Làm sao để giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay?


Làm sao để giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay?
Trong xã hội ngày nay, tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay là một hiện tượng diễn ra phổ biến. Có thể thấy theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, bất kì giao dịch nào liên quan đến đất đai cũng đều phải được lập thành văn bản rõ ràng và được đem đi công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, tính đến thời điểm hiện tại vẫn còn rất nhiều trường hợp người dân trao đổi, mua bán đất đai với nhau bằng giấy viết tay và không có công chứng. Hành vi này tồn tại là do sự tiếp cận, hiểu biết pháp luật của người dân còn hạn chế; do sự không tôn trọng pháp luật, suy nghĩ không muốn đóng thuế đất cho Nhà nước; do sự tin tưởng, tín nhiệm cá nhân; muốn được bàn giao đất nhanh chóng mà không phải trải qua nhiều thủ tục chuyển nhượng phức tạp, tốn kém;... Hơn nữa, tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay xuất hiện ngày càng nhiều cũng bởi vì trong thời kỳ đất nước chưa phát triển, các giao dịch mua bán đất đai hầu hết đều được thể hiện qua giấy viết tay không có công chứng. Như vậy, có thể khẳng định việc mua bán đất đai bằng giấy viết tay không công chứng ở thời điểm hiện tại là không phù hợp với quy định của Luật Đất đai năm 2013 về mặt hình thức, làm phát sinh nhiều tranh chấp không chỉ giữa các bên mà còn giữa các cá nhân với các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền về quyền sử dụng đất. Vậy tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay sẽ được giải quyết như thế nào?

1. Khái niệm tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay

 

khái niệm tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay

Khái niệm tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay

Trước khi đi vào làm rõ khái niệm “tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay”, chúng ta cần hiểu “tranh chấp” và việc “mua bán đất đai bằng giấy viết tay” có nghĩa là gì.

Đầu tiên, với ý nghĩa chung, “tranh chấp” được hiểu là việc xảy ra mâu thuẫn, bất đồng quan điểm, lợi ích dẫn đến sự cãi vã, xung đột và đấu tranh, giằng co giữa các chủ thể với nhau như giữa cá nhân với cá nhân, giữa cá nhân với tổ chức, giữa các tổ chức với nhau,… về một hoặc nhiểu mặt hay vấn đề nào đó trong cuộc sống. Trong lĩnh vực pháp lý, tranh chấp có nghĩa là sự xung đột, mâu thuẫn giữa các chủ thể với nhau về quyền lợi và nghĩa vụ khi họ cùng tham gia vào các quan hệ pháp luật.

Còn “mua bán đất đai bằng giấy viết tay” là một loại hình giao dịch đất đai mà trong đó, bên mua và bên bán sử dụng công cụ là giấy và bút viết để cùng xác lập, ghi lại các điều khoản giao dịch mua bán đất. Văn bản mua bán đất đai bằng giấy viết tay khác với các văn bản hợp đồng mua bán đất đai đánh máy có công chứng, chứng thực ở chỗ toàn bộ văn bản mua bán đất đai bằng giấy viết tay chứa đựng toàn bộ là chữ viết, chỉ được hình thành nên bởi ý chí chủ quan của con người chứ không có công chứng, chứng thực hay sự công nhận chính thức về mặt pháp lý của các chủ thể có thẩm quyền.

Như vậy, từ những khái niệm trên có thể rút ra được khái niệm “tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay” là sự xung đột, mâu thuẫn phát sinh giữa bên mua đất và bên bán đất về quyền lợi và nghĩa vụ của các bên khi mua bán đất đai chỉ bằng giấy tờ viết tay mà  không có công chứng, chứng thực hay sự công nhận pháp lý chính thức của các cơ quan, chủ thể có thẩm quyền.

2. Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay

 

Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay

Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay

Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến việc tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay, những nguyên nhân đó có thể là:

Thứ nhất, do bản chất của việc trao đổi, mua bán đất đai bằng giấy viết tay không đảm bảo được tính pháp lý đúng đắn và không được công nhận theo quy định của pháp luật, vậy nên trong tương lai có thể phát sinh tranh chấp giữa bên mua đất và bên bán đất về quyền sở hữu đất đai. Ví dụ như: bên mua cho rằng đã mua đất từ bên bán, có chứng cứ là tờ giấy mua đất viết tay có chữ ký của hai bên và đã thanh toán đầy đủ tiền đất cho bên bán nên mảnh đất sẽ là của mình, còn bên bán thì cho rằng giấy mua đất viết tay không có xác nhận, công chứng nên không được pháp luật công nhận vì thế đất vẫn thuộc quyền sở hữu của bên bán, từ đó dẫn đến mâu thuẫn, tranh chấp, giằng co giữa các bên về quyền sở hữu mảnh đất.

Thứ hai, khi mua bán đất bằng giấy viết tay, các bên chỉ có giấy viết đã ghi thông tin mua bán làm chứng cứ giao dịch đất đai mà không đi kèm với các giấy tờ quan trọng về mảnh đất như giá trị mảnh đất, thông tin diện tích mảnh đất, giới hạn sử dụng đất, giấy chứng minh quyền sử dụng đất và các hồ sơ quan trọng về đất khác,… Việc này khiến cho giao dịch mua bán đất đai của các bên không được đầy đủ, rõ ràng, minh bạch và có thể dẫn đến hành vi lừa đảo như: đất đã được bán, chuyển nhượng cho đối tượng khác rồi nhưng bên bán vẫn tiếp tục thực hiện việc bán đất cho bên mua bằng giấy viết tay; sau khi giao dịch mua bán đất đai thành công, bên bán vẫn giữ lại giấy tờ đất và không cho bên mua sử dụng đất; bên mua không thanh toán tiền đất cho bên bán như đã thỏa thuận trong giấy tờ mua đất;… Điều này dẫn đến mâu thuẫn, xung đột quyền sở hữu, sử dụng đất và gây ra tranh chấp, kiện tụng giữa các bên và khiến cho các cơ quan, chủ thể có thẩm quyền giải quyết tranh chấp gặp nhiều khó khăn trong việc xác minh, xác thực quyền sở hữu đất đai và quá trình giao dịch mua bán đất.

Thứ ba, đôi khi đối với một mảnh đất nhưng lại có nhiều chủ sở hữu cùng lúc, quyền sở hữu đất của họ được chia ra thành nhiều phần phức tạp, không giống nhau. Điều này cũng có thể dẫn đến nguy cơ lừa đảo rất cao như một hoặc nhiều người sở hữu nói dối toàn bộ mảnh đất đó là của mình và đem đi bán cho một hoặc nhiều người khác bằng giấy viết tay, gây ra tranh chấp về quyền sở hữu, sử dụng đất ngày càng phức tạp và tạo ra xung đột nghiêm trọng về quyền sở hữu đất giữa các bên chủ sở hữu và những người liên quan đến giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay.

Ngoài ra, có thể thấy rằng giấy mua bán đất viết bằng tay không công chứng hoàn toàn có thể giả mạo, chỉnh sửa lại được nên một trong hai bên hoặc cả hai bên bán và mua có thể lợi dụng điều đó để viết lại nội dung, chỉnh sửa lại thông tin trong giấy mua bán đất theo ý của mình và lấy giấy tờ đó làm cơ sở để tạo ra tranh chấp với bên còn lại về quyền lợi cũng như quyền sử dụng đất đai.

Xem thêm: Những kịch bản tiểu phẩm tranh chấp đất đai hay nhất

3. Giá trị pháp lý của giao dịch mua bán đất đai bằng giấy viết tay

Đầu tiên, điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định rất rõ rằng hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Tiếp đó, khoản 2 Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 cũng đã quy định hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định rằng nếu không có một trong các điều kiện quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì giao dịch dân sự sẽ vô hiệu, trừ trường hợp pháp luật quy định khác.

Như vậy, có thể thấy rằng hợp đồng mua bán đất đai bằng giấy viết tay không có công chứng, chứng thực là không phù hợp với quy định của điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 và theo đó thì giấy viết tay mua bán đất sẽ bị vô hiệu theo Điều 122 của Bộ luật dân sự năm 2015 vì không đáp ứng được điều kiện về mặt hình thức của giao dịch dân sự quy định tại khoản 2 Điều 117 của Bộ luật dân sự năm 2015. Chính vì thế mà giấy viết tay mua bán đất đai sẽ không có hiệu lực, tức là không có giá trị pháp lý.

Tuy nhiên, không phải trong mọi trường hợp mua bán đất đai bằng giấy viết tay không có công chứng, chứng thực cũng đều bị vô hiệu và không có giá trị pháp lý. Mà tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 pháp luật có quy định một trường hợp ngoại lệ, đó là: giao dịch dân sự đã xác lập thành văn bản mà vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực nhưng một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó và các bên sẽ không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực nữa.

Như vậy, việc mua bán đất đai bằng giấy viết tay không có công chứng, chứng thực vẫn có thể có giá trị pháp lý nếu như một bên hoặc các bên đã thực hiện được ít nhất hai phần ba nghĩa vụ mà các bên đã thỏa thuận với nhau trong giao dịch mua bán đất. Cũng cần phải lưu ý rằng không phải cứ một bên hoặc các bên thực hiện được hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch mua bán đất viết tay thì giao dịch đó sẽ tự động có hiệu lực, mà các bên cần phải thực hiện thêm một bước nữa đó chính là gửi đơn yêu cầu công nhận hiệu lực của giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay lên cho Tòa án. Sau quá trình kiểm tra, xem xét, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay thì khi đó giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay của các bên mới chính thức được coi là có hiệu lực, có giá trị pháp lý. Và khi đã có quyết định công nhận hiệu lực của Tòa án đối với giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay rồi thì các bên sẽ không cần phải đem giấy mua bán đất đai viết tay đi công chứng hoặc chứng thực nữa.

Xem thêm bài viết: Khi mua đất bằng giấy tờ viết tay có được không

4. Làm sao để giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay?

 

Làm sao để giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay?

Làm sao để giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay?

4.1. Giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay theo thủ tục hành chính

4.1.1. Tổng quan trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay theo thủ tục hành chính

Căn cứ vào Điều 202, Điều 203 Luật Đất đai năm 2013; Mục 4 Chương 7 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (được sửa đổi bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai), việc giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay theo thủ tục hành chính được tiến hành như sau:

Trước hết, pháp luật nước ta khuyến khích, đề cao việc các bên có thể tự hòa giải mâu thuẫn, tranh chấp đất đai với nhau hoặc thông qua việc hòa giải ở cơ sở để giải quyết tranh chấp. Nếu như mâu thuẫn, xung đột quá lớn, các bên cảm thấy không thể lựa chọn phương pháp hòa giải với nhau hoặc hòa giải ở cơ sở thì các bên có thể làm đơn và gửi đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải (khoản 1, khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013).

Sau khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay của các bên, Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ thực hiện thẩm tra, xác minh, tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan của các bên về nguồn gốc, quá trình và hiện trạng sử dụng đất. Tiếp đó, Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ tiếp tục thành lập Hội đồng Hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải; các thành phần trong Hội đồng là: Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch Ủy ban nhân dân; đại diện Ủy ban mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố; trưởng thôn, ấp;…Sau khi đã thành lập xong Hội đồng Hòa giải tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ tổ chức cuộc họp hòa giải với sự tham gia của: các bên tranh chấp đất đai, thành viên Hội đồng hòa giải và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Cần lưu ý rằng việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt đầy đủ, nếu như đến cuộc họp hòa giải thứ hai mà một trong các bên tranh chấp vẫn vắng mặt thì việc hòa giải tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay được coi là hòa giải không thành (khoản 1 Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

Sau khi có kết quả cuộc họp hòa giải tranh chấp giữa các bên, Ủy ban nhân dân cấp xã phải lập biên bản hòa giải và ghi lại chi tiết các nội dung đã được quy định tại khoản 2 Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP vào biên bản. Trong biên bản hòa giải phải có đầy đủ chữ ký của các bên bao gồm Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt, các thành viên tham gia hòa giải và phải có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành, đóng dấu xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã. Khi các thủ tục lập biên bản đã hoàn tất, Ủy ban nhân dân cấp xã phải gửi ngay biên bản cho các bên tranh chấp đồng thời cũng lưu biên bản tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã (khoản 4 Điều 202 Luật Đất đai 2013; khoản 2 Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

Về thời hạn quy định để Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay là không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp (khoản 3 Điều 202 Luật Đất đai 2013).

Trường hợp nếu các bên tranh chấp đã tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay tại Ủy ban nhân dân cấp xã nhưng vẫn không hòa giải thành thì theo sự hướng dẫn của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc tự các bên có thể tiếp tục làm đơn gửi đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp kế tiếp, ví dụ như Ủy ban nhân dân cấp tiếp theo hoặc Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường để giải quyết tranh chấp (khoản 2, khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013; khoản 4 Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

4.1.2. Căn cứ, nội dung giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay theo thủ tục hành chính

Theo khoản 1 Điều 91 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khi giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay theo thủ tục hành chính, các chủ thể có thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ áp dụng, sử dụng và dựa vào các căn cứ sau đây:

Thứ nhất, căn cứ vào chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đưa ra. Có thể thấy rằng pháp luật quy định như vậy là tạo điều kiện cho các bên được thoải mái cung cấp tất cả các giấy tờ, tài liệu, chứng cứ liên quan đến mảnh đất đang bị tranh chấp để có thể chứng minh, bảo vệ được tốt nhất các quyền lợi của mình. Vậy nên khi có cơ hội hoặc được yêu cầu cung cấp các tài liệu, chứng cứ về nguồn gốc mảnh đất thì các bên tranh chấp nên cố gắng tập hợp tài liệu đầy đủ nhất có thể để việc giải quyết tranh chấp được minh bạch, nhanh chóng và dễ dàng hơn.

Thứ hai, căn cứ vào thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương. Pháp luật quy định căn cứ này để các chủ thể có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp sẽ có tiêu chí đánh giá và đưa ra quyết định phù hợp với hoàn cảnh thực tế về đất cũng như cân bằng quyền lợi của mỗi bên.

Thứ ba, căn cứ vào sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Căn cứ này là để đối chiếu, kiểm tra, xem xét xem hiện trạng đất tranh chấp này có phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã phê chuẩn hay không để từ đó chủ thể giải quyết tranh chấp đưa ra được nhận xét, kết luận và tìm ra biện pháp giải quyết đúng đắn.

Thứ tư, căn cứ vào chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước. Pháp luật về đất đai của nước ta quy định căn cứ này là thể hiện đặc trưng nhân văn và tri ân sâu sắc. Theo đó, nếu trong các bên tranh chấp có một hoặc cả hai bên đều là người có công với Tổ quốc, với Nhà nước và với cách mạng thì chủ thể có thẩm quyền sẽ áp dụng thêm căn cứ về chính sách ưu đãi dành cho người có công của Nhà nước để giải quyết tranh chấp.

Thứ năm, căn cứ vào quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Ngoài tất cả bốn căn cứ phía trên thì chủ thể có thẩm quyền còn có thể dựa vào luật và các văn bản pháp luật có liên quan đến vấn đề giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất để xem xét giải quyết tranh chấp đất đai giữa các bên.

Tất cả những căn cứ này sẽ được áp dụng lần lượt hoặc áp dụng một cách hợp lý để việc giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay được tiến hành và có được kết quả giải quyết một cách hiệu quả nhất, công tâm nhất và phù hợp nhất đối với mỗi bên tranh chấp.

4.2. Giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay thông qua Tòa án

4.2.1. Tổng quan trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay thông qua Tòa án

Căn cứ vào khoản 2 Điều 203Luật Đất đai năm 2013, nếu tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì ngoài việc tiếp tục nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cao hơn thì các bên có thể lựa chọn phương án khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự để giải quyết tranh chấp.

Khi lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp thông qua con đường Tòa án thì đầu tiên, các bên tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay sẽ làm đơn khởi kiện theo quy định tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 về hình thức, nội dung của đơn khởi kiện. Sau khi hoàn thành đơn khởi kiện, các bên tranh chấp tiếp tục tiến hành gửi đơn khởi kiện đến Tòa án theo hướng dẫn của Điều 190 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Về phía Tòa án sau khi nhận được đơn khởi kiện từ các bên tranh chấp và những tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn, nếu Tòa án xét thấy tranh chấp này thuộc thẩm quyền giải quyết của mình thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp. Thẩm phán sẽ thụ lý vụ án, gửi thông báo về việc thụ lý vụ án cho các bên đương sự trong vụ tranh chấp đất đai mua bán bắng giấy viết tay và Chánh án Tòa án sẽ tiến hành phân công Thẩm phán giải quyết vụ việc. (Điều 195, 196, 197 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015).

Khi vụ án đã bước vào giai đoạn chuẩn bị xét xử, lúc này, Tòa án sẽ tiến hành các thủ tục như mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải nếu có đủ điều kiện về nguyên tắc, yêu cầu của các bên cũng như điều kiện về chủ thể tham gia phiên họp. Còn nếu không thông qua bước hòa giải thì Thẩm phán sẽ ra quyết định đưa vụ án ra xét xử và mở phiên tòa sơ thẩm, sau đó ban hành bản án hoặc quyết định sơ thẩm về kết quả giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay (Điều 205, 208, 220, Chương XIV, XV, XVI, XVII Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015).

Các bên tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay sau khi nhận bản án, quyết định sơ thẩm của Tòa án mà cảm thấy có khúc mắc, không đồng ý thì có quyền kháng cáo bản án, quyết định sơ thẩm theo quy định của pháp luật. Nếu đơn kháng cáo hợp lệ và được chấp nhận thì các bên tranh chấp tiếp tục tham gia phiên tòa xét xử cấp phúc thẩm.

4.2.2. Căn cứ, nội dung giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay thông qua Tòa án

Theo mục 2 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình, khi giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay thông qua Tòa án, các chủ thể có thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ áp dụng, sử dụng các căn cứ sau đây:

* Đầu tiên, đối với hợp đồng mua bán đất đai bằng giấy viết tay được xác lập trước ngày 01/7/1980 mà sau ngày 15/10/1993 mới phát sinh tranh chấp: nếu nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định pháp luật nhưng hình thức của hợp đồng không phù hợp với quy định pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng thì:

Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng viết tay vô hiệu và hủy hợp đồng nếu các bên chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng;

Tòa án sẽ công nhận hợp đồng viết tay nếu bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền chuyển nhượng đất và bên chuyển nhượng đã giao toàn bộ diện tích đất;

Nếu bên nhận chuyển nhượng mới trả một phần tiền chuyển nhượng đất và bên chuyển nhượng mới giao một phần diện tích đất, Tòa án có thể công nhận phần hợp đồng căn cứ vào phần diện tích đất đã nhận.

Nếu công nhận phần hợp đồng khi bên chuyển nhượng giao diện tích đất có giá trị lớn hơn số tiền mà họ đã nhận, Toà án sẽ buộc bên nhận chuyển nhượng thanh toán cho bên chuyển nhượng phần tiền chênh lệch tại thời điểm giao kết hợp đồng theo giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm và buộc các bên phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đối với diện tích đất mà bên nhận chuyển nhượng đã nhận.

Nếu bên nhận chuyển nhượng đã giao số tiền lớn hơn giá trị diện tích đất mà họ đã nhận mà Toà án chỉ công nhận phần hợp đồng tương ứng với diện tích đất mà họ đã nhận thì bên chuyển nhượng phải thanh toán khoản tiền đã nhận vượt quá giá trị diện tích đất đã giao cho bên nhận chuyển nhượng tính theo giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

Nếu bên chuyển nhượng đã nhận tiền của bên nhận chuyển nhượng nhưng chưa giao đất cho họ mà đất đó đã bị Nhà nước thu hồi để sử dụng vào mục đích công cộng và có đền bù cho bên chuyển nhượng đất thì Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và hủy hợp đồng.

Nếu như toàn bộ hoặc một phần trong nội dung hợp đồng vi phạm pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội thì bị vô hiệu toàn bộ hoặc một phần và việc giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo quy định của pháp luật.

* Thứ hai, đối với hợp đồng mua bán đất đai bằng giấy viết tay được xác lập từ ngày 01/7/1980 nhưng phát sinh tranh chấp trước ngày 15/10/1993: vì pháp luật trong thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất dưới mọi hình thức nên khi có tranh chấp hợp đồng mua bán đất đai bằng giấy viết tay,Toà án sẽ giải quyết như sau:

Trong thời điểm từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 thì theo nguyên tắc, hợp đồng mua bán đất đai viết tay nếu được xác lập sẽ là hợp đồng trái pháp luật nên nếu có tranh chấp mà hợp đồng chưa được các bên thực hiện thì Toà án sẽ tiến hành hủy hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo quy định của pháp luật.

Nếu hợp đồng mua bán đất đai viết tay đã được các bên thực hiện thì Toà án công nhận hợp đồng khi:

Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

Nếu đất chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng bên nhận chuyển nhượng đã hoàn thành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân đã cho phép chuyển nhượng;

Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc,… không vi phạm quy định về quy hoạch, bên chuyển nhượng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất để xây nhà ở, công trình kiến trúc,… trên mảnh đất đó.

* Thứ ba, đối với trường hợp phát sinh tranh chấp hợp đồng đất đai mua bán bằng giấy viết tay được xác lập từ sau ngày 15/10/1993:

Tòa án chỉ công nhận hợp đồng mua bán đất đai bằng giấy viết tay nếu hợp đồng đáp ứng đủ tất cả các điều kiện mà pháp luật quy định về năng lực chủ thể, sự tự nguyện, nội dung, mục đích, các điều kiện về khả năng, nghĩa vụ thực hiện hợp đồng, sự xác nhận của các cơ quan có thẩm quyền về các loại giấy tờ,… đặc biệt là điều kiện về mặt hình thức: hợp đồng mua bán đất đai bằng giấy viết tay phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực của các chủ thể có thẩm quyền.

Đối với các hợp đồng mua bán đất đai bằng giấy viết tay không đáp ứng các điều kiện trên thì Tòa án sẽ xác định hợp đồng theo quy dịnh tại điểm b, tiểu mục 2.3, mục 2 phần II của Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP.

Xem thêm: Những giấy tờ nào có thể chứng minh nguồn gốc đất mình đang sử dụng?

Bài viết trên đây đã làm rõ các nội dung về khái niệm, nguyên nhân, giá trị pháp lý cũng như các trình tự, thủ tục để giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay. Bạn đọc đang gặp phải vướng mắc và cần sự hỗ trợ pháp lý liên quan đến vấn đề này hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp nhanh chóng:

 


Ý kiến

()
Bình luận
Các bình luận khác