Bảo vệ quyền lợi của bạn khi đối mặt với vi phạm hợp đồng đặt cọc

1. Hơp đồng đặt cọc được hiểu như thế nào?

Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết, thường được áp dụng khi hai bên ký kết hợp đồng.

Theo Điều 328 Bộ luật dân sự 2015, đặt cọc được định nghĩa như sau:

• Đặt cọc là hành vi mà một bên trao cho bên còn lại một lượng tiền hoặc tài sản quý giá, với mục đích đảm bảo việc thực hiện cam kết trong hợp đồng;

• Khi hợp đồng được thực thi, tài sản đặt cọc sẽ hoàn trả hoặc được sử dụng để thực hiện cam kết;

• Nếu bên đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận; nếu bên nhận từ chối, họ phải hoàn lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương, trừ khi có thỏa thuận khác.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc chính là sự thỏa thuận của các bên trong đó một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí, đá quý hoặc vật có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm việc giao kết hợp đồng hoặc thực hiện hợp đồng.

Vậy, hợp đồng đặt cọc là thỏa thuận giữa các bên, là một bên trao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản quý để bảo đảm hợp đồng theo đúng quy định pháp luật .Mục tiêu của việc đặt cọc có thể là bảo đảm việc ký kết hoặc thực thi một hợp đồng dân sự có giá trị về mặt pháp lý.

Mặc dù pháp luật không yêu cầu công chứng cho hợp đồng đặt cọc, tuy nhiên để đảm bảo tính pháp lý, các bên nên cân nhắc công chứng hợp đồng, nhằm tránh tranh chấp không đáng có sau này.

Xem thêm bài viết: >> Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc hướng dẫn đầy đủ

2. Hợp đồng đặt cọc vô hiệu được hiểu như thế nào?

Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 và Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán TANDTC hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình có hướng dẫn giải quyết tranh chấp dân sự có đặt cọc, cụ thể:

• Theo quy định tại Điều 130 Bộ luật Dân sự 2015  thì thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự; do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 và phải được lập thành văn bản (có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính).

Theo đó, hợp đồng đặt cọc vô hiệu là trường hợp hợp đồng đặt cọc không thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.

3. Hợp đồng đặt cọc vô hiệu trong trường hợp nào?

Dựa vào Điều 117 và Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc sẽ bị xem là không có hiệu lực trong các tình huống như sau:

Đầu tiên, hợp đồng bị vô hiệu nếu nó vi phạm quy định cấm của pháp luật hoặc đi ngược với lối sống đạo đức xã hội. Cụ thể:

• Đạo đức xã hội là các tiêu chuẩn hành xử được xã hội công nhận và tôn vinh được cho là đúng mực;
• Quy định cấm của luật là những điều luật ngăn chặn việc thực hiện một số hành vi cụ thể đã quy định ở Bộ luật Dân sự 2015

Tiếp theo, hợp đồng không hợp lệ do sự giả mạo như sau:

• Trong trường hợp lập giao dịch giả mạo để tránh nghĩa vụ đối với bên thứ ba, thì hợp đồng đó không có hiệu lực cũng như không có giá trị pháp lý;
• Khi các bên lập ra một giao dịch dân sự không thật để che dấu một giao dịch khác thì hợp đồng giả mạo không có hiệu lực, còn giao dịch bị che giấu vẫn hợp lệ, trừ khi giao dịch đó cũng bị vô hiệu.

Thứ ba, hợp đồng không hợp lệ khi được xác lập bởi những người chưa đủ tuổi, mất khả năng hành vi dân sự, hoặc khó khăn trong việc nhận biết và kiểm soát hành vi của mình.

Thứ tư, hợp đồng không có hiệu lực do xảy ra nhầm lẫn, cụ thể như sau:

Trong tình huống hợp đồng bị lập ra do nhầm lẫn, làm cho một hoặc cả hai bên không đạt được mục tiêu mong muốn, thì bên gặp nhầm lẫn có quyền đề nghị Tòa án xem xét và tuyên bố hợp đồng không có hiệu lực, ngoại trừ trong trường hợp mục tiêu của hợp đồng vẫn được thực hiện hoặc nhầm lẫn có thể được khắc phục.

Hợp đồng không hợp lệ nếu xác lập do bị lừa dối, đe dọa, ép buộc; hoặc do người lập không nhận diện và kiểm soát hành vi của mình.

• Những người có đủ năng lực hành vi dân sự nhưng đã lập hợp đồng trong lúc không tỉnh táo và không kiểm soát được hành vi của mình có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng là vô hiệu.
• Hợp đồng không hợp lệ nếu không tuân thủ quy định về hình thức theo pháp luật quy định. Theo Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP, hợp đồng cần được lập ra dưới hình thức văn bản. Nếu hợp đồng đặt cọc không tuân thủ điều kiện về hình thức, nó sẽ bị xem là vô hiệu và không có giá trị pháp lý;
• Cuối cùng, hợp đồng không có hiệu lực nếu đối tượng của hợp đồng không thể được thực hiện. Ví dụ, nếu từ thời điểm lập hợp đồng, đối tượng trong hợp đồng không thể thực hiện được, thì hợp đồng đó sẽ bị xem là vô hiệu.

4. Hậu quả pháp lý khi hợp đồng đặt cọc vô hiệu

Theo chỉ thị của Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP, nếu xảy ra tranh chấp liên quan đến việc đặt cọc mà các bên không có thỏa thuận riêng về cách giải quyết đặt cọc, thì sẽ được áp dụng với những trường hợp sau:

• Khi đặt cọc chỉ nhằm mục đích đảm bảo việc ký kết hợp đồng, nếu trong tiến trình thực thi hợp đồng xuất hiện vi phạm dẫn đến việc không thực hiện được hợp đồng hoặc phát hiện ra rằng hợp đồng là vô hiệu thì sẽ không tịch thu cọc;

• Vấn đề giải quyết tranh chấp liên quan đến vi phạm hợp đồng hay xử lý hợp đồng vô hiệu sẽ tuân theo quy trình thông thường. Như vậy, một giao dịch dân sự được xem là vô hiệu sẽ không tạo ra quyền lợi hoặc nghĩa vụ dân sự cho bất kỳ bên nào từ thời điểm được lập ra;

• Nếu các bên đã thỏa thuận hoặc luật pháp đề ra điều kiện rằng nếu việc đặt cọc bị xem là vô hiệu thì hợp đồng cũng sẽ vô hiệu, hợp đồng sẽ tự động trở nên vô hiệu khi đặt cọc được xác định là vô hiệu theo pháp luật quy định;

• Việc giải quyết đặt cọc và hợp đồng bị xem là vô hiệu sẽ tuân theo quy trình thông thường. Như vậy, một giao dịch dân sự vô hiệu sẽ không tạo ra quyền lợi hoặc nghĩa vụ dân sự cho bất kỳ bên nào từ thời điểm được lập ra.

5. Trách nhiệm chịu phạt cọc các bên

Khi có tranh chấp về việc đặt cọc mà không có thỏa thuận riêng giữa các bên về cách giải quyết, thì cách tiếp tục được xác định như sau:

• Khi việc đặt cọc chỉ nhằm mục đích đảm bảo cho việc ký hợp đồng, thực thi hợp đồng hoặc cả hai mục tiêu này, nếu một bên có lỗi khiến hợp đồng không được ký kết, không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, bên đó sẽ bị phạt cọc;
• Nếu việc đặt cọc chỉ nhằm mục đích đảm bảo việc ký hợp đồng và trong quá trình thực hiện hợp đồng có sự vi phạm dẫn đến việc không thực hiện hợp đồng hoặc phát hiện rằng hợp đồng vô hiệu thì không tịch thu cọc;
• Nếu các bên đã thỏa thuận hoặc pháp luật quy định rằng nếu việc đặt cọc là vô hiệu thì hợp đồng cũng vô hiệu, thì hợp đồng sẽ tự động vô hiệu khi đặt cọc được xác định là vô hiệu. Cách xử lý đặt cọc vô hiệu và hợp đồng vô hiệu sẽ tuân theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015;
• Nếu bên đặt cọc từ chối ký kết hoặc thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc. Trong trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối ký kết hoặc thực hiện hợp đồng, họ phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền bằng giá trị tài sản đặt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác.

6. Các trường hợp vô hiệu hợp đồng đồng thường gặp

Căn cứ theo Điều 117, Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 sau đây là những trường hợp hay xảy ra dẫn đến hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu như sau:

• Hợp đồng đặt cọc vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội;
• Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do giả tạo;
• Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện;
• Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị nhầm lẫn;
• Hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép;
• Hợp đồng vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình;
• Hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức;
• Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được.

7. Xác định lỗi trong hợp đồng đặt cọc

Căn cứ Điều 363 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bồi thường thiệt hại trong trường hợp bên bị vi phạm có lỗi cụ thể như sau:

Xác định lỗi trong hợp đồng đặt cọc khi có vi phạm của một bên hoặc cả hai bên chủ thể khi tham gia giao dịch. Theo quy định, thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc và bồi thường cho bên bị thiệt hại theo pháp luật đã quy định.

8. Những trường hợp nào không phải chịu phạt cọc?

Dựa vào Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP hướng dẫn việc sử dụng pháp luật khi xử lý các vụ việc tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình quy định dưới đây:

Việc chấm dứt hợp đồng là khi một bên muốn kết thúc chấm dứt hợp đồng. Từ thời điểm lập hợp đồng, nghĩa vụ giữa các bên sẽ không còn, ngoại trừ việc phạt vi phạm, đền bù thiệt hại và xử lý mâu thuẫn theo pháp luật quy định (Theo Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015).

Sau đó, sau khi đã khấu trừ hết các chi phí liên quan đến việc thực hiện và bảo đảm được sản phẩm, các bên cần hoàn lại cho nhau những gì đã nhận theo quy định pháp luật. Có thể hoàn lại dưới dạng trao trả cho nhau những gì đã nhận hoặc đổi thành tiền mặt để trả. Thêm vào đó, nếu một bên không tuân thủ các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng, họ phải đền bù cho bên còn lại như sau:

• Do trì hoãn việc thực hiện nghĩa vụ;
• Do không thể thực hiện một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ đã cam kết;
• Do làm mất hoặc hỏng tài sản, đối tượng của hợp đồng mà không có khả năng trả lại, hoặc không thể sửa chữa, thay thế bằng tài sản tương đương…

Khi đó, bên gây ra vi phạm sẽ chịu trách nhiệm bồi thường. Đồng nghĩa với việc bên bị ảnh hưởng có quyền chấm dứt hợp đồng mà không phải trả phí. Vì vậy, có thể rút ra rằng, việc chấm dứt hợp đồng đặt cọc có thể không cần đền bù thiệt hại nếu bên kia vi phạm và đó là lý do cho việc hai bên có thể hủy hợp đồng hoặc không thể đạt mục tiêu ban đầu khi lập hợp đồng.

9. Làm thế nào để tránh trường hợp hợp đồng đặt cọc vô hiệu

Ngày nay, khi tiến hành ký hợp đồng đặt cọc, nhiều người thường tỏ ra băn khoăn và muốn hiểu rõ liệu có biện pháp nào để ngăn chặn tình huống hợp đồng đặt cọc trở nên vô hiệu không, bởi vì một khi hợp đồng đặt cọc không còn hiệu lực sẽ dẫn đến các tác động không như ý, tốn kém về thời gian, năng lượng và gặp phải những mâu thuẫn không cần thiết, đặc biệt là gây ra thiệt hại về mặt tài chính cho mỗi bên.

Để không rơi vào tình trạng hợp đồng đặt cọc bị bất lực, bạn nên chú ý đến những điểm sau:

Đầu tiên, trước khi thực hiện việc ký hợp đồng đặt cọc, việc thẩm định đối tượng liên quan đến hợp đồng là bắt buộc. Cần hiểu rõ quy định pháp lý về đối tượng mình muốn giao dịch, cụ thể là xác định rõ đối tượng có phù hợp để giao dịch hay không.

Chẳng hạn, nếu bạn muốn ký hợp đồng đặt cọc mua đất, thì thửa đất đó là đối tượng chính để đăng ký. Do đó, các bên nên xác minh xem thửa đất có hợp pháp không, có thuộc khu vực quy hoạch hay có tranh chấp, không đạt quy định về diện tích,... để tránh việc sau khi ký hợp đồng đặt cọc thì phát hiện ra không thể tiếp tục giao dịch sẽ mất thời gian và tiền bạc của hai bên.

Thứ hai, cần đảm bảo rằng người tham gia ký hợp đồng đặt cọc có đủ năng lực pháp lý và tuổi theo quy định của pháp luật, và quan trọng là họ tham gia một cách tự nguyện. Nếu người ký hợp đồng là người được ủy quyền, thì phải đưa ra giấy tờ liên quan, như hợp đồng ủy quyền đã được công chứng, để tránh việc giao dịch với người không có quyền.

Ví dụ: Nếu A và B ký hợp đồng đặt cọc mua đất mà thực chất đất thuộc sở hữu của cha A, B nên yêu cầu A cung cấp hợp đồng ủy quyền từ cha mình, đặc biệt là hợp đồng này cần được công chứng. B cũng cần kiểm tra xem thông tin của A có chính xác hay không

Thứ ba, không được sử dụng hợp đồng đặt cọc để che đậy một giao dịch khác. Thực tiễn cho thấy, một số người dùng hợp đồng đặt cọc để che giấu việc vay nợ. Khi bên mượn trả nợ, hợp đồng đặt cọc sẽ được hủy bỏ. Nếu không, bên mượn sẽ phải thực hiện theo hợp đồng đã thỏa thuận. Tuy nhiên, nếu chứng minh được hợp đồng đặt cọc này chỉ để che mặt cho việc vay tiền, thì hợp đồng sẽ không còn hiệu lực.

Cuối cùng, nên ký hợp đồng đặt cọc tại nơi có thẩm quyền công chứng để đảm bảo hợp đồng đảm bảo cả về nội dung lẫn hình thức. Nhờ có sự hỗ trợ từ những chuyên gia am hiểu về pháp luật như Luật Ánh Ngọc, sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của khách hàng và giúp hợp đồng trở nên chắc chắn hơn 

10. Điều kiện để hợp đồng đặt cọc có hiệu lực

Thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực khi đảm bảo 3 điều kiện như sau:

• Chủ thể hợp đồng đặt cọc có đủ năng lực hành vi dân sự;
• Nội dung thỏa thuận đặt cọc không trái luật, đạo đức xã hội;
• Các bên tự nguyện, không nhầm lẫn khi giao kết hợp đồng đặt cọc.

Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết liên quan đến việc bảo vệ quyền lợi của bạn trong trường hợp hợp đồng đặc cọc vô hiệu. Và những lưu ý để tránh trường hợp hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu. Nếu như Quý khách cần hỗ trợ hoặc giải đáp những thắc mắc về nội dung này. Hãy liên hệ với chúng tôi để có thể được giải đáp.