Khi nào tranh chấp đất phải đưa ra Tòa án giải quyết? Là câu hỏi được nhiều người quan tâm bởi không phải mọi tranh chấp đất đều được nộp thẳng ra Tòa. Luật Ánh Ngọc sẽ giải đáp các trường hợp bắt buộc phải đưa ra Tòa án để bảo vệ quyền lợi của bạn qua bài viết dưới đây nhé.
1. Các trường hợp nào phải đưa ra Tòa án nhân dân giải quyết
Theo quy định của pháp luật đất đai và Bộ luật Tố tụng dân sự hiện hành, Tòa án nhân dân là cơ quan có thẩm quyền đưa ra bản án mang tính cưỡng chế tuyệt đối trong các trường hợp sau:
- Tranh chấp đất đai đã có Sổ đỏ: Khi thửa đất lấn chiếm hoặc đang tranh chấp ranh giới đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng) hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất cũ (quy định tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2024).
- Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất: Các vụ việc mâu thuẫn liên quan đến quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, nhà xưởng, vườn cây ăn quả lâu năm gắn liền với thửa đất đang tranh chấp.
- Tranh chấp về hợp đồng và thừa kế nhà đất: Tranh chấp phát sinh từ hợp đồng đặt cọc mua bán đất, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; hoặc vụ án phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất giữa các đồng thừa kế.
>> Xem thêm bài viết: Đất không có giấy tờ có được cấp sổ đỏ không Điều kiện mới nhất
2. Điều kiện để Tòa án thụ lý vụ án tranh chấp đất đai
Để Tòa án nhân dân ra thông báo thụ lý vụ án, hồ sơ khởi kiện của người dân phải đáp ứng các điều kiện cần và đủ dưới đây:
- Phải qua thủ tục hòa giải không thành tại UBND cấp xã: Trước khi nộp đơn ra Tòa, các bên bắt buộc phải gửi đơn yêu cầu hòa giải đến UBND cấp xã nơi có đất. Nếu buổi hòa giải thất bại, UBND cấp xã sẽ lập Biên bản hòa giải không thành. Thiếu văn bản này, Tòa án sẽ từ chối nhận đơn khởi kiện của bạn ngay lập tức.
Lưu ý: Các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng, tranh chấp thừa kế nhà đất, hoặc chia tài sản chung là quyền sử dụng đất khi ly hôn thì không bắt buộc phải qua bước hòa giải tại UBND xã trước khi khởi kiện ra Tòa.
- Người khởi kiện có quyền lợi trực tiếp:
Người ký đơn khởi kiện phải là cá nhân, hộ gia đình hoặc đại diện tổ chức có quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm trực tiếp (ví dụ: người đứng tên Sổ đỏ, người được thừa kế hợp pháp hoặc người mua đất hợp pháp).
- Vụ việc chưa được giải quyết bằng bản án có hiệu lực:
Tranh chấp chưa được Tòa án nào giải quyết bằng một bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật trước đó.
3. Quy trình đưa tranh chấp đất đai ra Tòa án
Trình tự giải quyết một vụ án tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân được thực hiện qua 04 bước:
- Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện:
- Người khởi kiện lập đơn khởi kiện;
- Căn cước công dân của người kiện;
- Biên bản hòa giải không thành của UBND xã, Sổ đỏ hoặc các tài liệu chứng minh nguồn gốc, quá trình sử dụng đất.
- Bước 2: Nộp đơn và đóng tiền tạm ứng án phí: Nộp hồ sơ trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện đến Tòa án nhân dân cấp Huyện nơi có thửa đất.
- Bước 3: Đo đạc và thẩm định hồ sơ: Thẩm phán sẽ tiến hành đến thực địa để đo đạc, xem xét thẩm định tại chỗ thửa đất, định giá tài sản, tổ chức phiên họp giao nộp chứng cứ và mở cuộc hòa giải công khai tại Tòa án.
- Bước 4: Mở phiên tòa xét xử sơ thẩm: Nếu hòa giải tại Tòa vẫn không thành, Tòa án sẽ ra quyết định đưa vụ án ra xét xử công khai.
4. Luật Ánh Ngọc tư vấn tranh chấp đất tại Tòa án
Việc theo đuổi một vụ kiện tụng đất đai tại Tòa án chưa bao giờ là điều dễ dàng.Thủ tục tố tụng kéo dài, các bước đo đạc địa chính phức tạp với việc đối phương có thể tìm cách tẩu tán tài sản, xây dựng trái phép lên đất tranh chấp luôn là nỗi ám ảnh của người dân.
Để bảo vệ trọn vẹn quyền lợi hợp pháp và rút ngắn tối đa thời gian theo kiện, Luật Ánh Ngọc cung cấp giải pháp Dịch vụ Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai chuyên nghiệp:
- Đánh giá chứng cứ toàn diện;
- Hoàn thiện hồ sơ khởi kiện chuẩn chỉnh: Thay mặt khách hàng soạn thảo đơn khởi kiện, thu thập chứng cứ lịch sử nguồn gốc đất từ các cơ quan lưu trữ địa chính địa phương;
- Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Kịp thời yêu cầu Tòa án ra quyết định phong tỏa, cấm thay đổi hiện trạng khu đất, cấm đối phương xây dựng hoặc sang tay đất trong quá trình kiện tụng;
- Đại diện tham gia tranh tụng.
5. Câu hỏi thường gặp:
5.1. Tranh chấp đất đai không có Sổ đỏ có được kiện ra Tòa án không?
Có. Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành, ngay cả khi đất hoàn toàn không có Sổ đỏ và không có bất kỳ loại giấy tờ nào, người dân vẫn có quyền nộp đơn khởi kiện trực tiếp tại Tòa án nhân dân cấp Huyện nơi có đất (sau khi đã tiến hành hòa giải không thành tại UBND cấp xã).
5.2. Chi phí nộp đơn kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án là bao nhiêu?
Chi phí ban đầu bao gồm tiền phí đo đạc, định giá đất thực tế và tiền án phí.
- Nếu là tranh chấp xác định ranh giới, lối đi chung thông thường (không đòi giá trị tài sản), mức án phí dân sự sơ thẩm cố định là 300.000 VNĐ.
- Nếu là tranh chấp đòi lại tài sản, chia thừa kế, chia tài sản chung thì án phí sẽ được tính theo tỷ lệ phần trăm (có giá ngạch) dựa trên tổng giá trị phần đất mà bạn yêu cầu chia hoặc đòi lại.
>> Xem chi tiết tại: Danh mục án phí, lệ phí tòa án (Ban hành kèm theo Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016)
5.3. Tòa án có quyền trả lại đơn khởi kiện nếu chưa hòa giải ở xã không?
Có quyền. Đối với tranh chấp nhằm xác định ai là người có quyền sử dụng đất, nếu người dân chưa gửi đơn yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất, Tòa án sẽ lập tức ra quyết định trả lại đơn khởi kiện kèm theo văn bản hướng dẫn người dân quay về thực hiện thủ tục hòa giải tại cơ sở theo đúng quy định.
Đừng ngần ngại liên hệ ngay với hotline của Luật Ánh Ngọc để được các Luật sư đất đai hàng đầu trực tiếp tư vấn chiến lược khởi kiện hiệu quả.