1. Nhà chung cư là gì?
Theo Luật Nhà ở năm 2014, nhà chung cư là loại nhà có từ 2 tầng trở lên, bao gồm nhiều căn hộ, có các khu vực chung như lối đi, cầu thang, phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung cho cư dân. Nó cũng bao gồm hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung, và có thể được xây dựng với mục đích ở hoặc có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Xem thêm bài viết: Làm gì khi chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua bất động sản
2. Thực trạng chủ đầu tư vi phạm công tác quản lý chung cư hiện nay
Một trong những thực trạng điển hình của "chủ đầu tư vi phạm công tác quản lý chung cư" phải kể đến Chung cư New Horizon City- 87 Lĩnh Nam, quận Hoàng Mai, Hà Nội, trở thành tâm điểm tranh chấp với nhiều sai phạm. Chính quyền quận đã lập biên bản yêu cầu dừng hoạt động cho thuê khi chưa đáp ứng đủ điều kiện. Hơn 1.200 hộ dân phản ứng về nhiều vấn đề như khối đế tòa nhà, chấp hành PCCC, quản lý kinh phí bảo trì. Mặc dù có yêu cầu từ Sở Xây dựng Hà Nội, chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao đủ kinh phí bảo trì cho Ban Quản trị theo quy định. Các vấn đề tương tự xuất hiện ở nhiều dự án khác như Pradise, 250 Minh Khai, BMM, khiến cư dân phải phản đối chủ đầu tư về các bất cập và sai phạm trong quản lý và sử dụng chung cư. Điều này cũng đặt ra các trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư vi phạm trong các dự án.
3. Các hành vi vi phạm công tác quản lý chung cư điển hình của chủ đầu tư
- Chủ đầu tư (CĐT) gặp vấn đề khi không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu hoặc tổ chức không thành công mà không có đề xuất văn bản cho UBND cấp xã tổ chức;
- CĐT xây dựng không tuân theo giấy phép, tự ý thay đổi công năng, sử dụng các phần thuộc sở hữu chung;
- Chậm lập thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua căn hộ, chậm bàn giao nhà chung cư và vi phạm quy định về an toàn phòng cháy;
- Tranh chấp về đóng góp, quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì, quản lý vận hành nhà chung cư.
4. Xử lý chủ đầu tư vi phạm công tác quản lý chung cư
Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong quản lý và sử dụng nhà chung cư. Cụ thể, chủ đầu tư vi phạm sẽ bị xử phạt như sau:
- Phạt từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với các hành vi như kinh doanh vũ trường, không mở tài khoản kinh phí bảo trì đúng quy định, không tổ chức hoặc chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, không thông báo đầy đủ cho Sở Xây dựng về tài khoản kinh phí bảo trì, không lập kế hoạch bảo trì đúng quy định, không bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư;
- Phạt từ 160.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với các hành vi như tính toán sai kinh phí bảo trì, không ghi đúng thông tin tài khoản trong hợp đồng, không gửi hoặc chậm gửi kinh phí bảo trì, không đóng tài khoản kinh phí bảo trì sau khi bàn giao, không công khai, minh bạch về sử dụng kinh phí, không bàn giao đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì, không đúng quy định khi chọn đơn vị quản lý vận hành, bán hoặc cho thuê chỗ đỗ xe ô tô không đúng quy định;
- Phạt từ 200.000.000 đồng đến 260.000.000 đồng đối với chủ đầu tư vi phạm như không bố trí diện tích làm nhà sinh hoạt cộng đồng, quản lý kinh phí không đúng, không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, không lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì;
- Phạt từ 260.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với các hành vi như tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, lựa chọn đơn vị quản lý không đủ điều kiện, sử dụng kinh phí quản lý không đúng, không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, không lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì, sử dụng kinh phí bảo trì không đúng quy định.
Xem thêm bài viết: Lưu ý khi ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và mẫu Hợp đồng
Biện pháp khắc phục hậu quả cho các hành vi vi phạm quản lý và sử dụng nhà chung cư được quy định tại Nghị định số 16/2022/NĐ-CP bao gồm:
- Buộc kinh doanh đúng quy định:
- Xử phạt và yêu cầu chủ đầu tư điều chỉnh hình thức kinh doanh theo quy định pháp luật;
- Buộc mở tài khoản đúng quy định:
- Xử phạt và đưa ra yêu cầu chủ đầu tư phải mở tài khoản kinh phí bảo trì theo quy định;
- Buộc tổ chức lại hội nghị nhà chung cư:
- Yêu cầu chủ đầu tư tổ chức lại hội nghị nhà chung cư theo quy định, kèm theo văn bản đề nghị UBND cấp xã hỗ trợ tổ chức;
- Buộc thông báo đầy đủ thông tin:
- Xử phạt và buộc chủ đầu tư cung cấp đầy đủ thông tin về tài khoản kinh phí bảo trì theo quy định cho Sở Xây dựng;
- Buộc lập kế hoạch bảo trì đúng quy định:
- Xử phạt và yêu cầu chủ đầu tư lập kế hoạch bảo trì hàng năm theo đúng quy định;
- Buộc thông báo cho Sở Xây dựng:
- Xử phạt và buộc chủ đầu tư thông báo đầy đủ thông tin cho Sở Xây dựng sau khi bàn giao kinh phí bảo trì;
- Buộc ghi thông tin đúng trong hợp đồng:
- Xử phạt và đưa ra yêu cầu ghi đúng thông tin tài khoản kinh phí bảo trì trong hợp đồng;
- Buộc gửi kinh phí đúng quy định:
- Xử phạt và yêu cầu chủ đầu tư gửi kinh phí bảo trì đúng hình thức và theo kỳ hạn tại tổ chức tín dụng;
- Buộc lựa chọn đơn vị quản lý đủ điều kiện:
- Xử phạt và buộc chủ đầu tư lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư đủ điều kiện theo quy định;
