1. Thu hồi đất là gì?
Thu hồi đất là một quá trình phức tạp và quan trọng trong quản lý đất đai của Nhà nước. Điều này liên quan đến việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất hoặc tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lí đất theo quy định của pháp luật đất đai. Thu hồi đất thường xảy ra trong ngữ cảnh khi cần phải sử dụng đất để phục vụ lợi ích cộng đồng, phát triển dự án quốc gia, hoặc đảm bảo an ninh quốc gia.
Việc quyết định thu hồi đất được định rõ trong Luật Đất đai năm 2013, với các trường hợp cụ thể mà Nhà nước có thể thu hồi đất. Trong đó bao gồm bảo đảm quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, hoặc khi có vi phạm pháp luật về đất đai, hoặc khi người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất, hoặc khi có nguy cơ đe dọa tính mạng con người. Thu hồi đất cũng có thể xảy ra trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, hoặc phòng chống thiên tai.
Trong tất cả các trường hợp, quá trình thu hồi đất phải tuân theo các quy định pháp luật cụ thể và đảm bảo rằng quyền và lợi ích của cả Nhà nước và người dân đều được bảo vệ và bảo đảm.
Xem thêm bài viết: Phân loại cấp nhà ở riêng lẻ tại Việt Nam
2. Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất được hiểu như thế nào?
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là quá trình pháp lý được thực hiện để đền bù những thiệt hại và trả lại giá trị quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất sau khi Nhà nước đã ban hành quyết định thu hồi đất. Thuật ngữ này thường được áp dụng trong ngữ cảnh khi chính phủ hoặc các cơ quan có thẩm quyền quyết định thu hồi một phần hoặc toàn bộ mảnh đất của cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức để phục vụ lợi ích cộng đồng, phát triển dự án quốc gia hoặc các mục tiêu quan trọng khác.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm việc tính toán và trả lại giá trị đất cho người sử dụng đất bị thu hồi. Quá trình này bao gồm việc định đoạt giá trị đất dựa trên các yếu tố như diện tích, vị trí, tính năng sử dụng, và các yếu tố khác có thể ảnh hưởng đến giá trị của đất. Người sử dụng đất sau đó được nhận bồi thường tương đương giá trị mất đi do việc thu hồi đất.
Trong nhiều trường hợp, quyết định thu hồi đất và bồi thường có thể gây ra tranh chấp và phải tuân theo các quy định pháp luật cụ thể của quốc gia. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là một phần quan trọng của quản lý đất đai và đảm bảo rằng người dân không phải chịu thiệt hại không đáng có khi đất của họ được thu hồi để phục vụ lợi ích cộng đồng và phát triển quốc gia.
3. Điều kiện được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
Điều kiện để được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là một phần quan trọng của quy trình này, và chúng được chi tiết hóa trong Luật Đất đai năm 2013 cùng với các quy định bổ sung.
Theo Khoản 1 của Điều 74 Luật Đất đai năm 2013, nguyên tắc cơ bản là người sử dụng đất khi bị Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường nếu họ đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 75 của Luật này. Điều này đặt nền tảng cho việc xác định người nào được bồi thường và người nào không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Tại Điều 75, Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ về điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với hộ gia đình và cá nhân. Cụ thể, người sử dụng đất sẽ được bồi thường về đất nếu họ đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Họ phải là hộ gia đình hoặc cá nhân không sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm. Điều này đồng nghĩa với việc họ phải là người sở hữu thực sự của đất đai đó;
- Họ phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là Giấy chứng nhận). Điều này chứng tỏ rằng họ đã có quyền hợp pháp đối với đất và tài sản gắn liền với nó;
- Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, họ cũng được xem xét đối tượng được bồi thường về đất nếu họ có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai, và chưa được cấp. Điều này đảm bảo rằng cả người dân trong và ngoài nước đều được xem xét cho quyền bồi thường.
Hơn nữa, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định việc bồi thường về đất cho người đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Theo Nghị định này, người sử dụng đất có thể được bồi thường về đất nếu họ đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Điều này là một bước tiến quan trọng để bảo vệ quyền của những người không có giấy tờ hợp pháp đối với đất đai.
Tóm lại, điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất là phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Luật Đất đai năm 2013, bao gồm việc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận và không sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm.
Xem thêm bài viết: Quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất
4. Quy định về bồi thường khi thu hồi đất mới nhất
Các quy định mới về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, như được đề ra trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đặt ra 3 nguyên tắc quan trọng trong quá trình thu hồi đất:
Thứ nhất, quy định rằng quá trình bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo người sở hữu đất bị thu hồi được cung cấp một nơi ở mới, đồng thời cuộc sống của họ phải được duy trì hoặc cải thiện so với nơi ở trước đây. Điều này nhấn mạnh sự quan tâm đến quyền lợi và cuộc sống của người dân bị ảnh hưởng bởi quyết định thu hồi đất.
Thứ hai, đối với hộ gia đình và cá nhân mất đất, họ có thể được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng, hoặc tiền, hoặc đất với mục đích sử dụng khác, hoặc thậm chí là nhà ở, tuỳ thuộc vào nhu cầu của họ và khả năng cung cấp đất và nhà ở trong địa phương. Điều này giúp tạo ra sự linh hoạt trong quá trình bồi thường, đảm bảo rằng người dân có thể lựa chọn phương án phù hợp nhất với họ.
Thứ ba, quy định rằng quyết định về phương án bồi thường, hỗ trợ, và tái định cư phải được đưa ra trước khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất. Điều này đảm bảo tính minh bạch và sự tham gia của người dân trong việc đưa ra và thực hiện quyết định liên quan đến bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và tái định cư.
Với các quy định này, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang cố gắng cân nhắc giữa việc phát triển và quản lý đất đai của Nhà nước và việc bảo vệ quyền lợi của người dân bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất.
5. Cách tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Việc tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tuân theo các quy định trong Luật Đất đai 2013, Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Quy trình tính giá đất cụ thể được xác định thông qua một phương pháp đơn giản, bao gồm các bước sau:
Bước 1: Xác định giá đất trong bảng giá đất. Đây là giá đất đã được Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố công bố và áp dụng trong từng giai đoạn 05 năm. Để biết giá đất chính xác, cần xác định vị trí cụ thể của thửa đất (vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4) để xác định giá đất tương ứng.
Bước 2: Áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Hệ số này được quyết định bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất. Khác với việc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm hoặc theo từng giai đoạn, hệ số này được xác định theo quyết định tại thời điểm cụ thể của việc thu hồi đất.
Bước 3: Tính giá trị của từng mét vuông đất cần định giá (01m2) bằng cách nhân giá đất trong bảng giá đất với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Ví dụ: Nếu giá đất trong bảng giá đất là 20 triệu đồng và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) là 1,30, thì giá đất 01m2 được bồi thường sẽ là 26 triệu đồng.
Quy trình tính tiền bồi thường này giúp đảm bảo sự minh bạch và công bằng trong việc định giá đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, đồng thời cung cấp một cơ chế linh hoạt để điều chỉnh giá đất theo thời gian và tình hình thực tế.
6. Trường hợp quyết định thu hồi đất có sai sót thì được xử lý như thế nào?
Trong trường hợp quyết định thu hồi đất có sai sót, quy trình xử lý như sau:
- Tổ chức thực hiện bồi thường hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã, khi nhận quyết định thu hồi đất để giao cho hộ gia đình hoặc cá nhân, nếu phát hiện bất kỳ sai sót nào trong quyết định, phải ngay lập tức báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp huyện thông qua phòng Tài nguyên và Môi trường. Báo cáo này phải nêu rõ từng trường hợp sai sót cụ thể và đính kèm quyết định thu hồi đất gốc;
- Trong khoảng thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được báo cáo, phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tiến hành kiểm tra và yêu cầu đơn vị thực hiện lập hồ sơ địa chính chỉnh sửa các sai sót đã phát hiện;
- Sau khi nhận được hồ sơ địa chính đã được chỉnh sửa, phòng Tài nguyên và Môi trường phải trình Uỷ ban nhân dân huyện để điều chỉnh quyết định thu hồi đất trong khoảng thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ địa chính.
Quy trình này giúp bảo đảm tính minh bạch và công bằng trong việc xử lý sai sót trong quyết định thu hồi đất và đồng thời đảm bảo quyền lợi của hộ gia đình và cá nhân bị ảnh hưởng bởi quyết định thu hồi đất này.
Xem thêm bài viết: Đất trong quy hoạch có bán được không? Mua bán đất như thế nào?
Làm thế nào để tránh vi phạm quy định về quản lý, sử dụng đất đai?
7. Những trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế?
Những trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế được quy định như sau:
Theo quy định tại các khoản 1 của Điều 40, Điều 90, Điều 91 và Điều 92 của Luật Đất đai, Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất để sử dụng cho mục đích phát triển kinh tế trong những trường hợp sau đây:
- Khi có kế hoạch đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ;
- Đất thu hồi cho việc đầu tư xây dựng khu công nghiệp bao gồm đất cần để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất;
- Đất sử dụng cho khu công nghệ cao theo quyết định thành lập của Thủ tướng Chính phủ, bao gồm các loại đất được sử dụng để sản xuất, kinh doanh sản phẩm công nghệ cao, nghiên cứu phát triển và ứng dụng công nghệ cao, cũng như đào tạo nhân lực công nghệ cao;
- Đất thu hồi để đầu tư xây dựng khu kinh tế, bao gồm đất dành cho việc xây dựng khu kinh tế mở, khu kinh tế cửa khẩu và các khu kinh tế khác được thành lập theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ. Đất cho khu kinh tế bao gồm các loại đất có chế độ sử dụng khác nhau trong khu vực riêng biệt, nhằm khuyến khích các hoạt động đầu tư và xuất khẩu đặc biệt.
8. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất được quy định như nào?
Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản và việc ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất được quy định như sau theo Điều 88 của Luật Đất đai năm 2013 khi bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:
- Khi Nhà nước thu hồi đất và tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại, chủ sở hữu tài sản này sẽ được bồi thường thiệt hại về tài sản;
- Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất và dẫn đến việc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất hoặc kinh doanh và gây thiệt hại, họ sẽ được bồi thường thiệt hại do việc ngừng sản xuất hoặc kinh doanh gây ra.
Trong tình huống Nhà nước thu hồi đất, việc bồi thường là một phần quan trọng nhằm đảm bảo công bằng và bảo vệ quyền lợi của người sở hữu tài sản bị thu hồi, cũng như các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có liên quan, đồng thời phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật liên quan đến bồi thường trong trường hợp này. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, Quý khách hàng có thể tham khảo bài viết Quy định về việc bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Nếu Quý khách còn thắc mắc hoặc muốn tư vấn về vấn đề này, hãy liên hệ với Luật Ánh Ngọc để được hỗ trợ kịp thời.