Đền bù không thoả đáng: Điều gì làm nên sự không hài lòng

Tư vấn luật đất đai | 2024-05-31 15:30:28

1. Trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất?

Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định thu lại quyền sử dụng đất của những chủ thể được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của chủ thể sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Nhà nước có thể ra quyết định thu hồi toàn bộ hoặc một phần thửa đất tùy từng trường hợp cụ thể.

Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi đất trong 04 trường hợp sau:

Thu hồi đất nhằm mục đích thực hiện các công việc phục vụ quốc phòng, an ninh;
Thu hồi đất nhằm mục đích phát triển kinh tế - xã hội và vì lợi ích quốc gia, công cộng;
Thu hồi đất bởi người sử dụng đất đã vi phạm pháp luật về đất đai;
Thu hồi đất khi chấm dứt việc sử dụng đất theo quy định pháp luật, tự nguyện trả lại đất hoặc khi có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất?

2. Trường hợp nào người dân được đền bù khi Nhà nước thu hồi đất?

Trong 04 trường hợp thu hồi đất nêu trên, người dân chỉ được đền bù đối với các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

3. Điều kiện người dân được đền bù khi Nhà nước thu hồi đất

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013, nếu đáp ứng các tiêu chí sau, người sử dụng đất có đất bị thu hồi sẽ được đền bù:

Thửa đất là đất giao không thu hoặc có thu tiền sử dụng đất hoặc đất thuê trả tiền một lần, không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm;
Có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như sổ đỏ, sổ hồng hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp ngoại lệ, hộ gia đình, cá nhân vẫn được bồi thường về đất ngay cả khi không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ 02 tiêu chí sau:

Thửa đất là đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004;
Hộ gia đình, cá nhân là chủ sử dụng đất có hoạt động sản xuất nông nghiệp trực tiếp.

Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật về đất đai, đối với những trường hợp ngoại lệ này, chỉ cho phép đền bù đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng và diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.

Xem thêm bài viết: Những giấy tờ nào có thể chứng minh nguồn gốc đất mình đang sử dụng

Điều kiện người dân được đền bù khi Nhà nước thu hồi đất

4. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi

Theo quy định của pháp luật về đất đai, có 03 nguyên tắc bồi thường như sau:

Người sử dụng đất phải có đầy đủ các điều kiện nêu tại mục (3) nêu trên;
Việc đền bù khi thu hồi ưu tiên bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với đất thu hồi. Trong trường hợp không có đất để đền bù thì sẽ đền bù bằng tiền theo giá đất cụ thể.
Khi Nhà nước thu hồi đất, việc đền bù phải bảo đảm dân chủ, công bằng, minh bạch, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.

Xem thêm bài viết: Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới nhất

5. Cách tính tiền đền bù khi Nhà nước thu hồi đất

Căn cứ để tính tiền đền bù khi Nhà nước thu hồi đất là giá đất cụ thể, việc xác định giá đất cụ thể dựa vào những tiêu chí sau:

Đối tượng xác định giá đất cần được điều tra và thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin tử cơ sở dữ liệu đất đai. Phương pháp định giá đất phù hợp cũng được áp dụng.
Kết quả tư vấn xác định giá đất sẽ được cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất để xem xét trước khi UBND cấp tỉnh đưa ra quyết định.

Ngoài ra, dựa trên các nguyên tắc, phương pháp và kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất và giá đất thị trường, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định giá đất cụ thể.

Vì vậy, khi bị thu hồi đất và được đền bù, người dân khó có thể tự tính toán chính xác số tiền đền bù dựa trên thửa đất của mình. Thay vào đó, người dân chỉ có thể biết chính xác số tiền được đền bù thông qua thông báo về giá đền bù do UBND cấp tỉnh quyết định.

Xem thêm bài viết: Giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ như thế nào?

6. Tại sao người dân thường cảm thấy đền bù không thỏa đáng và nên làm thế nào để tránh tình trạng đền bù không thỏa đáng?

Một trong những nguyên nhân quan trọng khiến người dân cảm thấy thửa đất mà mình bị thu hồi không được đền bù thỏa đáng là do thửa đất không được định giá theo đúng giá thị trường hoặc gần sát với giá thị trường. Chính vì vậy, để tránh tình trạng đền bù không thỏa đáng, đơn vị thực hiện dự án, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có thể thực hiện các cách sau:

Thứ nhất, doanh nghiệp có thể gom mua đất theo giá thị trường, thuận mua vừa bán trước rồi xin làm dự án sau. Làm theo cách này cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không cần phải kiểm đếm, không phải lo tái định cư, không phải lo người dân khiếu nại, lại chứng minh được công ty đó đủ năng lực tài chính.

Thứ hai, cơ quan có thẩm quyền đền bù có thể thuê các công ty định giá độc lập để định giá đất.

Thứ ba, khi định giá đất cần phải lấy ý kiến của người dân, người có tài sản để đem ra định giá chứ không thể tự định giá rồi thu hồi đất của người dân để giao cho các công ty bất động sản phân lô, bán giá cao.

Thứ tư, để tránh chủ đầu tư ép giá thì giá bán ra phải ưu tiên bán cho những người dân bị thu hồi đất trước rồi mới đến những người ở ngoài thị trường. Theo cách này thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chỉ tham gia hỗ trợ định giá nhà để di dời, không lo chỗ tái định cư vì đã đền bù theo giá thị trường rồi.

7. Người dân có được từ chối giao lại đất nếu đền bù không thỏa đáng?

Hiến pháp 2013 và Luật Đất đai 2013 nêu rõ: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý"

Như vậy, người dân chỉ được trao quyền sử dụng đất còn Nhà nước sẽ đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, đất đai không thuộc sở hữu của riêng cá nhân hay tổ chức nào. Chính vì vậy, người dân không được thỏa thuận về giá đền bù, nếu nhận thấy giá đền bù không thỏa đáng vẫn phải tiến hành giao lại đất cho Nhà nước quản lý.

Theo quy định tại Điểm d, Khoản 3 Điều 69 Luật Đất đai 2013, trong trường hợp người có đất thu hồi đã được vận động, thuyết phục những vấn không chấp hành giao lại đất thì sẽ bị cưỡng chế thu hồi đất thì sẽ bị cưỡng chế thu hồi đất. Tuy nhiên, trường hợp có căn cứ cho rằng cơ quan Nhà nước ra phương án đền bù không đúng với quy định gây khiến quyền lợi người dân bị ảnh hưởng thì người dân có quyền khiếu nại, khởi kiện hành chính đối với phương án đền bù này.

Người dân có được từ chối giao lại đất nếu đền bù không thỏa đáng?

8. Thủ tục khiếu nại khi đền bù đất không thỏa đáng

Giả sử ông Nguyễn Văn A và các hộ dân xung quanh là chủ sử dụng của những thửa đất bị thu hồi. Tuy nhiên, khi nhận được Quyết định thu hồi, ông A nhận thấy số tiền đền bù cho ông ít hơn rất nhiều so với các hộ dân xung quanh. Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, ông A, nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện (như có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính liên quan đến quản lý đất đai.

Việc giải quyết khiếu nại về quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính liên quan đến đất đai tuân theo trình tự và thủ tục quy định trong pháp luật về khiếu nại. Còn việc giải quyết khởi kiện về quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính liên quan đến đất đai tuân theo trình tự và thủ tục quy định trong pháp luật về tố tụng hành chính. Thực tế cho thấy, nhiều người dân thường lựa chọn phương thức khiếu nại hơn là khởi kiện trong trường hợp này.

Cụ thể:

Thứ nhất, về đối tượng khiếu nại, khi nhận được Quyết định về việc thu hồi đất và Phương án bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, ông Nguyễn Văn A có thể khiếu nại Quyết định này đến cơ quan có thẩm quyền.

Thứ hai, về thời hiệu khiếu nại: ông Nguyễn Văn A có 90 ngày để kiểu nại kể từ ngày ông A nhận được hoặc biết được quyết định thu hồi và phương án đền bù đó. Trường hợp vì ốm đau, thiên tai, địch họa, đi công tác, học tập ở nơi xa hoặc vì những trở ngại khách quan khác mà ông A không thực hiện được quyền khiếu nại thì thời gian có trở ngại đó không tính vào thời hiệu khiếu nại.

Thứ ba, các giấy tờ liên quan đến việc khiếu nại mà ông A phải chuẩn bị bao gồm:

Đơn khiếu nại;
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất;
Quyết định thu hồi đất;
Phương án bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất;
Thông báo thực hiện di dời, giải tỏa;
Thông báo cưỡng chế thu hồi đất;
Quyết định về giá đất cụ thể;
Hình ảnh, sơ đồ, video chứng minh sự sai phạm…

Ông A phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh việc đã không được đền bù thỏa đáng trong trường hợp vì lý do khách quan mà ông A không thể nộp đầy đủ các tài liệu, chứng cứ.

Thứ tư, ông A cần xác định cụ thể cơ quan có thẩm quyền nào sẽ giải quyết để khi đi nộp đơn khiếu nại không bị trả lại hồ sơ. ông A có thể tham khảo quy định tại Điều 7, Điều 17, Điều 18, Điều 19 Luật Khiếu nại 2011 để xác định người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại, cụ thể:

Đối với quyết định hành chính trong lĩnh vực đất đai của mình, của người do mình quản lý trực tiếp thì Chủ tịch UBND các cấp có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu;
Đối với quyết định hành chính trong lĩnh vực đất đai của mình hoặc của cán bộ công chức do mình quản lý trực tiếp thì Thủ trưởng các cơ quan quản lý đất đai và các cơ quan, đơn vị liên quan khác có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu;
Đối với khiếu nại quyết định hành chính của mình hoặc của người mình trực tiếp quản lý thì Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường có thẩm quyền giải quyết lần đầu.
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần hai về đất đai; Người khiểu nại cũng có thể tiếp tục khiếu nại lên cấp trên nếu Chủ tịch UBND cấp huyện, cấp tỉnh; Thủ trưởng các cơ quan, đơn vị có đơn vị trực thuộc mà thủ trưởng các quan đơn vị này đã giải quyết khiếu nại lần đầu nhưng quyết định giải quyết đó không được người khiếu nại đồng ý.

Thứ năm, theo Điều 8 Luật Khiếu nại 2011, có 02 phương thức gửi đơn khiếu nại:

Nộp đơn tại Cổng Dịch vụ công Quốc gia.
Nộp trực tiếp tại cơ quan;