hợp tác trong việc tạo ra và các tài sản khác mà quyền sở hữu được xác lập theo quy định của pháp luật;
- Quyết định về việc chiếm hữu, sử dụng và quyết định về tài sản chung của các thành viên gia đình thường được thực hiện thông qua các thỏa thuận. Trong trường hợp đối với tài sản như bất động sản, động sản có đăng ký, hoặc tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình, cần có sự đồng thuận của tất cả các thành viên gia đình đủ tuổi để có năng lực hành vi dân sự, trừ khi có quy định khác từ pháp luật.
Sở hữu chung của vợ chồng (Điều 213 Bộ luật Dân sự 2015)
Sở hữu chung của vợ chồng được coi là sở hữu chung hợp nhất có khả năng phân chia.
- Vợ chồng hợp tác trong việc xây dựng và phát triển khối tài sản chung, đồng thời có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng và quyết định về tài sản chung;
- Việc chiếm hữu, sử dụng, và định đoạt tài sản chung có thể được vợ chồng thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau;
- Tài sản chung của vợ chồng có thể được phân chia theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của Tòa án. Nếu vợ chồng quyết định chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận, theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, thì chế độ tài sản này sẽ được áp dụng đối với tài sản chung của họ.
Đối với sở hữu chung của vợ chồng, với tư cách là chủ thể của đất đồng sở hữu, việc xác định tài sản chung và tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân cần được tham khảo thêm các quy định tại Luật hôn nhân và gia đình để có cái nhìn toàn diện.
Sở hữu chung hỗn hợp (Điều 215 Bộ luật Dân sự)
- Sở hữu chung hỗn hợp là quyền sở hữu đối với tài sản, trong đó các chủ sở hữu thuộc các thành phần kinh tế khác nhau đóng góp vốn để thực hiện các hoạt động sản xuất, kinh doanh, và chia sẻ lợi nhuận;
- Tài sản này được hình thành từ nguồn vốn đóng góp của các chủ sở hữu và lợi nhuận hợp pháp thu được từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoặc từ nguồn khác tuân theo quy định của pháp luật, và nó thuộc sở hữu chung hỗn hợp;
- Quá trình chiếm hữu, sử dụng, và quyết định về tài sản thuộc sở hữu chung hỗn hợp phải tuân theo các quy định của pháp luật.
Xem thêm bài viết: Giải quyết tranh chấp đất đai về lối đi chung với hàng xóm
3. Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng sở hữu
Dựa theo quy định của khoản 1, Điều 8 của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, đã được điều chỉnh và bổ sung bởi Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, quy định rõ các bước thực hiện thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản liên quan. Quy trình này yêu cầu việc chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ, bao gồm các tài liệu sau:
- Đơn đăng ký theo Mẫu số 04a/ĐK là một phần quan trọng của hồ sơ để đảm bảo tiến trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản liên quan.
- Loại giấy tờ cần được chuẩn bị tùy thuộc vào trường hợp cụ thể và phải tuân thủ Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với việc đăng ký về quyền sử dụng đất;
- Hồ sơ cần bao gồm các chứng từ liên quan đến nghĩa vụ tài chính và giấy tờ chứng minh việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai và tài sản kết nối với đất (nếu có);
- Trong trường hợp đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề, hồ sơ phải bao gồm hợp đồng, văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân xác lập quyền sử dụng hạn chế. Đồng thời, phải đi kèm với sơ đồ biểu diễn vị trí và kích thước phần diện tích thửa đất được sử dụng hạn chế.
Quy trình này đảm bảo tính chính xác và đầy đủ của hồ sơ, đồng thời tuân thủ các quy định pháp luật liên quan đối với việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
4. Thủ tục chứng nhận đồng sở hữu quyền sử dụng đất hiện nay
Hồ sơ, thủ tục đăng ký đồng sở hữu đất được thực hiện như sau:
Quá trình đăng ký đồng sở hữu đất bao gồm các bước sau đây:
Thành phần hồ sơ bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai;
- Hợp đồng hoặc văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Quy trình thực hiện thủ tục như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Sau khi hồ sơ được chuẩn bị đầy đủ theo quy định, việc nộp hồ sơ sẽ được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất hoặc bộ phận một cửa liên thông. Đối với hộ gia đình và cá nhân, nơi nộp hồ sơ là UBND cấp xã nơi có đất.
Bước 2: Tiếp nhận và xử lý
– Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện sẽ chuyển thông tin đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
– Sau khi nhận thông báo nộp tiền (thuế, lệ phí), người đăng ký sẽ thực hiện nộp theo hướng dẫn.
– Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng vào Sổ địa chính và ghi nhận vào Giấy chứng nhận.
Bước 3: Trả kết quả
Theo quy định tại Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian xử lý thủ tục đăng ký đồng sở hữu đất không quá 10 ngày kể từ ngày hồ sơ hợp lệ được nhận, hoặc không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
Xem thêm bài viết: Hồ sơ thực hiện thủ tục bổ sung tài sản gắn liền với đất vào sổ đỏ
5. Những câu hỏi thắc mắc về đồng sở hữu quyền sử dụng đất hiện hành
5.1. Có được chuyển nhượng đất khi người đồng sở hữu không đồng ý không?
Để thực hiện chuyển nhượng đất mà không yêu cầu sự đồng ý của những đồng sở hữu còn lại, quy trình cụ thể là thực hiện tách thửa đất và tiến hành các thủ tục để cấp sổ đỏ quyền sử dụng đất theo phần cho từng chủ sở hữu, theo quy định của pháp luật.
Quy trình tách thửa đất được chi tiết hóa tại Điều 75 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Trong phạm vi này, hồ sơ xin tách thửa đất được quy định cụ thể tại Khoản 11 của Điều 9 trong Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
5.2. Tranh chấp đồng sở hữu đất giải quyết thế nào?
Các bên có thể tự thỏa thuận giải quyết khi có tranh chấp xuất hiện trong tình trạng đồng sở hữu. Trong trường hợp này, các chủ sở hữu sẽ thảo luận và đề xuất những phương án hòa giải mà không cần đến sự can thiệp của pháp luật, đồng thời tự giải quyết vấn đề một cách tự do và linh hoạt.
Khi sự không đồng lòng không thể được giải quyết thông qua thỏa thuận, việc đưa ra pháp luật để hỗ trợ trở thành lựa chọn hiệu quả. Tại cấp độ này, các chủ sở hữu có thể tìm đến sự can thiệp của cơ quan quản lý hoặc tòa án có thẩm quyền. Tham gia tố tụng là bước cần thiết để giải quyết tranh chấp, tương tự như việc xử lý các vụ án tranh chấp đất đai khác.
Trong một số trường hợp, khi không thể tự xác định được phần tài sản trong đất đồng sở hữu, các chủ sở hữu có thể yêu cầu chia tài sản. Tòa án sẽ tiến hành thu án phí dựa trên giá trị mà mỗi chủ sở hữu được hưởng, theo quy định của luật tố tụng dân sự.
Để tránh gian lận và giảm thiểu tranh chấp, quan trọng nhất là các bên liên quan nên tiến hành đàm phán rõ ràng và phân chia quyền lợi một cách công bằng từ giai đoạn đầu.
Xem thêm bài viết: Hai người cùng đứng tên sổ đỏ được không?Trình tự thủ tục thế nào?
Bài viết trên đây nói về chủ đề thủ tục đồng sở hữu sổ đỏ. Để biết thêm các thông tin và được tư vấn chuyên sâu, hãy liên hệ tới Luật Ánh Ngọc để được hỗ trợ và giải quyết kịp thời về vấn đề này, hoặc những vấn đề khách mà Quý khách cần được tư vấn. Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm sẽ hỗ trợ Quý khách.