1. Tại sao không nên mua đất quy hoạch
Đất quy hoạch là cách gọi vắn tắt nhằm chỉ thửa đất có nằm trong vùng quy hoạch của cơ quan có thẩm quyền để thực hiện các dự án, đường giao thông, công trình công cộng, …
Trên thực tế, khi mua đất (nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) thì bên mua thường khá e ngại và tỏ ra lo lắng khi thửa đất mà mình mua có quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước.
Bởi lẽ, việc mua đất quy hoạch tồn tại những rủi ro như sau:
1.1. Bị hạn chế quyền sử dụng đất
Căn cứ quy định tại Khoản 7 Điều 49 Luật Đất đai 2018, đất quy hoạch sẽ bị hạn chế việc trong việc xây dựng, cải tạo đất nếu đất đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện về việc chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thu hồi đất.
Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì bắt buộc phải có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền.
1.2. Có thể bị thu hồi
Như phần trên đã phân tích, đất quy hoạch thường được sử dụng để thực hiện các dự án do Nhà nước đề ra.
Do đó, khả năng đất quy hoạch sẽ bị Nhà nước thu hồi là rất cao. Mặc dù khi thu hồi đất, Nhà nước sẽ tiến hành bồi thường, hỗ trợ tái định cư, ... nhưng người sử dụng đất khó tránh được thiệt hại xảy ra cho bản thân và gia đình.
Ví dụ như: Giá bồi thường thấp hơn giá mua đất; phải di chuyển chỗ ở hoặc nơi sản xuất, kinh doanh; thiệt hại về nhà cửa, tài sản trên đất, …
Tuy nhiên, trên thực tế, cũng có nhiều trường hợp Nhà nước thay đổi, hủy bỏ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Điều này cũng đã được ghi nhận tại Khoản 8 Điều 49 VBHN Luật Đất đai 2018.
Ngoài ra, đối với đất quy hoạch, giá bán đất thường thấp hơn so với giá thị trường.
Do đó, việc mua đất quy hoạch không hoàn toàn là rủi ro và có thể là cơ hội cho người mua, tùy thuộc vào điều kiện của mỗi người.
2. Cách kiểm tra đất đang trong vùng quy hoạch
Theo quy định tại Điều 28 Luật Đất đai 2013, thông tin đất đai được công bố công khai để đảm bảo mọi cá nhân, tổ chức có thể dễ dàng tiếp cận.
Vì vậy, bạn đọc có thể dễ dàng tra cứu thông tin của thửa đất mà mình cần mua để kiểm tra xem thửa đất đó có nằm trong vùng quy hoạch hay không?
Dưới đây là một số phương thức kiểm tra bạn có thể áp dụng:
2.1. Kiểm tra thông tin trên sổ đỏ
Đối với đất có quy hoạch, thông tin về quy hoạch đối với thửa đất sẽ được ghi chú trên sổ đỏ. Do đó, bạn hoàn toàn có thể dựa trên thông tin trên sổ đỏ để kiểm tra.
Tuy nhiên, trên thực tế, phần lớn sổ đỏ của người dân được cấp từ khá lâu. Do đó, có nhiều trường hợp sổ đỏ không thể hiện thông tin quy hoạch mới nhất.
2.2. Tra cứu tại cơ quan có thẩm quyền
Ủy ban nhân dân cấp xã/ cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai nơi có mảnh đất là đầu mối để người dân tiếp cận và kiểm tra thông tin quy hoạch của thửa đất một cách chính xác nhất.
2.3.Tra cứu trên cổng thông tin của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
Hầu hết thông tin về kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất sau khi được cấp có thẩm quyền phê duyệt sẽ được cập nhật trên website Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Vì vậy, bạn cũng có thể tra cứu thông tin về quy hoạch thửa đất tại cổng thông tin của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có mảnh đất hoặc trên các website quy hoạch.
Đối với phương thức này, bạn cần phải tra cứu tại các trang thông tin chính thống để có thông tin chính xác nhất.
2.4. Tham khảo thông tin từ bạn bè, người thân hoặc các tổ chức kinh doanh/ môi giới bất động sản.
Bạn bè, người thân hoặc các tổ chức kinh doanh/ môi giới bất động sản cũng là một trong những nguồn đầu mối thông tin mà bạn có thể tham khảo về thông tin quy hoạch của thửa đất.
3. Một số câu hỏi liên quan
3.1. Mua nhầm đất quy hoạch có đòi lại được tiền không?
Theo nguyên tắc, sau khi mua đất thì người mua không thể đòi lại tiền nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp pháp nếu các bên không có thỏa thuận khác về việc hủy hợp đồng và hoàn trả tiền.
Do đó, để đòi lại tiền mua đất, người mua có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán đất là hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối hoặc nhầm lẫn theo quy định tại Điều 126, Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015.
Để yêu cầu Tòa án, người mua cần phải chứng minh người bán cố tình che giấu, cung cấp những thông tin giả khi ký kết hợp đồng mua bán đất.
Nói chung, việc có đòi lại được tiền khi mua nhầm đất quy hoạch nay không thì cần căn cứ vào từng trường hợp cụ thể mới có thể trả lời chính xác.
3.2. Đất quy hoạch có được mua bán không?
Theo quy định tại Khoản 7 Điều 49 Văn bản hợp nhất (VBHN) Luật Đất đai 2018, pháp luật không hạn chế việc người sử dụng đất thực hiện các giao dịch đối với thửa đất đang có quy hoạch kể cả khi có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Do đó, đất quy hoạch vẫn được phép mua bán nếu đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, bao gồm:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Một số điều kiện khác được liệt kê tại Khoản 2 Điều 188 này.
3.3. Cần lưu ý gì nếu vẫn mua đất quy hoạch?
Trên thực tế, đất quy hoạch thường được bán với giá khá thấp, do đó, nhiều người vẫn chấp nhận rủi ro để mua đất quy hoạch.
Nếu vậy, bạn cần lưu ý những vấn đề sau:
Thứ nhất, đất quy hoạch có thể không bị thu hồi
Theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2013, kế hoạch quy hoạch sử dụng đất có thể bị hủy bỏ hoặc thay đổi nếu sau sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Ngoài ra, quy hoạch đất không nhất thiết là thu hồi để thực hiện dự án mà việc quy hoạch cũng có thể được thực hiện để chuyển mục đích sử dụng đất.
Thứ hai, những quyền cơ bản của người sử dụng đất vẫn được đảm bảo
Cũng theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ bị hạn chế trong việc xây dựng mới và sửa chữa công trình, nhà ở đối với trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện.
Những quyền khác của người sử dụng đất vẫn được đảm bảo. Hơn nữa, trong trường hợp chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn được hưởng tất cả quyền theo quy định.
Trên đây là một số chia sẻ của Luật Ánh Ngọc về vấn đề Tại sao không nên mua đất quy hoạch? Bạn đọc có thể tham khảo để giải quyết vướng mắc của bản thân.
