1. Giải phóng mặt bằng là gì?
Khái niệm "giải phóng mặt bằng" ám chỉ việc dịch chuyển các ngôi nhà, cây cối, cấu trúc xây dựng, và một phần cư dân trên một khu đất đã được quy hoạch để tái thiết, mở rộng hoặc xây dựng dự án mới. Thường thì hoạt động giải phóng mặt bằng xảy ra khi chính phủ thực hiện các dự án quy hoạch đô thị, dự án cư dân, hoặc thu hồi đất vì mục tiêu an ninh và quốc phòng. Điều quan trọng là đảm bảo rằng người dân được thông báo và đền bù giải phóng mặt bằng theo chính sách của chính phủ trước khi đồng ý với quyết định thu hồi đất. Quá trình giải phóng mặt bằng đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng giữa lợi ích của chủ đầu tư và cộng đồng. Nếu không được thực hiện một cách khôn ngoan, có thể dẫn đến các mâu thuẫn kéo dài và ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân.
Bồi thường trong ngữ cảnh này đề cập đến việc đền bù cho những thiệt hại và tổn thất gây ra, nhằm khôi phục giá trị hoặc công lao cho những người bị ảnh hưởng bởi quyết định thu hồi đất. Điều này bao gồm việc chính phủ hoàn trả giá trị quyền sử dụng đất cho người dân bị thu hồi, có thể dưới dạng tiền bạc, tài sản khác, hoặc theo quy định của pháp luật hoặc thỏa thuận giữa các bên đối với diện tích đất cụ thể.
Quyết định thu hồi đất thường được đưa ra trong những trường hợp mà pháp luật quy định như sau:
- Đất thu hồi để phục vụ quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia và cộng đồng;
- Đất bị thu hồi do vi phạm quy định về đất đai, bao gồm việc sử dụng đất không đúng mục đích hoặc không tuân thủ theo quy luật đất đai;
- Đất bị thu hồi do kết thúc việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật, tự nguyện trả lại đất, hoặc khi có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, ví dụ như đất nằm trong vùng nguy hiểm đối với thiên tai hoặc các tác động động đất.
2. Chủ thể có thẩm quyền chịu trách nhiệm giải phóng mặt bằng?
Chịu trách nhiệm giải phóng mặt bằng và thu hồi đất là một quy trình phức tạp, và trong đó, các chủ thể có thẩm quyền và trách nhiệm đã được Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ. Dưới đây là một cái nhìn chi tiết hơn về những đơn vị và tổ chức liên quan đến việc giải phóng mặt bằng và thu hồi đất.
- Tổ chức có thẩm quyền chịu trách nhiệm trong việc giải phóng mặt bằng: Được gọi tắt là tổ chức có thẩm quyền, bao gồm các tổ chức dịch vụ công về đất, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Cơ quan có thẩm quyền đảm nhiệm trách nhiệm thực hiện các nhiệm vụ liên quan đến bồi thường, giải phóng mặt bằng. Điều này bao gồm việc lập kế hoạch bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Các tổ chức này cũng phải phối hợp chặt chẽ với Ủy ban nhân dân cấp xã tại khu vực thu hồi đất, tuân thủ chính sách và quy định của Nhà nước. Cơ quan có thẩm quyền phải tiến hành thảo luận với cộng đồng dân cư trong khu vực thu hồi thông qua cuộc họp trực tiếp và phải thực hiện một quy trình minh bạch và công khai về việc xác định giá trị đất và phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc đơn vị quản lý dân cư.
- Tổ chức được giao quyền: Các tổ chức này có thẩm quyền cụ thể trong việc lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phải phối hợp chặt chẽ với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đất được thu hồi. Cơ quan có thẩm quyền cũng phải lắng nghe ý kiến của cộng đồng thông qua cuộc họp trực tiếp với người dân trong khu vực đất có kế hoạch thu hồi. Quy trình này cần đảm bảo sự tham gia và minh bạch. Tổ chức này cũng có trách nhiệm công khai niêm yết giá trị đất và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, hoặc đơn vị quản lý dân cư.
- Trường hợp người dân không giao đất: Trong trường hợp người dân không giao đất cho tổ chức có thẩm quyền khi đất được thu hồi, Ủy ban nhân dân cấp xã và Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, cùng với đơn vị quản lý dân cư, phải tổ chức vận động người dân tuân theo quyết định thu hồi đất của Nhà nước.
- Quản lý và sử dụng đất thu hồi: Đất thu hồi sau đó được giao cho các đơn vị có thẩm quyền để quản lý và sử dụng tùy theo mục đích. Điều này bao gồm đất thu hồi cho mục đích quốc phòng, an ninh; đất thu hồi để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia và cộng đồng; đất thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai; và các trường hợp thu hồi khác được quy định theo luật.
Trên đây là những chủ thể có thẩm quyền chịu trách nhiệm trong việc giải phóng mặt bằng mà pháp luật đã quy định.
Xem thêm bài viết: Đất trong quy hoạch có bán được không? Mua bán đất như thế nào?
3. Trình tự giải quyết giải phóng mặt bằng theo quy định?
Quy trình giải quyết vấn đề giải phóng mặt bằng theo quy định là một chuỗi các bước phức tạp và cần phải tuân thủ đúng trình tự và quy tắc pháp luật để tránh xảy ra xung đột và tranh chấp giữa các bên có liên quan. Quá trình này được thực hiện theo các bước sau:
Bước 01 : Cơ quan có thẩm quyền thông báo về chủ trương thu hồi đất
Sau khi đưa ra quyết định thu hồi đất cho mục đích của Nhà nước, quá trình thông báo thu hồi đất trở thành bước khởi đầu trong việc giải phóng mặt bằng. Trước khi quyết định thu hồi đất được đưa ra, các cơ quan có thẩm quyền tại địa phương phải có trách nhiệm thông báo về việc thu hồi đất đối với người dân. Thời gian thông báo đối với loại đất nông nghiệp kéo dài tối đa trong 90 ngày, và đối với loại đất phi nông nghiệp kéo dài tối đa trong 180 ngày.
Quá trình thông báo này được thực hiện thông qua các kênh truyền thông đại chúng tại địa phương, bao gồm loa phát thanh, truyền hình, cũng như qua các nền tảng trực tuyến như Facebook và Zalo. Thêm vào đó, thông báo cũng được niêm yết dưới dạng văn bản tại Trụ sở Ủy ban Nhân dân cấp xã hoặc phường. Cán bộ địa phương phải thực hiện công việc thông báo này một cách rộng rãi để đảm bảo rằng những người dân sở hữu đất trong khu vực thuộc diện giải phóng mặt bằng được thông tin kịp thời.
Bước 02: Tiến hành tiếp nhận ý kiến người dân
Khi thông báo về việc thu hồi đất được công bố, xuất hiện hai tình huống đối với ý kiến của người dân, và trong trường hợp này, các quan chức địa phương phải xử lý thông tin một cách có hiệu quả:
- Trường hợp người dân đồng tình với quyết định của Nhà nước: Khi người dân trong diện thu hồi đất đồng ý với quyết định của Nhà nước, Ủy ban nhân dân có thẩm quyền có thể tiến hành thu hồi đất và lên kế hoạch bồi thường dựa trên quy tắc giải phóng mặt bằng. Sau đó, quá trình tái định cư gia đình cho tất cả người dân có thể được thực hiện mà không cần phải đợi đến ngày thông báo kết thúc;
- Trường hợp người dân trong diện thu hồi đất không đồng ý với quyết định của Nhà nước: Các quan chức tiếp nhận phản hồi từ người dân và báo cáo lên cấp trên tại Ủy ban nhân dân xã hoặc phường để có biện pháp giải quyết kịp thời. Giải pháp có thể bao gồm việc vận động và tuyên truyền để thúc đẩy việc thực hiện quyết định của Nhà nước. Nếu cá nhân hoặc gia đình không hợp tác, thì có thể báo cáo lên cấp chính quyền cao hơn để tìm kiếm biện pháp giải quyết phù hợp hơn.
Bước 03 : Ra quyết định thu hồi đất
Sau khi thông báo chủ trương của Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành quyết định về việc thu hồi đất và giải phóng mặt bằng theo các quy định sau đây:
- Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh: Được ủy quyền thu hồi đất nông nghiệp thuộc đất công ích nằm trong khu vực xã, thị trấn, tổ chức, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và các trường hợp tương tự;
- Uỷ ban Nhân dân cấp huyện: Có quyền quyết định thu hồi đất thuộc các hộ gia đình, các cá nhân, cộng đồng dân cư, và những trường hợp khác cần giải phóng mặt bằng;
- Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh: Có thể quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Uỷ ban Nhân dân cấp huyện thu hồi diện tích đất bao gồm cả tổ chức lẫn hộ gia đình, cá nhân.
Quyết định về việc thu hồi đất phải tuân theo quy tắc và quy định của pháp luật, đảm bảo sự công bằng và minh bạch trong quá trình giải phóng mặt bằng.
Bước 04 : Thực hiện thống kê tài sản và công trình trên đất
Trước khi bắt đầu quá trình giải phóng mặt bằng, cơ quan có thẩm quyền phải tiến hành kiểm kê tài sản và công trình đang tồn tại trên đất để chuẩn bị cho quá trình bồi thường. Việc này sẽ được thực hiện bởi Ủy ban nhân dân cấp xã, phối hợp chặt chẽ với các đơn vị thực hiện nhiệm vụ bồi thường. Người sử dụng đất cũng phải hợp tác để đảm bảo quá trình này diễn ra một cách hiệu quả và chi tiết nhất. Trong trường hợp cá nhân hoặc tổ chức sở hữu đất thu hồi không hợp tác trong việc kiểm kê tài sản và tài sản trên đất, các cơ quan liên quan sẽ phải thuyết phục họ tham gia và tuân thủ quy trình kiểm kê.
Quá trình vận động người dân tham gia kiểm kê tài sản trên đất được quy định trong khoảng thời gian 10 ngày. Trong trường hợp bên sử dụng đất không chịu hợp tác, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có thể ban hành quyết định kiểm đếm ép buộc và thực hiện cưỡng chế, tuân theo quy định tại Điều 70 về Cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc tại Luật đất đai năm 2013.
Xem thêm bài viết: Giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Bước 05 : Lập phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ tái định cư cho người dân trong diện thu hồi đất
Cơ quan có thẩm quyền phối hợp với các tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường và giải phóng mặt bằng sẽ lập phương án bồi thường và tái định cư, bao gồm việc thu thập ý kiến của người dân và thực hiện việc bồi thường và tái định cư theo quy định của pháp luật. Quá trình này sẽ dựa trên số liệu và thông tin thu thập từ giai đoạn kiểm kê tài sản trên đất.
Bước 06 : Thực hiện niêm yết công khai phương án lấy ý kiến của người dân
Trong thực tế, việc đề xuất phương án thỏa thuận về mức bồi thường từ phía Nhà nước cho người dân trong diện giải phóng mặt bằng thường gặp phải nhiều khó khăn và phức tạp. Điều này phụ thuộc vào từng giai đoạn và tình hình xã hội cụ thể, khiến cho giá trị của đất có thể cao hơn so với mức bồi thường được đề xuất cho người dân. Thỏa thuận cuối cùng về mức bồi thường có thể không được đạt được do sự không thống nhất.
Như đã trình bày ở trên, phương án bồi thường thường bao gồm tiền mặt hoặc cung cấp đất tái định cư. Thông thường, giá trị bồi thường được tính dựa trên đất và giá trị của tài sản trên đất sau khi đã khấu hao. Tuy nhiên, trong thực tế, việc xây dựng lại một công trình nhà ở có thể đòi hỏi mức bồi thường cao hơn; ngoài ra, nhiều trường hợp đất tái định cư được cung cấp không phù hợp về địa hình và vị trí cho các hoạt động kinh tế - xã hội, dẫn đến sự khó khăn trong việc đạt thỏa thuận.
Trong quá trình thu thập ý kiến của người dân, cần phải thiết lập biên bản chứa xác nhận từ đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, và cả các người sở hữu đất thu hồi. Việc này giúp bảo đảm tính minh bạch và công bằng trong việc giải quyết những bất đồng của người dân.
Bước 07 : Phê duyệt phương án chi tiết và tổ chức thực hiện
Trong giai đoạn này, sau khi đã hoàn thiện biên bản thỏa thuận giữa cơ quan chức năng và những người dân, hộ gia đình nằm trong diện thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền sẽ ban hành quyết định về việc giải phóng mặt bằng và phương án bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.
Bước 08 : Tổ chức chi trả bồi thường
Trong vòng 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất, các cơ quan có thẩm quyền phải chịu trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ bồi thường và hỗ trợ tái định cư cho những gia đình và cá nhân bị thu hồi đất. Trong trường hợp có tranh chấp đất đai hoặc việc chuyển đất chưa hoàn thành, phần bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ được giữ lại tại Kho bạc Nhà nước cho đến khi các vấn đề được giải quyết hoàn chỉnh, sau đó sẽ được chi trả theo lợi ích của các bên liên quan.
Bước 09 : Cưỡng chế thu hồi đất và bàn giao mặt bằng
Trong trường hợp các cá nhân hoặc gia đình không tuân thủ quyết định thu hồi đất theo chủ trương chung, sẽ tiến hành cưỡng chế thu hồi đất theo quy định tại Điều 71 của Luật Đất đai năm 2013.
Sau khi hoàn tất quá trình thu hồi đất từ phía người dân, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành kiểm tra một lần nữa trước khi bàn giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án.
Xem thêm bài viết: Đất nông nghiệp hết hạn sử dụng có bị Nhà nước thu hồi không?
Trong chủ đề "giải phóng mặt bằng," việc thực hiện quy trình thu hồi đất và bồi thường đối với người dân là một quá trình phức tạp và đòi hỏi sự cân nhắc và công bằng. Chính sự hiểu biết và tuân thủ đúng quy định của pháp luật trong quá trình này đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo quyền lợi của cả Nhà nước và người dân. Điều quan trọng là phải đảm bảo rằng quá trình giải phóng mặt bằng diễn ra một cách minh bạch, công khai, và đúng quy trình để đảm bảo sự công bằng cho tất cả các bên liên quan. Tuy nhiên, có những trường hợp đáng tiếc khi sự đền bù không thỏa đáng làm nên sự không hài lòng cho người dân. Nếu Quý khách cần được tư vấn về vấn đề này, hãy liên hệ với Luật Ánh Ngọc để được đội ngũ Luật sư có kinh nghiệm dày dặn hỗ trợ.
Trên đây là tư vấn của Luật Ánh Ngọc về vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất. Chúng tôi rất mong được phục vụ Quý khách hàng sớm nhất!
