1. Uỷ quyền nhà đất là gì?
Dù Bộ luật Dân sự hiện hành không đưa ra một định nghĩa cụ thể về "ủy quyền nhà đất," tuy nhiên, nó đã xác lập cơ sở pháp lý cho việc xác định và thực hiện quyền đại diện thông qua ủy quyền. Ủy quyền là một trong hai hình thức đại diện mà pháp luật công nhận, cho phép một bên (người ủy quyền) ủy quyền cho bên khác (người được ủy quyền) thực hiện các công việc liên quan đến việc sử dụng đất. Các trường hợp phổ biến của việc ủy quyền sử dụng đất bao gồm việc ủy quyền để phân chia đất, mua bán đất, hoặc cho thuê đất. Quyền và trách nhiệm của người được ủy quyền và người ủy quyền thường được thể hiện trong các hợp đồng ủy quyền sử dụng đất hoặc các tài liệu tương tự như Giấy ủy quyền sử dụng đất.
Xem thêm bài viết: Làm thế nào để tránh vi phạm quy định về quản lý, sử dụng đất đai?
2. Giấy uỷ quyền bán đất là gì?
Giấy uỷ quyền bán đất là một tài liệu pháp lý quan trọng, đánh dấu việc người sở hữu đất (người ủy quyền) chỉ định một người khác (người được ủy quyền) đại diện và thực hiện các công việc liên quan đến việc bán đất, trong phạm vi quy định tại giấy uỷ quyền.
Có hai hình thức chính để tạo ra giấy uỷ quyền bán đất, bao gồm ủy quyền đơn phương và hợp đồng ủy quyền.
Trong trường hợp giấy uỷ quyền bán đất dạng hợp đồng ủy quyền, cần sự tham gia của cả người ủy quyền và người được ủy quyền. Đây là một văn bản pháp lý quan trọng, đánh dấu sự thỏa thuận giữa các bên và có giá trị pháp lý. Nó đặt ra các trách nhiệm và nghĩa vụ mà người được ủy quyền phải thực hiện theo đúng các điều khoản đã được thỏa thuận trong hợp đồng.
Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, pháp luật sẽ áp dụng các quy định liên quan đến hợp đồng ủy quyền để giải quyết và cân nhắc việc bồi thường thiệt hại nếu có. Giấy uỷ quyền bán đất là một công cụ quan trọng để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan đến giao dịch mua bán đất và bảo vệ quyền lợi của họ trong quá trình này.
Khi nào cần lập giấy ủy quyền bán đất là một vấn đề được quy định theo Điều 562 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo quy định này, hợp đồng ủy quyền là một sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó người được ủy quyền đại diện cho người ủy quyền để thực hiện một hoặc một số công việc trong phạm vi được quy định tại giấy ủy quyền. Điều này có nghĩa là người ủy quyền có thể ủy quyền cho người khác để thay mình thực hiện các công việc liên quan đến quyền sử dụng đất khi anh/chị không thể tự thực hiện được. Việc lập giấy ủy quyền có thể thực hiện theo hai phương thức chính là ủy quyền đơn phương và ủy quyền theo hợp đồng uỷ quyền nhà đất.
Trong thực tế, việc lập giấy ủy quyền bán đất thường xảy ra trong các tình huống đặc biệt. Ví dụ, người sử dụng đất có thể ủy quyền cho người khác để thực hiện giao dịch mua bán đất khi họ không có khả năng tham gia trực tiếp do các lý do như đang ở xa, bị ốm đau hoặc đang ở nước ngoài. Quyết định về việc trả thù lao cho người được ủy quyền thường được quy định cụ thể trong giấy ủy quyền hoặc tuân theo quy định của pháp luật.
3. Điều kiện uỷ quyền mua bán nhà đất
Để thực hiện thủ tục uỷ quyền mua bán nhà đất, các bên trong quan hệ uỷ quyền mua nhà đất phải tuân theo những điều kiện sau đây:
Thứ nhất, người uỷ quyền mua bán nhà đất phải có quyền mua bán nhà đất theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các quy định pháp luật khác liên quan. Điều này đồng nghĩa với việc đảm bảo rằng người uỷ quyền thỏa mãn các điều kiện cần thiết để thực hiện giao dịch mua bán bất động sản.
Thứ hai, cả người uỷ quyền mua bán nhà đất và người được uỷ quyền mua bán nhà đất phải có đủ năng lực hành vi dân sự, đó là:
- Người từ 18 tuổi trở lên;
- Không thuộc vào các trường hợp mất năng lực hành vi dân sự, khả năng nhận thức, làm chủ hành vi bị hạn chế theo quy định tại Điều 22, 23 và 24 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Điều này đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả của giao dịch ủy quyền mua bán nhà đất.
Thứ ba, giữa hai bên, người uỷ quyền mua bán nhà đất và người được uỷ quyền mua bán nhà đất, phải có một hợp đồng uỷ quyền. Hợp đồng uỷ quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên được uỷ quyền cam kết thực hiện công việc thay mặt bên uỷ quyền và chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc quy định pháp luật. Hợp đồng này cần được lập bằng văn bản và thường được công chứng để đảm bảo tính rõ ràng và pháp lý của thỏa thuận.
Nội dung của hợp đồng uỷ quyền mua bán nhà đất có thể thỏa thuận tự do giữa các bên, nhưng nên bao gồm các yếu tố cơ bản như thông tin chi tiết của bên uỷ quyền mua bán nhà đất và bên được uỷ quyền mua bán nhà đất, nội dung công việc, thời hạn uỷ quyền, quyền và nghĩa vụ của các bên, thù lao mà bên được uỷ quyền nhận được, cách giải quyết tranh chấp và các điều khoản khác liên quan đến giao dịch uỷ quyền nhà đất.
Vì hợp đồng uỷ quyền mua bán nhà đất liên quan đến tài sản bất động sản, do đó, theo quy định pháp luật, nó cần được lập thành văn bản và công chứng để có giá trị pháp lý. Điều này đảm bảo tính pháp lý và rõ ràng của thỏa thuận mua bán nhà đất, và trong trường hợp tranh chấp xảy ra, nó có thể được sử dụng để giải quyết một cách công bằng.
Xem thêm bài viết: Cán bộ, công chức có được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa không?
4. Nội dung uỷ quyền mua bán đất gồm những gì?
Nội dung hợp đồng uỷ quyền mua bán đất bao gồm một loạt các yếu tố quan trọng để đảm bảo tính hợp pháp và công bằng của giao dịch này. Pháp luật cho phép sự linh hoạt trong việc thỏa thuận nội dung hợp đồng, tuy nhiên, nó phải tuân thủ các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự uỷ quyền nhà đất, bao gồm:
- Nguyên tắc bình đẳng: Hợp đồng phải xây dựng trên nguyên tắc bình đẳng giữa các bên, không phân biệt đối xử dựa trên bất kỳ lý do nào, và tất cả đều được bảo hộ bởi pháp luật một cách bình đẳng;
- Nguyên tắc tự do và tự nguyện cam kết: Việc xác lập, thực hiện, và chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự phải dựa trên sự tự do và tự nguyện cam kết của các bên, được thực hiện theo ý chí của họ;
- Tuân thủ pháp luật: Nội dung và mục đích của hợp đồng uỷ quyền mua bán đất không được vi phạm bất kỳ quy định cấm của pháp luật nào và không được xâm phạm đến quyền lợi quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng và quyền hợp pháp của người khác;
- Thực hiện thiện chí và trung thực: Các bên phải thực hiện hợp đồng một cách thiện chí và trung thực, không được thực hiện các hành vi gian lận hoặc không trung thực;
- Tự chịu trách nhiệm: Các bên chủ thể tham gia hợp đồng phải tự chịu trách nhiệm đối với việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ dân sự của họ.
Luật Ánh Ngọc hân hạnh giới thiệu tới Quý khách hàng Mẫu giấy ủy quyền mới nhất theo quy định pháp luật: Giấy ủy quyền.
5. Giấy ủy quyền mua bán nhà đất có phải công chứng không?
Việc lập giấy ủy quyền mua bán nhà đất không bắt buộc phải được công chứng theo quy định của pháp luật hiện hành. Hiện tại, không có một văn bản pháp lý cụ thể nào yêu cầu việc này cần uỷ quyền nhà đất.
Tuy nhiên, quy định của Điều 14 Thông tư 01/2020/TT-BTP và điểm d khoản 4 Điều 24 Nghị định 23/2015/NĐ-CP đã chỉ rõ rằng giấy ủy quyền chỉ được chứng thực chữ ký đối với trường hợp ủy quyền không có thù lao, không có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền và không liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng bất động sản.
Để tránh các tranh chấp có thể xảy ra trong quá trình thực hiện giao dịch nhà đất và đảm bảo quyền và lợi ích của tất cả các bên tham gia, nhiều chuyên gia tư vấn và luật sư khuyến nghị rằng việc lập giấy ủy quyền mua bán nhà đất nên được công chứng. Quá trình công chứng sẽ tạo ra một bản ghi chính thống và có giá trị pháp lý, giúp xác định rõ ràng các điều khoản và điều kiện của ủy quyền mua bán nhà đất.
Nếu quyết định thực hiện công chứng, bạn có thể lựa chọn tổ chức công chứng tại bất kỳ đâu mà bạn cảm thấy phù hợp và thuận tiện nhất, không bị ràng buộc về địa điểm, theo quy định của Điều 42 Luật Công chứng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2018). Điều này cho phép bạn lựa chọn tổ chức công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi bạn đang thực hiện giao dịch.
6. Người được ủy quyền có thể tự tay ký hợp đồng mua bán nhà đất với bên kia không
Khả năng của người được ủy quyền tự ký hợp đồng mua bán nhà đất với bên thứ ba phụ thuộc hoàn toàn vào phạm vi giới hạn của ủy quyền. Điều này được quy định tại Điều 141 của Bộ luật Dân sự 2015, trong đó chỉ rõ rằng người nhận ủy quyền chỉ có thể thực hiện các công việc được giao trong phạm vi người ủy quyền ủy quyền lại cho họ khi uỷ quyền nhà đất.
Bên cạnh đó, Điều 143 của Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định rằng nếu người được ủy quyền thực hiện giao dịch vượt quá phạm vi được ủy quyền, thì giao dịch đó giữa người đó và người thứ ba sẽ bị vô hiệu. Điều này có nghĩa là, nếu người được ủy quyền tự ký hợp đồng mua bán nhà đất với bên thứ ba mà giao dịch này không nằm trong phạm vi ủy quyền của họ, thì hợp đồng đó sẽ không có giá trị pháp lý.
Ví dụ, nếu người được ủy quyền chỉ được ủy quyền để thực hiện các thủ tục liên quan đến việc mua bán một căn nhà cụ thể, nhưng sau đó họ tự ý ký hợp đồng mua bán đất với bên thứ ba, thì giao dịch này sẽ không có hiệu lực.
Do đó, người được ủy quyền nên tuân thủ và thực hiện theo phạm vi giới hạn của ủy quyền và không nên vượt quá các quy định của pháp luật để tránh tình trạng giao dịch không hợp lệ.
Xem thêm bài viết: Đất trong quy hoạch có bán được không? Mua bán bồi thường đất quy hoạch được quy định như thế nào?
7. Người được ủy quyền mua bán đất có cần phải đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán đất hay không
Theo quy định tại điểm b khoản 3 của Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC, trong trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản và cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền tương tự như cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật, thì người nộp thuế sẽ là cá nhân ủy quyền bất động sản khi uỷ quyền nhà đất.
Vì vậy, theo quy định trên, người có trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện ủy quyền chuyển nhượng đất là người ủy quyền. Tuy nhiên, nếu các bên có thỏa thuận khác về việc người được ủy quyền sẽ là người nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất, thì điều này sẽ tuân theo thỏa thuận của các bên.
8. Những điều cần lưu ý khi uỷ quyền mua bán nhà đất hiện nay
Trong thế giới bất động sản ngày nay, việc uỷ quyền nhà đất là một quyết định quan trọng, và có một số điều cần lưu ý để đảm bảo rằng quá trình này diễn ra một cách suôn sẻ và hợp pháp. Dưới đây là những điều quan trọng mà bạn cần xem xét khi uỷ quyền nhà đất:
- Lựa chọn đối tác uỷ quyền: Việc chọn người được uỷ quyền là một quyết định quan trọng. Hãy chắc chắn rằng họ có đủ năng lực và uy tín để thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản của bạn;
- Lập hợp đồng uỷ quyền: Việc lập hợp đồng uỷ quyền rõ ràng và chi tiết là cực kỳ quan trọng. Hợp đồng này nên xác định rõ quyền và nghĩa vụ của cả hai bên, các điều khoản và điều kiện, và mọi vấn đề liên quan đến bất động sản;
- Công chứng hợp đồng: Một số giao dịch liên quan đến bất động sản có thể yêu cầu hợp đồng uỷ quyền được công chứng để có giá trị pháp lý. Hãy kiểm tra quy định của pháp luật địa phương để biết liệu công chứng là bắt buộc hay không;
- Đảm bảo tuân thủ pháp luật: Luôn tuân thủ các quy định và quy trình pháp lý liên quan đến uỷ quyền nhà đất. Việc không tuân thủ có thể gây ra rủi ro pháp lý và thiệt hại tài sản;
- Theo dõi giao dịch: Dù đã uỷ quyền nhà đất cho người khác, bạn nên theo dõi tiến trình giao dịch. Điều này bao gồm việc kiểm tra và đảm bảo rằng các hợp đồng và cam kết được thực hiện đúng hẹn;
- Hiểu rõ nhu cầu của bạn: Trước khi uỷ quyền, hãy xác định rõ mục tiêu và nhu cầu của bạn. Điều này sẽ giúp bạn lựa chọn đối tác uỷ quyền phù hợp nhất;
- Quản lý rủi ro: Hiểu và đánh giá các rủi ro liên quan đến uỷ quyền nhà đất. Điều này bao gồm cả việc xem xét các tình huống xấu nhất có thể xảy ra và cách xử lý chúng;
- Tìm hiểu về phí và thuế: Uỷ quyền nhà đất có thể có tác động đến các khoản phí và thuế. Hãy tìm hiểu và hiểu rõ các yêu cầu thuế thu nhập cá nhân và các khoản phí liên quan;
- Thỏa thuận về thù lao: Nếu có thù lao hoặc phí được trả cho người được uỷ quyền, hãy đảm bảo rằng thỏa thuận về số tiền và thời hạn đã được xác định trong hợp đồng uỷ quyền;
- Tư vấn chuyên gia: Trong trường hợp phức tạp hoặc không chắc chắn, luôn nên tư vấn với một luật sư chuyên về bất động sản hoặc chuyên gia pháp lý để đảm bảo rằng mọi thủ tục được thực hiện đúng cách và tuân theo pháp luật.
Nhớ rằng uỷ quyền nhà đất có thể mang lại nhiều lợi ích, nhưng cũng đi kèm với nhiều trách nhiệm và rủi ro, thực trạng đã có nhiều trường hợp đáng tiếc. Vậy nên, việc lựa chọn đối tác uỷ quyền đúng và hiểu rõ quy trình là quyết định quan trọng để đảm bảo rằng giao dịch bất động sản của bạn diễn ra một cách thành công và an toàn. Nếu Quý khách cần được hỗ trợ về vấn đề này, hãy liên hệ với Luật Ánh Ngọc để được hỗ trợ kịp thời.
Trên đây là tư vấn về khi nào cần lập giấy uỷ quyền nhà đất? Những điều cần lưu ý khi uỷ quyền nhà đất. Luật Ánh Ngọc kính chúc Quý khách hàng an khang mạnh khỏe, mong rằng được đồng hành cùng Quý khách hàng trong tương lai.
