Quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản mới từ 01/8/2024
Trước khi trả lời cho câu hỏi thành lập doanh nghiệp có phải điều kiện bắt buộc khi cho thuê nhà hay không, quý bạn đọc cần hiểu những quy định liên quan về hợp đồng kinh doanh bất động sản mới nhật.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (có hiệu lực từ ngày 01/08/2024), hợp đồng kinh doanh bất động sản được quy định như sau:
- Khái niệm: Hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân khác để: mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.
- Hình thức của hợp đồng: Văn bản.
- Nội dung hợp đồng: Phải có các nội dung chính quy định tại Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
Tóm lại, kể từ ngày 01/08/2024, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản, thể hiện sự thỏa thuận của các bên việc việc giao dịch bất động sản và chứa đựng các nội dung chính theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2023.
Cho thuê nhà phải thành lập doanh nghiệp không?
Cho thuê nhà là một trong những hoạt động kinh doanh bất động sản được nhiều người thực hiện. Nhưng đứng trước việc Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực, gây ra nhiều biến đổi trong hoạt động này, thì câu hỏi luôn được nhiều người hoạt động trong lĩnh vực này quan tâm là: cho thuê nhà có phải thành lập doanh nghiệp không?
Câu trả lời là Có nhưng không phải mọi trường hợp. Theo đó, Khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định về một trong những điều kiện kinh doanh bất động sản nói chung và cho thuê nhà nói riêng là: “tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này”.
Như vậy, theo quy định mới nhất hiện nay, tổ chức, cá nhân cho thuê nhà phải thành lập doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản, trừ các trường hợp ngoại lệ được phân tích ở mục sau.
Trường hợp không phải thành lập doanh nghiệp khi kinh doanh bất động sản
Tuy nhiên, để tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản nhỏ lẻ nói chung và cho thuê nhà nói riêng, pháp luật cũng đưa ra quy định loại trừ không cần thành lập doanh nghiệp.
Theo đó, khoản 3, 4 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đưa ra 02 trường hợp không cần thành lập doanh nghiệp khi kinh doanh bất động sản bao gồm:
- Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ: bao gồm các cá nhân không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư hoặc không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm.
- Tổ chức, cá nhân cho thuê nhà ở dưới mức quy mô nhỏ: như cá nhân không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư hoặc tổ chức không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm.
Như vậy hiện nay, việc kinh doanh bất động sản của các tổ chức, cá nhân quy mô nhỏ thì không bắt buộc phải lập doanh nghiệp. Việc đặt ra quy định này là phù hợp, thể hiện sự nhân đạo của pháp luật trong việc hỗ trợ các chủ thể này kinh doanh, đảm bảo cuộc sống.
Điều kiện thành lập công ty kinh doanh cho thuê nhà
Với các trường hợp cho thuê nhà bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp, điều mà các chủ thể cần quan tâm là điều kiện để được đăng ký kinh doanh. Căn cứ vào các quy định liên quan tại Luật Doanh nghiệp năm 2020, có thể liệt kê các điều kiện mà chủ thể cần đáp ứng bao gồm:
Chủ thể thành lập
Chủ thể thành lập công ty kinh doanh cho thuê nhà phải có đủ năng lực hành vi dân sự hoặc có tư cách pháp nhân và không thuộc trường hợp cấm thành lập doanh nghiệp tại Việt Nam như sĩ quan, hạ sĩ quan, công chức, viên chức…
Tên công ty
Tên công ty dự kiến phải được ghép theo công thức: loại hình doanh nghiệp và tên riêng. Trong đó:
- Tên riêng không gây nhầm lẫn về ngành, nghề kinh doanh.
- Không vi phạm điều cấm về đặt tên công ty như không trùng hoặc gây nhầm lẫn với tên các doanh nghiệp khác đã thành lập…
Ví dụ: Công ty TNHH kinh doanh cho thuê nhà An Lộc.
Trụ sở chính công ty
Địa điểm đặt trụ sở chính của công ty kinh doanh cho thuê nhà phải là địa chỉ liên lạc của công ty, có đầy đủ 4 cấp theo địa giới hành chính và doanh nghiệp có quyền sử dụng hợp pháp với địa điểm này.
Ngành nghề kinh doanh
Đây là điều kiện thể hiện sự khác biệt của doanh nghiệp kinh doanh cho thuê nhà với các doanh nghiệp khác nói chung. Theo đó, để có thể hoạt động trong lĩnh vực cho thuê nhà, chủ thể cần đăng ký các mã ngành liên quan tới kinh doanh bất động sản.
Quyết định số 36/2025/QĐ-TTg có đưa ra 03 mã ngành trong lĩnh vực bất động sản mà quý bạn đọc có thể đăng ký bao gồm:
- Mã ngành 6810: Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê.
- Mã ngành 6821: Dịch vụ trung gian cho hoạt động bất động sản.
- Mã ngành 6829: Hoạt động bất động sản khác trên cơ sở phí hoặc hợp đồng.
Vốn điều lệ
Vốn điều lệ là điều kiện riêng đặt ra nhằm đảm bảo khả năng kinh doanh bất động sản nói chung và cho thuê nhà nói riêng. Khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đặt ra điều kiện về vốn của doanh nghiệp như sau:
- Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu.
- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư.
- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.
Về cơ bản, đáp ứng các điều kiện về chủ thể, tên, trụ sở chính, ngành nghề và vốn điều lệ thì tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh cho thuê nhà có thể thực hiện thủ tục đăng ký doanh nghiệp.
Thủ tục thành lập công ty kinh doanh cho thuê nhà
Khi đã đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên, để việc kinh doanh cho thuê nhà không bị gián đoạn, chủ thể cần thực hiện thủ tục thành lập công ty trong lĩnh vực này.
Theo đó, Luật Doanh nghiệp năm 2020 và Nghị định 168/2025/NĐ-CP, quy định về hồ sơ thành lập công ty kinh doanh cho thuê nhà gồm các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Để việc đăng ký kinh doanh được thành công, quý bạn đọc cần chuẩn bị trước các thành phần hồ sơ sau:
- Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp.
- Điều lệ công ty.
- Danh sách thành viên hoặc danh sách cổ đông sáng lập; danh sách chủ sở hữu hưởng lợi của doanh nghiệp (nếu có).
- Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Tổ chức, cá nhân có nhu cầu thành lập doanh nghiệp cho thuê nhà hoặc người được chủ thể này ủy quyền thực hiện nộp hồ sơ theo một trong hai phương thức sau:
- Trực tiếp tại Phòng Đăng ký kinh doanh - Sở Tài chính tỉnh, thành nơi đặt trụ sở.
- Trực tuyến trên Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp.
Bước 3: Trả kết quả
Sau khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký doanh nghiệp, cơ quan đăng ký kinh doanh trao giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho tổ chức, cá nhân nộp hồ sơ.
Trường hợp hồ sơ hợp lệ, trong thời hạn 03 ngày làm việc, Phòng Đăng ký kinh doanh cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp cho người nộp hồ sơ.
Trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ, người nộp hồ sơ phải bổ sung hồ sơ trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày Phòng Đăng ký kinh doanh ra thông báo yêu cầu sửa đổi, bổ sung hồ sơ.
Tóm lại, quy trình chung để thành lập công ty cho thuê nhà phải trải qua 03 bước: chuẩn bị, nộp và nhận kết quả Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Thực tế quy trình này có thể kéo dài hơn tùy vào từng trường hợp cụ thể.
Dịch vụ thành lập doanh nghiệp kinh doanh cho thuê nhà trọn gói | Luật Ánh Ngọc
Với nhiều năm hoạt động trong lĩnh vực pháp lý đặc biệt là trong lĩnh vực thành lập doanh nghiệp kinh doanh cho thuê nhà, Luật Ánh Ngọc hiện là đối tác đáng tin cậy với nhiều tổ chức, cá nhân có nhu cầu.
Sử dụng dịch vụ thành lập doanh nghiệp kinh doanh cho thuê nhà trọn gói của chúng tôi, quý khách hàng sẽ nhận được những quyền lợi sau:
- Tư vấn về điều kiện thành lập: Hiểu được tầm quan trọng của các điều kiện thành lập công ty, chúng tôi sẽ đưa ra các tư vấn các điều kiện cần thiết để đảm bảo quý khách hàng đăng ký kinh doanh thành công như nơi đặt trụ sở, tra cứu tên doanh nghiệp trùng lặp,...
- Tư vấn về hồ sơ: Với đội ngũ nhân viên giàu kinh nghiệm, Luật Ánh Ngọc sẽ đưa ra những tư vấn chính xác về hồ sơ thành lập công ty cho quý khách hàng và thực hiện soạn đầy đủ hồ sơ nếu khách hàng yêu cầu.
- Tư vấn về thủ tục: Luật Ánh Ngọc sẽ đại diện khách hàng nộp hồ sơ, nhận kết quả và làm việc với cơ quan nhà nước nếu cần thiết.
Từ những ưu điểm trên có thể thấy, Luật Ánh Ngọc là một trong những đơn vị pháp lý uy tín được nhiều tổ chức, cá nhân có nhu cầu đăng ký kinh doanh cho thuê nhà lựa chọn khi có nhu cầu.
Bài viết trên đây của Luật Ánh Ngọc đã trả lời cho câu hỏi liệu cho thuê nhà có phải thành lập doanh nghiệp hay không? Câu trả lời là Có nhưng không phải mọi trường hợp. Việc xác định rõ mình thuộc trường hợp bắt buộc hay không bắt buộc thành lập doanh nghiệp cho thuê nhà sẽ giúp các tổ chức, cá nhân đang thực hiện hoạt động kinh doanh này chủ động hơn trong việc tuân thủ pháp luật.
