1. Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hợp đồng có tính chất bảo đảm, trong đó bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một tài sản đặt cọc mà hai bên đã thoả thuận trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính:
- Bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc là người có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự. Bên nhận đặt cọc phải là chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp;
- Các bên tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện, không có sự ép buộc, lừa dối, gây hiểu nhầm để xác lập giao dịch đặt cọc;
- Mục đích và nội dung của hợp đồng không được vi phạm điều cấm của pháp luật, mục đích của hợp đồng đặt cọc mua bán đất là nhằm đảm bảo các bên sẽ thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất sau đó, tránh xảy ra kiện tụng không đáng có;
- Hình thức của hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng đất được lập thành văn bản có chữ ký của mỗi bên và không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
2. Mẫu hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất
Theo Điều 117 Bộ luật dân sự 2015, việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Tuy nhiên, các văn bản thường gặp khi giao dịch đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có hình thức dưới dạng như: Hợp đồng đặt cọc, Giấy đặt cọc, biên bản đặt cọc,...
Dưới đây, Luật Ánh Ngọc cung cấp cho độc giả mẫu hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất. Tải về tại đây: Hợp đồng đặt cọc
3. Những lưu ý khi ký kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng QSDĐ
- Về đối tượng thực hiện đặt cọc
Người nhận tiền cọc (bên bán) phải chắc chắn là người có quyền sử dụng đất có tên trên giấy tờ quyền sử dụng đất hoặc người có thẩm quyền thực hiện việc giao dịch quyền sử dụng đất theo quy định
- Về mức giá đặt cọc
Pháp luật không quy định cụ thể về mức giá cọc trong giao dịch bất động sản mà do hai bên tự xác định. Thông thường, hai bên nên định rõ giá trị cọc ở mức 5%-10% giá trị bất động sản và ghi chính xác trong hợp đồng cọc.
- Thỏa thuận về thời gian
Cần có sự thoả thuận chặt chẽ về thời gian đặt cọc, thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng và thời gian công chứng để tiện lợi trong việc thực hiện, hạn chế xung đột xảy ra vì không có sự thoả thuận hoặc thoả thuận mơ hồ.
- Thỏa thuận về việc phạt cọc
Trong trường hợp không có thoả thuận khác, nếu bên nhận tiền cọc không đồng ý tiến hành hợp đồng chuyển nhượng bất động sản chỉ cần hoàn lại số tiền cọc đã nhận. Còn bên đặt cọc nếu từ chối mua sẽ mất hết số tiền đã đặt. Để bảo đảm việc chuyển nhượng bất động sản diễn ra suôn sẻ, bên đặt cọc có thể đề xuất điều khoản phạt cọc cho bên nhận tiền cọc và ghi cụ thể trong hợp đồng cọc. Thường thì, mức phạt cọc tương đương số tiền đã đặt.
4. Một số tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Một số tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến như:
- Đặt cọc mua bán đất không đủ điều kiện chuyển nhượng như:
- Không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186, khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013);
- Đất có tranh chấp, và được sử dụng hợp pháp;
- Quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Đất không nằm trong thời hạn sử dụng đất.
- Tranh chấp do bên nhận tiền đặt cọc không có quyền bán đất, chỉ có quyền sử dụng một phần diện tích đất chuyển nhượng;
- Tranh chấp liên quan đến các điều khoản, nội dung mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng ký kết như:
- Không giao tiền đúng theo thời hạn đặt cọc mua bán đất;
- Không thực hiện đúng nghĩa vụ giao tiền đặt cọc mua đất;
- Thông tin về quyền sử dụng đất trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất không đúng với thực tế;
- Bên nhận đặt cọc đưa quyền sử dụng đất tham gia vào một giao dịch khác;….
- Tranh chấp về mức phạt cọc, bồi thường thiệt hại
- Bên nhận cọc có lỗi và không chịu trả lại tiền đặt cọc mua đất cho bên đặt cọc;
- Bên đặt cọc có lỗi và không muốn mất tiền đặt cọc mua đất;
- Bên đặt cọc không nhận được khoản tiền bồi thường nào khác khi bên nhận cọc từ chối hoặc không thực hiện giao kết hợp đồng mua bán đất.
5. Giải đáp một số thắc mắc
5.1. Các hình thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Để giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất, có thể lựa chọn một trong ba phương thức giải quyết phù hợp với các bên
- Thương lượng, đàm phán;
- Hòa giải;
- Giải quyết tranh chấp tại Tòa án.
5.2. Xử lý tài sản đặt cọc như thế nào?
- Trường hợp các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền tùy theo các bên tự thỏa thuận.
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được giao kết:
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
5.3. Trả lại tiền đặt cọc khi bán thanh lý như thế nào?
Trong quá trình thanh lý tài sản, người mua đặt cọc nhưng sau đó không tham gia đấu giá hoặc đưa ra mức giá thấp hơn giá khởi điểm mà theo hợp đồng đặt cọc đã quy định rõ, và việc này dẫn đến việc không thể ký kết hợp đồng dân sự, thì người nhận cọc không cần phải trả lại tài sản cọc và còn có quyền yêu cầu bồi thường một khoản tiền tương ứng.
Trên đây, Luật Ánh Ngọc đã cung cấp mẫu hợp đồng đặt cọc quyền sử dụng đất và các vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng đặt cọc. Nếu độc giả còn bất kỳ vấn đề nào thắc mắc, xin vui lòng liên hệ để được giải đáp.
