1. Các trường hợp đất không có giấy tờ vẫn được cấp sổ đỏ
Việc cấp sổ Đỏ chođất đai không có giấy tờ được quy định trong Luật Đất đai 2013, với những điểm sau đây:
- Theo quy định tại Điều 101 của Luật Đất đai 2013, các tình huống liên quan đến đất không có giấy tờ vẫn có thể nhận được sổ Đỏ;
- Đối với hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất mà thiếu tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất, nếu họ có hộ khẩu thường trú tại địa phương và tham gia trực tiếp vào hoạt động sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, hoặc sản xuất muối tại các khu vực khó khăn về kinh tế-xã hội, hoặc các khu vực đặc biệt khó khăn, và không có tranh chấp đất đai, họ có quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không cần phải đóng tiền sử dụng đất;
- Nếu hộ gia đình hoặc cá nhân đang sử dụng đất mà không có các giấy tờ theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, nhưng họ đã sử dụng đất ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, và không vi phạm pháp luật về đất đai, thì họ có thể được xác nhận bởi Ủy ban nhân dân cấp xã rằng đất không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Sau đó, họ sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Những trường hợp được xác định là tranh chấp đất đai không có giấy tờ
Các tình huống được xác định là tranh chấp đất đai không có giấy tờ theo quy định tại Điều 3, Khoản 24 của Luật Đất Đai là khi xảy ra mâu thuẫn liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong các mối quan hệ liên quan đến đất đai.
Dựa trên quy định này, chỉ khi có mâu thuẫn liên quan đến xác định người có quyền sử dụng đất hoặc khi không thể xác định được ranh giới đất đai, thì mới được coi là tranh chấp đất đai. Mục tiêu của việc xác định rõ tranh chấp này là để tránh nhầm lẫn với các mâu thuẫn khác liên quan đến đất đai:
- Tranh chấp liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp về di sản thừa kế, đặc biệt là tài sản bất động sản;
- Tranh chấp về tài sản của vợ chồng trong trường hợp ly hôn.
Việc xác định chính xác loại tranh chấp là tranh chấp đất đai sẽ giúp định hướng cho quá trình giải quyết mâu thuẫn một cách chính xác và nhanh chóng, đảm bảo quyền lợi của người bị ảnh hưởng. Những mâu thuẫn tranh chấp đất đai không có giấy tờ, khi các bên không cung cấp được Giấy chứng nhận hoặc tài liệu theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất Đai 2013, sẽ được xem xét là tranh chấp đất đai không có sổ Đỏ.
3. Căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ
Cách giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ được căn cứ vào những quy định sau đây:
Theo khoản 1 của Điều 91 trong Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, trong trường hợp có tranh chấp đất đai và không có Sổ đỏ hoặc các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, quy trình giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ sẽ dựa trên các nguyên tắc sau đây:
- Chứng cứ về nguồn gốc và lịch sử sử dụng đất: Các bên tranh chấp đất đai phải tự chủ động thu thập và cung cấp chứng cứ liên quan cho Tòa án. Chứng cứ này phải là các tài liệu thực tế và Tòa án sẽ sử dụng chúng để xác định các tình tiết khách quan của vụ án tranh chấp đất đai;
- Thông tin từ những người biết rõ về lịch sử sử dụng đất: Ý kiến chứng thực của những hộ gia đình hoặc cá nhân có kiến thức chi tiết về nguồn gốc và lịch sử sử dụng đất cũng được xem xét. Dựa vào thông tin này, Chủ tịch UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc Tòa án sẽ ra quyết định hoặc bản án để xác định người có quyền sử dụng đất;
- Thực tế sử dụng đất: Diện tích đất mà các bên tranh chấp sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một người tại địa phương sẽ được xem xét;
- Phù hợp với quy hoạch đất đai: Hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp có phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hay không;
- Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước: Các chính sách ưu đãi đối với người có công của Nhà nước có thể được áp dụng trong quá trình giải quyết tranh chấp;
- Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất: Các quy định của pháp luật về việc giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất sẽ được áp dụng.
Tổng hợp lại, quá trình giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ chính yếu chủ yếu dựa trên chứng cứ về nguồn gốc và lịch sử sử dụng đất do các bên tranh chấp đưa ra. Bên nào muốn thắng kiện phải cung cấp chứng cứ đầy đủ về nguồn gốc và lịch sử sử dụng đất của mình.
Xem thêm bài viết: Quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất
Đất trong quy hoạch có bán được không? Mua bán bồi thường đất quy hoạch được quy định như thế nào?
4. Cách giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ
Theo quy định tại khoản 1 của Điều 100 trong Luật Đất đai 2013, việc giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ được quy định như sau:
- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản liên quan đến đất cho các hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư đang sử dụng đất và có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đối với tranh chấp đất đai không có giấy tờ.
Cách 1: Hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất ổn định và có một trong các loại giấy tờ sau đây sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản liên quan đến đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất:
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ hợp pháp liên quan đến thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở theo quy định của pháp luật; • Giấy tờ về quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
- Các loại giấy tờ khác được lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
Cách 2: Trong trường hợp không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, theo quy định tại Khoản 1 của Điều 91 trong Nghị định 43/2014/NĐ-CP, quá trình giải quyết tranh chấp đất đai khi các bên không có giấy tờ quy định như sau:
- Dựa vào bằng chứng về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất mà các bên tranh chấp đưa ra;
- Xem xét diện tích đất đang được sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và diện tích trung bình cho mỗi người dân tại địa phương;
- Đánh giá sự phù hợp của việc sử dụng đất đang có tranh chấp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Xem xét chính sách ưu đãi đối với những người có công với Nhà nước;
- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất
Cách 3: Trong trường hợp các bên không thể tự thỏa thuận, áp dụng theo quy định tại Khoản 2 của Điều 203 trong Luật Đất đai 2013 như sau:
Quyền giải quyết tranh chấp đất đai khi các bên không có giấy tờ chứng minh được thực hiện bằng một trong hai phương thức sau đây:
- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại Khoản 3 của Điều này;
- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
5. Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ
Các bước thực hiện giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ được trình quy định như sau:
Bước 1: Hòa giải tại Ủy ban nhân dân (UBND) xã vị trí đất
Trường hợp 1: Hòa giải thành công
- Các bên thỏa thuận về phương án giải quyết và UBND xã ghi nhận điều này trong Biên bản làm việc, có sự xác nhận của các bên;
- Nếu có thay đổi về diện tích đất hoặc người sử dụng đất, UBND xã gửi công văn tới UBND cấp huyện để xem xét và giải quyết.
Trường hợp 2: Hòa giải không thành công
- UBND xã ghi nhận nội dung hòa giải không thành công giữa các bên và ghi chú trong Biên bản hòa giải.
Bước 2: Theo quy định tại Khoản 2, Điều 203 của Luật Đất đai 2013, quá trình giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ có thể được thực hiện theo một trong hai phương thức sau:
Cách 1: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định tại Khoản 3 của Điều này:
- Đối với tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, hoặc cộng đồng dân cư thì quyền giải quyết nằm trong tầm kiểm soát của Chủ tịch UBND cấp huyện. Nếu một trong các bên không đồng ý với quyết định giải quyết, họ có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
- Đối với tranh chấp mà một trong các bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư từ nước ngoài, thì quyền giải quyết thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Nếu một trong các bên không đồng ý với quyết định giải quyết, họ có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
Cách 2: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ.
- Nộp hồ sơ khởi kiện đến Tòa án nhân dân nơi có bất động sản để yêu cầu giải quyết tranh chấp.
7. Mức án phí xử lý tranh chấp đất đai phải đóng là bao nhiêu?
Theo quy định tại Điều 27 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 về việc thu phí xử lý tranh chấp đất đai, mức án phí xử lý tranh chấp đất đai không có giấy tờ được quy định như sau:
Đối với tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu tài sản hoặc tranh chấp về quyền sử dụng đất, nghĩa vụ chi trả phí xử lý sơ thẩm sẽ được xác định như sau:
- Trong trường hợp Tòa án chỉ xem xét quyền sở hữu tài sản và tranh chấp về quyền sử dụng đất của các bên mà không xem xét giá trị, thì các bên tranh chấp sẽ phải chịu án phí sơ thẩm như trong trường hợp không có giá trị tài sản;
- Trong trường hợp Tòa án phải xác định giá trị của tài sản hoặc xác định quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng đất theo phần, thì các bên tranh chấp sẽ phải chịu án phí sơ thẩm như trong trường hợp có giá trị tài sản mà họ được hưởng.
Đối với tranh chấp liên quan đến đất đai không có giấy tờ đến việc hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nghĩa vụ chi trả phí xử lý sơ thẩm sẽ được xác định như sau:
- Trong trường hợp một bên yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán tài sản hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và một bên yêu cầu tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu, và cả hai bên đều không có yêu cầu khác; nếu Tòa án tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu, thì bên yêu cầu công nhận hợp đồng sẽ phải chịu án phí như trong trường hợp vụ án dân sự không có giá trị tài sản;
- Trong trường hợp một bên yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán tài sản hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và một bên yêu cầu tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu và yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của việc hợp đồng đó bị vô hiệu, thì ngoài việc chịu án phí không có giá trị tài sản, bên phải thực hiện nghĩa vụ về tài sản hoặc bồi thường thiệt hại sẽ phải chịu án phí như trong trường hợp vụ án dân sự có giá trị tài sản cần thực hiện nghĩa vụ;
- Trong trường hợp tranh chấp liên quan đến việc trả lại tiền, đặt cọc và phạt cọc trong hợp đồng mua bán tài sản hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu một bên yêu cầu trả lại tiền, đặt cọc và phạt cọc, và bên kia chấp nhận trả số tiền cọc đã nhận và không chấp nhận phạt cọc, mà Tòa án quyết định áp dụng phạt cọc, thì bên không chấp nhận phạt cọc sẽ phải chịu án phí như trong trường hợp vụ án dân sự có giá trị tài sản đối với phần phạt cọc. Trong trường hợp Tòa án không quyết định áp dụng phạt cọc, thì bên yêu cầu phạt cọc sẽ phải chịu án phí như trong trường hợp vụ án dân sự có giá trị tài sản đối với phần phạt cọc.
Xem thêm bài viết: Đất trong quy hoạch có bán được không? Mua bán đất như thế nào?
Hai người cùng đứng tên sổ đỏ được không?Trình tự thủ tục thế nào?
Khi nào cần lập giấy uỷ quyền nhà đất? Những lưu ý khi uỷ quyền?
Để tìm hiểu chi tiết hơn về các loại giấy tờ đất cũng như phương thức giải quyết tranh chấp, tham khảo thêm bài viết Những giấy tờ nào có thể chứng minh nguồn gốc đất mình đang sử dụng. Nếu có bất kỳ thắc mắc pháp lý cần được tư vấn, liên hệ ngay với Luật Ánh Ngọc để được hỗ trợ tốt nhất!
