1. Bản chất pháp lý của “Văn bản thỏa thuận” trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai
Trong nhiều giao dịch, các công ty môi giới thường sử dụng “văn bản thỏa thuận” như một hình thức trung gian nhằm ghi nhận việc giữ chỗ hoặc đặt cọc. Tuy nhiên, khi xem xét nội dung chi tiết, những văn bản này thường vượt quá phạm vi môi giới và mang bản chất của hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, thể hiện qua việc:
- Ghi nhận giá trị chuyển nhượng cụ thể;
- Quy định tiến độ thanh toán, phương thức xử lý tiền đặt cọc;
- Và thậm chí ràng buộc nghĩa vụ chuyển giao quyền sở hữu bất động sản trong tương lai.
Điều này cho thấy văn bản thỏa thuận đã ngụy trang dưới hình thức môi giới, nhưng thực chất là hợp đồng mua bán bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý.
Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự được xác lập nhằm che giấu một giao dịch khác sẽ bị tuyên vô hiệu nếu giao dịch được che giấu vi phạm điều cấm của luật. Đây là cơ sở để Tòa án xác định “văn bản thỏa thuận” giữa bà H. và Công ty S. là vô hiệu về mặt pháp lý.
2. Hạn chế pháp lý của công ty môi giới trong việc ký và nhận tiền từ khách hàng nhằm mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
Một trong những điểm mấu chốt trong cả hai vụ công ty S và Novareal là: công ty môi giới đã trực tiếp nhận tiền của khách hàng mà không có ủy quyền hợp pháp từ chủ đầu tư.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, phạm vi hoạt động của doanh nghiệp môi giới chỉ giới hạn ở:
- Tư vấn, giới thiệu sản phẩm;
- Làm trung gian kết nối bên mua và chủ đầu tư;
- Hưởng hoa hồng hoặc phí dịch vụ khi giao dịch được ký kết.
Điều 61 Luật này quy định rõ: doanh nghiệp môi giới không được đồng thời vừa làm bên môi giới vừa là một bên trong hợp đồng mua bán bất động sản.
Thế nhưng, trong thực tế, các công ty như S hay Novareal lại:
- Đứng tên ký “Văn bản thỏa thuận” với khách hàng;
- Nhận hàng chục tỷ đồng tiền “đặt cọc”;
- Hứa hẹn tiến độ bàn giao và quyền sở hữu tài sản trong tương lai.
Hành vi này không chỉ vượt quá phạm vi hoạt động môi giới, mà còn vi phạm điều cấm tại khoản 1 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:“Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này là hành vi bị cấm”.
Bên cạnh đó, theo Điều 10 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2023, hành vi cung cấp thông tin sai lệch, gây nhầm lẫn về tư cách pháp lý hoặc khả năng cung cấp sản phẩm cũng bị xem là hành vi lừa dối người tiêu dùng.
Do đó, việc công ty môi giới dùng danh nghĩa “được chỉ định độc quyền”, “đại diện Sun Group” hay “đơn vị phân phối dự án” nhưng thực chất không có quyền bán hàng là vi phạm pháp luật nghiêm trọng.
3. Điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh
Không phải mọi căn hộ đang xây dựng đều có thể bán cho khách hàng. Luật đã quy định rất rõ ràng về điều kiện để đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh.
Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được phép bán khi đáp ứng đủ các điều kiện:
- Có hồ sơ pháp lý của dự án (quy hoạch, thiết kế, giấy phép xây dựng);
- Có biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng đối với nhà ở;
- Chủ đầu tư đã thông báo bằng văn bản cho Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán.
Ngoài ra, theo Khoản 37 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, thẩm quyền phê duyệt và cấp phép xây dựng thuộc về Sở Xây dựng cấp tỉnh, cụ thể là Sở Xây dựng Kiên Giang đối với dự án Sun Tropical Village.
Tuy nhiên, theo Văn bản trả lời số 2591/SXD-QLN ngày 19/9/2024 của Sở Xây dựng Kiên Giang, chủ đầu tư dự án chưa từng gửi hồ sơ thông báo nhà ở đủ điều kiện bán. Nghĩa là, tại thời điểm ký văn bản thỏa thuận, dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh bất động sản theo luật định.
Việc Công ty S ký văn bản thỏa thuận, nhận tiền và hứa hẹn chuyển giao căn hộ khi chưa có đủ điều kiện pháp lý là hành vi vi phạm điều cấm của pháp luật. Và theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch vi phạm điều cấm của luật thì vô hiệu tuyệt đối.
4. Hệ quả pháp lý khi “Văn bản thỏa thuận” bị tuyên vô hiệu
Một khi văn bản thỏa thuận bị xác định là vô hiệu, hệ quả pháp lý được áp dụng theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015:
- Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
- Bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại.
Trong vụ việc giữa bà H và Công ty S, nguyên đơn là bà H yêu cầu Tòa:
- Tuyên văn bản thỏa thuận giữa bà và công ty S vô hiệu;
- Buộc công ty S hoàn trả 4.374.000.000 đồng tiền gốc và trả lãi 10%/năm tính từ ngày ký hợp đồng.
Luật sư bảo vệ cho nguyên đơn lập luận rằng:
“Công ty S không phải là chủ đầu tư, không được ủy quyền hợp pháp, nhưng lại tự ý nhận tiền mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Đây là hành vi vi phạm điều cấm của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Bảo vệ người tiêu dùng.”
Lập luận này tương đồng với phán quyết của TAND Khu vực 7 TP.HCM trong vụ VPBank kiện vợ chồng ông Trần Hồng Sơn. Tòa tuyên văn bản thỏa thuận giữa Novareal và người mua vô hiệu, và buộc Novareal hoàn trả toàn bộ tiền giải ngân cho ngân hàng, đồng thời xác định người vay thoát nghĩa vụ trả nợ 5 tỷ đồng.
Như vậy, khi “văn bản thỏa thuận” bị vô hiệu, người mua có quyền yêu cầu hoàn trả toàn bộ số tiền đã đóng, đồng thời yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu chứng minh được lỗi từ phía công ty môi giới hoặc chủ đầu tư.
Xem thêm: Tổng hợp các bản án liên quan đến tranh chấp bất động sản vô hiệu do lừa dối.
5. Bài học pháp lý cho người mua bất động sản hình thành trong tương lai
Các vụ tranh chấp trên phản ánh một thực tế: người mua thường thiếu thông tin và tin tưởng tuyệt đối vào lời giới thiệu của môi giới. Để tránh rơi vào tình trạng “mất tiền – mất nhà – mất cả niềm tin”, người mua cần lưu ý:
- Kiểm tra kỹ tư cách pháp lý của bên ký kết;
- Chỉ chủ đầu tư có giấy phép hoặc đơn vị được ủy quyền hợp pháp bằng văn bản mới có quyền ký hợp đồng mua bán, nhận tiền;
- Yêu cầu cung cấp hồ sơ pháp lý của dự án: Bao gồm giấy phép xây dựng, quyết định phê duyệt dự án, biên bản nghiệm thu phần móng và văn bản thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng.
- Không chuyển tiền vào tài khoản cá nhân hoặc công ty môi giới nếu không có căn cứ pháp lý rõ ràng;
- Mọi khoản thanh toán nên thực hiện trực tiếp cho chủ đầu tư, hoặc theo hướng dẫn của ngân hàng bảo lãnh dự án;
- Tham khảo ý kiến luật sư trước khi ký các “văn bản thỏa thuận”.
Nhiều văn bản được “ngụy trang” dưới dạng môi giới nhưng thực chất là hợp đồng mua bán trá hình, chứa điều khoản bất lợi cho người mua.
Vụ việc giữa bà H – Công ty S và những phán quyết tương tự như vụ VPBank – Novareal cho thấy: “Văn bản thỏa thuận” giữa người mua và công ty môi giới không phải lúc nào cũng hợp pháp. Nếu văn bản được ký khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán hoặc bên môi giới không được ủy quyền hợp pháp, thì giao dịch đó có thể bị tuyên vô hiệu, kéo theo nghĩa vụ hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận.
