1. Vụ án tranh chấp đất đai
Với tình trạng các vụ án tranh chấp đất đai xảy ra ngày càng nhiều, trong khi giải quyết những vụ án về đất đai mất rất nhiều thời gian, vì nó liên quan đến nhiều vấn đề khác nên cần phải xem xét, thu thập đầy đủ giấy tờ liên quan thì mới có thể giải quyết đúng đắn vụ án được. Như vụ án dưới đây, các bạn sẽ biết được cách giải quyết triệt để cho một vụ án dân sự - cụ thể là vụ án về tranh chấp đất đai, đồng thời cũng hiểu được tầm quan trọng của việc lựa chọn Luật sư uy tín, có trách nhiệm sẽ theo bạn đến cùng vụ án, đảm bảo tốt nhất quyền, lợi ích hợp pháp của bạn.
Đây là một vụ án tranh chấp đất đai có thật, xảy ra tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Nguyên đơn gồm ông Lương Văn Dương (1973), bà Trần Thị Hoa (1988), cùng địa chỉ tổ 46 ấp 4 xã Thân Tâm, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Bị đơn là bà Huỳnh Thị Minh Trâm (1975) địa chỉ tổ 27 ấp 3 xã Thân Tâm, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Nguyên đơn khởi kiện bị đơn về tranh chấp đất đai, yêu cầu bị đơn phải trả lại phần diện tích tranh chấp và dỡ bỏ toàn bộ công trình đã xây dựng trên đó, và bị đơn để bảo về quyền, lợi ích hợp pháp của mình đã tìm đến sự trợ giúp của Luật sư.
Ngày 15/7/2023, Luật sự đã tiếp nhận một vụ án tranh chấp đất đai và người yêu cầu luật sư bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho mình là bà Huỳnh Thị Minh Trâm (sinh 1975) trú tại tổ 27 ấp 3 xã Thân Tâm, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai.
Bà Trâm trình bày, là bà có một mảnh đất do mẹ chồng để lại cho, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại mảnh đó. Trước đây, mảnh đất này được chia từ đất của mẹ chồng, vì đất của bà Trâm được chia phần ở giáp đường, đất mẹ chồng ở phía sau nên có một khoảng để làm lối đi chung. Sau này, mẹ chồng bán đất cho bà Hồng và có nhờ ông Việt là trưởng ấp đi làm giấy tờ sổ đỏ cho nên bà Trâm không biết là phần đất này lại nằm trong phần đất trong sổ đỏ của bà Hồng. Về sau bà Hồng có khởi kiện nhưng đã rút đơn nên bà Trâm mới biết, nhưng do bà Hồng đã rút đơn khởi kiện nên bà Trâm không để ý nữa mà tiến hành dựng mái hiên ra phần đất có tranh chấp để che nắng, hơn nữa hiên nhà làm cao nên xe tải vẫn qua lại được. Hiện nay, bà Hồng đã bán đất cho vợ chồng ông Dương, bà Hoa và hai vợ chồng này đã khởi kiện bà phải trả lại phần đất đó cho họ, bà Trâm không đồng ý và muốn Luật sư trợ giúp.
Sau khi tiếp nhận vụ việc, Luật sư đã tìm hiểu và yêu cầu bà Trâm trình bày kỹ hơn, theo đó, toàn bộ nội dung về nguồn gốc mảnh đất có tranh chấp đất đai, thỏa thuận về lối đi chung được bà Trâm trình bày như sau:
Trước đây mảnh này là đất của mẹ chồng bà Trâm (bị đơn) tên Ngô Thị Sương (sinh năm 1944) có diện tích đất 457,4m 2 thuộc thửa đất số 32, tờ bản đồ số 26 tại xã Thân Tâm được UBND huyện Long Thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 31/7/2009. Năm 1998 bà Sương có cắt cho vợ chồng bị đơn phần diện tích đất phía trước để cất nhà ở, phần còn lại còn mẹ chồng xây nhà ở phía sau, nhưng sổ đỏ vẫn đứng tên của mẹ chồng bị đơn, trước nhà bị đơn là khoảng sân rộng khoảng 4m cũng là lối đi chung cho nhà bị đơn và nhà mẹ chồng là bà Sương phía sau; Đến năm 2016, mẹ chồng bị đơn bán phần đất của mình cho chị Trương Thị Hồng (sinh năm 1983) địa chỉ: Số 10, hẻm 4, đường Nguyễn Trung Trực, tổ 16, khu Kim Sơn, thị trấn Long Thành, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Khi chuyển nhượng cho chị Hồng mẹ chồng bị đơn không có chuyển nhượng phần đất trước sân nhà ngang khoảng 4m, dài khoảng 8m cho chị Hồng mà nói đây là lối đi chung cho cả hai nhà. Do không biết làm thủ tục giấy tờ nên mẹ chồng bị đơn có nhờ ông Nguyễn Thanh Việt là Trưởng ấp 3, xã Thân Tâm làm thủ tục tách sổ cho bị đơn và chị Hồng. Sau đó ông Việt đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bị đơn cất giữ diện tích đất của bị đơn là 115,4m 2 thuộc thửa đất số 140, tờ bản đồ số 26 tại xã Thân Tâm. Bị đơn không được nhìn thấy sổ đỏ của bà Hồng nên không biết là ông Việt đã tự ý đưa phần đất trước sân nhà bị đơn cũng là lối đi chung vào trong sổ đỏ của bà Hồng. Tháng 3/2018 khi bị đơn sửa nhà và làm thêm mái che trước đường đi chung cho mát sân nhà, mưa gió không tạt vào nhà, cũng không có ai ngăn cản làm mái che này. Giữa năm 2018, bà Hồng khởi kiện thì bị đơn mới biết là phần đất sân nhà mà bị đơn làm lối chung đã nằm trong sổ đỏ của bà Hồng, Toà án đã tiến hành làm việc và đo đạc hiện trạng đất tranh chấp nhưng sau đó bà Hồng đã rút đơn khởi kiện. Đến nay bị đơn lại nhận được thông báo thụ lý của Toà án thì mới biết bà Hồng đã chuyển nhượng đất cho người khác. Nay ông Lương Văn Dương và bà Trần Thị Hoa khởi kiện yêu cầu trả lại diện tích lấn chiếm 29,2m2, thuộc thửa 139, tờ bản đồ 26, xã Thân Tâm và buộc tội tháo dỡ công trình bị đơn đã xây dựng trên đất.
Bà Trâm cũng trình bày với Luật sư rằng, bà không đồng ý toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì bà cho rằng mình không có lấn chiếm đất của ai, bị đơn hoàn toàn không biết thỏa thuận mua bán của các bên như thế nào, bị đơn đã sử dụng đất ổn định từ năm 1998 đến nay, phần mái che trước sân nhà được làm rất cao, xe tải chạy qua được, không vướng gì hết và cũng không có lấn chiếm đất của ai.
Nay, bà nhờ Luật sư hỗ trợ bà, mục đích cuối của bà là bà không trả lại đất, muốn thắng kiện trong vụ này.
2. Luật sư tư vấn giải quyết vụ án tranh chấp đất đai
Sau khi nghe bà Trâm kể lại, Luật sư đã tóm tắt vụ việc và những thông tin quan trọng cần chứng minh gồm:
- Đây là phần đất mà mẹ chồng bà Trâm đã chia cho hai vợ chồng bà từ năm 1998, nhưng lúc đó chưa làm sổ đỏ, về sau đến năm 2009 làm sổ đỏ nhưng vẫn để tên mẹ chồng mà chưa tách sổ. Vì tách cho hai vợ chồng bà Trâm là phần mặt trước, nên có một khoảng rộng 4 mét mẹ chồng không chia mà để làm lối đi chung vào nhà mình mở mặt sau.
- Đến năm 2016 thì mẹ chồng bà Trâm bán đất cho bà Hồng và cũng đã nói đây là phần đất dành cho lối đi chung, không bán cho bà Hồng phần này.
- Tuy nhiên, do không biết làm thủ tục giấy tờ nên đã nhờ ông Việt là cán bộ thôn làm cho thì ông Việt đã thêm phần này vào sổ đỏ của bà Hồng. Mà phần đất này bà Trâm đã dựng mái hiên để tránh mưa gió, và làm cao nên xe vẫn qua lại được thì không thấy bà Hồng ngăn cản.
- Sau đó, bà Hồng bán cho vợ chồng bà Hoa, ông Dương thì hai người đó đã khởi kiện tranh chấp đất đai đòi bà Trâm phải trả lại phần đất mà bà đã làm mái hiên trên đó.
Có thể thấy, phần đất tranh chấp là phần đất dành cho lối đi chung, vì vậy yêu cầu khởi kiện trả lại đất của nguyên đơn là không hợp lý, đồng thời Luật sư cũng nói với bà Trâm rằng, việc trả lại đất là không hợp lý và việc bà làm mái hiên lên phần đất đó cũng không hợp lý, có thể Tòa án sẽ yêu cầu dỡ bỏ, và về sau phần đất này sẽ được điều chỉnh lại, có thể sẽ chia đôi cho mỗi bên sở hữu một nửa trong sổ đỏ. Bởi theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 về lối đi chung quy định như sau: Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong ra đường công cộng, vị trí, giới hạn chiều dài, rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện và ít gây phiền hà cho các bên và trường hợp này chủ sở hữu đất mà hưởng quyền về lối đi qua sẽ không phải đền bù (khoản 2, 3 Điều 254 Bộ luật dân sự 2015).
Đây giống tình huống của bà Trâm, mảnh đất ban đầu được chia thành hai, theo đó, phần của bà Trâm là mặt ngoài, phần của mẹ chồng là mặt sau, cần dành một lối đi cần thiết cho người ở phía trong ra đường cái nên phần đất này hai bên tự thỏa thuận, và người ở bên trong không phải đền bù cho người ở bên ngoài về phần đất này mà là hai bên cùng sở hữu, mỗi người một phần do tự thỏa thuận. Nguồn gốc đất là như vậy nên việc vợ chồng nguyên đơn khởi kiện yêu cầu trả lại là không hợp lý.
Sau đó, Luật sư đã phân tích những điều cần chứng minh và những tài liệu cần thu thập để làm chứng cứ giải quyết vụ án:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà Sương được UBND huyện Long Thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 31/7/2009.
- Thỏa thuận giữa bà Sương và bà Trâm, lúc bà Sương bán cho bà Hồng về lối đi chung.
Luật sư đặc biệt nhấn mạnh thỏa thuận về lối đi chung của bà Sương, vì vậy tại phiên tòa, Luật sư đã yêu cầu triệu tập bà Sương và bà Hồng đến để làm rõ thêm vấn đề này. Trước đó, Luật sư và bà Trâm đã đi tìm hiểu và biết là bà Sương cũng đã nói cho bà Hồng về lối đi chung này và cũng chỉ đồng ý bán cho bà Hồng phần đất của mình mà không bao gồm lối đi chung.
3. Phiên xét xử sơ thẩm giải quyết tranh chấp đất đai
Ngày 26/9/2023, phiên tòa xét xử sơ thẩm được diễn ra tại Tòa án nhân dân huyện Long Thành giải quyết vụ án tranh chấp đất đai, tại phiên tòa, Luật sư đã đặc biệt nhấn mạnh về thỏa thuận lối đi chung giữa hai bên, nhưng vì Tòa án đã không triệu tập bà Hồng, ông Việt là người có liên quan nên Tòa đã phủ định lập luận của Luật sư là thiếu căn cứ. Cho nên tại Bản án sơ thẩm số 69/2022/DS-ST ngày 26 tháng 9 năm 2022 Tòa án đã tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lương Văn Dương, bà Trần Thị Hoa về việc “Tranh chấp quyền sử dụng đất”:
+ Buộc bà Huỳnh Thị Minh Trâm phải giao trả cho ông Lương Văn Dương, bà Trần Thị Hoa diện tích đất 29,2m 2 (thửa tạm 139b) được giới hạn bởi các mốc 1, 2, 3, 4, 1 thuộc một phần thửa đất số 139, tờ bản đồ 26, xã Thân Tâm, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai theo Bản đồ hiện trạng thửa đất số 6205/2022 ngày 30/5/2022 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai – Chi nhánh Long Thành.
+ Buộc bà Huỳnh Thị Minh Trâm phải tháo dỡ toàn bộ công trình xây dựng là 01 mái hiên, 01 cảnh cửa ra vào, 01 trụ bàn thờ ngoài trời và 01 cây ổi, 01 cây mãng cầu nằm trên diện tích đất 29,2m 2 nêu trên, để trả lại hiện trạng đất cho ông Lương Văn Dương, bà Trần Thị Hoa. Ngoài ra bản án còn tuyên án phí, chi phí tố tụng và quyền kháng cáo.
Trước bản án của Tòa án về giải quyết tranh chấp đất đai, Luật sư cũng không thể làm gì, có thể thấy rõ là Tòa án đã không xem xét kỹ về thỏa thuận phần đất tranh chấp này từ trước, đây là phần dành ra cho lối đi chung, đồng thời Tòa án cũng không triệu tập bà Hồng là người đã bán đất lại cho bà Hoa, ông Dương nên vấn đề này vẫn chưa được giải quyết triệt để vì vậy, Luật sư đã tư vấn cho bà Trâm kháng cáo bản án.
Vậy, đơn kháng cáo có được chấp nhận hay không? Phiên tòa phúc thẩm giải quyết tranh chấp đất đai diễn ra như thế nào? Liệu Tòa án phúc thẩm có nhìn ra được vấn đề trong vụ án tranh chấp đất đai này không? Kết quả cuối cùng liệu có như phân tích, dự đoán của Luật sư tư vấn. Hãy cùng Luật Ánh Ngọc theo dõi phần sau của vụ án tại: Hồ sơ vụ án Giải quyết tranh chấp đất đai - Sự quan trọng của Luật sư (Phần 2)