1. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là gì?
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng được ký kết giữa một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đáp ứng các điều kiện đối với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và các cá nhân, tổ chức có nhu cầu về nhà ở, thường dưới hình thức Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Bên cạnh đó, pháp luật cho phép người mua căn hộ chung cư được quyền chuyển nhượng lại Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư khi đáp ứng một số điều kiện nhất định thông qua văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (căn cứ vào Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Điều 119 và Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014).
Như vậy, Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trên thực tế có thể được ký kết ở nhiều giai đoạn khác nhau (trong quá trình xây dựng, đã hoàn thành việc xây dựng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận và sau khi được cấp giấy chứng nhận) và giữa các chủ thể khác nhau (giữa chủ đầu tư và người mua nhà, giữa người mua nhà và các tổ chức, cá nhân khác).
2. Mẫu Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là văn bản thể hiện sự thỏa thuận giữa bên mua - bên bán nhằm xác lập, thay đổi quyền và nghĩa vụ sở hữu căn hộ. Theo đó, bên bán sẽ chuyển nhượng sở hữu căn hộ sang cho bên mua và bên mua sẽ tiến hành thanh toán tiền theo thỏa thuận cho bên bán.
Tải về mẫu tại đây: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
3. Những lưu ý khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Để tránh gặp phải các rắc rối và đảm bảo được quyền lợi, khi ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, bạn cần nắm rõ các thông tin sau:
3.1. Thông tin của bên mua, bên bán
Yếu tố đầu tiên cần chú ý trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chính là thông tin của hai bên mua và bán.
- Thông tin của bên mua: khách hàng cần kiểm tra cẩn thận, đảm bảo thông tin cá nhân của mình chính xác, bởi chúng sẽ là căn cứ pháp lý để bảo vệ quyền lợi cho người mua trong trường hợp xảy ra tranh chấp. Hơn nữa, điều này cũng rất cần thiết cho quá trình làm sổ hồng nhà chung cư và các giấy tờ liên quan sau này.
- Thông tin bên bán: Nếu người đại diện ký hợp đồng này không phải người đại diện pháp luật hay ủy quyền của chính chủ đầu tư, bản hợp đồng mua bán chung cư sẽ vô hiệu và không có giá trị về mặt pháp lý. Điều này rất cần chú ý bởi lẽ thực tế đã có nhiều trường hợp chủ ý lừa đảo, giả mạo người đại diện của chủ đầu tư, đẩy người mua vào tình cảnh “tiền mất tật mang”.
3.2. Thông tin về căn hộ chung cư
- Diện tích căn hộ chung cư:
Một trong những phát sinh thường gặp nằm ở vấn đề diện tích của nhà chung cư. Không ít trường hợp giao dịch mua bán căn hộ, chủ đầu tư đã không tiến hành đo đạc lại chính xác diện tích căn hộ thực tế mà lại thường sử dụng các bản đo đạc khác không mang tính chính xác hoàn toàn. Do đó khi xem xét điều 1 trên hợp đồng, người mua cần làm rõ diện tích được ghi là diện tích tim tường hay diện tích thông thủy, số đo cụ thể là bao nhiêu.
Căn cứ vào thông tư 03/2014/TT-BXD, Bộ Xây dựng quy định diện tích thông thủy là phần diện tích sở hữu chính xác và được dùng làm căn cứ để tính giá bán nhà. Diện tích này bao gồm cả diện tích của lô gia, ban công lẫn phần tường ngăn giữa các gian phòng, chỉ trừ các phần: tường bao quanh căn hộ, tường ngăn cách giữa các căn hộ, phần sàn có cột và hộp kỹ thuật bên trong.
- Các trang thiết bị, tiện nghi:
Ngoài việc chú ý về diện tích thì người mua căn hộ cần quan tâm đến các trang thiết bị, tiện nghi kèm theo như: đèn, thiết bị vệ sinh, trần... Nếu có thể, hãy chú ý xem xét kỹ lưỡng các yếu tố thương hiệu, năm sản xuất của thiết bị.
Những thông tin trong hợp đồng cần đảm bảo chính xác thực trạng. Bởi vì không ít trường hợp chủ đầu tư căn hộ bàn giao thiếu hoặc không đúng thiết bị, bảo bổ sung sau nhưng lại không thực hiện.
3.3. Giá trị hợp đồng
Ngoài những thông tin trên, khi ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, người mua cần xem xét giá trị hợp đồng: xem trong hợp đồng các thông tin thanh toán đã bao gồm xem tiền sử dụng đất, phí và các loại thuế khác hay chưa; các khoản chi phí liên quan đến căn hộ này cần phải liệt kê một cách rõ ràng để tránh những rắc rối trong tương lai.
Thực tế, trong nhiều trường hợp, khi nhận bàn giao căn hộ, người mua phải chi trả thêm một số khoản phí phát sinh không cần thiết. Chẳng hạn như phí cấp sổ hồng, tiền đặt cọc hoàn thiện căn hộ, hoặc thậm chí là tiền thuế VAT đã bị chủ đầu tư tự ý tăng lên.
Vấn đề này xảy ra do khách hàng không chú ý tới việc giá trị hợp đồng căn hộ của mình đã bao gồm tiền sử dụng đất, các loại thuế, phí khác hay chưa. Vì vậy, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải liệt kê các loại phí này một cách chi tiết và rõ ràng để hạn chế tranh chấp không đáng có.
3.4. Phương thức thanh toán
Bên cạnh giá trị hợp đồng, người mua cần để ý và hạn chế tối đa những trường hợp trễ hoặc sai phương thức khi thanh toán, tránh vi phạm hợp đồng và phát sinh phí chậm trả. Hiện nay, đa số các chủ đầu tư đều triển khai các nhiều phương thức thanh toán linh hoạt khác nhau, tạo điều kiện cho khách mua nhà tùy chọn phương thức phù hợp với điều kiện tài chính cá nhân.
3.5. Thời hạn bàn giao nhà và giao sổ hồng
Thời gian giao nhà là một điểm vô cùng quan trọng, đòi hỏi khách hàng phải làm việc cùng chủ đầu tư một cách chi tiết, đồng thời thỏa thuận với đối phương về trách nhiệm và mức bồi thường nếu làm sai thỏa thuận. Thực tế, ngày bàn giao nhà có thể sớm hoặc trễ hơn ngày dự kiến được ghi trên hợp đồng, chỉ cần không quá 90 ngày và gửi văn bản thông báo lý do trước 15 ngày để thông báo với bên mua.
Mặt khác, sổ hồng là giấy tờ pháp lý quan trọng quyết định giá trị của căn nhà. Chính vì thế, người mua cần hỏi kỹ về thời gian bàn giao sổ hồng. Trong suốt quá trình bàn giao, người mua cũng cần lưu ý không đóng thêm bất kỳ khoản phí nào để xin cấp sổ hồng, bởi đó là trách nhiệm từ phía chủ đầu tư/bên bán.
3.6. Pháp lý liên quan đến dự án và chủ đầu tư
Trước hết, khách hàng phải kiểm tra giấy phép kinh doanh và giấy phép xây dựng dự án của chủ đầu tư. Bên cạnh đó, việc xác minh xem dự án có đang bị đem đi thế chấp ngân hàng hay không cũng là cần được để ý.
Thứ hai, khách hàng nên kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư, nếu là đất thuê thì xem xét thời hạn sở hữu đất là bao lâu. Đây là điểm mấu chốt giúp người mua nhà tránh được tình trạng đất bị nhà nước thu hồi khi hết thời hạn thuê.
4. Giải đáp thắc mắc
4.1. Có phải công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Căn cứ khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014, hợp đồng mua bán chung cư phải được lập thành văn bản và tiến hành công chứng, chứng thực. Thời điểm hợp đồng mua bán chung cư có hiệu lực pháp luật là thời điểm hợp đồng được công chứng, chứng thực.
Do đó, các bên mua bán căn hộ chung cư cần lưu ý để tránh hồ sơ công chứng không có giá trị pháp lý.
4.2. Có được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán căn hộ chung cư
Căn cứ Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, cá nhân khi bán căn hộ vẫn có thể được miễn thuế nếu thuộc một trong các trường hợp sau:
- Mua bán căn hộ giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau;
- Mua bán căn hộ trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
4.3. Vì sao hợp đồng mua bán căn hộ chung cư quan trọng?
Ngày nay, nhiều người lựa chọn mua căn hộ chung cư vì đánh giá loại bất động sản này tiện ích, mức giá hợp lý. Tuy nhiên, không ít người thiếu kinh nghiệm khi ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư khiến người mua chịu nhiều thiệt thòi và rắc rối về sau. Thêm nữa, không ít người rơi vào "cái bẫy" câu chữ trong hợp đồng mà người bán giăng sẵn, vội vàng trả tiền và gặp không ít trở ngại pháp lý sau này.
Thông thường hiện nay, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thường được các chủ đầu tư, bên bán soạn thảo từ trước và đã khôn khéo đưa ra những điều khoản có lợi cho mình như việc thanh toán, thời hạn bàn giao, các khoản phạt, nghĩa vụ…
Chính vì vậy, khi đọc qua loa hoặc không chú ý, người cần mua chung cư sẽ không nhận ra mà ký hợp đồng. Điều này khiến khi xảy ra tranh chấp hoặc khi không đảm bảo được quyền lợi, hợp đồng mua chung cư sẽ không giúp người mua bảo vệ được quyền lợi của mình.
Để tránh bị thiếu sót quyền lợi cũng như vướng phải các vấn đề pháp lý khi mua bán căn hộ chung cư, cần có hiểu biết về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, từ đó bảo vệ quyền lợi của chính mình một cách tốt nhất.
4.4. Chỉ có hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì có bán được căn hộ không?
Trường hợp căn hộ chung cư chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì các bên vẫn có thể mua bán căn hộ, nếu căn hộ đó thuộc một trong các trường hợp sau đây:
- Là nhà ở hình thành trong tương lai;
- Là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước;
- Là nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
Trên đây, Luật Ánh Ngọc đã cung cấp những thông tin cơ bản về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Trước khi ký kết Hợp đồng mua bán, người mua cần lưu ý các điều khoản trong hợp đồng để tránh gây thiệt hại quyền và nghĩa vụ của chính mình.