Xử lý vi phạm khi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp

1. Tìm hiểu quy định pháp luật về sử dụng đất không đúng mục đích

1.1. Quy định về sử dụng đất không đúng mục đích

Sử dụng đất không đúng mục đích là tình trạng xảy ra khi đất đang được sử dụng cho một mục đích thuộc đối tượng chịu thuế, nhưng không tương ứng với mục đích sử dụng được ghi trong Giấy chứng nhận hoặc các quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các giấy tờ khác liên quan đến quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, trong trường hợp giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất ghi rõ mục đích sử dụng đất là thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, nhưng thực tế đất đang được sử dụng vào mục đích khác, thì cũng được xem là đất sử dụng không đúng mục đích.

Trường hợp người sử dụng đất có nhiều loại giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất, thì căn cứ vào giấy tờ có thời điểm ký gần nhất để xác định mục đích sử dụng đất hiện tại của đất.

Nếu trong giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất không xác định rõ mục đích sử dụng đất, nhưng trong hồ sơ thủ tục hành chính về đất đai có thể hiện mục đích sử dụng đất, thì mục đích sử dụng đất sẽ được xác định dựa trên thông tin trong hồ sơ thủ tục hành chính đó.

Các quy định trên giúp xác định và đối chiếu mục đích sử dụng đất theo các giấy tờ hợp pháp và thông tin trong hồ sơ, nhằm đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong việc xác định trạng thái sử dụng đất, từ đó thúc đẩy quá trình quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả và đáng tin cậy.

Sử dụng đất sai mục đích có bị thu hồi đất không? Nhà nước thông qua các quyết định giao đất và cho thuê đất để cụ thể hóa mục đích sử dụng cho từng khu vực đất đai. Quy định và ràng buộc trong quản lý và sử dụng đất đai được thiết lập để đảm bảo tính thống nhất và hiệu quả trong việc sử dụng đất, đồng thời giảm thiểu các tác động tiêu cực đến môi trường và xã hội. Vậy liệu sử dụng đất sai mục đích có thể dẫn đến việc thu hồi đất không?

Theo quy định tại Điều 6 của Luật Đất đai năm 2013, nguyên tắc sử dụng đất được cụ thể hóa như sau:

• Sử dụng đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch và mục đích sử dụng đất
• Sử dụng đất phải hiệu quả, tiết kiệm, bảo vệ môi trường và không làm ảnh hưởng đến lợi ích của những người xung quanh
• Trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình đối với đất, người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ và tuân thủ quy định pháp luật.

Theo quy định trên, việc sử dụng đất đúng mục đích là một yêu cầu bắt buộc đối với người sử dụng đất. Trong trường hợp vi phạm quy định này, có thể dẫn đến xử lý vi phạm hành chính và trong một số trường hợp cụ thể, có thể dẫn đến việc thu hồi đất.

Xem thêm bài viết: Những giấy tờ nào có thể chứng minh nguồn gốc đất mình đang sử dụng

1.2. Quy định về Đất nông nghiệp

Trước khi đi vào việc tìm hiểu về xử lý vi phạm khi xây nhà ở trên đất nông nghiệp, chúng ta cần làm rõ khái niệm về đất nông nghiệp theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013. Theo Điều 10 của luật này, đất đai được chia thành ba nhóm chính:

• Nhóm đất nông nghiệp;
• Nhóm đất phi nông nghiệp;
• Nhóm đất chưa sử dụng, bao gồm các loại đất chưa được xác định mục đích sử dụng;

Điều 10, Khoản 1 của Luật Đất đai năm 2013 định rõ rằng đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

• Đất trồng cây hàng năm, bao gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
• Đất trồng cây lâu năm;
• Đất rừng sản xuất;
• Đất rừng phòng hộ;
• Đất rừng đặc dụng;
• Đất nuôi trồng thủy sản;
• Đất làm muối;
• Đất nông nghiệp khác, bao gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

Điều này nguyên bản xác định rằng đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm trồng trọt, chăn nuôi, và trồng rừng. Đất nông nghiệp đóng vai trò quan trọng trong quá trình sản xuất nông nghiệp, đồng thời, là tiền đề không thể thay thế của mọi hoạt động sản xuất trong ngành nông - lâm nghiệp.

Xem thêm bài viết: Những kịch bản tiểu phẩm tranh chấp đất đai hay nhất

2. Có được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp?

Theo quy định tại khoản 2, Điều 10 của Luật Đất đai năm 2013, đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: "Đất ở gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị."

Theo quy định tại khoản 1, Điều 143 của Luật Đất đai năm 2013, "Đất ở tại nông thôn là đất được hộ gia đình và cá nhân sử dụng để xây dựng nhà ở, công trình phục vụ cuộc sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt."

Theo quy định tại khoản 1, Điều 144 của Luật Đất đai năm 2013, "Đất ở tại đô thị bao gồm đất được sử dụng để xây dựng nhà ở, công trình phục vụ cuộc sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt."

Theo quy định tại khoản 1, Điều 6 của Luật Đất đai năm 2013 về nguyên tắc sử dụng đất, thì "Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất."

Như vậy, mục đích của việc phân loại đất là để quản lý dễ dàng và xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Mỗi loại đất sẽ có các quy định riêng biệt về nghĩa vụ của người sử dụng đất, tuy nhiên, nghĩa vụ chung của người sử dụng đất là phải tuân thủ mục đích sử dụng đất, giới hạn của thửa đất, quy hoạch và kế hoạch đã được cơ quan nhà nước phê duyệt.

Do đó, đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị có mục đích chính là xây dựng nhà ở. Đối với đất nông nghiệp, nó chỉ được sử dụng cho các mục đích như đã được phân loại ở mục 1 và không được phép xây dựng nhà ở trên loại đất này. Vì vậy, việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp là vi phạm quy định và có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật.

Xem thêm bài viết: Khi mua đất bằng giấy tờ viết tay có được không

3. Muốn xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp thì phải làm gì? 

Để xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp, trước hết cần thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

Theo quy định tại điểm a khoản 2 của Điều 57 trong Luật Đất đai năm 2013, một trong các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được phê duyệt bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là "Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp."

Do chủ thể xây dựng nhà ở có thể là cá nhân hoặc hộ gia đình, theo quy định tại điểm a khoản 2 của Điều 59 trong Luật Đất đai năm 2013, Uỷ ban nhân dân cấp huyện (hoặc tương đương ở các đơn vị hành chính cấp huyện) sẽ có thẩm quyền phê duyệt việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp theo các bước và thủ tục sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ chuẩn bị gồm:

• Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 về Hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Bước 2: Nộp hồ sơ

Theo quy định tại khoản 1 của Điều 69 trong Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014, quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, người sử dụng đất cần nộp hồ sơ đã chuẩn bị tại bước 1 đến Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện.

Bước 3: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Phòng Tài nguyên và Môi trường sau khi tiếp nhận hồ sơ sẽ thực hiện các nhiệm vụ sau:

• Thẩm tra hồ sơ, xác minh tình trạng thực tế tại hiện trường, thẩm định nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất;
• Hướng dẫn người sử dụng đất về nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
• Trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định phê duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Để biết thêm chi tiết về thành phần hồ sơ và nhiệm vụ của Phòng Tài nguyên và Môi trường khi trình lên Uỷ ban nhân dân cấp huyện, bạn có thể tham khảo điểm 2 của Điều 6 trong Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.

Bước 4: Nộp tiền sử dụng đất

Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế, bao gồm các khoản tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận.

Bước 5: Trả kết quả

Theo quy định tại điểm b khoản 1 của Điều 61 trong Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014, người sử dụng đất cần giải quyết thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong thời hạn không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, và thời gian xem xét và xử lý đối với trường hợp sử dụng đất vi phạm pháp luật.

Đối với các vùng miền núi, hải đảo, vùng sâu, xa, vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, thời gian xử lý có thể được gia hạn thêm 10 ngày.

Sau khi hoàn thành các nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế, như đã được mô tả ở bước 4, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ cung cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cập nhật với các thay đổi.

Vì vậy, sau khi hoàn tất thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, hộ gia đình hoặc cá nhân mới có thể tiến hành các thủ tục cần thiết để xây dựng nhà ở trên đất này.

4. Hình thức xử phạt khi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp 

Hành vi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp mà chưa được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp sẽ bị coi là vi phạm pháp luật đất đai và sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định 91/2019/NĐ-CP, được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Nghị định số 04/2022/NĐ-CP.

Mức phạt trong trường hợp này sẽ thay đổi tùy theo diện tích đất bị vi phạm như sau:

Đối với hành vi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn trái phép, mức phạt có thể lựa chọn trong các khoản sau:

• Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển đổi mục đích trái phép dưới 0,01 hecta;
• Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển đổi mục đích trái phép từ 0,01 hecta đến dưới 0,02 hecta;
• Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển đổi mục đích trái phép từ 0,02 hecta đến dưới 0,05 hecta;
• Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển đổi mục đích trái phép từ 0,05 hecta đến dưới 0,1 hecta;
• Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển đổi mục đích trái phép từ 0,1 hecta đến dưới 0,5 hecta;
• Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển đổi mục đích trái phép từ 0,5 hecta đến dưới 01 hecta;
• Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển đổi mục đích trái phép từ 01 hecta đến dưới 03 hecta;
• Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển đổi mục đích trái phép từ 03 hecta trở lên.

Đối với hành vi chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị trái phép, mức phạt là gấp đôi mức phạt được nêu trên.

Đối với hành vi chuyển đất rừng đặc dụng, rừng trồng, đất rừng phòng hộ sang đất phi nông nghiệp trái phép, mức phạt là như sau:

• Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển đổi mục đích trái phép dưới 0,02 hecta;
• Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển đổi mục đích trái phép từ 0,02 hecta đến dưới 0,05 hecta;
• Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển đổi mục đích trái phép từ 0,05 hecta đến dưới 0,1 hecta;
• Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển đổi mục đích trái phép từ 0,1 hecta đến dưới 0,5 hecta;
• Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
• Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 05 héc ta;
• Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 05 héc ta trở lên.

Theo quy định tại Điều 11, Khoản 2 của Nghị định 91/2019/NĐ-CP, việc chuyển đổi đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, và đất nông nghiệp khác thành đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn sẽ bị xử phạt theo hình thức và mức phạt sau đây:

• Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất bị chuyển đổi mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta;
• Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng nếu diện tích đất bị chuyển đổi mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
• Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất bị chuyển đổi mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
• Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất bị chuyển đổi mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
• Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất bị chuyển đổi mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
• Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất bị chuyển đổi mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
• Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất bị chuyển đổi mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

Theo quy định tại Điều 11, Khoản 3 của Nghị định 91/2019/NĐ-CP, nếu hành vi chuyển đổi đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, và đất nông nghiệp khác thành đất phi nông nghiệp xảy ra tại khu vực đô thị, thì hình thức và mức xử phạt sẽ là gấp đôi so với mức phạt nêu trên.

Lưu ý:

• Đối với cá nhân và tổ chức vi phạm, mức phạt nêu trên sẽ được nhân đôi;
• Ngoài việc phạt tiền, còn có thể áp dụng các hình phạt bổ sung như buộc phục hồi tình trạng ban đầu của đất, buộc đăng ký quyền sử dụng đất đối với trường hợp đủ điều kiện, và tạm thời sử dụng đất cho những trường hợp người dùng đất vi phạm, cho đến khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 22 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Ngoài ra, cũng có thể buộc trả lại lợi ích bất hợp pháp thu được từ hành vi vi phạm.

Trên đây là tư vấn của Luật Ánh Ngọc về vấn đề xử lý vi phạm khi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp. Quý khách hàng có thể tham khảo thêm bài viết Có được phép xây dựng nhà xưởng trên đất nông nghiệp không? Nếu có bất cứ vướng mắc pháp lý nào, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn kịp thời.