Tóm tắt vụ việc
Đầu năm 2022, bà H. cùng người thân được nhân viên môi giới giới thiệu về Dự án Khu phức hợp nghỉ dưỡng tại Phú Quốc, được quảng bá là một khu biệt thự sang trọng, sắp hoàn thiện và sẽ bàn giao trong vòng sáu tháng. Tin tưởng vào thông tin này, bà H. đã ký kết với Công ty môi giới S. một “Văn bản thỏa thuận” để mua căn biệt thự đơn lập mã hiệu V203.
Theo hướng dẫn của công ty môi giới, bà H. tiếp tục ký văn bản nhận nợ với Ngân hàng M. và văn bản thỏa thuận ba bên để ngân hàng giải ngân số tiền hơn 32,7 tỷ đồng cho Công ty S. Tổng số tiền mà Công ty S. nhận được từ giao dịch với bà H. lên đến 37,3 tỷ đồng.
Tuy nhiên, sau đó bà H. phát hiện nhiều dấu hiệu pháp lý không rõ ràng của dự án:
- Chủ đầu tư thực tế chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận đủ điều kiện mở bán;
- Đối tượng giao dịch chỉ mới là tài sản hình thành trong tương lai, chưa đủ điều kiện kinh doanh;
- Công ty S. không phải chủ đầu tư, cũng không có văn bản ủy quyền hợp pháp để ký kết và nhận tiền.
Từ đó, bà H. đã khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền, yêu cầu:
- Tuyên “Văn bản thỏa thuận” vô hiệu vì vi phạm điều cấm của pháp luật;
-
Buộc Công ty S. hoàn trả tiền đã nhận và trả lãi 10%/năm tính từ thời điểm ký kết đến khi thanh toán xong.
Lập luận của nguyên đơn do Luật Ánh Ngọc bảo vệ
Đại diện pháp lý của bà H., Công ty Luật Ánh Ngọc, đã trình bày trong bản luận cứ nhiều lập luận pháp lý vững chắc, tập trung vào ba vấn đề trọng điểm:
1. “Văn bản thỏa thuận” giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai vi phạm điều cấm của Luật Kinh doanh bất động sản 2014
Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, một dự án nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được phép bán khi có:
- Hồ sơ pháp lý đầy đủ (quyết định phê duyệt, giấy phép xây dựng);
- Biên bản nghiệm thu phần móng của công trình;
- Văn bản thông báo đủ điều kiện bán được Sở Xây dựng xác nhận.
Tuy nhiên, dự án mà bà H. ký mua tại thời điểm tháng 3/2022 chưa đáp ứng bất kỳ điều kiện nào trong số này. Công ty S. lại không phải là chủ đầu tư mà chỉ là đơn vị môi giới hoặc phân phối, nhưng vẫn tự ý ký “Văn bản thỏa thuận” và nhận tiền của khách hàng.
Hành vi này vượt quá phạm vi hoạt động của doanh nghiệp môi giới, vi phạm khoản 1 Điều 8 và Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, đồng thời xâm phạm quyền lợi hợp pháp của người mua.
2. Giao dịch dân sự vô hiệu theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015
Điều 123 Bộ luật Dân sự quy định: “Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.”
Vì Công ty S. đã ký hợp đồng vượt thẩm quyền, nhận tiền trái quy định, nên “Văn bản thỏa thuận” giữa hai bên là giao dịch vô hiệu tuyệt đối.
Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự, khi giao dịch vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, và bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại.
Do vậy, Công ty S. phải hoàn trả toàn bộ tiền và trả thêm lãi suất 10%/năm theo mức mà bà H. yêu cầu.
3. Ngân hàng M. giải ngân cho giao dịch trái pháp luật — căn cứ làm vô hiệu chuỗi giao dịch
Một điểm đáng chú ý là ngân hàng đã giải ngân vốn vay cho một giao dịch trái luật. Theo khoản 2 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN, tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán các chi phí hoặc đáp ứng nhu cầu tài chính của các giao dịch, hành vi mà pháp luật cấm.
Khoản vay trong vụ việc được ngân hàng M. giải ngân thẳng cho Công ty S. nhằm thanh toán đợt tiền đặt cọc của “Văn bản thỏa thuận” — một giao dịch vi phạm điều cấm.
Điều này đồng nghĩa, hợp đồng tín dụng giữa bà H. và ngân hàng M. cũng có thể bị xem xét vô hiệu, tương tự như phán quyết trong vụ VPBank – Novareal được báo chí đưa tin gần đây.
Dự đoán kết quả vụ án dựa trên kinh nghiệm thực tiễn
Từ kinh nghiệm pháp lý qua các vụ tương tự, đặc biệt là kinh nghiệm thực tế từ vụ VPBank – Novareal, có thể dự đoán hướng xử lý của Tòa án như sau:
1. “Văn bản thỏa thuận” giữa bà H. và Công ty S. nhiều khả năng sẽ bị tuyên vô hiệu. Vì công ty môi giới S. không có tư cách chủ đầu tư, không được ủy quyền hợp pháp, và ký kết hợp đồng khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh, hành vi này vi phạm điều cấm của pháp luật.
2. Công ty S. có nghĩa vụ hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận. Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, công ty môi giới phải hoàn trả số tiền nhận từ khách hàng và trả lãi theo quy định hoặc theo yêu cầu hợp lý của bên bị thiệt hại.
Từ góc nhìn kinh nghiệm, kết quả vụ án nhiều khả năng sẽ tương đồng với phán quyết trong vụ VPBank – Novareal, nơi Tòa án xác định ngân hàng cho vay trái quy định và văn bản thỏa thuận vô hiệu tuyệt đối.
Bài học pháp lý cho người mua bất động sản hình thành trong tương lai
Vụ việc giữa bà H. và Công ty S. phản ánh rõ rủi ro pháp lý phổ biến trong thị trường bất động sản hiện nay — nơi nhiều đơn vị môi giới lợi dụng danh nghĩa “đại lý phân phối” để ký hợp đồng và nhận tiền của khách hàng.
Người mua cần đặc biệt lưu ý:
-
Không ký “văn bản thỏa thuận” với công ty không phải chủ đầu tư hoặc không có giấy ủy quyền hợp pháp;
-
Không thanh toán tiền qua tài khoản cá nhân hoặc môi giới khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán;
-
Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của dự án, gồm: quyết định phê duyệt, giấy phép xây dựng, và thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng;
-
Tham khảo ý kiến luật sư trước khi ký kết để tránh giao dịch bị vô hiệu, mất quyền lợi tài chính.
Xem thêm: Làm gì khi chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua bất động sản.
Luật Ánh Ngọc – Bảo vệ quyền lợi người mua nhà hình thành trong tương lai
Nếu bạn hoặc người thân đang trong tình huống tương tự như bà H. — đã ký “văn bản thỏa thuận”, chuyển tiền cho công ty môi giới nhưng dự án chưa có đủ điều kiện pháp lý — hãy liên hệ ngay với luật sư tại Công ty Luật Ánh Ngọc.
Đội ngũ của chúng tôi có kinh nghiệm thực tế trong các vụ tranh chấp hợp đồng tín dụng, giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, và đã trực tiếp tham gia bảo vệ quyền lợi cho nhiều khách hàng trong các vụ việc tương tự.
Luật Ánh Ngọc sẽ:
- Rà soát hợp đồng để xác định tính hợp pháp và khả năng yêu cầu tuyên vô hiệu;
- Tư vấn chiến lược pháp lý phù hợp, giúp người mua đòi lại tiền và hạn chế rủi ro;
- Đại diện làm việc với chủ đầu tư, ngân hàng và Tòa án, bảo vệ quyền lợi chính đáng của khách hàng.
Hãy để Luật Ánh Ngọc đồng hành cùng bạn trong hành trình bảo vệ tài sản và công lý, đặc biệt trong những giao dịch liên quan đến bất động sản hình thành trong tương lai — nơi mà chỉ một “văn bản thỏa thuận” sai luật cũng có thể khiến bạn thiệt hại hàng tỷ đồng.
Từ vụ việc trên có thể thấy, việc ký “văn bản thỏa thuận” với công ty môi giới khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán là một rủi ro pháp lý nghiêm trọng. Người mua không chỉ có nguy cơ mất tiền, mà còn phải đối mặt với các tranh chấp kéo dài. Nếu bạn đang trong tình huống tương tự, hãy liên hệ với Luật Ánh Ngọc để được tư vấn và bảo vệ quyền lợi kịp thời — vì chỉ một bước thận trọng có thể giúp bạn tránh thiệt hại hàng tỷ đồng.