Luật Ánh Ngọc

Sửa chữa, cải tạo công trình thì có cần giấy phép xây dựng

Thủ tục hành chính | 2024-08-09 10:51:55

1. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng trong trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình

Cải tạo công trình là quá trình làm mới các loại công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ bằng việc thực hiện việc sửa chữa những gì đã có của công trình, bao gồm thay đổi kết cấu hoặc thiết kế của công trình đó hoặc thêm mới các thành phần chưa có vào công trình.

Pháp luật xây dựng quy định giấy phép xây dựng bao gồm các loại giấy phép, trong đó có giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình.

Theo đó, khi tiến hành sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng, chủ đầu tư cần phải xin giấy phép xây dựng theo quy định tại Luật xây dựng. Tuy nhiên, để được cấp giấy phép xây dựng trong trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình, phải đáp ứng được các điều kiện cụ thể đối với từng loại công trình xây dựng theo quy định tại các Điều 91, Điều 92, Điều 93 Luật xây dựng 2014. 

- Đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 91 đối với công trình trong đô thị;

- Đáp ứng các điều kiện tại Điều 92 đối với công trình không theo tuyến ngoài đô thị;

- Đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 93 đối với nhà ở riêng lẻ.

2. Trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình được miễn giấy phép xây dựng

Khi tiến hành khởi công xây dựng hay sửa chữa, cải tạo công trình, chủ đầu tư phải đảm bảo các nguyên tắc quản lý xây dựng theo quy hoạch xây dựng như sau: 

- Việc quản lý đầu tư xây dựng phải dựa trên quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Việc sửa chữa, cải tạo các loại công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình kiến trúc, nhà ở cũng như công trình hạ tầng xã hội phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được thẩm định và phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền theo quy định của  pháp luật xây dựng.

Như vậy, việc cải tạo, sửa chữa công trình phải tuân theo các nguyên tắc xây dựng và phải được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép sửa chữa.

02 trường hợp miễn giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng

Tuy nhiên, theo khoản 30 Điều 1 Luật xây dựng sửa đổi năm 2020 quy định 02 trường hợp được miễn giấy phép xây dựng trong trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình bao gồm:

- Việc sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc sửa chữa, cải tạo mặt ngoài của công trình mà không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan có thẩm quyền;

- Nội dung sửa chữa, cải tạo không trình nhưng không làm thay đổi công năng sử dụng của công trình, không ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình đó, cũng như đảm bảo bảo vệ môi trường và an toàn phòng, chống cháy nổ và phù hợp quy hoạch xây đựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy, nếu việc sửa chữa công trình thuộc các trường hợp trên thì không phải xin giấy phép. Các trường hợp còn lại không thuộc quy định trên cũng như không thuộc quy định tại Điều 89 Luật xây dựng thì chủ đầu tư phải tiến hành xin giấy phép xây dựng trước khi tiến hành sửa chữa, cải tạo công trình.

3. Trình tự, thủ tục cấp giấy phép xây dựng trong trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình

3.1. Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng

Đối với việc xin giấy phép xây dựng trong trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình, chủ đầu tư thực hiện chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định tại Điều 96 Luật xây dựng 2014, và được hướng dẫn tại Điều 47 Nghị định 15/2021/NĐ-CP. Theo đó, hồ sơ bao gồm:

- Đơn đề nghị theo mẫu số 01 Phụ phục II Nghị định này về việc xin cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ;

- Một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền quản lý công trình, nhà ở riêng lẻ theo quy định;

- Bản vẽ hiện trạng của các bộ phận công trình dự kiến sửa chữa đã được phê duyệt theo tỷ lệ tương ứng với các bản vẽ của hồ sơ xin cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo. Đồng thời, kèm thêm ảnh chụp hiện trạng công trình cũng như các công trình lân cận trước khi tiến hành sửa chữa, cải tạo theo kích thước tối thiểu 10x15 cm.

- Hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo công trình được quy định tương ứng với đối với các loại công trình: Công trình theo tuyến, công trình không theo tuyến, công trình tín ngưỡng, tôn giáo, công trình tượng đài, tranh hoành tráng, công trình quảng cáo và nhà ở riêng lẻ;

- Văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa (đối với công trình di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng).

3.2. Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng

Trường hợp chủ đầu tư sửa chữa, cải tạo công trình mà cần xin giấy phép xây dựng thì thực hiện theo thủ tục dưới đây:

- Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ

Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đầy đủ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng:

- Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ

Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận, ghi giấy biên nhận đối với hồ sơ hợp lệ và hướng dẫn chủ đầu tư sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện hồ sơ đối với hồ sơ chưa đúng, chưa đủ theo quy định của pháp luật.

Trình tự cấp giấy phép xây dựng thế nào?

- Bước 3: Thẩm định hồ sơ

Trong vòng 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền tổ chức thẩm định hồ sơ, tiến hành kiểm tra thực địa.

- Bước 4: Lấy ý kiến của các cơ quan liên quan khác

Tủy theo tính chất, quy mô của từng loại công trình cũng như địa điểm xây dựng công trình có trong hồ sơ đề nghị sửa chữa, cải tạo công trình mà cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm phải gửi văn bản lấy ý kiến của cơ quan nhà nước trong những lĩnh vực liên quan đến công trình đó theo quy định

Trong thời hạn 12 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đối với công trình xây dựng cũng như nhà ở riêng lẻ, các cơ quan được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về các nội dung thuộc phạm vi và chức năng quản lý của mình.

Sau thời hạn trên, cơ quan nào không có văn bản trả lời thì được coi là đồng ý và phải chịu trách nhiệm về các nội dung liên quan thuộc chức năng quản lý của mình.

- Bước 5: Xem xét cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét hồ sơ kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ để thực hiện việc cấp giấy phép cho chủ đầu tư. Thời hạn cấp giấy phép đối với từng loại công trình được quy định:

4. Một số câu hỏi thường gặp

4.1. Nội dung giấy phép xây dựng

Theo quy định tại Điều 90 Luật xây dựng, giấy phép xây dựng bao gồm các nội dung chủ yếu dưới đây:

- Thông tin về dự án và chủ đầu tư: Tên dự án, thông tin của chủ đầu tư;

- Vị trí, địa điểm của công trình xây dựng;

- Loại, cấp công trình xây dựng;

- Cốt xây dựng công trình;

- Chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ;

- Mật độ xây dựng và Hệ số sử dụng đất (nếu có);

- Ngoài ra, còn có nội dung tổng diện tích xây dựng, số tầng, chiều cao tối đa,... đối với công trình nhà ở riêng lẻ, công trình dân dụng, công trình công nghiệp.

4.2. Sửa chữa, cải tạo nhà ở riêng lẻ không đúng giấy phép xây dựng bị xử phạt thế nào?

Theo quy định tại khoản 4 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP thì việc tự ý sửa chữa, cải tạo nhà ở riêng lẻ là hành vi vi phạm quy định về xây dựng và bị áp dụng mức phạt tiền như sau:

- Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng trong trường hợp xây dựng, sửa chữa nhà ở riêng lẻ;

- Đối với trường hợp nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích văn hóa- lịch sử thì việc vi phạm sẽ bị xử phạt từ 25.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng.

Như vậy, việc sửa chữa, cải tạo nhà ở riêng lẻ không xin giấy phép có thể bị xử phạt lên đến 30.000.000 đồng và có thể bị áp dụng tháo dỡ nhà ở đang xây dựng để khắc phục hậu quả. 


Bài viết khác


Xem phiên bản đầy đủ