1. Định nghĩa về lấn chiếm đất
Lấn chiếm đất đai là hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực quản lý đất đai. Theo quy định tại khoản 1, 2 Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, những hành vi sau đây được coi là lấn, chiếm đất đai:
- Lấn đất: Khi người sử dụng đất thực hiện việc di chuyển mốc giới hoặc ranh giới của thửa đất để mở rộng diện tích sử dụng đất mà không có sự cho phép của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai hoặc không có sự đồng ý của người sử dụng đất đó.
- Chiếm đất: Khi người sử dụng đất thực hiện việc sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
- Tự ý sử dụng đất mà không có sự cho phép của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai;
- Tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không có sự đồng ý của tổ chức, cá nhân đó;
- Sử dụng đất mà Nhà nước đã giao, cho thuê, và thời hạn sử dụng đã hết mà không có sự gia hạn từ Nhà nước, trừ trường hợp của hộ gia đình và cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất nông nghiệp.
Xem thêm bài viết: Hàng xóm lấn chiếm đất có lấy lại được không?
2. Cách đòi lại đất bị lấn chiếm
2.1. Đàm phán thương lượng
Phương pháp đàm phán thương lượng là một "cách đòi lại đất bị lấn chiếm" phổ biến thường được dùng để giải quyết tranh chấp đất bị lấn chiếm. Ban đầu, khi chưa xác định rõ mức độ phức tạp của vấn đề và quan điểm của các bên, người bị lấn chiếm đất thường tiếp cận với bên đang tranh chấp để đặt ra yêu cầu, thảo luận và đạt được thỏa thuận về cách giải quyết vấn đề.
Việc liên hệ với nhà hàng xóm là bước quan trọng, trong đó bạn nên mô tả rõ tình trạng hiện tại của diện tích đất bị lấn chiếm và trình bày về sự việc. Đồng thời, chuẩn bị các giấy tờ và tài liệu chứng minh việc lấn chiếm đất. Cần lưu ý rằng không phải mọi trường hợp đất bị lấn chiếm đều do lỗi cố ý của người lấn chiếm, có thể là kết quả của sơ suất vô ý hoặc chủ quan trong quá trình xây dựng nhà.
Trong quá trình đàm phán, bạn cần đề xuất phương án giải quyết cụ thể và tạo ra các đề xuất hợp nhất cho cả hai bên. Việc chuẩn bị kỹ lưỡng ở giai đoạn này có thể giúp tránh được những tranh cãi không cần thiết và đảm bảo một quá trình thương lượng suôn sẻ. Mặc dù nhiều người tự thực hiện đàm phán, nhưng nếu cần thiết, việc thuê luật sư để tư vấn và hỗ trợ pháp lý là một quyết định thông minh để bảo vệ quyền lợi của bạn trong quá trình đàm phán.
2.2. Hòa giải tranh chấp
Hòa giải tranh chấp lấn chiếm đất tại cơ sở:
Nếu đàm phán thương lượng không đưa ra kết quả và mối quan hệ giữa bạn và hàng xóm vẫn căng thẳng, có thể xem xét việc sử dụng phương pháp hòa giải. Bạn có thể yêu cầu sự can thiệp của hòa giải viên để giải quyết tranh chấp đất bị lấn chiếm. Thủ tục này được thực hiện theo quy định của Luật hòa giải cơ sở.
Hòa giải viên sẽ tham gia để giúp đưa ra phương án giải quyết hợp lý và công bằng dựa trên thông tin và quan điểm của cả hai bên. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng hiệu quả của hòa giải không phải lúc nào cũng đảm bảo bền vững, và việc thực hiện thỏa thuận hòa giải có thể phụ thuộc nhiều vào tình hình cụ thể.
Hòa giải tranh chấp đất tại UBND xã/phường:
Nếu không chọn lựa hòa giải tại cơ sở, bạn có thể yêu cầu hòa giải tranh chấp đất tại UBND xã/phường. Thủ tục này cũng đòi hỏi việc nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp và UBND xã/phường sẽ tổ chức hòa giải để thương lượng giữa các bên.
Biên bản hòa giải tại UBND xã/phường có vai trò quan trọng, vì đó là một trong những điều kiện để khởi kiện tranh chấp. Thực hiện hòa giải có thể giúp các bên đạt được thỏa thuận và tạo ra bằng chứng quan trọng nếu vụ án chuyển lên Tòa án.
Tùy thuộc vào tình huống cụ thể, bạn có thể chọn lựa giữa đàm phán thương lượng, hòa giải tại cơ sở hoặc UBND xã/phường. Luôn quan trọng khi có sự hỗ trợ pháp lý, đặc biệt là nếu quyết định khởi kiện tranh chấp là hướng đi tiếp theo.
Nếu bạn có thêm câu hỏi hoặc cần thêm thông tin, đừng ngần ngại đặt câu hỏi. Tôi sẽ cố gắng giúp đỡ bạn một cách tốt nhất.
2.3. Khởi kiện tranh chấp lấn chiếm đất đai
Trong quá trình khởi kiện tranh chấp lấn chiếm đất tại Tòa án, việc tuân theo quy trình tố tụng theo luật pháp là bước quan trọng. Điều này đòi hỏi các bên liên quan cần phải có sự hiểu biết sâu rộng về quy định của pháp luật, nhằm đảm bảo tuân thủ quy trình và đưa ra các quan điểm pháp lý phù hợp để bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của mình.
Quá trình này không chỉ đòi hỏi sự chuẩn bị vững về chuyên môn mà còn tốn nhiều thời gian và chi phí lớn. Chi phí và thời gian để giải quyết tranh chấp đất lấn chiếm có thể thay đổi tùy thuộc vào yêu cầu cụ thể của vụ án, khả năng kinh tế của các bên liên quan và tính chất đặc biệt của tranh chấp.
Quan trọng nhất, các bên cần cân nhắc kỹ lưỡng và tham khảo ý kiến chuyên gia pháp lý. Điều này giúp họ đưa ra quyết định thông tin, cân nhắc và bảo vệ quyền lợi của mình một cách tối ưu. Trong môi trường pháp lý phức tạp, sự tư vấn chuyên sâu là chìa khóa để đảm bảo quyết định đúng đắn và hiệu quả trong quá trình giải quyết tranh chấp.
3. Mức xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi lấn chiếm đất đai
Mức phạt hành chính đối với hành vi lấn chiếm đất đai phụ thuộc vào nhiều yếu tố như loại đất, diện tích, khu vực, và đối tượng thực hiện hành vi. Cụ thể, mức xử phạt được quy định tại Điều 14 của Nghị định 91/2019/NĐ-CP, như sau:
Lấn, chiếm đất chưa sử dụng:
- Dưới 0,05 ha: 02 - 03 triệu đồng, với biện pháp khắc phục là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất và buộc trả lại đất đã lấn, chiếm;
- Từ 0,05 đến dưới 0,1 ha: 03 - 05 triệu đồng;
- Từ 0,1 đến dưới 0,5 ha: 05 - 15 triệu đồng;
- Từ 0,5 đến dưới 01 ha: 15 - 30 triệu đồng;
- Từ 01 ha trở lên: 30 - 70 triệu đồng.
Lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất:
- Dưới 0,05 ha: 03 - 05 triệu đồng;
- Từ 0,05 đến dưới 0,1 ha: 05 - 10 triệu đồng;
- Từ 0,1 đến dưới 0,5 ha: 10 - 30 triệu đồng;
- Từ 0,5 đến dưới 01 ha: 30 - 50 triệu đồng;
- Từ 01 ha trở lên: 50 - 120 triệu đồng.
Lấn, chiếm đất nông nghiệp là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất:
- Dưới 0,02 ha: 03 - 05 triệu đồng;
- Dưới 0,05 héc ta: 05 - 07 triệu đồng;
- Từ 0,05 đến dưới 0,1 ha: 07 - 15 triệu đồng;
- Từ 0,1 đến dưới 0,5 ha: 15 - 40 triệu đồng;
- Từ 0,5 đến dưới 01 ha: 40 - 60 triệu đồng;
- Từ 01 ha trở lên: 60 - 150 triệu đồng.
Lấn, chiếm đất phi nông nghiệp (trừ trường hợp đặc biệt):
- Dưới 0,05 ha: 10 - 20 triệu đồng;
- Từ 0,05 đến dưới 0,1 ha: 20 - 40 triệu đồng;
- Từ 0,1 đến dưới 0,5 ha: 40 - 100 triệu đồng;
- Từ 0,5 đến dưới 01 ha: 100 - 200 triệu đồng;
- Từ 01 ha trở lên: 200 - 500 triệu đồng.
Trong đó, mức phạt cho tổ chức là bằng 02 lần mức phạt cho cá nhân có cùng hành vi vi phạm hành chính.
4. Vụ án dân sự về lấn chiếm đất
Trong Bản án dân sự số 44/2020/TLST-DS ngày 09/11/2020 về tranh chấp đất đai, mô tả tình huống như sau:
Năm 2011, gia đình ông Xeo Văn C nhận được sự chuyển giao đất từ Ban quản lý dự án Thủy Điện 2 và UBND xã TS để sử dụng trong mục đích lâm nghiệp và trồng cây lâu năm tại thửa đất số 12. Tuy nhiên, sau khi đất được giao, gia đình ông Xeo Văn C chưa tiến hành sử dụng.
Đến năm 2012, ông M và bà X đã lấn chiếm toàn bộ thửa đất số 12 để trồng cây sắn, sau đó chuyển sang trồng keo, và hiện nay cây keo đã đến tuổi thu hoạch.
Gia đình ông Xeo Văn C đã có nhiều lần yêu cầu ông M và bà X thu hoạch cây keo để trả đất cho gia đình ông, tuy nhiên, ông M và bà X không đồng ý với yêu cầu này. Các nỗ lực hòa giải của UBND xã TS cũng không đạt được kết quả tích cực trong việc giải quyết tranh chấp này.
Do đó, ông Xeo Văn C đã đưa ra yêu cầu chính thức đối với ông Lương Thanh M và bà Nguyễn Thị X, đòi hỏi họ phải thu hoạch toàn bộ cây keo trồng trên thửa đất số 12 để trả lại diện tích đất đó cho gia đình ông.
Khi phải đối mặt với việc bị người khác lấn chiếm đất, cụ thể là vụ án của anh Vinh ở Nghệ An nêu trên, quá trình giải quyết của tòa án thường diễn ra như sau:
- Xác minh nguồn gốc sử dụng đất: Việc xác minh nguồn gốc sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong quá trình giải quyết tranh chấp. Chứng cứ về việc sử dụng đất một cách hợp pháp, như giấy tờ chứng minh việc nhận đất từ cơ quan quản lý địa phương, có thể là bước quan trọng để đòi lại đất bị lấn chiếm;
- Hòa giải tại cấp địa phương: Trong nhiều trường hợp, việc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã là bước đầu tiên và bắt buộc. Tuy nhiên, nếu các nỗ lực hòa giải không thành công, vụ án có thể được chuyển đến tòa án để giải quyết;
- Yêu cầu khởi kiện và quyết định của tòa án: Trong trường hợp của Anh Vinh, sau nhiều lần yêu cầu và hòa giải không thành công, ông đã đưa vụ án lên tòa án. Tòa án nhân dân huyện Thanh Chương đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện và đưa ra quyết định buộc ông M, bà X phải thu hoạch, di dời cây keo trồng trên đất số 12 để trả lại cho ông Vinh;
- Chứng cứ và quyền sử dụng đất: Tòa án dựa vào các chứng cứ và giấy tờ hợp pháp của ông Vinh về quyền sở hữu đất, bao gồm phiếu giao nhận diện tích, loại đất, và sơ đồ thửa đất. Trong khi ông Vinh có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, ông M, bà X không có bất kỳ giấy tờ nào về thửa đất tranh chấp;
- Căn cứ pháp luật: Tòa án sử dụng các điều khoản trong Luật Đất đai 2013 và Bộ Luật Dân sự năm 2015 để đưa ra quyết định. Trong trường hợp này, ông Vinh được xác nhận là người có quyền sử dụng đất, và quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu được bảo vệ theo quy định của pháp luật;
- Bảo vệ quyền và yêu cầu bồi thường thiệt hại: Tòa án nhấn mạnh quyền của ông Vinh tự bảo vệ và yêu cầu bồi thường thiệt hại trong trường hợp bị lấn chiếm đất. Điều này bao gồm cả việc ngăn chặn hành vi xâm phạm quyền và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có.
Tóm lại, quá trình giải quyết tranh chấp đất đai thông qua tòa án tại Việt Nam thường bắt đầu từ việc có chứng cứ pháp lý và quyền sử dụng đất hợp lệ, và tòa án sử dụng các quy định pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích của bên có quyền.
Xem thêm: Hướng dẫn quy trình và quyền lợi khi khởi kiện lấn chiếm đất đai
5. Giải đáp thắc mắc về đòi lại đất bị lấn chiếm
Câu hỏi:
Xin chào Luật sư, tôi muốn hỏi về tình huống liên quan đến quy định pháp luật về đất đai. Gia đình tôi sở hữu một khu đất diện tích 600m2 từ thời ông cha để lại, nhưng chưa có sổ đỏ. Gần đây, hàng xóm xây dựng một công trình và một phần của công trình đó đã lấn sang đất của chúng tôi khoảng 50cm2. Họ đã cho xem sổ đỏ và chứng minh rằng phần đất đó đã được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của họ. Trong trường hợp này, liệu gia đình tôi có quyền đòi lại diện tích đất bị lấn chiếm khi hàng xóm đã xây dựng nhà?
Trả lời:
Cảm ơn bạn đã chia sẻ vấn đề của mình. Trong tình huống như vậy, việc đòi lại quyền lợi phụ thuộc nhiều vào các chứng cứ và quy định pháp luật. Mặc dù hàng xóm đã có sổ đỏ, nhưng nếu quá trình cấp sổ đỏ không tuân thủ đúng quy định pháp luật, đặc biệt là trong việc xác định ranh giới và diện tích đất, sổ đỏ có thể bị hủy bỏ.
Gia đình bạn nên thu thập đầy đủ chứng cứ liên quan đến quyền sở hữu đất của họ, như hợp đồng, biên bản giao nhận đất, và mọi thông tin hữu ích khác. Quan trọng nhất, việc tư vấn và hỗ trợ của một luật sư chuyên nghiệp sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về tình hình và cung cấp hướng dẫn về cách bảo vệ quyền lợi pháp lý của gia đình bạn.
