1. Bản chất pháp lý: văn bản thỏa thuận có phải hợp đồng mua bán không?
Trước hết cần phân biệt “hình thức” và “bản chất” giao dịch. Nhiều tổ chức dùng danh nghĩa “văn bản thỏa thuận”, “đặt cọc”, “hợp đồng hứa mua — hứa bán” để che chắn cho giao dịch thực chất là chuyển nhượng quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo quy định tại Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2015, giao dịch dân sự vô hiệu nếu vi phạm điều cấm của luật hoặc vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch. Chuyển nhượng một quyền mà pháp luật chưa cho phép chuyển nhượng (ví dụ bán nhà hình thành trong tương lai khi chủ đầu tư chưa đủ điều kiện) có nguy cơ bị coi là giao dịch vô hiệu.
Ngoài ra, theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định rõ: chủ đầu tư được kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi dự án đáp ứng điều kiện nhất định (các giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp pháp; Giấy phép xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng; Thông báo khởi công xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng; Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật ...).
Vì vậy, dù gọi là “văn bản thỏa thuận” hay “góp vốn”, nếu về bản chất là chuyển nhượng quyền mua nhà ở chưa đủ điều kiện thì giao dịch đó có thể bị tuyên vô hiệu. Khi vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
2. Các tình huống có thể xảy khi nhà đầu tư mua nhà dưới dạng văn bản thỏa thuận
Khi nhà đầu tư và chủ đầu tư xảy ra nhiều tranh chấp do văn bản thỏa thuận, có thể dẫn đến các trường hợp sau:
- Tòa tuyên giao dịch vô hiệu: chủ đầu tư phải hoàn trả tiền. Đây là đường dài, đòi hỏi chứng cứ đầy đủ; không phải lúc nào cũng thu hồi được 100% (nếu chủ đầu tư đã tiêu cực chuyển tiền).
- Các bên thương lượng thành công: nhiều vụ bằng chứng hiện rõ, chủ đầu tư lựa chọn hoàn tiền để tránh rủi ro hình sự/tố tụng; đàm phán có thể lấy lại phần lớn tiền cộng lãi.
- Các bên khó thu hồi tài sản: nếu chủ đầu tư phá sản, bỏ trốn, tài sản đã chuyển nhượng cho bên thứ ba vô can, khả năng thu hồi thấp; in this case cần phối hợp với cơ quan điều tra.
3. Khuyến cáo của Luật sư cho nhà đầu tư khi mua nhà
- Không nên tin hoàn toàn vào lời giới thiệu của chủ đầu tư hay đội ngũ môi giới, cò mồi bất động sản mà cần xem kỹ Giấy phép xây dựng, hồ sơ pháp lý, Hợp đồng mua bán, thuê mua … các bất động sản này.
- Yêu cầu hợp đồng mua bán theo mẫu (hợp pháp), không ký bằng “văn bản thỏa thuận” mơ hồ.
- Khi phát hiện tình trạng một dự án có các thông tin sai lệch giữa hồ sơ pháp lý và lời giới thiệu hoặc thực tế xây dựng, các nhà đầu tư nên sớm cảnh bảo cho nhau và lưu lại chứng cứ sớm nhất có thể.
- Tuy nhiên, cũng cần lưu ý, về mặt pháp lý, những “phát ngôn” này, những trang web này cũng chưa chắc đã là “của chủ đầu tư” nếu không được phát ngôn từ người có quyền hạn, không được đăng tải trên trang web chính thức của chủ chủ đầu tư (rất nhiều trường hợp, không có căn cứ để chứng minh được trang web đó là của chủ đầu tư; hoặc sau một thời gian, thông tin vi phạm trên trang web của chủ đầu tư đã “bay màu”).
Như khuyến cáo của luật sư, việc ký “văn bản thỏa thuận” khi dự án chưa đủ điều kiện tiềm ẩn nhiều hệ lụy pháp lý. Để tránh trở thành “nạn nhân” của những giao dịch rủi ro, Công ty Luật Ánh Ngọc luôn sẵn sàng đồng hành cùng Quý khách thông qua dịch vụ tư vấn pháp lý về bất động sản, hỗ trợ từ khâu thẩm định hồ sơ đến khi hoàn tất giao dịch hợp pháp.