1. Nội dung vụ án
Gia đình anh N.T.Đ và bà C.T.T có tranh chấp đất đai, bà T yêu cầu gia đinh anh Đ trả lại phần đất đã lấn chiếm hoặc thanh toán tiền cho bà. Cụ thể, bà T và chồng là ông Th. ly hôn năm 2011. Hai người có thỏa thuận chia tài sản chung là mảnh đất 365m2 như sau: bà T được 234,6m2, ông Th. được 130,4m2, bà T bớt 15-20cm mặt tiền chạy dọc thửa đất rồi mới xây tường. Sau đó ông Th. Bán mảnh đất của ông cho anh M mà quên không nói việc bà T bớt đất. Anh M bán lại mảnh đất cho bố mẹ chị T.T.T – vợ anh Đ (đã tiến hành đo đạc lại bởi Trung tâm đo đạc và khoáng sản, khi đó đã có tường bao vây xung quanh). Bố mẹ chị T chuyển nhượng lại mảnh đất cho vợ chồng anh Đ để xây nhà ở. Khi gia đình anh Đ xây nhà bà T đã có ý kiến về việc lấn chiếm đất, tuy nhiên bà vẫn để cho gia đình anh xây xong rồi mới giải quyết việc tranh chấp. Sau 4 lần hòa giải tại UBND xã không thành, bà T khởi kiện gia đình anh T ra Tòa án với yêu cầu trả lại phần đất đã lấn chiếm là 7,63m2 hoặc thanh toán phần đất đó quy ra giá trị 30tr đồng/m2.
2. Nhận định và quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm
2.1. Nhận định
- Diện tích đất thực tế của bà T là: 220m2 (hiện có, đã đo đạc chính xác) + 6,75m2 (bị nhà hàng xóm L lấn chiếm nhưng bà T đang thỏa thuận và không yêu cầu giải quyết tranh chấp) + 7,63m2 (giáp nhà anh Đ) = 234,38m2. Như vậy, so với diện tích được cấp giấy chứng nhận khi làm thủ tục sau ly hôn là 234,6m2 thì bị hụt đi 0,22m2, được xác định là do việc đo vẽ không chính xác từ năm 2011.
- Tuy diện tích đất được cấp giấy chứng nhận của gia đình anh Đ là 130,4m2 nhưng khi áp bản đồ thì tăng lên (138,7m2 – 7,63m2 + 1,04m2 + 5,20m2) -130,4m2 = 6,91m2.
- Nguyên nhân việc tranh chấp đất của bà T và gia đình anh Đ là do khi vợ chồng bà T được cấp giấy chứng nhận năm 2006 chưa có phương tiện hiện đại để đo vẽ chính xác. Thêm vào đó, anh Đ không đo đạc lại thửa đất khi nhận chuyển nhượng từ anh M và bố mẹ chị T nên không biết việc bà T và ông Th. có thỏa thuận việc bà T xây lùi vào 15-20cm và việc anh Đ trích đo đạc hiện trạng khu đất của Trung tâm đo đạc và khoáng sản không có các mốc giới được chính quyền và Tòa án xác nhận.
- Do gia đình anh Đ đã xây nhà kiên cố nên việc trả lại đất là không khả thi, vì vậy cần thanh toán cho bà T diện tích đất 7,63m2 với giá tiền đã được thẩm định là 15tr đồng/m2. Án phí sẽ do anh Đ chi trả theo quy định pháp luật.
2.2. Quyết định
- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T với gia đình anh Đ.
- Xác định diện tích đất thực tế của bà T là 234,38m2, diện tích đất thực tế của gia đình anh Đ chị T là 137,31m2.
- Xác định anh Đ đã xây dựng nhà lấn 7,63m2 đất của bà T nên phải thanh toán cho bà T số tiền 114.450.00 đồng.
- Giao diện tích đất 7,63m2 của bà T cho anh Đ sau khi đã thanh toán tiền. Do đó, diện tích đất sau khi giải quyết tranh chấp của bà T là 226,75m2, của gia đình anh Đ là 144,94m2.
- Án phí là 5.720.000 đồng sẽ do anh Đ chi trả.
3. Anh Đ không đồng ý với quyết định của Tòa án sơ thẩm nên đã kháng cáo và thành công với sự trợ giúp của luật sư Nguyễn Thị Phương
Về vụ án này, luật sư không đồng ý với Tòa án trong việc xác định nhà anh Đ đã lấn chiếm đất nhà bà T và phải thanh toán tiền đất cho bà, bởi lẽ:
- Việc bà T đòi 7,63m2 đất bị thiếu từ nhà anh Đ là không có chứng cứ rõ ràng. Việc áp bản đồ đo đất không thực sự chính xác do số liệu đo đạc trước kia có xảy ra sai sót và việc thiếu đất của bà T có thể do các hàng xóm liền kề mặt khác lấn chiếm. Cụ thể: diện tích đất trên giấy tờ nhà hàng xóm L là 120m2 nhưng diện tích đất sử dụng trên thực tế là 127,1m2; cạnh giáp ranh đất của nhà bà T với hàng xóm L trên giấy chứng nhận đất là đường thẳng nhưng thực tế lại là một đường chéo.
- Đặc biệt, giữa đất nhà bà T và anh Đ đã có một bức tường làm ranh giới do bà T xây dựng sau khi thống nhất với chồng cũ là ông Th.. Không có lý do để cho rằng bà T còn đất bên ngoài chính bức tường bà đã xây. Việc bà T là người xây dựng bức tường bao ngăn cách hai mảnh đất đã thể hiện ý chí công nhận hiện trạng thửa đất.
- Ngoài ra, trong suốt quá trình chuyển nhượng đất giữa ông Th. và anh M, giữa anh M và bố mẹ chị T, giữa bố mẹ chị T và gia đình anh M, đã có sự đo đạc lại đất mà bà T không có ý kiến, cũng không thông báo cho người nhận chuyển nhượng biết thỏa thuận xây tường mà đáng ra, đó là nghĩa vụ của bà T và ông Th.
Không chỉ nhận định sai về hiện trạng đất tranh chấp giữa bà T và anh Đ, luật sư Nguyễn Thị Phương cũng không đồng ý với việc Tòa án cấp sơ thẩm xác định diện tích 6,91m2 đất lớn hơn trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình anh Đ là đất thuộc ngõ đi chung. Lý lẽ bảo vệ như sau:
- Tòa án xác định chiều rộng ngõ đi chung là 2,65m, phần còn lại thuộc đất của gia đình anh Đ. Như vậy là chiều rộng ngõ nhỏ hơn so với số liệu ghi với trên sổ sách trước đó là 3m.
- Do đó, diện tích đất của gia đình anh Đ tăng 6,91m2 so trên giấy chứng nhận là do việc đo vẽ không rõ ràng năm 2011 chứ không lấn chiếm ngõ đi chung.
- Đặc biệt, việc Tòa án đưa phần xác định diện tích ngõ vào trong vụ án này là không chính xác vì bà T chỉ khởi kiện yêu cầu anh Đ trả lại 7,63m2 đất mà không yêu cầu xem xét phần diện tích ngõ đi chung cũng như diện tích đất của gia đình anh Đ.
Ngoài ra, Luật sư thay mặt Bị đơn trình bày các sai phạm trong thủ tục tố tụng tại cấp sơ thẩm. Theo đó, thủ tục sơ thẩm đã có một số sai phạm dẫn đến vụ án không được giải quyết một cách khách quan, công bằng. Theo lời Bị đơn, khi Tòa án tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản thì không có người giám sát và chỉ mốc giới, Bị đơn đang ngồi trong nhà làm biên bản nên Tòa án đã yêu cầu Bị đơn ký khống (ký không có nội dung trong Biên Bản). Việc làm này đã vi phạm quy định tại mục 2.2, 2.3, Khoản 2, Điều 11, Thông tư 25/2014 BTNMT Thông tư quy định về Bản đồ địa chính và Khoản 2, Điều 101 BLTTDS 2015.
Thêm vào đó, Luật sư bày tỏ quan ngại sâu sắc đối với hồ sơ vụ án lộn xộn. Trong vụ án này, thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án nhân dân huyện X. Tuy nhiên, theo ghi chép tại một số bút lục, văn bản thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân Huyện X nhưng tiêu đề lại ghi là Tòa án nhân dân Quận Y, hoặc tiêu đề là Tòa án nhân dân Huyện X nhưng nơi thực hiện lại là tại Tòa án nhân dân Quận Y... Không những vậy, khi Bị đơn đề nghị Tòa án triệu tập lấy lời khai của một số nhân chứng quan trọng đề làm rõ vụ việc như trưởng thôn, người xây dựng bức tường ngăn cách hay các hộ gia đình sử dụng ngõ đi chung, Tòa án cấp sơ thẩm đã không thực hiện.
Có thể nói, thủ tục tố tụng sơ thẩm đã bị vi phạm nghiêm trọng dẫn đến quyền lợi hợp pháp của Bị đơn không được bảo vệ một cách công bằng. Do đó, luật sư đề nghị HĐXX phúc thẩm hủy bỏ toàn bộ bản án sơ thẩm.
4. Kết quả
Như Luật sư phân tích, không đủ bằng chứng để kết luận gia đình anh Đ lấn chiếm 7,63m2 đất của bà T. Do đó, HĐXX cấp phúc thẩm quyết định không chấp nhận các yêu cầu khởi kiện theo Đơn khởi kiện của bà T đối với gia đình anh Đ và bà T sẽ phải chịu án phí tố tụng. Có thể nói, kết quả thắng lợi này là một niềm vui lớn đối với gia đình anh Đ. Công ty Luật Ánh Ngọc kính chúc anh và gia đình luôn vui vẻ, hạnh phúc trên mảnh đất thân thương của gia đình.