Hợp đồng tín dụng để mua nhà ở hình thành trong tương lai
Theo khoản 12 Điều 4 Luật Các tổ chức tín dụng 2010 (sửa đổi 2017) “Cấp tín dụng là việc tổ chức tín dụng thỏa thuận để khách hàng sử dụng một khoản tiền theo nguyên tắc có hoàn trả bằng nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, bảo lãnh, bao thanh toán...” Còn theo Điều 463 Bộ luật Dân sự 2015, “Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn, bên vay phải hoàn trả tài sản cùng lãi theo thỏa thuận.”
Hợp đồng tín dụng, vì vậy, là một dạng hợp đồng vay tài sản đặc thù, được điều chỉnh đồng thời bởi Bộ luật Dân sự, Luật Các tổ chức tín dụng, và Thông tư 39/2016/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước.
Hợp đồng tín dụng để mua nhà ở hình thành trong tương lai là hợp đồng mà người vay (khách hàng) ký với ngân hàng, nhằm vay vốn để thanh toán tiền mua nhà, căn hộ hoặc biệt thự chưa hình thành hoàn chỉnh. Tuy nhiên, nếu dự án chưa đủ điều kiện mở bán theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, hoặc bên phân phối không phải là chủ đầu tư hợp pháp, thì giao dịch tín dụng này có thể bị tuyên vô hiệu.
Khi nào hợp đồng tín dụng để mua nhà ở hình thành trong tương lai bị vô hiệu?
Theo thực tiễn xét xử, một hợp đồng tín dụng bị tuyên vô hiệu thường rơi vào ba nhóm nguyên nhân chính sau:
Lý do 1: Hợp đồng phục vụ giao dịch bị pháp luật cấm
Căn cứ khoản 2 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN “Tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán các chi phí, đáp ứng các nhu cầu tài chính của các giao dịch, hành vi mà pháp luật cấm.”
Điều này có nghĩa là, nếu ngân hàng giải ngân khoản vay cho một giao dịch mua bán bất hợp pháp (ví dụ: dự án chưa đủ điều kiện mở bán), thì khoản vay này không được pháp luật bảo vệ. Khi đó, hợp đồng tín dụng vô hiệu toàn phần hoặc vô hiệu một phần.
Ví dụ thực tế: Một vụ việc xảy ra tại TP.HCM, VPBank giải ngân khoản vay 3,65 tỷ đồng cho vợ chồng ông Trần Hồng Sơn mua biệt thự song lập tại dự án “Thung Lũng Đại Dương” ở Phan Thiết. Tuy nhiên hợp đồng mua bán lại do Công ty Novareal - một công ty môi giới bất động sản, đứng ra ký kết và nhận tiền giải ngân.
Tranh chấp xảy ra khi Ngân hàng VPBank khởi kiện vợ chồng ông Trần Hồng Sơn ra TAND Khu vực 7, TP.HCM, yêu cầu trả hơn 5 tỷ đồng tiền nợ gốc và lãi từ khoản vay mua biệt thự nêu trên.
Kết quả, tòa án xác định ngân hàng đã giải ngân khoản vay 3,65 tỷ đồng cho khách hàng mua biệt thự tại dự án “ảo” là giải ngân cho một giao dịch bất hợp pháp và tuyên:
- Hợp đồng tín dụng vô hiệu;
- Ngân hàng phải hoàn trả số tiền lãi 900 triệu đồng cho người vay;
- Công ty môi giới Novareal phải hoàn trả tiền giải ngân cho ngân hàng.
Lý do 2: Dự án chưa đủ điều kiện bán, tài sản bảo đảm không tồn tại
Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư chỉ được bán nhà ở hình thành trong tương lai khi có biên bản nghiệm thu phần móng và văn bản thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng. Nếu ngân hàng nhận quyền tài sản hình thành trong tương lai của dự án chưa đủ điều kiện pháp lý làm tài sản bảo đảm, thì hợp đồng bảo đảm vô hiệu, kéo theo hợp đồng tín dụng có thể bị tuyên vô hiệu.
Ví dụ thực tế: Tại Kiên Giang, vụ việc giữa Công ty S. và khách hàng H. (do Luật Ánh Ngọc tham gia bảo vệ) là điển hình.
Khách hàng H. ký “Văn bản thỏa thuận” mua biệt thự trong dự án nghỉ dưỡng đang xây dựng, và vay ngân hàng hơn 30 tỷ đồng.
Sau khi kiểm tra, tòa xác định dự án chưa được nghiệm thu móng, chưa đủ điều kiện huy động vốn, nên văn bản thỏa thuận vô hiệu, đồng thời hợp đồng tín dụng vô hiệu theo.
Lý do 3: Bên nhận giải ngân không đúng đối tượng
Ngân hàng thường giải ngân trực tiếp vào tài khoản của chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối. Nếu đơn vị đó không phải chủ đầu tư hợp pháp, hoặc ngân hàng không thẩm định pháp lý dự án, thì việc giải ngân được xem là vi phạm nguyên tắc cho vay an toàn.
Trách nhiệm trong trường hợp này có thể thuộc về ngân hàng, do thiếu kiểm soát mục đích sử dụng vốn và không tuân thủ quy định thẩm định dự án.
Xem thêm: Tổng hợp các bản án liên quan đến tranh chấp bất động sản vô hiệu do lừa dối.
Hậu quả pháp lý khi hợp đồng tín dụng bị vô hiệu
Khi Tòa án tuyên hợp đồng tín dụng vô hiệu, hậu quả được giải quyết theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015:
- Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận: Người vay trả lại khoản gốc (nếu còn giữ) và ngân hàng trả lại tiền lãi đã thu.
- Bên nhận giải ngân trái phép (chủ đầu tư/môi giới) phải hoàn trả tiền cho ngân hàng.
- Nếu có thiệt hại phát sinh, bên có lỗi phải bồi thường.
- Giao dịch liên quan (như hợp đồng mua bán, bảo đảm) có thể bị tuyên vô hiệu theo.
Ví dụ: Người vay (A) ký hợp đồng tín dụng với Ngân hàng X để mua căn hộ dự án Y. Ngân hàng giải ngân 4 tỷ đồng vào tài khoản Công ty M (đơn vị môi giới). Sau đó phát hiện dự án Y chưa đủ điều kiện mở bán, Công ty M không phải chủ đầu tư hợp pháp.
Tòa tuyên: Hợp đồng mua bán và hợp đồng tín dụng vô hiệu. Ngân hàng X phải thu hồi khoản giải ngân từ Công ty M, người vay chỉ trả phần gốc còn giữ và ngân hàng không được tính lãi do giao dịch trái luật.
Trách nhiệm thuộc về ai khi hợp đồng tín dụng vô hiệu?
Trách nhiệm được xác định dựa trên mức độ lỗi của từng bên:
(1) Ngân hàng thương mại
Nếu ngân hàng không thẩm định pháp lý dự án trước khi giải ngân, giải ngân vào tài khoản không hợp lệ, không kiểm soát mục đích sử dụng vốn thì ngân hàng phải chịu phần lớn trách nhiệm, có thể bị buộc hoàn trả tiền lãi, thậm chí mất quyền đòi nợ đối với phần giải ngân sai.
(2) Chủ đầu tư hoặc công ty môi giới
Nếu đơn vị bán hàng hoặc môi giới không phải chủ đầu tư hợp pháp nhugw vẫn thực hiện ký văn bản huy động vốn trái luật hoặc sử dụng tiền giải ngân sai mục đích thì họ phải hoàn trả tiền cho ngân hàng, đồng thời chịu trách nhiệm dân sự hoặc hình sự tùy mức độ vi phạm.
(3) Người vay (người mua nhà)
Nếu người vay thiện chí, không biết hoặc không thể biết giao dịch trái pháp luật, thì thường được miễn trách nhiệm dân sự. Ngược lại, nếu họ cố tình tham gia huy động vốn trái phép, họ có thể bị liên đới trách nhiệm trong việc hoàn trả tiền gốc hoặc bồi thường thiệt hại.
Tóm lại, hợp đồng tín dụng để mua nhà ở hình thành trong tương lai có thể trở thành “con dao hai lưỡi” nếu các bên tham gia không kiểm soát được tính hợp pháp của dự án và mục đích sử dụng vốn. Khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, hậu quả pháp lý rất phức tạp — người vay có thể mất tiền, ngân hàng mất vốn, còn chủ đầu tư hoặc môi giới có thể phải đối mặt với trách nhiệm dân sự hoặc hình sự.