1. Chung cư mini được hiểu như thế nào?
Năm 2014, Luật Nhà ở đã đặt ra định nghĩa cho thuật ngữ "nhà chung cư" như là những công trình có từ 2 tầng trở lên, bao gồm nhiều căn hộ. Những căn hộ này được trang bị các tiện nghi chung như lối đi, cầu thang chung, và được chia thành phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung. Ngoài ra, chúng cũng phải sử dụng các hạ tầng công trình chung để phục vụ cho nhu cầu của các hộ gia đình, cá nhân, và tổ chức.
Một dạng khác của nhà chung cư là nhà "chung cư mini", được xác định là những công trình nhà ở được xây dựng bởi hộ gia đình hoặc cá nhân, có ít nhất hai tầng và mỗi tầng có ít nhất hai căn hộ. Đặc điểm của những căn hộ này là thiết kế khéo léo, bao gồm phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh và nhà tắm riêng biệt. Đồng thời, diện tích sàn xây dựng của mỗi căn hộ phải đáp ứng các tiêu chuẩn cụ thể được quy định trong Luật Nhà ở, đồng thời tuân thủ các quy định khác của pháp luật hiện hành. Đây có thể là những công trình được xây dựng với mục đích ở hoặc sử dụng hỗn hợp cho cả mục đích ở và kinh doanh.
2. Chung cư mini có được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà không?
Theo Điều 46 của Luật Nhà ở năm 2014, quy định rằng nhà ở phải được xây dựng trên đất ở có diện tích đủ theo quy định của pháp luật đất đai. Trong khu vực đô thị, hộ gia đình và cá nhân có trách nhiệm xây dựng và bảo quản nhà ở theo quy định về xây dựng, đồng thời chịu trách nhiệm về chất lượng của công trình nhà ở.
Các trường hợp được cấp giấy phép xây dựng nhà chung cư, có từ hai tầng trở lên và mỗi tầng phải có ít nhất hai căn hộ, được quy định cụ thể. Nhà được thiết kế khép kín, đạt tiêu chuẩn sàn xây dựng tối thiểu, và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng và chung theo quy định. Quyền sở hữu được công nhận từng căn hộ trong nhà chung cư.
Phần sở hữu riêng bao gồm diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả ban công và lô gia, cùng với phần diện tích khác trong nhà chung cư được chủ sở hữu nhận biết. Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật liên quan đến căn hộ cũng thuộc phần sở hữu riêng.
Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm diện tích còn lại ngoài phần sở hữu riêng, như nhà sinh hoạt cộng đồng và hạ tầng kỹ thuật liên quan đến cả nhà chung cư và khu vực xung quanh. Các công trình công cộng như sân chung, vườn hoa, công viên cũng thuộc phần sở hữu chung và có quy định cụ thể về quản lý và sử dụng.
Ngoài ra, nhà ở riêng lẻ sẽ có thời hạn sử dụng xác định dựa trên cấp công trình xây dựng và tình trạng thực tế. Trong trường hợp nhà ở gặp sự cố nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc không đảm bảo an toàn, phải thực hiện phá dỡ theo quy định của pháp luật.
3. Quy định pháp luật về việc mua bán chung cư mini
Để thực hiện giao dịch mua bán chung cư mini một cách hợp pháp, người tham gia cần đảm bảo các điều kiện sau đây:
Chủ thể thực hiện giao dịch
- Phải là chủ sở hữu của căn nhà hoặc được chủ sở hữu ủy quyền và cho phép thực hiện giao dịch theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và pháp luật dân sự;
- Trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, người thực hiện giao dịch phải là người đã mua nhà ở từ chủ đầu tư hoặc đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
Năng lực hành vi dân sự
- Nếu là cá nhân, phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự;
- Trong trường hợp là tổ chức, phải có tư cách pháp nhân, trừ khi tổ chức thực hiện việc tặng nhà cho mục đích nhân đạo hoặc từ thiện.
Điều này đồng nghĩa với việc quy định rõ ràng về quyền và trách nhiệm của các bên tham gia giao dịch mua bán chung cư mini, nhằm đảm bảo tính hợp pháp và công bằng trong quá trình thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà ở.
4. Xây chung cư mini có phải xin giấy phép không?
Theo quy định tại Điều 89 của Luật Xây dựng 2014, đã được sửa đổi vào năm 2020, các công trình xây dựng cần phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, trừ những trường hợp cụ thể như sau:
- Thứ nhất, đối với các công trình bí mật nhà nước và công trình xây dựng khẩn cấp hiện nay;
- Thứ hai, các công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được quyết định đầu tư bởi các cơ quan như Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp có thẩm quyền;
- Thứ ba, các công trình xây dựng tạm;
- Thứ tư, các công trình đang sửa chữa, cải tạo bên trong hoặc cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;
- Thứ năm, các công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo pháp luật quy định; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;
- Thứ sáu, các công trình xây dựng nằm trên địa bàn thuộc đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được phê duyệt ban đầu;
- Thứ bảy, các công trình được xây dựng và cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo pháp luật quy định;
- Thứ tám, nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới bảy tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 theo luật quy định;
- Thứ chín, các công trình xây dựng cấp 4, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới bảy tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã quy định;
- Thứ mười, các công trình xây dựng cấp 4, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.
Do đó, khi xây dựng chung cư mini, do không thuộc vào bất kỳ trường hợp nào được miễn giấy phép xây dựng. Vì vậy, việc xin giấy phép xây dựng từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền là bắt buộc và cần được thực hiện theo quy định pháp luật.
5. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng chung cư mini thế nào?
Theo quy định tại Điều 39 của Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi vào năm 2020, để đạt được giấy phép xây dựng chung cư mini, các điều kiện sau đây phải được đáp ứng:
Phù hợp với mục đích sử dụng đất:
- Cần tuân thủ mục đích sử dụng đất đã được phê duyệt trong quy hoạch sử dụng đất.
Tuân thủ quy chế quản lý kiến trúc:
- Phải tuân thủ quy chế quản lý kiến trúc được ban hành có thẩm quyền.
Bảo đảm an toàn cho công trình:
- Phải đảm bảo an toàn cho công trình nhà ở, kèm theo các tiêu chuẩn về phòng cháy, chống cháy và an toàn cho công trình lân cận.
Bảo vệ môi trường và hạ tầng kỹ thuật an toàn:
- Cần đảm bảo đáp ứng yêu cầu về môi trường và hạ tầng kỹ thuật an toàn.
Bảo vệ hành lang và các công trình khác:
- Phải đảm bảo hành lang bảo vệ cho các công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng và giao thông;
- Bảo vệ hành lang và khu vực xung quanh các khu di sản văn hóa và di tích lịch sử - văn hóa.
An toàn về khoảng cách giữa các công trình:
- Đảm bảo khoảng cách an toàn đối với các công trình dễ cháy, nổ, độc hại cũng như các công trình liên quan đến an ninh và quốc phòng.
Tuân thủ tiêu chuẩn quy định:
- Thiết kế và xây dựng nhà ở phải tuân thủ các tiêu chuẩn quy định của pháp luật.
Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép đầy đủ:
- Phải có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đầy đủ và tuân thủ đúng quy định của pháp luật về xây dựng.
Lưu ý rằng trước khi đệ đơn xin cấp giấy phép xây dựng chung cư mini, quan trọng để thực hiện nghiên cứu kỹ về quy hoạch xây dựng và tiêu chuẩn kỹ thuật tại Ủy ban nhân dân cấp huyện cùng với cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện. Mỗi địa phương có thể có các quy định khác nhau về quy hoạch xây dựng.
6. Những câu hỏi thắc mắc về chung cư mini
6.1 Xây nhà 03 tầng thì có được gọi là nhà chung cư không?
Dựa trên quy định của Khoản 3 Điều 3 trong Luật Nhà ở năm 2014, được mô tả như sau:
Theo đó, nhà chung cư được xác định là những công trình có ít nhất 2 tầng, bao gồm nhiều căn hộ, được thiết kế với các yếu tố như lối đi, cầu thang chung, và chia thành phần sở hữu riêng và chung. Đồng thời, nhà chung cư còn kết hợp sử dụng hệ thống công trình hạ tầng chung cho phục vụ cộng đồng, bao gồm cả những hộ gia đình, cá nhân, và tổ chức. Điều này bao gồm cả những công trình xây dựng với mục đích chính là để ở, cũng như những công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp, kết hợp giữa mục đích ở và kinh doanh.
Tuy nhiên, việc xây dựng một công trình nhà với 3 tầng chưa đủ điều kiện để được xem xét là chung cư. Điều quan trọng là công trình này cần đáp ứng một loạt các tiêu chí như thiết kế của từng căn hộ, cung cấp lối đi và cầu thang chung, và đặc biệt là phải có mục đích xây dựng chủ yếu là để ở. Ngoài ra, những công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp cần phải tuân thủ các quy định liên quan đến cả mục đích ở và kinh doanh.
6.2. Hiện nay mua chung cư mini có được cấp sổ hồng hay không?
Chung cư mini là thuật ngữ dành cho các công trình tòa nhà với số tầng giới hạn, được phân chia thành các căn hộ nhỏ có diện tích từ 25m2 đến 45m2, nhằm phục vụ đối tượng những người có thu nhập thấp hoặc gia đình với số lượng thành viên ít.
Theo quy định của Khoản 2 Điều 46 trong Luật Nhà ở năm 2014:
Hộ gia đình và cá nhân tại khu vực đô thị có trách nhiệm thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật xây dựng và chịu trách nhiệm về chất lượng của công trình nhà ở. Đối với những trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên, mỗi tầng phải được thiết kế và xây dựng với ít nhất hai căn hộ, theo kiểu khép kín, đồng thời đảm bảo tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu cho mỗi căn hộ theo quy chuẩn và tiêu chuẩn xây dựng. Phần diện tích thuộc sở hữu riêng và phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư phải tuân theo quy định của Luật Nhà ở, và những công trình đã đáp ứng các điều kiện và được cấp phép xây dựng sẽ được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.
Nếu muốn mua căn hộ chung cư mini, quan trọng nhất là lựa chọn những căn hộ có diện tích từ 25m2 và đảm bảo đáp ứng các tiêu chuẩn về số phòng ở và khu vệ sinh riêng, nhằm đạt được việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, hay còn gọi là sổ hồng.
6.3. Khi mua chung cư mini phần diện tích riêng là phần nào? Diện tích hành lang trước cửa có phải là sở hữu riêng?
Dựa theo quy định tại Khoản 1 Điều 100 của Luật Nhà ở năm 2014, phần diện tích riêng trong nhà chung cư được đặc tả như sau:
a) Diện tích bên trong căn hộ, kể cả diện tích của ban công và lô gia gắn liền với căn hộ đó;
b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;
c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng, liên quan đến căn hộ hoặc kết nối với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.
Theo quy định này, diện tích sở hữu riêng không bao gồm phần hành lang trước cửa. Tuy nhiên, nếu trong hợp đồng mua bán hoặc chính sách của chủ đầu tư có quy định và công nhận diện tích này, thì nó sẽ được coi là phần sở hữu riêng khi bạn mua căn hộ chung cư. Điều này làm nổi bật tầm quan trọng của việc kiểm tra và hiểu rõ các điều khoản trong hợp đồng để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà chung cư.
Bài viết trên đây nói về chủ đề chung cư mini. Để biết thêm các thông tin và được tư vấn chuyên sâu, hãy liên hệ tới Luật Ánh Ngọc để được hỗ trợ và giải quyết kịp thời về vấn đề này, hoặc những vấn đề khách mà Quý khách cần được tư vấn.
