Thưa Luật sư, gia đình tôi có 2 mảnh đất liền kề với nhau hiện một mảnh đã được xây dựng làm nhà ở còn một mảnh được sử dụng với mục đích làm gara để xe. Bên cạnh mảnh đất làm gara để xe là hàng xóm liền kề, gia đình tôi có đi du lịch một tuần sau khi trở lại thấy phần đất gara để xe đã bị hàng xóm lấn chiếm một phần nhỏ, thưa luật sư hiện chúng tôi cần phải xử lý như thế nào?
1. Thế nào là hành vi lấn chiếm đất đai?
Quyền chung của người sử dụng đất được quy định theo Điều 166 Luật Đất đai 2013: Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất; Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong cải tạo, bồi bổ đất; Được bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Pháp luật Việt Nam; Có quyền được khiếu nại, tố cáo hoặc khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Bên cạnh quyền của người sử dụng đất thì việc người sử dụng đất cũng cần phải có nghĩa vụ. Luật Đất đai 2013 quy định nghĩa vụ đối với người sử dụng đất cụ thể tại Điều 170 quy định như sau:
- Người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới của thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, phải đảm bảo bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ các quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật phải thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ các thủ tục cần thiết.
- Thực hiện đúng các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện đầy đủ các biện pháp bảo vệ đất.
- Tuân thủ theo các quy định về bảo vệ môi trường, không có những hành vi làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất khác có liên quan.
- Tuân thủ nghiêm túc các quy định của pháp luật về việc tìm thấy hiện vật trong lòng đất.
- Giao trả lại đất cho Nhà nước khi có quyết định thu hồi đất của Nhà nước, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
Như vậy, pháp luật đã quy định về nghĩa vụ của người sử dụng đất là phải sử dụng đất đúng mục đính, đúng ranh giới thửa đất, là tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Căn cứ tại Điều 176 Bộ Luật Dân sự quy định về Mốc giới ngăn cách các bất động sản thì theo quy định này thì chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Tức là chỉ được xây dựng, sử dụng đối với phần đất mà mình được nhà nước công nhận quyền sử dụng.
- Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
- Vật làm mốc giới ngăn cách sẽ thuộc sở hữu chung trong trường hợp các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản,
- Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung; Trường hợp chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.
- Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý. Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.
Căn cứ tại Điều 12 của Luật Đất đai 2013 có quy định rằng hành vi lấn chiếm đất đai là một trong những hành vi bị cấm. Bên cạnh đó, theo Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định về hành vi lấn, chiếm đất như sau:
Lấn chiếm đất đai là việc người đang sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản tự ý dịch chuyển mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không có sự cho phép của một trong hai chủ thể:
- Cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về đất đai;
- Người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn chiếm đó.
Chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp:
- Tự ý sử dụng diện tích phần đất không phải của mình mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép;
- Tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được tổ chức, cá nhân đó cho phép;
- Sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất đã hết thời hạn sử dụng mà Nhà nước không gia hạn thời gian sử dụng (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất nông nghiệp);
Như vậy, theo quy định trên việc lấn chiếm phần đất của người khác là hành vi vi phạm và bị xử lý theo quy định pháp luật. Trường hợp của anh chị bị hàng xóm tự ý dịch chuyển mốc giới thửa đất để mở rộng diện tích sử dụng mà không có sự cho phép của anh/chị là người sử dụng hợp pháp diện tích đất đó và cũng không có sự cho phép của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai. Do đó, hành vi của hàng xóm anh/chị là hành vi vi phạm pháp luật vì đã xâm lấn đất, là hành vi bị pháp luật nghiêm cấm.
2. Hàng xóm lấn chiếm đất thì giải quyết như thế nào?
Hàng xóm lấn chiếm đất
Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, người bị lấn, chiếm đất có thể gửi đơn lên Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để hòa giải theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể:
- Thực hiện phương pháp thương lượng vầ hòa giải với người có hành vi lấn chiếm đề đòi lại phần diện tích bị lấn chiếm;
- Trường hợp không thể tự hòa giải thì gửi đơn lên Ủy ban nhân dân cấp xã để tiến hành hòa giải
- Trong trường hợp các bên hòa giải không thành thì người có phần đất bị lấn chiếm khởi kiện đến Tòa án theo quy định
Tiến hành thương lượng, hòa giải đòi lại phần diện tích đất bị lấn chiếm:
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Theo đó người bị lấn chiếm phần diện tích đất có thể tự thương lượng, hòa giải đối với người có hành vi lấn chiếm đất để giải quyết vụ việc.
Trường hợp hai bên không thể tự thương lượng, hòa giải được với nhau thì có thể làm đơn yêu cầu hòa giải gửi đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để tiến hành hòa giải, căn cứ theo quy định khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị tranh chấp, trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác có trách nhiệm tổ chức hòa giải cho các bên
- Thời hạn giải quyết: Tối đa 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp.
- Hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã phải được lập thành biên bản có đầy đủ chữ ký của các bên và có xác nhận của UBND cấp xã
- Biên bản hòa giải được lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp và được gửi đến các bên tranh chấp
Sau khi tiến hành hòa giải tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp xã:
- Nếu hòa giải thành: Thực hiện theo biên bản hòa giải. Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường thiệt hại, biện pháp khắc phục…đưa ra phương án đền bù thích đáng đối với phần diện tich mà nhà hàng xóm bị lấn chiếm đó.
- Trường hợp hòa giải không thành: Người bị lấn chiếm phần diện tích đất đất có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp để giải quyết theo quy định tại khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013.
Yêu cầu khởi kiện, giải quyết tranh chấp.
Tại UBND địa phương mà hai bên hòa giải không thành thì bạn lại tiến hành thủ tục nộp đơn khởi kiện hoặc đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đến cơ quan có thẩm quyền. Căn cứ tại Điều 204 Luật Đất đai 2013 quy định về Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai thì người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.
Trường hợp tranh chấp đất mà người sử dụng đất có giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại điều 100 của Luật Đất đai: Nộp đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân giải quyết;
Trường hợp đất đã có Sổ đỏ: Trong trường hợp các bên tranh chấp có Sổ đỏ hoặc một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất, nếu muốn giải quyết tranh chấp thì chỉ được khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất.
Hồ sơ cần chuẩn bị gồm:
- Đơn khởi kiện theo mẫu
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất; (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ đỏ, giấy chuyển nhượng, mua bán sử dụng đất, tặng cho đất, thừa kế,...)
- Biên bản hòa giải có chứng nhận của Uỷ ban nhân dân xã và có chữ ký của các bên tranh chấp.
- Giấy tờ cá nhân của người khởi kiện: Căn cước công dân, sổ hộ khẩu,...
- Các giấy tờ khác theo yêu cầu khởi kiện của bên khởi kiện
Trường hợp tranh chấp đất mà người sử dụng đất không có giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại điều 100 của Luật Đất đai thì chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức:
- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND có thẩm quyền: Tranh chấp giữa hộ gia đình cá nhân do UBND cấp huyện giải quyết;
- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự: Tòa án nhân dân cấp huyện theo Điều 26, Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sư 2015.
Theo đó, trường hợp giải quyết tại UBND thẩm quyền giải quyết thuộc về Chủ tịch UBND.Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết của UBND thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định.
3. Trách nhiệm pháp lý của người có hành vi lấn chiếm đất đai
Việc tranh chấp giữa các bên để đòi lại quyền lợi khi bị hàng xóm lấn chiếm phần diện tích đất thuộc tranh chấp về quyền sử dụng đất. Loại tranh chấp này thường do một bên tự ý thay đổi ranh giới hoặc có hành vi lấn chiếm phần diện tích đất của người khác.
Theo quy định tại Điều 206 của Luật Đất đai 2013 về xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai. Xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự tùy theo tính chất, mức độ vi phạm đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai theo quy định của pháp luật. Ngoài việc bị xử lý theo quy định của pháp luật và phải bồi thường theo mức độ thiệt hại thực tế cho Nhà nước hoặc cho người bị thiệt hại đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước hoặc cho người khác.
Xử phạt hành chính
Xử phạt vi phạm hành chính và buộc áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả đối với người thực hiện hành vi lấn, chiếm đất đai có thể bị theo Điều 14 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP.
Trường hợp của anh/chị thuộc lấn, chiếm đất phi nông nghiệp đất phi nông nghiệp sẽ bị xử phạt hành chính như sau:
- Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta;
- Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
- Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
- Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
- Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.
Bên cạnh hình thức xử phạt tiền nêu trên, cá nhân, tổ chức có hành vi vi phạm còn bị buộc áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả sau:
- Khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm;
- Trả lại phần diện tích đất đã lấn, chiếm;
- Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất và các trường hợp người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nộp lại số lợi ích bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm đất đai
Xử phạt hình sự, truy cứu trách nhiệm hình sự
Cơ quan có thẩm quyền xử lý hình sự đối với hành vi lấn chiếm đất đai Điều 228 Bộ Luật Hình sự năm 2015: Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm đối với người có hành vi lấn chiếm đất hoặc chuyển quyền sử dụng đất, sử dụng đất trái với các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm,thì
Do đó, tùy theo mức độ nghiêm trọng của vụ việc mà sẽ có những hình thức và mức xử phạt khác nhau đối với hành vi vi phạm của hàng xóm anh/chị là xâm lấn đất. Mức phạt cao nhất có thể kể đến là truy cứu trách nhiệm hình sự và phải chịu án phạt tù.
Trên đây là bài viết Bị hàng xóm lấn chiếm đất đai thì phải giải quyết như thế nào? Nếu có bất cứ thắc mắc nào xin hãy liên hệ với Luật Ánh Ngọc để được giải đáp và sử dụng dịch vụ một cách tốt nhất. Luật Ánh Ngọc xin chân thành cảm ơn.