Tranh chấp đất chung sổ đỏ là gì?
Tranh chấp đất chung sổ đỏ là trường hợp xảy ra khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng vẫn tồn tại mâu thuẫn về quyền sử dụng đất giữa các bên.
Căn cứ theo Khoản 3 Điều 16 Luật Đất đai 2024, sổ đỏ có tên gọi đầy đủ hiện nay là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Đó được coi là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Sổ đỏ là văn bản pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp và là cơ sở quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
Đất đã được Nhà nước xác nhận quyền sử dụng cho một chủ thể nào đó. Chủ thể này xảy ra tranh chấp với chủ thể khác mà đối tượng tranh chấp ở đây chính là quyền sử dụng đất đã được cấp sổ đỏ.
Tóm lại, tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ là trường hợp tranh chấp đất đai. Khi xảy ra tranh chấp, đất đã được cấp sổ đỏ.
Các trường hợp tranh chấp đất chung sổ đỏ
Tranh chấp đất chung sổ đỏ vẫn xảy ra khá phổ biến trên thực tế, dù quyền sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận. Một số dạng tranh chấp thường gặp gồm:
- Tranh chấp phát sinh trong quá trình chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn hoặc thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong quan hệ thừa kế hoặc khi giải quyết ly hôn, phân chia tài sản chung của vợ chồng;
- Tranh chấp ranh giới, mốc giới hoặc diện tích sử dụng đất giữa các hộ liền kề;
- Tranh chấp liên quan đến mục đích sử dụng đất hoặc phân định giữa các loại đất như đất nông nghiệp, đất ở, đất hương hỏa hoặc đất canh tác.
Mặc dù đã có sổ đỏ, các tranh chấp này vẫn có thể phát sinh do quá trình sử dụng đất kéo dài, thay đổi hiện trạng đất hoặc giao dịch giữa các bên chưa được thực hiện đúng quy định pháp luật.
Tranh chấp đất chung sổ đỏ xử lý thế nào?
Tranh chấp đất đai là một vấn đề phức tạp, đặc biệt khi đất đã có sổ đỏ. Thực tế, các tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ xảy ra ngày càng nhiều và pháp luật Việt Nam cũng đã có quy định thừa nhận các tranh chấp này. Cụ thể, tại khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024 thì tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có giấy tờ pháp lý thì do Tòa án giải quyết. Đã có quy định nhiều phương thức để giải quyết những tranh chấp này, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan. Dưới đây là các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai thường dùng nhất.
Đàm phán giải quyết tranh chấp đất đã có sổ đỏ
Khi xảy ra vụ việc tranh chấp, các bên trong vụ việc thường có tâm lý muốn nhanh chóng làm rõ vấn đề còn mâu thuẫn với nhau. Các bên mâu thuẫn luôn trong trạng thái khó chịu với nhau. Tuy nhiên, càng những lúc như thế này thì những người trong cuộc càng cần phải tỉnh táo, bình tĩnh.
Hai bên có thể giải quyết tranh chấp một cách quyết liệt như khởi kiện đến cùng ra Tòa án hoặc yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét. Nhưng những cách làm này thường trải qua một quá trình kéo dài, với nhiều bước giải quyết.
Ban đầu khi tình hình tranh chấp chưa trở nên quá căng thẳng thì các bên cần khéo léo. Các bên trong nên ưu tiên phương án giải quyết tranh chấp đất đai nào vừa không mất nhiều thời gian mà lại đạt hiệu quả tốt nhất.
Các bên tranh chấp đất đã có sổ đỏ tiến hành tự đàm phán
Khi đàm phán giải quyết tranh chấp đất đã có sổ đỏ, các bên sẽ có tư cách tham gia ngang bằng nhau. Bên nào cũng có quyền đưa ra ý kiến và quan điểm của mình. Không khí trong cuộc đàm phán thường sẽ thoải mái và nhẹ nhàng hơn rất nhiều so với việc khởi kiện ra Tòa án.
Tại buổi đàm phán, các bên được tự nguyện đưa ra được phương án giải quyết tranh chấp luôn và thực hiện các thủ tục hành chính cần thiết để hoàn tất kết quả đàm phán. Việc đàm phán có thể chỉ có các bên tranh chấp tham gia, hoặc có thêm người thứ ba tham gia để chứng kiến.
Hòa giải tranh chấp đất đã có sổ đỏ tại Ủy ban nhân dân cấp xã
Hiện nay, tất cả các trường hợp tranh chấp đất đai thì Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, khi các bên không hòa giải được hoặc không hòa giải tại thôn, xóm… thì gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất để yêu cầu hòa giải. Hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã là thủ tục bắt buộc.
Nếu không qua hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã mà gửi đơn yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân thì sẽ bị trả lại đơn. Thời hạn hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã: Không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu.
Theo Khoản 4 Điều 236 Luật Đất đai 2024, việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tranh chấp và có xác nhận là hòa giải thành hoặc không thành của Uỷ ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại Uỷ ban nhân dân cấp xã. Hòa giải tranh chấp đất đai ở Uỷ ban nhân dân cấp xã sẽ xảy ra 1 trong 2 trường hợp:
- Trường hợp 1: Hòa giải thành (Kết thúc tranh chấp đất đai)
- Nếu có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Uỷ ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến cơ quan chuyên môn về tài nguyên và môi trường cấp tỉnh.
- Cơ quan chuyên môn về tài nguyên và môi trường cấp tỉnh trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân.
- Trường hợp 2: Hòa giải không thành
Tại Điều 237 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai 2024 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.
Như vậy, trong trường hợp các bên tranh chấp có Sổ đỏ hoặc một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất… nếu muốn giải quyết tranh chấp thì chỉ có sự lựa chọn duy nhất là phải khởi kiện tại Tòa án.
Khởi kiện tại Tòa án nhân dân
Nếu không đạt được sự thỏa thuận thông qua phương thức hòa giải ở cơ sở, các bên liên quan có quyền sử dụng phương án khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật nơi có đất tranh chấp để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp đất đai có sổ đỏ.
Tòa án có thẩm quyền có nhiệm vụ tiếp nhận và xem xét các đơn khởi kiện hợp lệ từ các bên liên quan. Sau khi tiếp nhận và thụ lý giải quyết vụ án, Tòa án sẽ tiến hành hòa giải để các bên thỏa thuận về việc giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ. Khác với quá trình hòa giải trước khi khởi kiện, quá trình này là bắt buộc và do Tòa án chủ trì và tiến hành. Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.
Trường hợp hòa giải thành thì Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành, sau thời gian 07 ngày các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì mọi việc tranh chấp đất đai sẽ chính thức kết thúc.Trường hợp hòa giải không thành thì Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử. Đặc biệt, ngay trong quá trình xét xử, các đương sự vẫn có thể thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án tranh chấp đất đai có sổ đỏ. Nếu không đồng ý các bên vẫn có quyền kháng cáo theo trình tự phúc thẩm.
Một số câu hỏi thường gặp
Đất chung sổ đỏ có tách sổ được không?
Đất chung sổ đỏ vẫn có thể được tách sổ nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luật về đất đai và quy định tách thửa tại địa phương. Ngoài ra, việc tách sổ thường cần có sự đồng ý của các đồng sở hữu và phải bảo đảm diện tích tối thiểu sau khi tách thửa.
Một người có được tự ý bán đất chung sổ đỏ không?
Thông thường, đất chung sổ đỏ là tài sản thuộc quyền sử dụng chung của nhiều người nên việc chuyển nhượng phải có sự đồng ý của các đồng sở hữu liên quan. Trường hợp tự ý bán toàn bộ hoặc một phần đất chung mà không có sự đồng ý của người còn lại có thể phát sinh tranh chấp và làm ảnh hưởng đến hiệu lực giao dịch.
Tranh chấp đất chung sổ đỏ kéo dài bao lâu?
Thời gian giải quyết tranh chấp đất chung sổ đỏ phụ thuộc vào tính chất vụ việc, quá trình hòa giải, thu thập chứng cứ và thủ tục tố tụng tại Tòa án. Trên thực tế, nhiều vụ tranh chấp có thể kéo dài nhiều tháng hoặc lâu hơn nếu vụ việc phức tạp hoặc các bên không thống nhất được phương án giải quyết.
Có nên mua đất chung sổ đỏ không?
Mua đất chung sổ đỏ có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý như khó tách sổ, hạn chế quyền định đoạt hoặc phát sinh tranh chấp với đồng sở hữu. Vì vậy, trước khi giao dịch, người mua nên kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của đất, thỏa thuận rõ quyền sử dụng và cân nhắc tham khảo ý kiến luật sư để hạn chế rủi ro phát sinh.
Tranh chấp đất chung sổ đỏ là vấn đề xảy ra khá phổ biến trong thực tế, đặc biệt khi quyền sử dụng đất thuộc nhiều người hoặc việc mua bán, chuyển nhượng không được thực hiện rõ ràng ngay từ đầu. Vì vậy, trước khi giao dịch, người mua cần tìm hiểu kỹ mua đất chung sổ đỏ có rủi ro gì, đồng thời xác định rõ quyền và nghĩa vụ của từng bên để hạn chế phát sinh tranh chấp về sau. Nếu đang gặp vướng mắc liên quan đến tranh chấp đất chung sổ đỏ xử lý thế nào, người dân nên tham khảo ý kiến luật sư để được hỗ trợ đúng quy định pháp luật. Công ty Luật Ánh Ngọc sẵn sàng đồng hành và tư vấn trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.
