Đối phó tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản đất đai để bảo vệ bất động sản

1. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản đất đai là gì ?

Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản đất đai là tội phạm trong đó người phạm tội đã sử dụng các thủ đoạn gian dối nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản đất đai của người khác. Lợi dụng nhu cầu được cấp sổ đỏ, chuyển mục đich sử dụng đất, thế chấp để vay vốn, người phạm tội đã đưa ra lời hứa hẹn, giúp đỡ chủ sử dụng đất để chiếm đoạt quyền sử dụng đất hoặc tiền thông qua các hoạt động chuyển nhượng, cầm cố thế chấp đất đai.

• Khác với các tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản khác, tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản đất đai có đối tượng đặc biệt nhất: đất đai. Đất đai là tài sản thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và quản lý, sử dụng. Đất đai là vùng đất có ranh giới, vị trị, diện tích cụ thể và được thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm đất nông nghiệp (đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất phòng hộ,…) và đất phi nông nghiệp (đất ở, đất xây dựng trụ sở, đất sản xuất, đất khu công nghiệp, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp,…). Người dân không có quyền mua bán đất đai mà chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng và quyền đối với mặt đất, khoảng không trên mặt đất và lòng đất như xây dựng nhà ở, trồng cây trên đất thông qua việc Nhà nước công nhận, cho thuê, giao quyền sử dụng đất hoặc qua các hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bản chất của cụm từ “mua bán đất” là việc thực hiện quyền chuyển giao, nhượng lại quyền sử dụng đất.
• Người có hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản đất đai đã xâm phạm trực tiếp đến quyền được chiếm hữu, sử dụng và quyền bề mặt đối với đất đai của người khác cũng như đã xâm phạm đến trật tự quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Hành vi lừa đảo chiếm đoạt đất đai đã khiến cho chủ sử dụng đất mất hẳn quyền sử dụng dụng đất mà họ đang có.
• Người phạm tội thực hiện hành vi với lỗi cố ý trực tiếp. Người phạm tội biết rõ đất đai đang được người khác quản lý, sử dụng, nhận thức được những lời hứa hẹn, hành vi của mình là không có thật và xâm phạm đến quyền lợi của người khác nhưng vì vụ lợi cá nhân, các đối tượng vẫn mong muốn và có ý thức muốn được chiếm đoạt quyền sử dụng đất hoặc số tiền thu được từ quyền sử dụng đất.
• Hành vi lừa đảo chiếm đoạt đất đai của người phạm tội đã gây ra những thiệt hại nghiêm trọng cho người sử dụng đất. Người chủ sử dụng đất không chỉ mất đất mà còn có thể phải chịu những mất mát, tổn thất do hành vi chuyển nhượng đất trái pháp luật của người phạm tội.
• Người phạm tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản đất đai là những người từ đủ 16 tuổi trở lên và có đầy đủ năng lực trách nhiệm hình sự. Thông thường, người phạm tội này thường biểu hiện ra bên ngoài là chủ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cò mồi đất đai, thậm chí là người có chức vụ, quyền hạn trong lĩnh vực đất đai như cán bộ địa chính, nhân viên công chứng chứng thực – là những người có uy tín trong lĩnh vực, khiến người bị hại dễ tin tưởng mà giao đất cho người phạm tội.
• Đối với tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, thủ đoạn mà các đối tượng sử dụng vô cùng tinh vi, khiến cho người chủ sử dụng đất không thể phân biệt được hoặc biết được mình đã bị lừa. Mãi cho đến khi họ có nhu cầu chuyển nhượng, cầm cố đối với mảnh đất đó, họ mới biết đất đai của mình đã bị bán.

Tài sản đất đai thường là có giá trị lớn, có ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của người sử dụng đất như đất đai là nơi xây dựng nhà ở, trồng cây nông – lâm nghiệp. Việc bị mất đất khiến người sử dụng đất lâm vào tình trạng khó khăn, túng quẩn, khốn cùng. Do vậy, đối với tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản đất đai, người phạm tội thường bị áp dụng khung hình phạt tăng nặng.

Xem thêm bài viết: Sự khác biệt giữa lỗi cố ý và lỗi vô ý trong Bộ luật hình sự

2. Các thủ đoạn gian dối trong Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản đất đai

Thủ đoạn lừa đảo chiếm đoạt tài sản đất đai là những thủ đoạn, mánh khóe của người phạm tội để họ tin tưởng người phạm tội và giao giấy tờ liên quan đến đất đai cho người phạm tội. Cùng với sự phát triển của khoa học, kỹ thuật, thủ đoạn lừa đảo chiếm đoạt tài sản nói chung, thủ đoạn chiếm đoạt tài sản đất đai nói riêng ngày càng tinh vi, đa dạng. Qua thực tế xảy ra, có thể kể đến một số thủ đoạn lừa đảo phổ biến sau đây:

2.1. Sử dụng thủ đoạn dùng sổ đỏ giả để chiếm đoạt đất đai

Sổ đỏ thực chất là tên gọi của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ do Nhà nước cấp có ý nghĩa chứng minh, xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp của người đứng tên trên Giấy chứng nhận. Để có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất đang sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc có các Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 15/10/1993 hoặc được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, nhận góp vốn, trúng đấu giá quyền sử dụng đất,… Tuy nhiên trong một số trường hợp, người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như diện tích đất được yêu cầu cấp Giấy chứng nhận đất không đủ diện tích tối thiểu, đất trong các nông trường, lâm trường, đất đang thuộc các dự án quy hoạch,…

Lợi dụng việc người sử dụng đất không có hiểu biết pháp luật đang có nhu cầu làm trích lục đất đai cho các thửa đất nhưng nhiều năm vẫn không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đất đai thuộc trường hợp không đủ điều kiện cấp, người phạm tội lừa đảo chiếm đoạt đất đai đã khẳng định mình có quan hệ với các cấp thẩm quyền, có thể giúp họ thực hiện việc cấp Giấy trích lục một cách nhanh chóng, dễ dàng. Sau khi được người dân đồng ý và cung cấp các thông tin về diện tích đất và các giấy tờ cá nhân, người phạm tội đã sử dụng các thủ đoạn tinh vi để người dân tin rằng mình đang được làm thủ tục cấp Sổ đỏ. Người phạm tội vẫn thực hiện các hình thức đo đạc diện tích đất đai, vẫn thực hiện các hoạt động công chứng, chứng thực và đưa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân. Nhưng thực chất, thay vì thực hiện thủ tục cấp trích lục đất đai, người chủ sử dụng đất đã ký vào nội dung chuyển nhượng, cầm cố thế chấp đất đai. Thủ đoạn lừa đảo của người phạm tội nhằm mục đích hợp pháp hóa hợp đồng cầm cố thế chấp.

Ngoài ra, người phạm tội còn giả danh là cán bộ địa chính để tạo dựng lòng tin, sau khi người sử dụng đất có nhu cầu xin cấp giấy Sử dụng đất thì người phạm tội yêu cầu người sử dụng đất chuyển tiền “phí thực hiện cấp sổ đỏ”. Trong trường hợp này, người phạm tội không trực tiếp tước đi quyền đối với mảnh đất nhưng đã gây thiệt hại nghiêm trọng về tài sản khác của người sử dụng đất.

2.2. Thủ đoạn lừa đảo trong hoạt động chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất để chiếm đoạt tài sản

• Người phạm tội giả danh thành người có nhu cầu mua đất, thuê đất để tiếp xúc với chủ sử dụng đất. Trong quá trình giao dịch, người phạm tội đã yêu cầu được chụp ảnh các giấy tờ như sổ đỏ, giấy tờ tùy thân để làm hợp đồng chuyển nhượng. Nhưng thực chất, người phạm tội đã sử dụng thông tin trên để làm sổ đỏ giả và thông qua nhiều đối tượng khác, người phạm tội thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người thứ ba để chiếm đoạt tài sản.
• Nhờ sự phát triển và tính ứng dụng của mạng internet, nhiều người có nhu cầu mua bán, chuyển nhượng đất đai đã đăng tải các thông tin thửa đất lên các trang mạng xã hội. Lợi dụng nhu cầu này, người phạm tội lên mạng tìm kiếm thông tin bán đất, hình ảnh, thông tin người bị hại, sau đó làm giả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đi cầm cố, thế chấp nhằm mục đích chiếm đoạt số tiền chuyển nhượng. Thậm chí, người phạm tội có thể liên hệ đến chính chủ sử dụng đất mà mình đã làm giả sổ đỏ, giả làm người mua đất để lợi dụng sơ hở tráo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giả với chủ sử dụng đất để thực hiện việc chuyển nhượng, mua bán đất cho người thứ ba với tư cách là chủ đất.
• Người phạm tội lợi dụng thửa đất của người sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm giấy tờ giả để sang nhượng mảnh đất cho người khác nhằm chiếm đoạt tài sản.
• Đối với những người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang có nhu cầu sang tên, người phạm tội lấy lý do giúp đỡ nhưng yêu cầu được đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để dễ dàng trong quá trình làm việc. Sau khi được người chuyển nhượng giao giấy tờ liên quan, người phạm tội đã thực hiện các hoạt động thế chấp, cầm cố đất để chiếm đoạt tài sản.
• Ngoài ra, người phạm tội còn lợi dụng việc người chủ sử dụng đất thực hiện giao dịch tách thửa, cầm cố và câu kết với nhân viên của các Văn phòng công chứng để làm giả giấy tờ liên quan để bán đất cho người khác.

2.3. Các thủ đoạn lừa đảo khác

Ngoài những thủ đoạn lừa đảo người đang có đất, người phạm tội còn có các thủ đoạn lừa đảo chiếm đoạt tài sản của những người có nhu cầu mua đất như lập các dự án đầu tư “ma” để chiếm đoạt tài sản, lừa bán đất nông nghiệp với hứa hẹn đất sẽ được chuyển đổi sang đất thổ cư, lừa bán đất qua vi bằng…

3. Trách nhiệm hình sự đối với tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản đất đai

Xét thấy, đất đai hay quyền sử dụng đất thường có giá trị lớn và được xem là “phương tiện kiếm sống” của người chủ sử dụng đất, người phạm tội thường thực hiện hành vi phạm tội một cách tinh vi. Cho nên, đối với tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản đất đai, người phạm tội sẽ bị áp dụng khung hình phạt tăng nặng, cụ thể như sau:

• Người phạm tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản đất đai có thể bị xử phạt từ 02 năm đến 05 năm tù nếu hành vi của họ thuộc một trong các trường hợp sau:
  • Người phạm tội không thực hiện hành vi một cách riêng lẻ mà câu kết với nhiều đối tượng khác thành một nhóm tổ chức để thực hiện hành vi lừa đảo hoặc thực hiện hành vi một cách chuyên nghiệp, xem việc lừa đảo trở thành một công việc chính như giả danh thành các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để lừa đảo, ….
  • Thông qua việc chiếm đoạt tài sản đất đai, người phạm tội thu được số lợi bất chính từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng.
  • Người phạm tội là cán bộ địa chính, là những người có chức vụ, quyền hạn trong lĩnh vực đất đai, công chứng viên,… đã lợi dụng công việc của mình có thể thực hiện các thủ tục đất đai để lừa đảo chiếm đoạt sổ đỏ của người bị hại.
  • Người phạm tội sử dụng các thủ đoạn tinh vi, xảo quyệt như sử dụng sổ đỏ giả, giấy tờ chứng minh dự án đầu tư giả để người bị hại tin rằng người phạm tội có quyền đối với đất đai khiến họ giao sổ đỏ, tiền cho người phạm tội.
• Nếu người chiếm đoạt tài sản đất đai trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng hoặc lợi dụng thiên tai, dịch bệnh để lừa đảo thì có thể bị áp dụng mức phạt tù, thời hạn tù từ 07 năm đến 15 năm.
• Đặc biệt, người phạm tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản đất đai có thể bị áp dụng mức hình phạt tù cao nhất là chung thân hoặc bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm nếu tài sản người đó chiếm đoạt được có trị giá 500.000.000 đồng trở lên hoặc người phạm tội đã lợi dụng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp để thực hiện hành vi phạm tội.

Ngoài việc phải chấp hành những hình phạt trên, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng. Trường hợp người phạm tội là cán bộ làm việc trong lĩnh vực đất đai, người làm việc trong hoạt động công chứng, chứng thực hoặc thực hiện các công việc tạo điều kiện cho họ phạm tội thì có thể bị cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm. Thời hạn cấm tính từ khi người đó chấp hành xong hình phạt tù có thời hạn. Bên cạnh đó, người phạm tội còn bị tịch thu tài sản liên quan đến hành vi lừa đảo và có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho người bị hại.

Mọi người cũng xem:

• Các trường hợp loại trừ trách nhiệm hình sự: Những điều cần biết
• Có được áp dụng tình tiết giảm nhẹ trong trường hợp phạm tội lần đầu?

4. Làm thế nào để bảo vệ bất động sản trước hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản đất đai

Như đã phân tích ở trên, tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản gây ra những hậu quả nghiêm trọng đối với người sử dụng đất. Mặc dù pháp luật đã đặt ra chế tài nghiêm khắc để xử phạt các đối tượng sử dụng thủ đoạn lừa đảo để chiếm đoạt tài sản đất đai nhưng mỗi người dân đang sử dụng đất hoặc có nhu cầu chuyển nhượng, cầm cố thế chấp đất đai cũng nên tự chủ động bảo vệ bất động sản của mình. Vậy làm thế nào để bảo vệ bất động sản trước các thủ đoạn ngày càng tinh vi của tội phạm lừa đảo? Luật Ánh Ngọc xin gợi ý một số lưu ý sau:

• Mỗi người cần nâng cao tinh thần cảnh giác, chủ động tìm hiểu thông tin về các thủ đoạn mới của tội phạm nói chung và tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản đất đai nói riêng.
• Mỗi người sử dụng đất đang có nhu cầu tách thửa đất, xin trích lục đất cần tìm hiểu xem đất của mình có thuộc dạng được cấp sổ đỏ không, diện tích tách thửa có đạt yêu cầu tối thiểu hay không, đất có đang trong quy hoạch hay không,….
• Khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp sổ đỏ, người mua đất cần cảnh giác, kiểm tra kĩ tình trạng thửa đất, chủ sử dụng hợp pháp của thửa đất. Cần lưu ý rằng chỉ có Cơ quan chức năng có thẩm quyền mới có thông tin đầy đủ, chính xác về thửa đất và hồ sơ cấp sổ đỏ, mới biết rõ ai là chủ sử dụng của mảnh đất, hiện trạng đất ra sao, mảnh đất đó đã được bán hay chưa. Do đó, khi có nhu cầu mua đất, chúng ta có thể xem đây là kênh thông tin hữu ích tránh việc mua phải đất không chính chủ hoặc đất không được phép mua bán, chuyển nhượng,.. Ngoài ra, sau khi xác định được nguồn gốc đất, người mua đất nên gửi đơn đề nghị cung cấp thông tin về đất trong hợp động đến Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
• Đối với những hợp đồng cầm cố, thế chấp sổ đỏ cần thực hiện công chứng, chứng thực, chúng ta nên tìm hiểu và lựa chọn những nơi có uy tín. Tốt nhất, chúng ta nên tự mình tìm hiểu nơi công chứng, chứng thực, tránh để cho một bên trong hợp đồng được toàn quyền quyết định, cũng như đề nghị các cơ quan có thẩm quyền kiểm tra tính xác thực của hợp đồng.
• Đặc biệt, với mong muốn tiếp cận được nhiều người có nhu cầu mua bán đất,  có nhiều người đã đăng ảnh sổ đỏ lên các nhóm trên mạng xã hội facebook, zalo,… để giao bán, hoặc chụp ảnh các thông tin giấy tờ cá nhân cho người lạ. Các giấy tờ này là nguy cơ lớn gây rò rỉ thông tin, nhất là khi hiện nay, Căn cước công dân gắp chip tích hợp đầy đủ các thông tin, các đối tượng xấu có thể lấy được thông tin này thông qua các ảnh chụp để làm sổ đỏ, giả danh người khác để lừa đảo chiếm đoạt đất đai. Cho nên, người mua bán đất cần bảo đảm an toàn thông tin cá nhân, hạn chế đăng thông tin lên mạng xã hội, nhất là ảnh chụp sổ đỏ, hoặc khi đăng tải cần làm mờ, che những thông tin quan trọng,…
• Khi phát hiện giao dịch chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp có vấn đề, có các hành vi bất thường, giấy tờ bị nghi làm giả thì người đó cần cần thông báo với cơ quan chức năng để được xử lý kịp thời.
• Khi trở thành nạn nhân của đối tượng lừa đảo chiếm đoat tài sản, cần nhanh chóng thu thập các tài liệu, chứng cứ và thực hiện thủ tục tố giác lừa đảo đến cơ quan có thẩm quyền để sự việc nhanh chóng được xác minh và làm rõ. 

Như vậy, người phạm tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản đất đai không chỉ gây mất trật tự quản lý của Nhà nước về đất đai mà còn gây ra những thiệt hại đáng kể cho người sử dụng đất. Để đối phó với tội lừa đảo này, mỗi người cần chủ động nâng cao hiểu biết liên quan đến đất đai, nâng cao tinh thần chủ động cảnh giác đối với các hành vi lừa đảo. Nếu độc giả còn có những khúc mắc, vấn đề liên quan đến Đối phó với tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản đất đai: Bảo vệ bất động sản của bạn hoặc có nhu cầu tư vấn, hỗ trợ  các thủ tục liên quan đến đất đai, xin vui lòng liên hệ với Luật Ánh Ngọc để được giải đáp và hướng dẫn nhanh chóng, đầy đủ nhất.  

Mọi thông tin yêu cầu hỗ trợ, tư vấn các vấn đề pháp lý, xin liên hệ: