1. Cơ sở pháp lý
2. Hợp đồng đặt cọc là gì?
Theo Điều 328 Bộ luật dân sự 2015, giải thích về đặt cọc như sau:
Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho một bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị tương đương khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng của cả hai bên.
Hợp đồng đặt cọc chính là văn bản ghi lại toàn bộ quá trình thỏa thuận về khoản đặt cọc giữa bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc trong suốt quá trình giao dịch đó, hơn hết có đầy đủ nội dung của một bản hợp đồng theo Điều 398 Bộ luật dân sự 2015 quy định và có thỏa thuận về vấn đề nhận cọc, phạt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.
Lưu ý: Hợp đồng đặt cọc này không bắt buộc phải công chứng, tuy nhiên để đảm bảo được quá trình giao kết được tốt đẹp cũng như đảm bảo an toàn và hạn chế tối đa rủi ro thì các bên hoàn toàn có quyền yêu cầu công chứng hợp đồng đặt cọc.
3. Thực trạng về việc giao kết hợp đồng đặt cọc
Hiện nay, vấn đề được quan tâm hơn cả đó chính là giao dịch dân sự không ngừng được gia tăng. Trên thực tế, nếu các bên tham gia giao dịch ký kết thông qua hợp đồng đặt cọc và chỉ đặt lòng tin vào việc mỗi bên tự giác thực hiện nghĩa vụ của mình thì giao kết là chưa đủ, và việc này mang lại tính rủi ro cao. Để góp phần làm cho các cam kết hợp pháp được thực hiện đúng và đầy đủ, thỏa mãn nhu cầu chính đáng của các bên, cũng như tránh rủi ro nhất có thể thì cần phải có những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ làm cơ sở pháp lý điều chỉnh ứng xử của các bên, trong đó có biện pháp đặt cọc.
4. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Đối với vấn đề có tranh chấp về hợp đồng đặt cọc, thì cơ quan có thẩm quyền sẽ giải quyết là Tòa án nhân dân. Tuy nhiên, dựa vào các yếu tố khác nhau để xác định xem Tòa án nhân dân nào có thẩm quyền xử lý. Cụ thể như sau:
Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc là Tòa án nhân dân cấp huyện.Căn cứ vào khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 như sau:
- Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này, trừ tranh chấp quy định tại khoản 7 Điều 26 của Bộ luật này
Như vậy, tranh chấp hợp đồng đặt cọc là tranh chấp dân sự tại khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Còn đối với trường hợp hợp đồng đặt cọc có yếu tố nước ngoài thì theo Điều 37 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì thẩm quyền thuộc về Tòa án nhân dân cấp tỉnh giải quyết tranh chấp.
5. Khi nào Hợp đồng đặc cọc được công nhận là hợp pháp
Đặt cọc chính là giao dịch dân sự, do đó việc đặt cọc sẽ có hiệu lực và được công nhận khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện được quy định căn cứ theo khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015. Cụ thể như sau:
- Chủ thể có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự theo quy định , năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện, không có hành vi ép buộc;
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội mà pháp luật quy định.
Hợp đồng đặt cọc chính là văn bản ghi nhận lại sự thỏa thuận về khoản đặt cọc giữa một bên đặt cọc và một bên nhận đặt cọc trong suốt quá trình giao dịch, cũng như có đầy đủ nội dung của một bản hợp đồng và có thỏa thuận về vấn đề nhận cọc, phạt cọc
6. Các loại tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất thường gặp
Thứ nhất, Đặt cọc mua bán đất không đủ điều kiện chuyển nhượng.
Mục đích khi các bên ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất là đảm bảo được việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sau đó. Căn cứ Luật đất đai năm 2013 quy định về trường hợp đất phải đáp ứng những điều kiện sau mới được phép chuyển nhượng. Cụ thể:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, và tài sản khác gắn liền với đất. (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186, khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013);
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Đã xảy ra nhiều trường hợp hợp đồng đặt cọc mua bán đất đã giao kết khi đất chưa được phép chuyển nhượng. Phần lớn thực trạng này diễn ra là do bên đặt cọc chưa có sự tìm hiểu kỹ càng về những thông tin liên quan đến điều kiện mua bán đất.
Thứ hai, Tranh chấp hợp đồng do bên nhận tiền đặt cọc không có quyền bán đất nhưng vẫn chuyển nhượng
Thông thường, hầu hết các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất sẽ do người có đất thực hiện. Trường hợp người khác thực hiện hộ thì cần phải được sự đồng ý của người có quyền sử dụng đất và phải được uỷ quyền, công chứng chứng thực theo quy định pháp luật.
Không ít những trường hợp người không có quyền sử dụng đất ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Từ đó dẫn đến kết quả không thực được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất cũng từ đó mà xảy ra dẫn đến thiệt hại.
Mục đích của việc ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất là để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thành công. Do đó nếu hợp đồng mua bán đất không thực hiện được do bên nhận đặt cọc không có quyền thực hiện các giao dịch mua bán đất; hoặc chỉ có quyền một phần
Ví dụ điển hình:
Ngày 15/3/2023 ông A và ông B ký kết giao dịch hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Nội dung hợp đồng là ông B giao cho ông A 100 triệu đồng để đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 28/3/2023
Ngày 28/3/2023 khi hai bên lập hợp đồng mua bán đất đai và ra văn phòng công chứng làm thủ tục công chứng hợp đồng thì Văn phòng công chứng đã từ chối thực hiện thủ tục cho hai ông với lý do Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho Hộ ông A chứ không phải là ông A. Trong hộ gia đình ông A tại thời điểm cấp sổ đỏ có 4 người. Do đó phải bổ sung văn bản của những người còn lại có nội dung đồng ý để ông A đại diện bán đất thì hồ sơ mới đầy đủ.
Ông A quay trở về trao đổi với các thành viên trong gia đình nhưng mọi người không đồng ý bán.
Kết quả hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông A và ông b không thực hiện được. Hai bên phát sinh tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai
Thứ ba, Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa các bên.
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai về quyền và nghĩa vụ giữa các bên thường là những tranh chấp liên quan đến các điều, khoản, nội dung mà các bên đã thỏa thuận như:
- Không giao tiền đúng theo thời hạn đặt cọc mua bán đất;
- Không thực hiện đúng nghĩa vụ giao tiền đặt cọc mua đất;
- Thông tin về quyền sử dụng đất trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất không đúng với thực tế; Loại tranh chấp này phát sinh trong quá trình các bên thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán đất đến khi chính thức ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi một trong hai bên không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo hợp đồng đã quy định làm ảnh hưởng, thiệt hại đến quyền lợi của bên kia thì bên gây thiệt hại phải có trách nhiệm bồi thường tương ứng với thiệt hại bên còn lại phải chịu.
Ví dụ điển hình:
Ngày 30/2/2021 bà C và bà D ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Theo nội dung thỏa thuận, bà C giao cho bà D 50 triệu đồng tiền đặt cọc mua đất. Kể từ ngày bà C giao đủ tiền, bà D không đưa quyền sử dụng đất tham gia giao dịch dưới bất kỳ hình thức nào. Hai bên hẹn nhau đến ngày 30/3/2021 ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, sau khi đã giao đủ số tiền đặt cọc, ngày 20/3/2021 bà C được biết bà D đã thế chấp quyền sử dụng đất trên cho ngân hàng M để vay số tiền 5 tỷ đồng và chưa có điều kiện trả ngay. Sau khi đến gặp bà D để xác minh thì bà D cũng thừa nhận và đề nghị được trả lại tiền cọc cho bà C. Bà C không đồng ý và hai bên phát sinh tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất.
Thứ tư, Tranh chấp về mức phạt cọc, bồi thường thiệt hại.
Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về đặt cọc, mức phạt cọc khi có tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất được thực hiện theo nguyên tắc sau:
- Nếu bên đặt cọc mua đất từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
- Nếu bên nhận đặt cọc bán đất từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải có nghĩa vụ trả lại cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
Các tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất liên quan đến mức phạt cọc có thể kể đến như:
- Bên nhận cọc có lỗi và chịu không chịu trả lại tiền đặt cọc mua đất cho bên đặt cọc;
- Bên đặt cọc có lỗi và không muốn mất tiền đặt cọc mua đất;
- Bên đặt cọc không nhận được khoản tiền bồi thường nào khác khi bên nhận cọc từ chối; không thực hiện giao kết hợp đồng mua bán đất;…
Tài sản đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất có thể được dùng để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng mua bán đất, thực hiện nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng mua bán đất, hoặc cả hai. Nếu hợp đồng mua bán đất được thực hiện, tiền đặt cọc được trừ luôn vào nghĩa vụ trả tiền. Khi phát sinh tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất, các bên có thỏa thuận mức phạt cọc. Nếu không thỏa thuận được thì thực hiện theo nguyên tắc nêu trên.
7. Những câu hỏi thường gặp đối với hợp đồng đặt cọc
7.1 Khi bên nhận cọc vi phạm hợp đồng, thì bên đặt cọc có được nhận lại tiền cọc hay không?
Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định đối với trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được khấu trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Trường hợp nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết hợp đồng, thù tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Trường hợp nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hợp đồng, thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác trong hợp đồng
Như vậy, theo quy định trên, trong trường hợp hợp đồng dân sự đã được các bên giao kết, và hợp đồng đã được thực hiện thì số tiền hoặc tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho người đặt cọc, hoặc trong trường hợp nếu hai bên có thỏa thuận khác như số tiền đặt cọc sẽ được trừ vào nghĩa vụ trả tiền.
Còn trong trường hợp không được giao kết hợp đồng, thì bên nhận đặt cọc sẽ từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự (vi phạm hợp đồng đặt cọc) thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Vì thế, theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự, thì nếu bên nhận cọc không thực hiện giao kết hợp đồng, vi phạm hợp đồng thì bên đặt cọc sẽ nhận lại được tiền cọc.
7.2 Khi có tranh chấp về hợp đồng đặt cọc thì yêu cầu bồi thường về phạt cọc có được chấp thuận?
Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho một bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác theo quy định
Như vậy, khi giao kết hợp đồng nhưng không thực hiện được do một bên từ chối thì bị phạt cọc. Phạt cọc chỉ được thực hiện bằng chính tài sản đã đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ hoặc bên nhận đặt cọc vi phạm nghĩa vụ thì sẽ phải trả lại cọc và bồi thường thiệt hại bằng một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc. Đặc biệt, ngoài quy định trên thì các bên có quyền thỏa thuận với nhau khác về mức phạt cọc này nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật
Theo Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP quy định trường hợp nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc” thì sẽ không phải chịu phạt cọc
Do vậy, khi có tranh chấp về hợp đồng đặt cọc thì phải yêu cầu bồi thường về phạt cọc sẽ được chấp thuận theo quy định. Nếu khi giao kết hợp đồng nhưng không thực hiện được do một bên từ chối thì sẽ bị phạt cọc, nhưng trong trường hợp hợp đồng không thực hiện được do lỗi cả hai bên thì sẽ không phải đặt cọc theo quy định trên.
7.3 Hợp đồng đặt cọc có cần công chứng không?
Hiện nay, quy định pháp luật không bắt buộc về việc phải công chứng hợp đồng đặt cọc. Khác với hợp đồng mua bán nhà đất, thì hợp đồng không bắt buộc phải công chứng, tuy nhiên để đảm bảo không có tranh chấp phát sinh thì các bên nên đi công chứng hợp đồng đặt cọc này để tránh các rủi ro pháp lý nếu có tranh chấp xảy ra sau này. Việc công chứng, chứng thực có thể do hai bên tự thỏa thuận với nhau
Như vậy, hợp đồng đặt cọc không có công chứng vẫn có hiệu lực pháp luật tuy nhiên nên đi công chứng để tránh những rủi ro sau này.
7.4 Khi mua bán đất đai có bắt buộc phải ký hợp đồng đặt cọc hay không?
Hiện nay, quy định pháp luật không có quy định bắt buộc phải ký hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, cần phải có giao dịch để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ để tránh xảy ra những rủi ro đáng tiếc nên vẫn cần phải ký hợp đồng đặt cọc.
Trên đây là bài viết viết về thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Nếu Quý khách còn thắc mắc về vấn đề này hãy liên hệ tới Luật Ánh Ngọc. Với đội ngũ Luật sư, chuyên gia có nhiều kinh nghiệm, Luật Ánh Ngọc sẽ mang đến các bạn những dịch vụ chuyên nghiệp và tận tâm nhất.
