Xử lý tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Cơ sở pháp lý

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định bởi các cơ sở pháp lý sau đây:

• Bộ luật dân sự 2015;
• Bộ luật tố tụng dân sự 2015;
• Luật Đất đai 2013.

2. Khái niệm tranh chấp Hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1. Thế nào là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Theo quy định tại Điều 500 của Bộ Luật Dân sự năm 2015, hợp đồng về quyền sử dụng đất là một sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện các quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia. Bên kia sẽ thực hiện quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 500 của Bộ Luật Dân sự năm

2015 và Điều 40, Điều 41 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là một sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong khi đó, bên

nhận chuyển nhượng sẽ thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng. Tất cả các điều kiện, nội dung và hình thức trong hợp đồng được quy định trong Bộ Luật Dân sự và các luật về đất đai.

Xem thêm bài viết: Đền bù không thoả đáng: Điều gì làm nên sự không hài lòng

2.2. Thế nào là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một tình huống mâu thuẫn, xung đột giữa các bên tham gia trong hợp đồng. Tính chất cơ bản của tranh chấp này nằm ở việc đối kháng về quyền và nghĩa vụ giữa bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng.

Có một số tranh chấp phổ biến liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị làm giả: Đây là tình huống khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được làm giả, tức là không phải là một tài liệu pháp lý hợp lệ. Khi phát hiện giấy tờ này là giả mạo, có thể xảy ra tranh chấp về tính hợp lệ của hợp đồng chuyển nhượng;
• Giấy tờ không đầy đủ: Trường hợp này xảy ra khi thửa đất không có đủ giấy tờ theo yêu cầu của Luật Đất đai hoặc diện tích đất quá nhỏ không thể tách thửa. Sự thiếu hụt thông tin hoặc không tuân thủ các quy định pháp lý có thể dẫn đến tranh chấp về tính hợp lệ và hiệu quả của hợp đồng chuyển nhượng;
• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình mà không có sự chấp thuận của tất cả các đồng sử dụng: Trong trường hợp này, trong quá trình giao dịch, người bán có thể không thông báo hoặc không có sự chấp thuận của tất cả các đồng sử dụng trong hộ gia đình. Điều này có thể dẫn đến tranh chấp về tính hiệu lực và hiệu quả của hợp đồng chuyển nhượng;
• Hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng, chứng thực: Theo quy định tại điểm a khoản 3 của Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực để có hiệu lực pháp lý. Nếu không có sự công chứng, chứng thực, hợp đồng chuyển nhượng có thể bị coi là vô hiệu và có thể xảy ra tranh chấp về tính hợp lệ của hợp đồng;
• Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tiếp tục thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng sau khi đất đã sang tên: Trong trường hợp này, sau khi quyền sử dụng đất đã được chuyển nhượng và đất đã được chuyển sang tên cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận không tiếp tục thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận trong hợp đồng. Sự vi phạm này có thể dẫn đến tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán và quyền của bên chuyển nhượng;
• Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng xuất phát từ việc người sử dụng đất chuyển nhượng bằng giấy viết tay cho nhiều bên cùng một lúc: Trong một số trường hợp, người sử dụng đất có thể chuyển nhượng đất cho nhiều bên cùng một lúc bằng giấy tờ viết tay. Sự việc này có thể tạo ra tranh chấp liên quan đến tính hiệu lực và hiệu quả của việc chuyển nhượng đất cho các bên khác nhau;
• Có một số tình huống trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người thứ ba. Trong các trường hợp như vậy, người thứ ba có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được ký kết để bảo vệ quyền lợi của mình. Người thứ ba cũng có thể trở thành một bên liên quan trong các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có vai trò trực tiếp đối với giá trị pháp lý của hợp đồng này;
• Ngoài ra, cũng có rất nhiều nguyên nhân khác có thể gây ra tranh chấp trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các tranh chấp này có thể xuất phát từ các vấn đề về sở hữu, quyền lợi, điều kiện hợp đồng, thông tin sai lệch hoặc không đầy đủ, hay thậm chí vi phạm các quy định pháp luật liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này có thể dẫn đến những tranh chấp phức tạp và yêu cầu sự can thiệp của các bên liên quan và cơ quan chức năng để giải quyết.

3. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng dân sự, vì vậy nó phải tuân thủ các điều kiện hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự (BLDS) như sau:

• Chủ thể tham gia giao dịch phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp;
• Chủ thể tham gia giao dịch phải tự nguyện hoàn toàn;
• Mục đích và nội dung của giao dịch không được vi phạm các quy định cấm trong luật và không trái với đạo đức xã hội.

Theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền khi đáp ứng các điều kiện sau:

• Có giấy chứng nhận đất, trừ trường hợp được phép theo các quy định pháp luật về đất đai;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng và chứng thực để có hiệu lực. Theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và chỉ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Xem thêm bài viết: Những kịch bản tiểu phẩm tranh chấp đất đai hay nhất

4. Phương thức giải quyết khi có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một vấn đề thuộc quyền tự do của các bên liên quan để giải quyết. Tranh chấp này có nguồn gốc trực tiếp từ quan hệ hợp đồng và luôn liên quan đến quyền lợi của các bên. Nguyên tắc trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tự nguyện, bình đẳng và thông qua thỏa thuận.

Khi xảy ra tranh chấp trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có ba hướng phổ biến để giải quyết. Đó là thương lượng, hòa giải và yêu cầu sự can thiệp của cơ quan có thẩm quyền để giải quyết. Theo quy định tại khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013, hiện nay Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tiến hành hòa giải để giải quyết mâu thuẫn. Các bên có thể tự thỏa thuận hoặc sử dụng quy trình hòa giải tại cơ sở để giải quyết tranh chấp.

• Thứ nhất, các bên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể thương lượng với nhau.

Trước khi tiến hành hòa giải, các bên tranh chấp có thể tự thương lượng, đàm phán và cùng nhau tìm cách giải quyết. Thương lượng trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quá trình các bên thảo luận, tự an bài và loại bỏ những khác biệt để giải quyết tranh chấp mà không cần sự can thiệp hay phán quyết của bên thứ ba. Thương lượng không mang tính ràng buộc mà khuyến khích các bên tự thực hiện, tùy thuộc vào ý chí thống nhất của các bên. Kết quả của thương lượng phụ thuộc vào tinh thần thiện chí và sự hợp tác của các bên tranh chấp.

Ưu điểm của thương lượng tự do: đơn giản, hiệu quả, nhanh chóng, tiện lợi, ít tốn kém chi phí cho các bên liên quan. Các bên tranh chấp cũng có thể bảo vệ uy tín của mình.

Nhược điểm của thương lượng tự do: không phải tuân theo các nguyên tắc pháp lý hoặc mô hình giải quyết tranh chấp nào, và không được đảm bảo thi hành thông qua cơ chế pháp lý bắt buộc.

• Thứ hai, để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có thể thực hiện việc hòa giải tại cơ sở thông qua sự hướng dẫn của hòa giải viên hoặc thông qua Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn.

Theo Luật Đất đai năm 2013, việc giải quyết tranh chấp đất đai là một trong những nhiệm vụ quan trọng của công tác quản lý đất đai của Nhà nước. Khi có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành giải quyết tranh chấp đó để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Hòa giải được xem là một nguyên tắc và phương pháp trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hòa giải tại cơ sở là quá trình mà hòa giải viên hướng dẫn và hỗ trợ các bên đạt được thỏa thuận và tự nguyện giải quyết các mâu thuẫn và tranh chấp. Trong đó, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc phạm vi hòa giải tại cơ sở (quy định tại khoản 1 Điều 5 của Nghị định số 15/2014/NĐ-CP ngày 27/02/2014 về chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật hòa giải tại cơ sở). Các cơ sở có thể là thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố, khu phố và các cộng đồng dân cư khác. Quy trình hòa giải được tiến hành khi có căn cứ (một bên hoặc các bên yêu cầu hòa giải; hòa giải viên làm chứng hoặc biết vụ việc nằm trong phạm vi hòa giải; hoặc theo phân công của tổ trưởng tổ hòa giải hoặc đề nghị của cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân có liên quan).

Theo quy định tại Điều 202 của Luật Đất đai năm 2013, trong trường hợp các bên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đạt được thỏa thuận hoặc tự hòa giải, có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải đến Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi xảy ra tranh chấp. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Uỷ ban nhân dân cấp xã phải được hoàn thành trong thời hạn không quá 45 ngày, tính từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quá trình hòa giải phải được lập biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận về việc hòa giải hoặc không hòa giải từ UBND xã nơi có đất tranh chấp

Ưu điểm của việc hòa giải: Hòa giải mang lại cơ hội thành công cao hơn so với thương lượng bởi vì có sự trung gian của một người thứ ba. Người này đóng vai trò là một chuyên gia, có kinh nghiệm và hiểu biết sâu về lĩnh vực và vấn đề tranh chấp. Kết quả của quá trình hòa giải được ghi nhận và chứng kiến bởi người thứ ba, do đó, mức độ tôn trọng và tuân thủ các cam kết được nâng cao so với thương lượng.

Nhược điểm của việc hòa giải: Chi phí cho quá trình hòa giải cao hơn so với thương lượng. Ngoài ra, uy tín của các bên tranh chấp dễ bị ảnh hưởng hơn khi tham gia hòa giải.

• Thứ ba, để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc giải quyết. Trong trường hợp hòa giải không thành công, các bên có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết, cụ thể là Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án. Theo quy định tại Điều 203 của Luật Đất đai năm 2013, có hai phương pháp xử lý như sau:

• Trường hợp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến các bên có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013, thì Tòa án nhân dân sẽ tiến hành giải quyết;
• Trường hợp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013, thì các bên chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp, đó là nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND có thẩm quyền.

5. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thuộc phạm vi tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai 2013. Theo quy định tại khoản 24 Điều 3 của Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong mối quan hệ đất đai, tức là tranh chấp về việc ai có quyền sử dụng đất. Trong khi đó, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tranh chấp hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Theo Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (BLTTDS), thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm: thẩm quyền theo vụ việc, thẩm quyền theo cấp tòa án và thẩm quyền theo lãnh thổ.

Thẩm quyền theo vụ việc: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tranh chấp hợp đồng dân sự theo quy định tại khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (BLTTDS), và thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Thẩm quyền theo cấp tòa án: Dựa trên điểm a, b khoản 1 Điều 35 của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (BLTTDS), thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất thuộc về Tòa án nhân dân cấp huyện. Trong trường hợp có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện của Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, hoặc cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài, thì thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án nhân dân cấp tỉnh.

Thẩm quyền theo lãnh thổ: Dựa trên điểm a, b khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (BLTTDS):

• Nếu đơn là cá nhân hoặc đơn có trụ sở làm việc tại một Tòa án, thì Tòa án đó sẽ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục sơ thẩm.
• Trong trường hợp các bên thỏa thuận bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú hoặc làm việc của nguyên đơn, trong trường hợp nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu có tranh chấp, thì Tòa án nơi cư trú hoặc có trụ sở của nguyên đơn là Tòa án có thẩm quyền giải quyết.

6. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trình tự và thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tuân theo các quy định của Bộ luật Tòa án và Điều luật Thực thi Đất đai. Cụ thể, các bước thực hiện như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ khởi kiện

Người đệ trình yêu cầu khởi kiện cần chuẩn bị một hồ sơ đầy đủ và gửi đến Tòa án có thẩm quyền. Phương thức nộp đơn khởi kiện được quy định trong khoản 1 của Điều 190 của Điều lệ Tòa án, bao gồm:

• Nộp trực tiếp tại Tòa án;
• Gửi đến Tòa án thông qua dịch vụ bưu chính;
• Gửi trực tuyến thông qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án. Trong trường hợp này, người đệ trình cần có chữ ký điện tử theo quy định.

Lưu ý rằng việc nộp đơn khởi kiện phải tuân theo các quy định cụ thể của pháp luật và theo quy trình yêu cầu của Tòa án có thẩm quyền.

Bước 2: Tòa án xem xét đơn khởi kiện

Theo khoản 2 và khoản 3 của Điều 190 trong Bộ luật Tòa án và Điều luật Thực thi Đất đai, trong thời hạn không quá 8 ngày làm việc, Thẩm phán được phân công sẽ thực hiện các nhiệm vụ sau:

• Thông báo yêu cầu nộp tạm ứng phí tùy theo trường hợp nếu có. Trong vòng 7 ngày kể từ khi nhận được thông báo từ Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng phí, người đệ trình yêu cầu khởi kiện phải nộp số tiền tạm ứng và gửi biên lai chứng minh việc đã nộp tiền tạm ứng phí cho Tòa án;
• Yêu cầu sửa đổi hoặc bổ sung đơn khởi kiện nếu đơn khởi kiện chưa đúng quy định;
• Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người đệ trình nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của một Tòa án khác.

Lưu ý rằng Tòa án sẽ tuân theo các quy định cụ thể của pháp luật và thực hiện các bước trên để xem xét và tiếp nhận đơn khởi kiện một cách công bằng và hợp pháp.

Bước 3: Tòa án thông báo thụ lý vụ án

Theo khoản 3 của Điều 195 trong Bộ luật Tòa án và Điều luật Thực thi Đất đai năm 2015, Thẩm phán sẽ thụ lý vụ án sau khi người đệ trình khởi kiện đã nộp biên lai chứng minh việc đã thanh toán tiền tạm ứng phí. Trường hợp người đệ trình được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng phí, Thẩm phán sẽ thụ lý vụ án sau khi nhận được đơn khởi kiện và các tài liệu, chứng cứ đi kèm.

Theo Điều 196 của Bộ luật Tòa án và Điều luật Thực thi Đất đai năm 2015, trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ khi thụ lý vụ án, Thẩm phán sẽ thông báo bằng văn bản cho nguyên đơn, bị đơn, cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc giải quyết vụ án rằng Tòa án đã thụ lý vụ án.

Bước 4: Chuẩn bị xét xử sơ thẩm

Thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 203 của Bộ luật Tòa án và Điều luật Thực thi Đất đai năm 2015 là 4 tháng, có khả năng gia hạn thêm 2 tháng.

Trong quá trình chuẩn bị xét xử sơ thẩm, Tòa án sẽ tổ chức phiên họp để kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận và công khai chứng cứ, cũng như thực hiện các hoạt động hòa giải. Trong trường hợp các bên liên quan đạt được thỏa thuận với nhau về vấn đề cần giải quyết trong vụ án, Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải. Trong vòng 7 ngày kể từ khi lập biên bản hòa giải mà không có bất kỳ đương sự nào thay đổi ý kiến về thỏa thuận đó, Tòa án sẽ đưa ra quyết định công nhận thỏa thuận của các bên. Quyết định công nhận thỏa thuận có hiệu lực pháp luật ngay sau khi ban hành và không thể kháng cáo hoặc kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm.

Trong trường hợp các bên không đạt được thỏa thuận hòa giải, Tòa án sẽ ra quyết định đưa vụ án ra xét xử.

Bước 5: Tòa án mở phiên tòa xét xử sơ thẩm vụ án

Sau khi có Bản án sơ thẩm, các bên liên quan có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án.

Xem thêm bài viết: Những giấy tờ nào có thể chứng minh nguồn gốc đất mình đang sử dụng

Trên đây là tư vấn của Luật Ánh Ngọc về vấn đề Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần lưu ý những gì?. Nếu quý độc giả còn bất cứ vấn đề thắc mắc liên quan đến chủ đề bài viết hoặc các vấn đề khác liên quan, hãy liên hệ với chúng tôi để nhận được sự giải đáp và hỗ trợ từ đội ngũ luật sư chuyên nghiệp.