1. Diễn biến vụ tranh chấp
Vụ tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa nguyên đơn là Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) và bị đơn là vợ chồng ông Trần Hồng Sơn, 66 tuổi, được TAND Khu vực 7 - TP HCM xét xử chiều 30/9.
Công ty Cổ phần Novareal (Novareal JSC) được tòa triệu tập với tư cách người có quyền, nghĩa vụ liên quan nhưng vắng mặt.
Hồ sơ vụ kiện thể hiện, ngày 5/11/2020, vợ chồng ông Sơn ký Văn bản thỏa thuận với Công ty Cổ phần Novareal mua biệt thự song lập diện tích đất 150m2, tổng diện tích sàn 175 m2 thuộc Tổ hợp khu du lịch Thung lũng Đại Dương tại xã Tiến Thành, Thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận (còn gọi là dự án NovaWorld Phan Thiết, nay thuộc phường Tiến Thành, tỉnh Lâm Đồng).
Hai mươi ngày sau (25/11/2020), vợ chồng ông ký hợp đồng tín dụng với VPBank vay 3,65 tỷ đồng để thanh toán tiền đặt cọc mua biệt thự song lập nói trên.
Hợp đồng có thời hạn 36 tháng, lãi suất 11,5% một năm; tài sản bảo đảm chính là quyền tài sản phát sinh từ thỏa thuận mua biệt thự này.
Sau quá trình nghiên cứu hồ sơ và nghị án, HĐXX đã bác yêu cầu khởi kiện của VPBank, tuyên hợp đồng tín dụng giữa nguyên đơn và bị đơn đều vô hiệu. Tòa buộc Công ty Cổ phần Novareal phải trả lại cho VPBank 3,65 tỷ đồng nợ gốc (số tiền công ty nhận giải ngân từ ngân hàng); buộc VPBank phải trả lại cho vợ chồng ông Sơn hơn 900 triệu đồng vì những lý do sau:
- Ngân hàng đã giải ngân khoản vay cho vợ chồng ông Sơn để thanh toán đợt 2 theo “Văn bản thỏa thuận” ký với Công ty Novareal nhằm mua biệt thự song lập thuộc dự án Thung Lũng Đại Dương – một tài sản hình thành trong tương lai.
- Tài sản bảo đảm là quyền tài sản phát sinh từ văn bản thỏa thuận này. Tuy nhiên, Công ty Novareal chỉ là đơn vị môi giới, không có quyền ký hợp đồng mua bán hay nhận tiền đặt cọc thay chủ đầu tư. Việc quy định tiến độ, phương thức thanh toán và xử lý tiền cọc trong văn bản thỏa thuận là trái với Luật Kinh doanh Bất động sản 2014.
- Kết quả xác minh cho thấy dự án chưa xây xong phần móng, không có hồ sơ pháp lý hoặc thông tin quản lý tại địa phương. Mặc dù vậy, ngân hàng vẫn giải ngân và chuyển tiền trực tiếp cho Công ty Novareal là vi phạm khoản 2 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN, vì đã cho vay để phục vụ một giao dịch bị pháp luật cấm.
2. Phân tích pháp lý
- Giao dịch vô hiệu do dự án chưa đủ điều kiện: Theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được phép kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai khi:
- Các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất
- Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng
- Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
- Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án
-> Trong vụ tranh chấp này, công ty môi giới không có quyền trực tiếp nhận tiền đặt cọc từ khách hàng, mà chỉ đóng vai trò trung gian để người mua và chủ đầu tư ký hợp đồng, đồng thời dự án chưa đủ điều kiện để huy động vốn. Do đó, “văn bản thỏa thuận” giữa các bên không có giá trị pháp lý.
- Trách nhiệm của ngân hàng trong việc giải ngân vốn:
Theo khoản 2 Điều 8 Thông tư số 39/2016 của Ngân hàng Nhà nước quy định Tổ chức tín dụng "không được cho vay để thanh toán các chi phí, đáp ứng các nhu cầu tài chính của các giao dịch, hành vi mà pháp luật cấm".
Do đó, việc giải ngân dựa trên “văn bản thỏa thuận” vô hiệu đồng nghĩa với việc ngân hàng sử dụng vốn vào mục đích trái quy định, khiến hợp đồng tín dụng bị tuyên vô hiệu theo Điều 123 BLDS, dẫn đến ngân hàng mất quyền thu hồi nợ, khách hàng thoát nghĩa vụ trả nợ.
- Nghĩa vụ công khai và kiểm soát của cơ quan quản lý:
Ngày 10/10/2025, Sở Xây dựng TP.HCM ban hành thông báo số 11410 về việc doanh nghiệp kinh bất động sản không được uỷ quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán… Trước khi bán, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý về việc nhà ở đủ điều kiện được bán.
Điều này cho thấy cơ quan quản lý đã nhấn mạnh lại trách nhiệm công khai thông tin và ngăn chặn hành vi huy động vốn trá hình. Nếu chủ đầu tư, môi giới và ngân hàng tuân thủ đúng quy trình này, các vụ việc như NovaWorld sẽ không có cơ hội phát sinh.
3. Bài học pháp lý rút ra
Đối với khách hàng:
- Không ký “văn bản thỏa thuận”, “phiếu giữ chỗ”, “đặt cọc thiện chí” khi dự án chưa được xác nhận đủ điều kiện mở bán.
- Kiểm tra kỹ pháp lý: văn bản Sở Xây dựng, bảo lãnh ngân hàng, thông tin dự án trên cổng công khai của cơ quan quản lý.
Đối với ngân hàng:
- Rà soát kỹ hợp đồng tín dụng – tránh tài sản bảo đảm là “quyền tài sản phát sinh từ giao dịch vô hiệu”.
- Thiết lập cơ chế dừng giải ngân khi phát hiện rủi ro pháp lý.
- Trước khi giải ngân, phải thẩm định tính pháp lý của tài sản hình thành trong tương lai và tư cách pháp nhân của bên bán.
- Không giải ngân cho các giao dịch được thực hiện qua trung gian không có thẩm quyền, hoặc khi dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn.
- Trường hợp giải ngân sai quy định, ngân hàng có thể bị tuyên hợp đồng tín dụng vô hiệu, mất khả năng thu hồi nợ.
Đối với chủ đầu tư và môi giới:
- Không được nhận tiền đặt cọc hoặc ký hợp đồng thay chủ đầu tư nếu không có ủy quyền hợp pháp.
- Tuân thủ nghiêm quy định công khai thông tin dự án và điều kiện huy động vốn theo quy định của pháp luật.
Từ những bài học rút ra nêu trên, có thể thấy việc mua bán bất động sản khi chưa đủ điều kiện tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Để hạn chế rủi ro và được hỗ trợ đầy đủ về thủ tục, Quý khách hàng có thể tham khảo dịch vụ tư vấn pháp lý về hợp đồng và dự án bất động sản của Công ty Luật Ánh Ngọc.
4. Dịch vụ tư vấn của Công ty Luật Ánh Ngọc
Với đội ngũ luật sư dày dặn kinh nghiệm và có chuyên môn cao, Công ty Luật Ánh Ngọc là đơn vị chuyên cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý uy tín và chất lượng giúp khách hàng xử lý các vấn đề tài chính - ngân hàng.
Chúng tôi hiểu rằng các vấn đề pháp lý trong lĩnh vực tài chính - ngân hàng khá phức tạp và đầy rủi ro. Do đó, Luật Ánh Ngọc luôn tư vấn một cách dễ hiểu và cung cấp giải pháp thực tế giúp khách hàng, dù là cá nhân hay doanh nghiệp, đều có thể hiểu rõ về các trình tự, thủ tục pháp lý để bảo vệ toàn diện quyền lợi của mình. Mong rằng Luật Ánh Ngọc có thể giúp quý khách hàng ra quyết định thông minh và an toàn trong các tình huống cụ thể.
Chúng tôi tự hào là đối tác tin cậy của quý khách hàng trong việc giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan đến lĩnh vực tài chính - ngân hàng.
Kinh nghiệm và chuyên môn: Công ty chúng tôi gồm những luật sư đã có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp luật tài chính - ngân hàng, đảm bảo Quý khách hàng được phục vụ bởi những chuyên gia hàng đầu.
Phong cách làm việc: Với việc luôn đặt quyền lợi của khách hàng lên trên hết trong mọi công việc, sự tận tâm và nhiệt huyết là cam kết hàng đầu của chúng tôi.
Kỹ năng làm việc: Đội ngũ luật sư của chúng tôi sẽ giúp bạn soạn thảo và xem xét các hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp, chuẩn bị hồ sơ và đại diện làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng như bên thứ ba một cách cẩn thận nhất.
Hiệu quả công việc: Chúng tôi luôn tìm cách giải quyết mọi vấn đề pháp lý một cách nhanh chóng và hiệu quả, đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho Quý khách. Chúng tôi luôn tìm cách giải quyết vụ việc tài chính - ngân hàng một cách hòa bình trước khi đưa ra tòa án giúp Quý khách tiết kiệm thời gian và tiền bạc.
Luật Ánh Ngọc cam kết đồng hành cùng khách hàng trong mọi khâu — từ đàm phán, ký kết đến xử lý tranh chấp, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên được bảo vệ tối đa.
Nếu Quý khách đang cần tư vấn pháp lý trong lĩnh vực pháp luật dân sự, vui lòng liên hệ với Công ty Luật Ánh Ngọc để nhận được sự hỗ trợ tốt nhất.
