Quy trình thủ tục buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép

1. Thế nào được hiểu là tháo dỡ công trình xây dựng trái phép?

1.1. Tháo dở công trình xây dựng trái phép là gì? 

Tháo dỡ công trình xây dựng trái phép là một hình thức cưỡng chế hành chính nhằm giải quyết tình trạng vi phạm, thường đi kèm với việc xử phạt hành chính đối với cá nhân hay tổ chức liên quan trong việc xây dựng công trình trái phép. 

Bên cạnh đó, theo Điều 30 của Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012, công trình được xem là xây dựng không phép khi không có giấy phép xây dựng hoặc vi phạm nội dung đã được cấp trong giấy phép xây dựng.

1.2. Khi nào được phá dỡ công trình xây dựng trái phép?

Khi có dấu hiệu vi phạm, những cá nhân hay tổ chức thực hiện việc xây dựng trái phép cần phải tự mình tháo dỡ công trình đó. Trong trường hợp họ không tuân thủ, cơ quan quản lý sẽ tiến hành cưỡng chế tháo dỡ. Tất cả chi phí liên quan đến việc cưỡng chế này sẽ do cá nhân hay tổ chức vi phạm chịu trách nhiệm.

Thường thì, biện pháp này được áp dụng cho những chủ đầu tư, chủ công trình hoặc các tổ chức, cá nhân xây dựng trên đất không hợp pháp; xây dựng vượt diện tích, chiều cao hoặc số tầng so với giấy phép đã cấp; hoặc xây dựng làm ảnh hưởng đến các khu vực quan trọng như khu vực bảo vệ công trình quốc phòng, di tích lịch sử, và các hệ thống cơ sở hạ tầng quan trọng khác.

Xem thêm bài viết: >> Xử lý vi phạm khi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp

2. Các trường hợp cụ thể buộc tháo dỡ công trình xây dựng

Dựa vào điểm d, khoản 11, Điều 15 của Nghị định số 139/2017/NĐ-CP, việc buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép áp dụng trong các tình huống như sau:

• Công trình không tuân thủ giấy phép xây dựng trong trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo hoặc cấp phép xây mới;
• Xây dựng mà không có giấy phép trong các trường hợp yêu cầu phải có giấy phép;
• Công trình không theo thiết kế đã được thẩm định và phê duyệt khi được miễn cần giấy phép xây dựng;
• Công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ của các công trình quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, di tích lịch sử – văn hóa và các khu vực bảo vệ khác; hoặc xây dựng tại khu vực có rủi ro sạt lở, lũ quét, lũ ống ngoại trừ việc xây để khắc phục;
• Xây dựng mở rộng hoặc lấn chiếm diện tích, không gian của tổ chức, cá nhân hoặc khu vực công cộng, khu vực chung. Trong ba tình huống vi phạm đầu tiên (ngoại trừ việc xây không theo quy hoạch đã duyệt, vi phạm chỉ giới hoặc sai cốt);
• Chỉ buộc tháo dỡ sau khi vi phạm được xác định;
• Nếu công trình đang xây dựng, trong 60 ngày kể từ khi lập biên bản vi phạm, người vi phạm cần xin điều chỉnh hoặc cấp phép xây dựng;
• Sau thời hạn trên, nếu không nộp hoặc nộp giấy phép đã được điều chỉnh, công trình sẽ bị buộc tháo dỡ.

3. Thẩm quyền buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép

Dựa vào khoản 4, Điều 70 của Nghị định 139/2017/NĐ-CP, quyền hạn trong việc buộc tháo dỡ công trình xây dựng không hợp pháp nằm ở:

• Trưởng đội thanh tra chuyên môn thuộc Thanh tra Sở Xây dựng và Thanh tra Bộ Xây dựng;
• Chánh thanh tra của Sở Xây dựng và Chánh thanh tra của Bộ Xây dựng;
• Chủ tịch Ủy ban Nhân dân ở cấp huyện và cấp tỉnh.

4. Quy trình buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép

Dựa trên các quy định của Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012 cùng với Nghị định số 139/2017/NĐ-CP và Nghị định số 166/2013/NĐ-CP, quá trình buộc tháo dỡ công trình xây dựng không hợp pháp như sau:

• Khi phát hiện vi phạm, cơ quan có thẩm quyền tiến hành lập biên bản vi phạm, trong đó một bản sẽ được giao cho bên vi phạm. Nếu vi phạm nằm ngoài hoặc vượt quá thẩm quyền của người lập biên bản, biên bản sẽ được chuyển đến cơ quan có thẩm quyền xử lý;
• Cơ quan có thẩm quyền xử lý sẽ tiến hành điều tra và xác minh hành vi vi phạm;
• Dựa trên kết quả xác minh, cơ quan này sẽ ra quyết định xử phạt, trong đó chỉ rõ biện pháp khắc phục là buộc tháo dỡ công trình xây dựng không hợp pháp;
• Trong vòng 02 ngày làm việc sau khi ra quyết định xử phạt, quyết định này sẽ được gửi đến bên bị xử phạt và các cơ quan liên quan;
• Bên bị xử phạt phải tuân thủ quyết định xử phạt trong vòng 10 ngày từ khi nhận được, trừ khi quyết định nêu rõ thời hạn khác;
• Nếu bên vi phạm không tự tháo dỡ công trình trong thời gian quy định, cơ quan có thẩm quyền sẽ ra quyết định cưỡng chế thi hành;
• Quyết định cưỡng chế sẽ được gửi ngay đến bên vi phạm và các cơ quan liên quan;
• Trước khi cưỡng chế, nếu bên bị cưỡng chế tự thực hiện thì cơ quan cưỡng chế sẽ lập biên bản xác nhận việc tự thực hiện;
• Khi tiến hành cưỡng chế, phải có sự tham gia của đại diện chính quyền địa phương và những người làm chứng.

5. Nhà xây dựng trái phép không bị tháo dỡ nếu đáp ứng điều kiện gì?

Vấn nạn xây dựng không phép đã diễn ra từ lâu và liên tục gây ra những tranh cãi trong xã hội. Đặc biệt, tại các khu vực ngoại ô và vùng ven đô thị đang trải qua quá trình đô thị hóa, tình trạng này càng trở nên phức tạp.

Theo Luật Xây dựng, việc xây dựng mà không tuân thủ giấy phép hoặc không tuân theo nội dung của giấy phép đã được cấp được coi là vi phạm. Điều 12, khoản 4 của Luật Xây dựng 2014 cũng rõ ràng nêu rõ việc xây dựng không tuân theo quy hoạch, vi phạm chỉ giới hoặc không đúng với giấy phép là bị nghiêm cấm.

Nghị định số 139/2017/NĐ-CP và Nghị định số 166/2013/NĐ-CP đều đặt ra các quy định về việc xử lý vi phạm trong lĩnh vực xây dựng. Cụ thể, việc xây dựng không phép sẽ bị xử phạt bằng tiền, và mức phạt sẽ tùy thuộc vào tính chất và mức độ vi phạm.

Không chỉ có hình phạt về tiền, pháp luật còn đề ra biện pháp khắc phục hậu quả, đó là việc buộc phá dỡ công trình xây dựng vi phạm.

Theo Điều 118 của Luật Xây dựng 2014, việc phá dỡ công trình có thể được thực hiện trong các tình huống như: giải phóng mặt bằng, nguy cơ sụp đổ, xây dựng trong khu vực cấm, xây dựng không tuân theo quy hoạch hoặc không có giấy phép, và một số trường hợp khác.

Theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 của Điều 79 trong Nghị định 139/2017/NĐ-CP, có một số trường hợp công trình xây dựng vi phạm nhưng không bị buộc phá dỡ:

Đối với các công trình được quy định như sau:

• Được xây dựng mà không có giấy phép;
• Không tuân theo nội dung của giấy phép đã được cấp;
• Không đúng với thiết kế đã được phê duyệt từ trước;
• Không tuân theo quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt (cho những công trình được miễn giấy phép);

Để không bị buộc phá dỡ, công trình phải tuân thủ các bước sau: 

• Được xây dựng sau 04/01/2008 và hoàn thành trước 15/01/2018;
• Tuân thủ chỉ giới xây dựng;
• Không ảnh hưởng đến các công trình xung quanh;
• Không gặp tranh chấp;
• Được xây trên mảnh đất hợp pháp;
• Hiện tại tuân thủ quy hoạch đã được phê duyệt.

Đối với các hành vi quy định như sau:

• Tổ chức thi công không đúng giấy phép đã được cấp cho việc sửa chữa hoặc xây dựng mới;
• Thi công mà không có giấy phép khi cần thiết;
• Xây dựng không tuân theo thiết kế hoặc quy hoạch đã được phê duyệt (đối với những công trình được miễn giấy phép);
• Hành vi vi phạm theo Nghị định 23/2009/NĐ-CP mà đã có quyết định cưỡng chế nhưng chưa thực hiện đến 30/11/2013;

Để không bị buộc phá dỡ, điều kiện bao gồm:

• Hành vi vi phạm phải kết thúc trước 15/01/2018;
• Tuân thủ chỉ giới xây dựng;
• Không ảnh hưởng đến các công trình xung quanh;
• Không gặp tranh chấp;
• Được xây trên mảnh đất hợp pháp;
• Hiện tại tuân thủ quy hoạch đã được phê duyệt.

6. Thẩm quyền cưỡng chế tháo dỡ, phá dỡ công trình xây dựng vi phạm

Theo Điều 3 và Điều 76 của Nghị định 139/2017/NĐ-CP, Chủ tịch UBND cấp xã được ủy quyền ra quyết định buộc dỡ bỏ phần hoặc toàn bộ công trình xây dựng vi phạm.

Khi công trình xây dựng nằm trong phạm vi quyền cấp giấy phép của UBND cấp huyện hoặc Sở Xây dựng, người có quyền xử phạt cần chuyển hồ sơ đến Chủ tịch UBND cấp huyện để ra quyết định cưỡng chế. Chủ tịch UBND cấp huyện phải ra quyết định trong vòng 02 ngày từ khi nhận hồ sơ.

Xem thêm bài viết: >> Làm thế nào để tránh vi phạm quy định về quản lý, sử dụng đất đai?

7. Nhà xây dựng không có giấu phép có được phép tồn tại không?

Dựa vào khoản 2 Điều 79 của Nghị định 139/2017/NĐ-CP, các điểm sau được nêu rõ cụ thể như sau: 

• Việc xây dựng diễn ra từ sau ngày 04/01/2008 và hoàn thành trước 15/01/2018;
• Tuân thủ chỉ giới xây dựng;
• Không tác động tiêu cực tới các công trình xung quanh;
• Không gặp vấn đề tranh chấp;
• Được thực hiện trên mảnh đất có quyền sử dụng hợp lệ;
• Đáp ứng yêu cầu của quy hoạch xây dựng do cơ quan có thẩm quyền duyệt.

8. Khi nào điều chỉnh giấy phép xây dựng?

Dựa trên khoản 1 Điều 98 của Luật Xây dựng 2014, khi thực hiện xây dựng, nếu có sự điều chỉnh thiết kế làm biến đổi các yếu tố sau, chủ đầu tư cần yêu cầu chỉnh sửa giấy phép xây dựng như sau: 

• Biến đổi kiểu dáng kiến trúc bên ngoài công trình trong khu đô thị thuộc phạm vi yêu cầu quản lý về kiến trúc;
• Biến đổi các yếu tố liên quan đến vị trí, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình hoặc các yếu tố khác ảnh hưởng tới kết cấu chịu tải chính;
• Các thay đổi thiết kế bên trong công trình dẫn đến sự thay đổi về mục đích sử dụng, ảnh hưởng tới an toàn, phòng chống cháy nổ và bảo vệ môi trường.

9. Mức xử phạt đối với hành vi xây dựng trái phép

Dựa trên khoản 2 Điều 30 của Nghị định 139/2017/NĐ-CP, hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình mà vi phạm các quy định về quản lý chất lượng, gây ra tình trạng lún, nứt hoặc hư hại cho công trình hạ tầng kỹ thuật hoặc công trình bên cạnh (trong trường hợp không đạt được thỏa thuận bồi thường theo luật dân sự) hoặc gây ra sự sụp đổ hoặc có khả năng gây sụp đổ cho công trình bên cạnh mà không gây thiệt hại cho sức khỏe, tính mạng của người khác sẽ bị xử phạt như sau:

• Phạt từ 3 triệu đến 5 triệu đồng cho việc xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc các công trình xây dựng khác không thuộc các trường hợp tại điểm b và c;
• Phạt từ 15 triệu đến 20 triệu đồng cho việc xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;
• Phạt từ 20 triệu đến 30 triệu đồng cho việc xây dựng công trình yêu cầu phải có báo cáo kinh tế - kỹ thuật hoặc dự án đầu tư.

Theo Điều 30 của cùng Nghị định, nhà thầu tiếp tục thi công xây dựng công trình mà chủ đầu tư đã bị lập biên bản vi phạm hành chính theo các quy định tại khoản 2, 4, 5, 6 và 7 Điều 15 sẽ bị xử phạt như sau:

• Phạt từ 40 triệu đến 50 triệu đồng cho việc xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;
• Phạt từ 50 triệu đến 60 triệu đồng cho việc xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc các công trình khác không thuộc trường hợp tại điểm a và c;
• Phạt từ 60 triệu đến 70 triệu đồng cho việc xây dựng công trình thuộc trường hợp cần lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật hoặc dự án đầu tư.

Biện pháp khắc phục hậu quả gồm:

• Yêu cầu phục hồi lại tình trạng ban đầu hoặc bổ sung các biện pháp, phương tiện bảo vệ theo quy định cho hành vi tại khoản 1 và 2;
• Yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định cho hành vi tại khoản 2.

Theo Điều 30 của Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012, sửa đổi năm 2020, những cá nhân, tổ chức vi phạm hành chính phải tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng không có giấy phép hoặc không đúng giấy phép. Nếu không tự nguyện thực hiện, họ sẽ bị cưỡng chế thực hiện.

10. Chủ đầu tư dự án xây dựng có thể bị phạt như thế nào khi xây dựng trái phép?

Chủ đầu tư dự án xây dựng khi vi phạm quy định có thể bị phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 60 triệu đồng trong các trường hợp sau:

• Công trình sai cốt xây dựng;
• Vi phạm chỉ giới xây dựng đã quy định;
• Thi công không tuân theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền duyệt;
• Lấn chiếm hoặc mở rộng diện tích, không gian ảnh hưởng đến cá nhân, cơ quan tổ chức hoặc khu vực công cộng và sinh hoạt chung;
• Xâm phạm hành lang bảo vệ các công trình như thủy lợi, đê điều, quốc phòng an ninh, hành lang giao thông, hoặc xây dựng tại nơi có nguy cơ sạt lở, lũ quét mà đã được cảnh báo.

11. Mẫu phương án cưỡng chế xây dựng trái phép gồm nội dung gì?

Mẫu phương án cưỡng chế xây dựng trái phép bao gồm các nội dung sau:

• Thông tin cá nhân và thân nhân của người bị cưỡng chế;
• Tình hình và đặc điểm khu vực sẽ thực hiện cưỡng chế;
• Chi tiết về địa hình, địa thế của khu vực: liền kề khu dân cư, trường học hay không;
• Danh sách và mô tả về lực lượng, phương tiện tham gia vào việc cưỡng chế.

12. Tư vấn thủ tục tháo dỡ công trình xây dựng trái phép tại Luật Ánh Ngọc

Trên đây là bài viết tư vấn về các trường hợp áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép và trình tự, thủ tục, thẩm quyền áp dụng của biện pháp này. Quý khách hàng có thể tham khảo thêm bài viết Đất ao có được xây nhà không? Xây nhà trên đất ao có bị xử phạt không? Nếu Quý khách hàng có bất cứ vướng mắc pháp lý nào, liên hệ với Luật Ánh Ngọc để được tư vấn ngay hôm nay!