1. Thời hạn bàn giao nhà chung cư
Thời hạn bàn giao căn hộ chung cư được xác định theo các quy định của pháp luật và hợp đồng giữa bên mua và bên bán. Theo Điều 124 của Luật Xây dựng năm 2014, điểm b, khoản 46 của Điều 1 của Luật Xây dựng sửa đổi 2020, việc bàn giao công trình xây dựng phải tuân thủ các điều kiện sau:
- Công trình xây dựng đã được nghiệm thu theo quy định của pháp luật xây dựng;
- Công trình xây dựng đảm bảo an toàn trong quá trình vận hành và khai thác sau khi đưa vào sử dụng;
- Trong trường hợp dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, có thể bàn giao toàn bộ hoặc một số công trình thuộc dự án để đưa vào sử dụng, nhưng trước khi bàn giao, phải hoàn thành đầu tư xây dựng bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo kế hoạch đầu tư và thiết kế xây dựng đã được phê duyệt. Điều này bao gồm kết nối với hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực và phải phù hợp với nội dung của dự án và quy hoạch đã được phê duyệt.
Chủ đầu tư có trách nhiệm tiếp nhận công trình xây dựng theo hợp đồng đã ký kết với nhà thầu. Các bên tham gia trong quá trình bàn giao công trình phải chịu trách nhiệm đối với sản phẩm mà họ xác nhận trong quá trình bàn giao. Trong trường hợp chủ đầu tư không đồng thời là người quản lý sử dụng công trình, chủ đầu tư phải bàn giao công trình xây dựng cho bên quản lý sử dụng sau khi đã tổ chức nghiệm thu công trình. Việc bàn giao công trình xây dựng phải được lập thành biên bản.
Về việc xác định thời hạn cụ thể cho bàn giao căn hộ chung cư, không có quy định cụ thể trong pháp luật. Thay vào đó, thời hạn bàn giao và tiếp nhận căn hộ chung cư sẽ được thực hiện dựa trên thỏa thuận trong hợp đồng giữa các bên.
Trong tình huống chậm bàn giao nhà chung cư, chủ đầu tư vẫn phải thông báo cho bên mua về việc chậm bàn giao để đảm bảo tính minh bạch và thỏa thuận.
2. Xử phạt vi phạm hành chính đối với chủ đầu tư chậm bàn giao nhà chung cư cho khách
Để bảo vệ quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch bất động sản dưới hình thức ghi nhận trong hợp đồng, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định rằng "Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ hợp đồng." Vì vậy, trong trường hợp chủ đầu tư "chậm bàn giao nhà chung cư", bên mua có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại dựa trên hợp đồng.
Mức phạt và bồi thường thiệt hại được quy định trong Nghị định 16/2022/NĐ-CP như sau:
- Đối với trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao công trình theo tiến độ đã được phê duyệt cho bên mua, chủ đầu tư sẽ bị phạt tiền từ 80 triệu đồng đến 100 triệu đồng;
- Đối với trường hợp không bàn giao, bàn giao chậm hoặc bàn giao không đầy đủ quy trình bảo trì công trình xây dựng được duyệt cho chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý sử dụng công trình, chủ đầu tư sẽ bị phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 40 triệu đồng;
- Đối với trường hợp chủ đầu tư chậm tiến độ triển khai xây dựng dự án kinh doanh bất động sản hoặc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, căn hộ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, chủ đầu tư sẽ bị phạt tiền từ 400 triệu đồng đến 600 triệu đồng.
Với các quy định này, khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng và gây thiệt hại cho bên mua, bên mua có quyền yêu cầu bồi thường theo điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng. Mức phạt sẽ tùy thuộc vào mức độ vi phạm của chủ đầu tư và có thể dao động từ 30 triệu đồng đến 600 triệu đồng.
Xem thêm bài viết: Làm gì khi chủ đầu tư không hoàn trả tiền đặt cọc như thỏa thuận?
3. Biện pháp xử lý khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà chung cư cho khách
Để xử lý trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao nhà chung cư theo quy định pháp luật, có thể áp dụng các biện pháp sau:
- Áp dụng hình thức xử phạt theo thỏa thuận trong hợp đồng:
Hợp đồng mua bán nhà ở hoặc căn hộ là một loại hợp đồng dân sự, và việc giải quyết các tranh chấp trong hợp đồng dân sự thường được quy định bởi Luật Dân sự của Việt Nam. Theo Điều 353 của Bộ Luật Dân sự năm 2015, nếu bên chậm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng, bên chậm đó sẽ phải bồi thường thiệt hại về mặt vật chất và tinh thần. Ngoài mức phạt theo quy định của Nghị định 16/2022/NĐ-CP, bên chủ đầu tư còn phải bồi thường theo hợp đồng nếu vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà.
- Áp dụng hình thức xử phạt theo yêu cầu khởi kiện đòi bồi thường vi phạm hợp đồng:
Nếu bên mua nhà đã thực hiện đúng nghĩa vụ của mình trong hợp đồng, nhưng bên chủ đầu tư vẫn chậm bàn giao nhà chung cư, bên mua có quyền yêu cầu bên chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà theo hợp đồng đã ký kết và đòi bồi thường theo các điều khoản của hợp đồng.
Nếu bên mua đã yêu cầu thực hiện nghĩa vụ như trong hợp đồng, nhưng bên chủ đầu tư vẫn không thực hiện, gây thiệt hại cho bên mua, bên mua có quyền gửi đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân cấp quận/huyện nơi có công trình chưa bàn giao để Tòa án bảo vệ quyền lợi của bên mua.
Quy trình khởi kiện để đòi bồi thường vi phạm hợp đồng bao gồm các bước sau:
- Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện;
- Bước 2: Tòa án nhận và xử lý đơn khởi kiện;
- Bước 3: Nộp tạm ứng án phí;
- Bước 4: Tiến hành hòa giải và chuẩn bị xét xử;
Trên cơ sở các bằng chứng và lập luận của hai bên, Tòa án sẽ quyết định việc xử lý và bồi thường thiệt hại nếu cần thiết.
Xem thêm bài viết: Lưu ý khi ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và mẫu Hợp đồng
4. Một số lưu ý quan trọng khi nhận bàn giao căn hộ chung cư
Thứ nhất, đảm bảo hồ sơ bàn giao căn hộ chung cư đầy đủ
Khi tiếp nhận bàn giao căn hộ chung cư, người mua cần đảm bảo rằng hồ sơ bàn giao phải chứa đủ tất cả các tài liệu cần thiết. Điều này giúp tránh gặp khó khăn trong quá trình sử dụng chung cư và giải quyết bất kỳ tranh chấp nào sau này. Hồ sơ bàn giao có thể bao gồm:
- Hồ sơ bàn giao từ nhà thầu thi công cho chủ đầu tư;
- Hồ sơ bàn giao từ chủ đầu tư cho Ban quản trị chung cư;
- Hồ sơ bàn giao cho người mua căn hộ.
Trong danh mục này, theo Phụ lục IX ban hành kèm Nghị định 06/2021/NĐ-CP, danh sách hồ sơ bàn giao nhà chung cư phục vụ quản lý, vận hành, và bảo trì công trình bao gồm:
- Quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình và Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng;
- Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng công trình;
- Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công đã được chủ đầu tư xác nhận, bao gồm danh mục bản vẽ kèm theo và các thay đổi thiết kế trong quá trình thi công;
- Bản vẽ hoàn công (kèm danh mục bản vẽ);
- Kết quả quan trắc, kiểm định chất lượng công trình, thử nghiệm khả năng chịu lực kết cấu công trình (nếu có), danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế và các tài liệu khác liên quan;
- Hồ sơ quản lý chất lượng của thiết bị lắp đặt trong công trình;
- Quy trình vận hành, khai thác công trình (nếu có); quy trình bảo trì công trình;
- Hồ sơ giải quyết sự cố công trình (nếu có);
- Biên bản nghiệm thu hoàn thành từng hạng mục công trình và công trình xây dựng đã đưa vào sử dụng của chủ đầu tư, kèm theo danh sách các tồn tại cần sửa chữa hoặc khắc phục (nếu có);
- Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình từ cơ quan chuyên môn về xây dựng (nếu có).
Vì vậy, người mua cần kiểm tra xem tất cả các tài liệu và hồ sơ này có đầy đủ và được bàn giao đúng cách.
Thứ hai, lập Biên bản bàn giao căn hộ
Lập biên bản bàn giao là một bước quan trọng khi nhận bàn giao căn hộ. Điều này đảm bảo tính minh bạch và pháp lý trong quá trình nhận căn hộ. Điều 85 Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định rằng việc bàn giao công trình xây dựng phải được lập thành biên bản. Biên bản này nên chứa đựng thông tin chi tiết về tình trạng của căn hộ, các vấn đề cần sửa chữa hoặc khắc phục, và các cam kết từ bên giao căn hộ. Chỉ có khi có văn bản xác nhận về các tài sản được bàn giao và có chữ ký của cả bên giao và bên nhận tài sản thì Tòa án mới có thể bảo vệ quyền lợi trong trường hợp xảy ra tranh chấp.
Thứ ba, kiểm tra 6 hạng mục quan trọng khi nhận bàn giao chung cư
Ngoài việc kiểm tra hồ sơ, người mua nên kiểm tra cẩn thận tình trạng của căn hộ. Có sáu hạng mục quan trọng cần kiểm tra:
- Hệ thống điện;
- Hệ thống nước;
- Hệ thống thoát nước;
- Khả năng chống thấm;
- Các trang thiết bị khác như cửa, tường, sàn, lan can, hệ thống báo cháy;
- Diện tích căn hộ.
Nếu phát hiện bất kỳ vấn đề nào trong những hạng mục này, người mua nên ghi chú chi tiết vào biên bản bàn giao để được khắc phục.
Thứ tư, quyền lợi của người mua căn hộ chung cư
Người mua căn hộ có nhiều quyền lợi theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014. Các quyền lợi này bao gồm:
- Quyền sở hữu và sử dụng căn hộ;
- Quyền bảo hành căn hộ theo quy định;
- Quyền tham gia vào quản lý và vận hành chung cư;
- Quyền tham gia vào các quyết định quan trọng về chung cư;
- Quyền khiếu nại và tố cáo về các vi phạm hoặc tranh chấp.
Thứ năm, bảo hành nhà chung cư:
Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, các hạng mục quan trọng của căn hộ, chẳng hạn như hệ thống điện, nước, cửa, tường, sàn, và các vấn đề chống thấm, đều thuộc danh sách bảo hành căn hộ. Bảo hành bao gồm việc sửa chữa và khắc phục hư hỏng, và bên bán chịu trách nhiệm trong việc này. Vì vậy, người mua cần thảo luận và thỏa thuận rõ về các điều khoản liên quan đến bảo hành khi nhận căn hộ.
