Hiện nay, đã xuất hiện một loạt các "chiêu trò lừa đảo mua bán đất", khiến nhiều người trải qua cảnh mất tiền tỷ và tài sản quý giá. Dưới đây là những chiêu trò tinh vi mà những kẻ lừa đảo thường xuyên sử dụng:
1. Chiêu trò lừa đảo mua bán đất bằng cách tạo thị trường ảo và dàn cảnh mua đồng loạt
Một chiêu trò lừa đảo mua bán đất phổ biến là chiêu tạo thị trường ảo, thường do cò đất chủ động xây dựng. Khi phát hiện một khách hàng tiềm năng thể hiện sự quan tâm đặc biệt đối với mảnh đất hoặc căn nhà nào đó, một nhóm cò đất sẽ hợp tác để tạo ra một bức tranh giả mạo. Để thực hiện kịch này, người bán thường thuê một số người giả mạo làm người mua, xuất hiện cùng lúc với khách hàng tiềm năng. Những người giả mạo sẽ được dàn dựng trước, sẵn sàng đưa ra đề xuất giá mua cao hơn để tạo ra sự cạnh tranh.
Nhóm người mua giả tạo sẽ tạo ra cảm giác rằng nhiều người quan tâm đến bất động sản này, thúc đẩy nhu cầu mua và đẩy giá lên. Người mua thực sự sẽ cảm thấy áp lực, tin rằng căn nhà hoặc mảnh đất này có vị trí đắc địa, phong thủy tốt, và sẽ tăng giá mạnh trong tương lai. Tuy nhiên, thực tế là khi họ rơi vào bẫy, họ sẽ phải trả thêm hàng trăm triệu đồng, thậm chí là số tiền tỷ, vượt quá giá trị thực của bất động sản đó.
2. Lừa đảo mua bán đất cho nhiều người cùng lúc: thủ đoạn bán đất bằng giấy tay
Chiêu trò lừa đảo mua bán đất này thường xuất hiện trong các giao dịch mua bán nhà đất không qua sổ đỏ hoặc sổ hồng, đặc biệt là phổ biến ở khu vực nông thôn hoặc vùng ven của các đô thị lớn. Những kẻ lừa đảo trong trường hợp này thường không có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, thay vào đó, họ chỉ rao bán căn nhà với mức giá cực kỳ hấp dẫn để mắc bẫy người mua.
Khi người mua đã đồng ý, kẻ lừa đảo sẽ đòi tiền cọc hoặc một phần tiền từ khách hàng. Sau đó, họ thường chỉ làm cam kết bằng giấy tờ không có giá trị pháp lý, hứa hẹn nhiều điều để tạo ra sự tin tưởng từ phía người mua. Khi đã nhận được tiền, kẻ lừa đảo thường mất tích, không hồi âm khi người mua cố gắng liên lạc để đòi lại quyền lợi của mình.
3. Hứa hẹn chuyển đổi đất lên thổ cư
Trong nhiều trường hợp, người dân tìm đất để xây dựng tổ ấm an cư thường gặp vấn đề khi bị cò đất hướng dẫn mua đất trồng cây, đất lúa, với lời hứa hẹn sẽ chuyển đổi lên đất thổ cư. Người mua cuối cùng phải giữ mãi miếng đất đó mà không thể chuyển đổi thành đất ở để xây nhà, trong khi vẫn phải tiếp tục chi trả tiền thuê nhà mỗi tháng. Các dự án đất nền phân lô không phép thường là nguồn gốc của những tình huống này.
Một ví dụ điển hình là trường hợp của anh Trí (cư trú tại TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai), người đã mua một lô đất 150 m2 đã được sử dụng để trồng cây lâu năm, và có sẵn sổ hồng tại thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu với giá 1,2 tỷ đồng. Chủ đầu tư cam kết rằng sẽ công chứng sang tên và chuyển đổi lên đất thổ cư trong vòng 3 tháng kể từ khi ký hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, sau hơn nửa năm, anh Trí đã thanh toán 98% giá trị lô đất nhưng vẫn chưa nhận được sổ thổ cư. Đất không được phép xây dựng, và chủ đầu tư bất ngờ "mất tích" không thể liên lạc được.
Để tránh rủi ro này, chúng tôi đề xuất rằng người mua cần cẩn thận và không nên dễ dàng tin tưởng vào hứa hẹn chuyển đổi từ đất nông nghiệp thành đất thổ cư. Trước khi quyết định mua, việc kiểm tra thông tin quy hoạch sử dụng đất và thảo luận với chính quyền địa phương là quan trọng để đảm bảo an toàn và tránh những rắc rối không mong muốn.
4. Lừa đảo bán suất mua nhà ở xã hội: thủ đoạn chuyển nhượng trái luật
Theo quy định, người mua nhà ở xã hội không được phép chuyển nhượng căn nhà trong khoảng thời gian 5 năm tính từ thời điểm tất toán số tiền mua từ chủ đầu tư. Tuy nhiên, nhiều môi giới đã tận dụng điều này để thực hiện các hành vi lừa đảo.
Một số môi giới kết hợp với chủ sở hữu nhà ở xã hội để thực hiện giao dịch lừa đảo. Họ tạo ra các giấy tờ tay giả mạo, nhận 95% số tiền chuyển nhượng từ người mua F2, F3, và hứa hẹn rằng công chứng sang tên sẽ được thực hiện 5 năm sau, sau khi họ nhận 5% còn lại. Tuy nhiên, đây là hành vi vi phạm pháp luật vì đã chuyển nhượng căn nhà ở xã hội trước thời hạn quy định.
Đối với người mua nhà ở xã hội, khuyến nghị không nên tin vào các lời hứa "chạy" suất mua nhà với giá thấp, vì có nhiều rủi ro về việc bị thanh tra, điều tra pháp lý, thậm chí mất tiền cọc và tiền nộp trước mà không nhận được nhà sau cùng.
5. Lừa bán nhà đất bằng cách lập vi bằng – nhiều nguy cơ tiềm ẩn
Chiêu trò lừa đảo mua bán đất thông qua hợp đồng vi bằng ngày càng trở nên phổ biến, đặc biệt là tại các quận, huyện ven TP HCM và vùng lân cận của các đô thị lớn trong suốt hơn nửa thập kỷ qua. Các loại tài sản thường bị kẻ xấu lừa bán qua hợp đồng vi bằng thường là những ngôi nhà không phép, nhà sai phép, hoặc nhà 3 chung (một lô nhà xây dựng 2-3 vách, tách thành 2-3 căn, bán cho nhiều người, có chung sổ đỏ). Trong trường hợp này, việc bán phải được sự đồng thuận của tất cả các thành viên còn lại.
Những kẻ lừa đảo nhà đất thường sử dụng chiêu thuật gom đất xây dựng không phép hoặc sai phép, sau đó chia bán từng căn thông qua hình thức lập vi bằng. Họ thường sử dụng các thuật ngữ như "vi bằng công chứng thừa phát lại" hoặc "công chứng thừa phát lại" để mời gọi những người mua không hiểu biết sâu rộng vào thương vụ.
Theo quy định, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực. Thực tế, việc lập vi bằng chỉ là việc xác thực giao dịch diễn ra, là quá trình trao đổi tiền giữa người mua và người bán, nhưng không thể xác thực tính đúng đắn theo pháp luật của giao dịch đó. Trong những trường hợp đất dính tranh chấp, cầm cố ngân hàng, hay xây dựng trái phép, việc lập vi bằng đã không còn giá trị. Điều này đặt ra những rủi ro lớn đối với những người mua không cẩn thận.
6. Đánh lừa trong giao dịch nhà đất bằng việc giả mạo giấy tờ
Kẻ lừa đảo nhà đất thường giả dạng như là người mua nhà, tỏ ra quan tâm bằng cách lân la vào việc xem nhà và yêu cầu chủ nhà cung cấp thông tin giấy tờ liên quan đến nhà đất. Sau khi thu thập đủ thông tin về căn nhà, kẻ lừa đảo sẽ sử dụng những thủ thuật tinh vi để tạo ra bản sao giấy tờ nhà đất giả mạo đến nỗi khó phân biệt với bản thật. Tiếp theo, chúng quay lại xem nhà, yêu cầu chủ nhà cho xem giấy tờ nhà một lần nữa và nhanh chóng đánh tráo bằng bản giả mạo đã chuẩn bị trước.
Với bộ giấy tờ thật trong tay, kẻ lừa đảo nhà đất sẽ áp dụng chiến thuật giá rẻ để nhanh chóng bán căn nhà đó cho người mua khác, hoặc họ có thể chuyển nhượng cho nhiều người khác nhau để tối đa hóa lợi nhuận. Rồi trước khi bị phát hiện, kẻ lừa đảo sẽ biến mất, để lại nhiều người bị mắc kẹt trong vụ lừa đảo này. Nhiều trường hợp lừa đảo nhà đất bằng kỹ thuật giấy tờ giả mạo đã bị phanh phui trong khoảng 2-3 năm gần đây.
7. Mua nhà dự án chưa có bảo lãnh ngân hàng – những cảnh báo
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 56 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, trước khi bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có sự bảo lãnh tài chính từ ngân hàng thương mại đối với khách hàng.
Khoản 2 của Điều 56 này còn đề cập đến trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc cung cấp bản sao hợp đồng bảo lãnh cho khách hàng ngay khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. Chứng thư bảo lãnh của ngân hàng được coi là một loại "lá bùa hộ mệnh", bảo vệ người mua trên giấy tờ khỏi những rủi ro khi tiến độ dự án gặp sự cố ngoài ý muốn hoặc bị đình trệ.
Tuy nhiên, do thiếu thông tin hoặc sự hiểu biết không đầy đủ về quy định pháp luật, nhiều khách hàng mua căn hộ chung cư hoặc nhà liền thổ trong các dự án đang xây dựng thường bỏ qua việc kiểm tra và đòi hỏi chứng thư bảo lãnh từ ngân hàng. Lợi ích của việc có đầy đủ chứng thư bảo lãnh là khi chủ đầu tư gặp khó khăn về năng lực tài chính hoặc không đảm bảo tiến độ bàn giao nhà, ngân hàng bảo lãnh sẽ hoàn lại số tiền mà khách hàng đã đóng và các khoản khác theo hợp đồng. Điều này không chỉ đảm bảo quyền lợi cho người mua mà còn giảm thiểu rủi ro mà họ có thể phải đối mặt.
8. Mạo danh chủ đầu tư uy tín để lừa đảo mua bán đất
Một chiêu trò lừa đảo mua bán đất không mới trên thị trường bất động sản là việc mạo danh các chủ đầu tư uy tín, tạo ra tình trạng lừa đảo khách hàng. Nhiều chủ đầu tư lớn và có uy tín đã phải đưa ra cảnh báo về tình trạng này, khi có nhiều cá nhân và tổ chức lập các trang web giả mạo công ty để thực hiện hành vi lừa đảo.
Kẻ lừa đảo sử dụng trái phép hình ảnh và tài liệu, biến tấu thông tin về dự án và đặt số điện thoại giả mạo. Họ thậm chí còn đăng thông tin, giả mạo tư cách của chủ dự án để tiếp cận người mua, nhận tiền cọc và tiền giữ chỗ. Giá bán mà kẻ lừa đảo đưa ra thường thấp hơn nhiều so với giá chính thức của chủ đầu tư, nhằm mục đích làm mê hoặc và giăng bẫy những người cả tin.
Xem thêm bài viết: Đối phó tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản đất đai để bảo vệ bất động sản
9. Bán nhà đất liên quan đến kê biên tài sản và rủi ro thi hành án
Một tình huống đặc biệt đau lòng là khi người dân buộc phải mua nhà đất từ những người đang chuẩn bị thi hành án. Trong khoảng thời gian giữa khi tòa án tuyên án và khi án được thi hành, những người này sẽ tích cực tìm cách nhanh chóng chuyển nhượng tài sản, đổi chủ để thu được tiền mặt. Thay vì sử dụng số tiền này để thi hành án theo yêu cầu của tòa án, họ chọn hành động tẩu tán số tiền đó.
Trong trường hợp này, nguy cơ mất mát của người mua là rất lớn, ngay cả khi đã thực hiện công chứng chuyển nhượng. Theo quy định tại Điều 24 của Nghị định số 62/2015 hướng dẫn thi hành án dân sự, từ thời điểm bản án có hiệu lực, nếu người bị thi hành án chuyển nhượng tài sản cho người khác mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án, lô đất đó sẽ vẫn bị kê biên. Trong tình huống này, bên mua nếu muốn khôi phục tài sản và đòi lại quyền công bằng sẽ phải bước vào cuộc tranh chấp, đối mặt với nhiều vấn đề phức tạp. Người mua cũng có thể phải chi trả thêm chi phí và thời gian thuê luật sư để giải quyết tình hình.
Xem thêm bài viết: Chiêu trò lừa đảo trong mua bán bất động sản hiện nay và lưu ý?
10. Lừa đảo mua bán đất chiếm dụng tiền đặt cọc
Gần đây, thị trường bất động sản đã chứng kiến nhiều vụ án lừa đảo mua bán đất nổi lên, trong đó có chiến thuật vẽ dự án "ma" trên giấy để thu hút đầu tư của hàng trăm, thậm chí hàng nghìn người, đặc biệt là những vụ án liên quan đến Địa ốc Alibaba và Công ty Hoàng Kim Land.
Môi giới thường sử dụng điện thoại để mời khách hàng đến xem đất, nhưng thực tế đất này không có quy hoạch cho bất kỳ dự án nào. Các dự án được mô tả trên giấy có vẻ hấp dẫn, với phân lô và cảnh quan đẹp, tuy nhiên, địa điểm thực tế thường là đất quy hoạch cho các công trình công cộng và chưa được phê duyệt cho bất kỳ dự án nào. Giới thiệu với giá thấp hơn giá trị thực tế trên thị trường, những kẻ lừa đảo này tạo ra một bẫy hút khách hàng.
Đối tượng gian lận thường tổ chức các sự kiện xem đất tại thực địa, tạo ra cảnh người dân đổ về chen lấn để mua bán. Họ cố gắng tạo ra sự kích thích cho dự án bằng cách tổ chức các sự kiện và buộc người mua phải ký hợp đồng và thanh toán tiền ngay tại chỗ, nhằm tạo ra ấn tượng "hot" cho dự án giả mạo.
Xem thêm bài viết: Hướng dẫn thủ tục tố giác người có hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản
Như vậy, bài viết đã liệt kê 10 chiêu trò lừa đảo mua bán đất thông dụng. Bên cạnh đó, khi mà mạng xã hội ngày càng phát triển thì xuất hiện thêm nhiều chiêu trò lừa đảo mua bán đất online, buộc chúng ta phải liên tục cập nhật thông tin để phát hiện kịp thời.
