Những rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai
Rủi ro 1: Mua dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để bán
Rất nhiều người mua nhà đã vướng vào rủi ro khi ký hợp đồng hoặc đặt cọc cho dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, một dự án chỉ được phép bán khi:
- Có đầy đủ hồ sơ pháp lý được phê duyệt;
- Có biên bản nghiệm thu phần móng;
- Có văn bản thông báo đủ điều kiện bán do Sở Xây dựng xác nhận.
Nếu dự án chưa đáp ứng các điều kiện này mà vẫn nhận tiền của khách hàng, thì mọi giao dịch đều có nguy cơ bị tuyên vô hiệu.
Rủi ro 2: Ký hợp đồng hoặc văn bản với công ty không phải chủ đầu tư
Không ít người mua ký hợp đồng với công ty môi giới hoặc sàn giao dịch thay vì chủ đầu tư. Trên thực tế, nhiều công ty môi giới không có văn bản ủy quyền hợp pháp nhưng vẫn nhận tiền, khiến người mua không được bàn giao nhà và khó đòi lại tiền.
Hành vi này là trái quy định tại Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, vì công ty môi giới chỉ được phép trung gian giao dịch, không được ký hợp đồng mua bán thay chủ đầu tư.
Rủi ro 3: Hợp đồng sai mẫu, điều khoản bất lợi cho người mua
Một số chủ đầu tư soạn hợp đồng mẫu chứa điều khoản thiên vị bên bán như:
- Không quy định rõ thời gian bàn giao;
- Không nêu rõ trách nhiệm khi chậm tiến độ;
- Gắn điều khoản miễn trừ trách nhiệm cho chủ đầu tư.
Theo Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải tuân theo mẫu của Bộ Xây dựng. Việc dùng hợp đồng sai mẫu, cài cắm điều khoản bất lợi có thể khiến giao dịch vô hiệu hoặc gây thiệt hại nghiêm trọng cho người mua.
Rủi ro 4: Ngân hàng giải ngân cho giao dịch trái pháp luật
Một số khách hàng vay ngân hàng để thanh toán tiền mua nhà, nhưng dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Khi đó, việc ngân hàng giải ngân được xem là cho vay phục vụ “nhu cầu vốn không được cho vay” theo khoản 2 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN.
Tương tự vụ VPBank – Novareal được báo chí phản ánh, Tòa án đã tuyên hợp đồng tín dụng vô hiệu vì ngân hàng giải ngân cho giao dịch vi phạm pháp luật. Người vay “thoát nợ”, nhưng hệ quả là vụ việc kéo dài, mất thời gian và uy tín của cả hai bên.
Rủi ro 5: Không có luật sư đồng hành trong giao dịch
Đây là rủi ro lớn nhất nhưng cũng phổ biến nhất. Nhiều người mua nhà tin tưởng lời tư vấn của môi giới hoặc chủ đầu tư mà không nhờ luật sư kiểm tra hợp đồng, dẫn đến ký vào văn bản trái luật. Khi tranh chấp phát sinh, họ thiếu chứng cứ, không hiểu quy trình pháp lý và thường bị bất lợi trong quá trình giải quyết tại tòa.
Giải pháp giúp người mua tránh rủi ro pháp lý
Giải pháp 1: Kiểm tra pháp lý của dự án
Trước khi đặt cọc, bạn cần:
- Yêu cầu bên bán cung cấp giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu phần móng, và văn bản thông báo đủ điều kiện bán từ Sở Xây dựng;
- Tra cứu thông tin dự án trực tiếp trên website của Sở Xây dựng địa phương hoặc qua cổng thông tin công khai.
- Nếu không tìm thấy thông tin hợp lệ, tuyệt đối không nên chuyển tiền hoặc ký bất kỳ văn bản nào.
Giải pháp 2: Giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư hoặc bên được ủy quyền hợp pháp
Hãy đảm bảo rằng người ký hợp đồng với bạn là chủ đầu tư hoặc được ủy quyền hợp pháp. Nhứng việc làm sau đây sẽ tránh được rủi ro người ký hợp đồng không có thẩm quyền
- Yêu cầu xuất trình giấy ủy quyền có công chứng;
- Đối chiếu thông tin pháp nhân trên giấy ủy quyền với giấy phép kinh doanh;
- Mọi khoản thanh toán phải được chuyển trực tiếp vào tài khoản của chủ đầu tư để tránh tranh chấp.
Giải pháp 3: Kiểm tra kỹ nội dung hợp đồng trước khi ký
Hợp đồng cần quy định rõ:
- Tiến độ thanh toán và bàn giao nhà;
- Trách nhiệm khi chậm tiến độ;
- Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng;
- Cam kết bảo lãnh ngân hàng (nếu có).
Đặc biệt, hãy đọc kỹ phần điều khoản về xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp, vì đây là phần quyết định quyền lợi của bạn khi có sự cố xảy ra.
Giải pháp 4: Chỉ vay ngân hàng cho dự án đủ điều kiện mở bán
Trước khi ký hợp đồng tín dụng, bạn cần:
- Xác minh tính pháp lý của dự án mà ngân hàng định giải ngân;
- Yêu cầu ngân hàng cam kết chỉ giải ngân cho giao dịch hợp pháp.
Nếu phát hiện dự án chưa được phép mở bán, hãy tạm dừng vay và xin tư vấn pháp lý ngay. Điều này giúp tránh tình trạng hợp đồng tín dụng bị tuyên vô hiệu hoặc bạn trở thành bên chịu rủi ro tài chính không đáng có.
Giải pháp 5: Nhờ luật sư của Công ty Luật Ánh Ngọc tư vấn và đồng hành
Trước khi ký bất kỳ hợp đồng, thỏa thuận hoặc văn bản đặt cọc nào, hãy liên hệ luật sư của Công ty Luật Ánh Ngọc.
Chúng tôi sẽ giúp bạn:
- Rà soát tính pháp lý của dự án và hợp đồng;
- Phát hiện điều khoản bất lợi hoặc vi phạm pháp luật;
- Đưa ra hướng xử lý, thương lượng hoặc khởi kiện hợp lý nếu có rủi ro phát sinh;
- Bảo vệ quyền lợi của bạn trước chủ đầu tư và ngân hàng.
Luật Ánh Ngọc có kinh nghiệm thực tế trong các vụ tranh chấp về nhà ở hình thành trong tương lai, từng bảo vệ thành công nhiều khách hàng tại tòa án. Một buổi tư vấn đúng lúc có thể giúp bạn tránh mất hàng tỷ đồng và nhiều năm kiện tụng.
Một số lưu ý thêm dành cho người mua
Bên cạnh việc nhận diện và phòng tránh các rủi ro phổ biến, người mua nhà ở hình thành trong tương lai cần chủ động trang bị kiến thức pháp lý cơ bản để tự bảo vệ mình trong mọi tình huống. Dưới đây là một số lưu ý quan trọng mà Luật Ánh Ngọc khuyến nghị khách hàng nên thực hiện trước khi ký kết hay thanh toán bất kỳ khoản tiền nào cho chủ đầu tư hoặc công ty môi giới.
Không đặt cọc hoặc ký “giữ chỗ” khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý
Trong thực tế, nhiều người mua bị hấp dẫn bởi những lời mời chào “đặt cọc giữ chỗ” sớm để chọn được căn đẹp, giá tốt. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, dự án chỉ được phép huy động vốn hoặc bán nhà ở hình thành trong tương lai khi đã có biên bản nghiệm thu phần móng và văn bản thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng.
Nếu bạn đặt cọc hoặc ký “giữ chỗ” khi dự án chưa đủ điều kiện này, thì văn bản thỏa thuận có thể bị xem là vô hiệu, đồng nghĩa với việc bạn sẽ phải tự chịu rủi ro mất tiền cọc và rất khó đòi lại trong trường hợp xảy ra tranh chấp.
Không thanh toán qua tài khoản cá nhân hoặc trung gian
Một nguyên tắc vàng khi mua bất động sản là mọi khoản tiền phải được chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư hoặc tài khoản được ngân hàng bảo lãnh chỉ định. Tuyệt đối không chuyển tiền cho nhân viên môi giới hoặc công ty không đứng tên chủ đầu tư, dù được hứa hẹn bằng văn bản hay “cam kết nội bộ”.
Các vụ việc tranh chấp điển hình cho thấy: phần lớn người mua mất tiền là do chuyển nhầm đối tượng thụ hưởng, hoặc chủ đầu tư phủ nhận giao dịch vì “tiền không chảy vào tài khoản của họ”.
Lưu giữ toàn bộ chứng từ, tài liệu giao dịch
Từ phiếu thu, chứng từ chuyển khoản, email trao đổi, biên bản làm việc, tin nhắn… — tất cả đều có giá trị chứng minh khi phát sinh tranh chấp. Người mua cần lưu trữ cẩn thận và sắp xếp theo trình tự thời gian, vì đây là căn cứ quan trọng để bảo vệ quyền lợi trước tòa hoặc khiếu nại với cơ quan chức năng.
Ngoài ra, bạn nên chụp lại hình ảnh các buổi gặp gỡ, quảng cáo, tài liệu giới thiệu dự án, vì đó có thể là chứng cứ chứng minh hành vi gian dối hoặc quảng cáo sai sự thật của bên bán.
Theo dõi tiến độ thực tế và yêu cầu cập nhật thông tin định kỳ
Ngay cả khi đã ký hợp đồng hợp pháp, người mua vẫn cần chủ động giám sát tiến độ xây dựng và pháp lý của dự án. Theo Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư có nghĩa vụ công khai và cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về tiến độ, thiết kế, và giấy phép xây dựng.
Nếu bạn phát hiện dấu hiệu chậm tiến độ, thay đổi quy hoạch hoặc chuyển nhượng trái phép dự án, cần gửi văn bản yêu cầu chủ đầu tư giải trình hoặc liên hệ luật sư để được hướng dẫn cách bảo vệ quyền lợi kịp thời.
Tìm hiểu uy tín và năng lực của chủ đầu tư
Trước khi quyết định mua, bạn nên tra cứu thông tin chủ đầu tư trên Cổng thông tin doanh nghiệp quốc gia hoặc qua báo chí, phương tiện truyền thông. Chủ đầu tư uy tín thường đã hoàn thành các dự án trước đó, có năng lực tài chính tốt và được ngân hàng bảo lãnh.
Ngược lại, nếu doanh nghiệp mới thành lập, chưa có dự án nào hoàn thiện, hoặc từng bị khiếu nại, bạn nên cân nhắc kỹ và không nên ký vội.
Những lưu ý tưởng chừng nhỏ nhặt này lại là “tấm khiên pháp lý” vững chắc nhất giúp người mua tự bảo vệ mình trước các rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Xem thêm: Những lưu ý khi mua nhà đang thế chấp hiện nay
Mua nhà ở hình thành trong tương lai không chỉ là một quyết định tài chính mà còn là một quyết định pháp lý quan trọng. Chỉ cần một sơ suất nhỏ trong việc kiểm tra thông tin hoặc ký kết hợp đồng, bạn có thể rơi vào cảnh “tiền mất, nhà không có”. Để tránh rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, bạn cần trang bị kiến thức pháp lý cơ bản, luôn xác minh dự án hợp pháp và đặc biệt — hãy để Luật Ánh Ngọc đồng hành cùng bạn. Chúng tôi tin rằng, sự tư vấn đúng lúc của luật sư sẽ là lá chắn pháp lý vững chắc nhất giúp bạn an tâm đầu tư và bảo vệ tài sản của mình.