1. Các điều kiện cần đáp ứng để xây dựng nhà ở riêng lẻ
1.1. Các trường hợp xây dựng nhà ở được miễn xin giấy phép xây dựng
Trước hết, việc quan trọng nhất là phải đăng ký xin giấy phép xây dựng, trừ trường hợp được miễn xin giấy phép theo quy định của Luật Xây dựng năm 2014. Cụ thể:
- Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng, thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, hoặc dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, có quy mô dưới 07 tầng, thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng, hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo, thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng, trừ khi nằm trong khu bảo tồn hoặc khu di tích lịch sử - văn hóa;
- Nhà ở riêng lẻ được xây dựng ở miền núi, hải đảo, thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị và không có quy hoạch xây dựng khu chức năng, theo quy định của pháp luật.
Chỉ có trong ba trường hợp nêu trên, cá nhân, tổ chức, và hộ gia đình mới được miễn xin giấy phép xây dựng. Trong các trường hợp còn lại, quy trình đầu tiên khi khởi công xây dựng là phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật.
1.2. Các điều kiện xây dựng nhà ở riêng lẻ cần tuân thủ
Trong quá trình xây dựng nhà ở riêng lẻ, dù có được miễn giấy phép xây dựng hay không, đòi hỏi cá nhân, tổ chức và hộ gia đình phải tuân thủ một số điều kiện quan trọng như sau:
- Chuẩn bị mặt bằng xây dựng: Các bên liên quan phải chuẩn bị mặt bằng xây dựng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần theo tiến độ xây dựng.
- Giấy phép xây dựng: Đảm bảo có giấy phép xây dựng cho công trình, theo quy định của pháp luật. Không được khởi công nếu chưa có giấy phép, và việc này sẽ dẫn đến đình chỉ thi công và nộp phạt theo quy định.
- Liên hệ với bên thiết kế: Các cá nhân, tổ chức và hộ gia đình phải liên hệ với các bên thiết kế để chuẩn bị thiết kế bản vẽ thi công của hạng mục công trình. Công trình cần được phê duyệt trước khi bắt đầu khởi công.
- Hợp đồng với nhà thầu: Chủ đầu tư cần ký kết hợp đồng với nhà thầu thực hiện các hoạt động xây dựng liên quan đến công trình đã được khởi công, theo quy định của pháp luật.
- An toàn và bảo vệ môi trường: Các bên tham gia phải luôn thực hiện biện pháp bảo đảm an toàn và bảo vệ môi trường trong suốt quá trình thi công xây dựng.
- Thông báo khởi công nhà ở riêng lẻ: Chủ đầu tư cần gửi thông báo về ngày khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương ít nhất là 03 ngày làm việc trước khi bắt đầu khởi công, theo quy định của pháp luật.
Việc tuân thủ đầy đủ các điều kiện trên là cực kỳ quan trọng khi khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ. Vi phạm các quy định này có thể dẫn đến xử lý theo quy định của pháp luật, ảnh hưởng đến quá trình xây dựng và gây thiệt hại không đáng có.
2. Giải đáp thắc mắc
2.1. Cơ quan nào có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ?
Theo quy định tại khoản 3 của Điều 103 trong Luật Xây dựng 2014 sửa đổi năm 2020, Ủy ban nhân dân cấp huyện được ủy quyền thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý. Điều này đồng nghĩa với việc Ủy ban nhân dân cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền quyết định về các vấn đề liên quan đến giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ.
2.2. Xây dựng nhà ở riêng lẻ trên đất được thừa kế có phải xin giấy phép xây dựng không?
Nếu quyết định xây dựng nhà ở riêng lẻ trên diện tích đất được thừa kế từ bố mẹ và đã có đầy đủ giấy tờ hợp pháp theo quy định của pháp luật, bạn không cần phải xin giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, có một số trường hợp đặc biệt được miễn xin giấy phép xây dựng, bao gồm:
- Xây dựng nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.
Tất cả những quy định này được xác định tại điểm h và i khoản 2 của Điều 89 trong Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi vào năm 2020.
2.3. Xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị nhưng không có giấy phép thì bị xử phạt như thế nào?
Khi thực hiện xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị mà không có giấy phép xây dựng, người vi phạm sẽ bị xử phạt theo quy định của Nghị định số 16/2022/NĐ-CP. Theo đó, vi phạm này sẽ bị phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng. Ngoài việc áp đặt mức phạt tiền, còn áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, bao gồm buộc phá dỡ công trình hoặc phần công trình xây dựng vi phạm. Cơ sở pháp lý cho các biện pháp này được quy định tại điểm a khoản 7 và điểm c khoản 15 của Điều 16 Nghị định trên.
