Hợp đồng mua bán tài sản: Lưu ý trước khi ký kết để tránh tranh chấp?

1. Hợp đồng mua bán tài sản là gì?

1.1. Hợp đồng mua bán tài sản

Theo quy định tại Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa hai bên gọi là bên bán và bên mua, trong đó người bán chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho người mua, đồng thời người mua trả tiền cho người bán. Sự thỏa thuận này xuất phát từ mong muốn và thiện chí của mỗi bên trên tinh thần tự nguyện, không bị cưỡng ép phải ký kết Hợp đồng mua bán.

1.2. Hợp đồng mua bán tài sản có những đặc điểm gì?

• Bên bán và bên mua trong hợp đồng mua bán đều có quyền lợi và nghĩa, trách nhiệm đối với nhau và ngang bằng nhau. Quyền lợi của bên bán là nghĩa vụ của bên mua và ngược lại. Ví dụ, người bán nhà sau khi ký kết hợp đồng phải bàn giao ngôi nhà và giấy tờ sở hữu của ngôi nhà cho bên mua, khi đó người mua sẽ sở hữu căn nhà. Hành vi bàn giao căn nhà là nghĩa vụ, sự sở hữu nhà của người mua là “quyền lợi”. Hai hành vi này có quan hệ biện chứng với nhau, nếu người bán không thực hiện nghĩa vụ - bàn giao nhà thì người mua không được quyền lợi – sở hữu căn nhà.
• Khoản tiền mà người mua thanh toán cho người bán tài sản được gọi là khoản đền bù về việc mua bán tài sản. Vì thế, hợp đồng mua bán tài sản mang tính đền bù.
• Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản là tài sản. Tài sản là có thể là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
  • Vật là thứ hữu hình, đang tồn tại, được con người chiếm hữu, mang lại lợi ích cho chính họ như điện thoại, ô tô,… và được xác định bằng giá trị sử dụng, số lượng, chất lượng,..
  • Giấy tờ có giá là những giấy tờ xác nhận nghĩa vụ trả nợ của người sở hữu nó đối với tổ chức phát hành giấy tờ có giá như trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ quỹ,... Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy đăng ký xe mô tô, gắn máy, xe ô tô không phải là giấy tờ có giá.
  • Quyền tài sản là quyền giá trị được bằng tiền như quyền sử dụng đất, quyền cầm cố, quyền sở hữu tài sản,… Người bán phải cung cấp được các giấy tờ, bằng chứng để chứng minh mình có quyền sở hữu đối với quyền tài sản đó.
  • Một trong những tài sản phổ biến nhất trong hợp đồng mua bán là hàng hóa. Hàng hóa được hiểu là sản phẩm được tạo ra từ sự lao động của con người, là những động sản như thiết bị, máy móc, nguyên vật liệu, hàng tiêu dùng,…

1.3. Hình thức của hợp đồng mua bán tài sản

Pháp luật hiện nay quy định ba hình thức của hợp đồng mua bán tài sản, bao gồm: lời nói, văn bản và hành vi cụ thể. Tuy nhiên, hình thức phổ biến nhất vẫn là hợp đồng được thể hiện bằng văn bản vì đây là hình thức đảm bảo quyền lợi cho các bên tốt nhất, tránh những rủi ro phát sinh về sau.

Một số hợp đồng mua bán tài sản chỉ có giá trị pháp lý khi được công chứng, chứng thực như hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng mua bán bất động sản đấu giá,…

Xem thêm bài viết: Khi mua đất bằng giấy tờ viết tay có được không

2. Hợp đồng mua bán tài sản gồm những nội dung gì?

• Thông tin của bên bán và bên mua: Họ tên, địa chỉ của cá nhân, đối với các tổ chức thì có thông tin của Người đại diện hợp pháp của tổ chức đó,..
• Đối tượng của hợp đồng: Tài sản mua bán phải được mô tả cụ thể trong hợp đồng từ hình dáng, kích thước, chủng loại, đặc điểm để phân biệt với các loại tài sản khác. Nếu đối tượng là căn hộ thì phải ghi rõ diện tích căn hộ, thiết kế, mục đích sử dụng, nếu là đất đai phải nêu đặc điểm thửa đất, diện tích thửa đất.
• Giá của tài sản thực chất là giá bán tài sản sau khi người bán và người mua thống nhất. Giá này có thể chưa bao gồm thuế và các chi phí khác.
• Phương thức và thời hạn thanh toán: Hai bên trong hợp đồng thỏa thuận cách thức thanh toán phù hợp như thanh toán bằng tiền mặt, thanh toán qua chuyển khoản ngân hàng. Ngoài ra, có thể thỏa thuận việc trả tiền một lần hoặc trả tiền nhiều lần trong một khoảng thời gian nhất định.
• Quyền và nghĩa của của các bên. Đây là một trong những nội dung quan trọng và bắt buộc phải có trong hợp đồng mua bán, nhằm để bên bán và bên mua có thể hoàn thành nghĩa vụ cũng như đảm bảo quyền lợi cho các bên nếu có tranh chấp. Có thể kể đến một số quyền và nghĩa vụ như: nghĩa vụ thanh toán, quyền được giao tài sản,…
• Ngoài ra, hợp đồng mua bán tài sản còn bao gồm các nội dung khác như: Thời gian, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng; Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, hiệu lực và chấm dứt hợp đồng,… Các bên trong hợp đồng cũng có thể bổ sung, thêm bớt các nội dung trong hợp đồng nhưng phải đảm bảo các nội dung bắt buộc cần có trong hợp đồng.

3. Những tài sản được mua bán trong hợp đồng mua bán tài sản

Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản là tài sản nhưng không phải mọi loại tài sản đều là đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản. Một tài sản được mua bán khi nó phải đảm bảo được các điều kiện:

• Tài sản phải được phép giao dịch, không thuộc danh mục cấm mua bán theo quy định như ma túy, vũ khí,… Tiền tuy là một loại tài sản nhưng tiền chỉ là phương tiện dùng để thanh toán trong hợp đồng, không phải là đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản.
• Tài sản phải xác định được thông qua đặc điểm, tính chất, phải có căn cứ chứng minh có sự tồn tại của tài sản đó trên thực tế hoặc chuẩn bị được hình thành.
• Chủ sở hữu đối với tài sản đó đã được xác định và được pháp luật công nhận. Nếu tài sản đó đang có sự tranh chấp ai có quyền sở hữu với nó thì không thể đưa vào mua bán.
• Tài sản không bị kê biên để thực hiện các nghĩa vụ khác, hoặc đang được bảo đảm bằng các biện pháp như thế chấp, cầm cố, đặt cọc,.. hoặc bị hạn chế giao dịch.

Dưới đây là một số loại tài sản phổ biến trong hợp đồng mua bán tài sản:

3.1. Tài sản công

Tài sản công là tài sản thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, gồm tài sản công tại doanh nghiệp, đất đai, các loại tài nguyên, công trình kết cấu hạ tầng phục vụ lợi ích quốc gia, cung cấp dịch vụ công, đảm bảo an ninh, quốc phòng.

Trong hợp đồng mua bán tài sản công, bên bán là các cơ quan nhà nước có tài sản công hoặc cơ quan được giao nhiệm vụ bán tài khoản công như Sở Tài chính, Phòng tài chính – Kế hoạch,.. Tùy vào từng loại tài sản công mà pháp luật có quy định khác nhau về người mua tài sản. Ví dụ, tài sản công có nguyên giá theo sổ kế toán dưới 250.000.000 đồng trên một đơn vị tài sản và sau khi đánh giá lại giá trị từ 10.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng thì ngoài những điều kiện cơ bản, người mua không được là người trực tiếp giám định, định giá lại tài sản công và người thân (cha, mẹ, vợ chồng,..) của họ.

Xem thêm bài viết: Quy định của pháp luật Việt Nam thẩm định giá viên

3.2. Tài sản cố định

Tài sản cố định là những loại tài sản được được sử dụng từ 01 năm trở lên, có nguyên giá từ 30.000.000 đồng trở lên và phải thu được lợi ích kinh tế từ việc sử dụng tài sản đó, như nhà cửa, máy móc, thiết bị, ..

3.3. Tài sản đấu giá

Tài sản đấu giá là những tài sản mà pháp luật quy định chỉ được mua bán thông qua hình thức đấu giá như tài sản nhà nước, tài sản bảo đảm, tài sản thi hành án,… và các tài sản của cá nhân có mong muốn được bán thông qua hình thức đấu giá.

Trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, bên cạnh người mua và người bán còn có tổ chức đấu giá. Khác với các loại hợp đồng mua bán khác, người mua sẽ phải đăng ký tham gia đấu giá, đặt cược tiền và có sự cạnh tranh với nhiều người mua khác. Những đấu giá viên và người thân của họ (cha mẹ, anh chị em,…), người định giá không được mua tài sản đấu giá nếu họ trực tiếp làm việc đối với tài sản đó.

3.4. Tài sản hình thành trong tương lai

Đây là loại tài sản phổ biến trong các giao dịch mua bán. Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản hình thành từ vốn vay, tài sản đang trong quá trình hoàn thành hoặc đang được tạo lập tại thời điểm ký kết hợp đồng hoặc tài sản đã được hình thành trên thực tế nhưng được đăng ký quyền sở hữu sau khi giao kết hợp đồng.

Đối với hợp đồng này, người bán phải là các tổ chức, cá nhân có kinh doanh bất động sản, đối với tổ chức phải có Giấy Chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.

4. Những lưu ý trước khi ký kết hợp đồng mua bán tài sản để tránh tranh chấp

4.1. Lưu ý đối với người bán trước khi ký kết hợp đồng mua bán tài sản

• Đối với tài sản như nhà ở, người bán phải xác minh thông tin của người mua có thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam hay không? Ví dụ như tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư tại nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam, người nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở.
• Những tài sản có giá trị lớn như nhà ở, công trình xây dựng sẽ phát sinh thuế thu nhập cho người bán. Do đó, trước khi ký kết, người bán và người mua cần thỏa thuận ai là người phải đóng thuế.

Xem thêm bài viết: Tư vấn pháp luật tránh rủi ro khi bán doanh nghiệp tư nhân

4.2. Đối với người mua tài sản

• Người mua cần tìm hiểu về tài sản và chủ sở hữu của tài sản một cách chi tiết, cụ thể từ nguồn gốc tài sản như thế nào? Một hay nhiều người có quyền sở hữu tài sản đó? Những tài sản không phải đăng lý quyền sở hữu không có nguồn gốc rõ ràng, người mua nên cân nhắc việc ký kết vì tài sản đó có thể là tài sản trộm cắp, tài sản do phạm tội mà có,…Nếu tài sản thuộc sở hữu của nhiều người thì người mua chỉ nên đồng ý mua nếu được tất cả các chủ sở hữu đồng ý bán.
• Đối với tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai, người mua chỉ nên ký kết hợp đồng khi bên bán cung cấp được thông tin chứng minh thiết kế kỹ thuật của nhà ở đã được phê duyệt, nhà ở đã xây xong phần móng và hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản. Đặc biệt, người mua phải thỏa thuận thời hạn giao, nhận tài sản và trách nhiệm khi không giao tài sản đúng theo thỏa thuận.
• Đối với việc mua bán căn hộ chung cư có đặc điểm là người mua có quyền sở hữu riêng đối với từng căn hộ mà mình mua và có thể có quyền sở hữu chung hoặc không có quyền sở hữu đối với các phần khu vực công cộng như hành lang, diện tích sảnh. Do đó, trước khi ký kết, người mua cần thống nhất với bên bán xác định tài sản thuộc quyền sở hữu chung của khu dân cư, tài sản nào thuộc sở hữu của chủ đầu tư. Bởi nếu nó là tài sản chung, người mua sẽ phải chịu chi phí quản lý, vận hành, bảo trì phần tài sản chung đó. Nhưng nếu nó là tài sản riêng của chủ đầu tư thì chủ đầu tư sẽ chịu trách nhiệm. Ngoài ra, người mua nên thỏa thuận cam kết về hiện trạng nhà ở khi giao nhận, yêu cầu bên bán phải đảm bảo cơ sở hạ tầng, vật chất, tiến độ thi công và phải hoàn thành khi giao cho người mua.
• Trong một số trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được biến tướng và thể hiện dưới hình thức là Hợp đồng góp vốn hoặc Hợp đồng hợp tác kinh doanh, người mua cần lưu ý chỉ nên ký kết sau khi dự án phát triển nhà ở đó được phê duyệt và thực hiện khởi công. Riêng đối với Hợp đồng hợp tác kinh doanh, người mua cần quan tâm xem người bán đã thực hiện việc giải phóng mặt bằng và biên bản bàn giao mốc giới của dự án hay chưa?
• Đối với hợp đồng mua bán tài sản có điều khoản chuộc lại tài sản, bên bán thực chất không muốn bán tài sản mà do cần tiền, người bán đã lựa chọn hình thức bán tạm thời tài sản. Trong thời gian thỏa thuận việc chuộc lại tài sản, người mua có quyền sở hữu đối với tài sản đó nhưng lại bị hạn chế nếu việc định đoạt, mua bán của người mua có thể ảnh hưởng đến việc chuộc lại tài sản của người bán. Do đó, người mua cần lưu ý khi ký hợp đồng này.
• Ngoài ra, người mua cần xem xét tên hợp đồng đã đúng hay chưa, thông tin của các bên trong hợp đồng có đầy đủ không (họ tên, năm sinh, địa chỉ, Căn cước công dân, nếu là tổ chức, doanh nghiệp phải có trụ sở, mã số doanh nghiệp, Giấy đăng ký kinh doanh, thông tin người đại diện theo pháp luật).

Xem thêm bài viết: Tư vấn Hợp đồng vay tiền theo quy định của pháp luật mới nhất

Trên đây là toàn bộ quy định của pháp luật về Hợp đồng mua bán tài sản: Lưu ý trước khi ký kết để tránh tranh chấp? Tuy nhiên, đời sống ngày càng phát triển, các loại tài sản có thể mua bán trở nên đa dạng hơn dẫn đến gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong hoạt động mua bán. Nếu có bất kỳ vướng mắc khó khăn trong quá trình soạn thảo, ký kết hợp đồng mua bán tài sản nói chung, hoặc mua bán tài sản nhà ở,.., Luật Ánh Ngọc rất hân hạnh và sẵn lòng giải đáp thắc mắc. Xin vui lòng liên hệ đến số điện thoại: 0878.548.558 hoặc thông qua email: lienhe@luatanhngoc.vn để được hỗ trợ sớm nhất.