Cần xử lý như thế nào khi mua đất bị lừa

1. Thực trạng mua đất bị lừa hiện nay

Lừa đảo trong giao dịch mua bán nhà đất qua vi bằng đã trở thành một vấn đề phổ biến trong thời gian gần đây với nhiều chiêu thức lừa đảo vô cùng tinh vi. Những kẻ lừa đảo thường tận dụng sự không hiểu biết của người dân về quy trình lập vi bằng để thực hiện các vụ bán đất không hợp pháp. Họ thường cung cấp những mảnh đất kém chất lượng, không có giấy tờ pháp lý đầy đủ, và thậm chí là đất phân lô trái phép, kèm theo hợp đồng mua bán chỉ được thực hiện bằng giấy viết tay và những lời cam kết giả mạo về việc đất đã có vi bằng từ cơ quan thừa phát cấp.

Cần lưu ý rằng vi bằng không phải là một loại hợp đồng hay giao dịch, mà thực chất là một văn bản được cơ quan thừa phát lập để ghi nhận sự kiện, hành vi có thể được sử dụng làm chứng cứ trong các vụ án và quan hệ pháp lý, nhưng không có quyền đại diện pháp lý trong giao dịch mua bán nhà đất.

Một hình thức lừa đảo khác là chiếm đoạt tiền đặt cọc thông qua việc tạo ra các dự án "ma". Các đối tượng lừa đảo thường liên lạc với khách hàng thông qua môi giới, mời họ đến xem đất tại các địa điểm chỉ trên giấy tờ. Tuy nhiên, thực tế là những đất này chưa được phê duyệt cho bất kỳ dự án nào và thường được giới thiệu với giá thấp hơn giá trị thực, tạo nên những bẫy lừa đảo.

Một hình thức khác đáng lưu ý là việc bán một ngôi nhà cho nhiều người khác nhau. Đối tượng lừa đảo thường đăng tin rao bán với giá thấp, kèm theo giấy tờ và cam kết hấp dẫn. Khi thu hút được khách hàng, họ sẽ dùng nhiều lý do để thuyết phục đặt cọc tiền một phần, thường chỉ bằng giấy viết tay. Sau đó, họ tiếp tục lấy tiền từ nhiều người khác, tạo ra một mô hình lừa đảo lớn và khiến người dân mua đất với giá cao và có thể gặp vấn đề pháp lý.

Ngoài ra, còn có những trường hợp lừa đảo bằng cách bán nhà đất đang bị kê biên, hoặc thông qua việc mạo danh các chủ đầu tư uy tín để tạo ra các thông tin giả mạo và lừa đảo khách hàng. Những thủ đoạn này đòi hỏi sự cảnh báo và cảnh giác cao từ phía người mua để tránh rơi vào những tình huống lừa đảo phức tạp.

Xem thêm bài viết: Đối phó tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản đất đai để bảo vệ bất động sản

2. Cần làm gì khi mua đất bị lừa?

• Ngăn chặn mọi giao dịch liên quan đến nhà đất đó:
  • Soạn đơn ngăn chặn và gửi đến các cơ quan chức năng như Sở Tư pháp, văn phòng công chứng, văn phòng đăng ký đất đai, và UBND phường nơi có đất;
  • Cung cấp các bằng chứng cụ thể về việc lừa đảo, thỏa thuận giữa hai bên, các giấy tờ ký kết, và thông tin liên quan.
• Đàm phán "tình cảm" hoặc đe dọa đưa vụ việc ra pháp luật:
  • Thông báo cho đối tượng về việc phát hiện hành vi lừa đảo và đề xuất đàm phán;
  • Đề cập đến khả năng đưa vụ việc ra pháp luật nếu không có thỏa thuận;
  • Thực hiện đàm phán thông minh, thiết lập thỏa thuận và lấy lại nhà, đất thông qua các văn bản công chứng.
• Khởi kiện, tố cáo đối tượng lừa đảo
• • • Nếu đàm phán không thành công và đối tượng lừa đảo không xuất trình giải pháp hợp lý, hãy khởi kiện;
    • Soạn đơn tố cáo và gửi đến cơ quan chức năng, yêu cầu hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các hợp đồng liên quan;
    • Nếu có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản, cơ quan chức năng sẽ tiến hành điều tra và có biện pháp bảo vệ quyền lợi của bạn.

Lưu ý rằng quá trình giải quyết tùy thuộc vào tình hình cụ thể và sự hợp tác của cả hai bên. Đối thoại và đàm phán thông minh có thể giúp giải quyết vụ án một cách thuận lợi và tránh được những rắc rối pháp lý lâu dài.

Xem thêm bài viết: Quyền sở hữu trong bất động sản: Điểm mấu chốt và tranh chấp phổ biến

3. Trình tự, thủ tục tố giác, khởi kiện khi bị lừa mua đất

3.1. Tố giác tội phạm

(1) Việc chuẩn bị đơn tố giác:

Trong trường hợp "mua đất bị lừa", người mua đất cần thực hiện việc chuẩn bị đơn tố giác tội phạm. Đơn này nên đi kèm với các giấy tờ và bằng chứng minh sự lừa dối. Trong đơn tố giác, người sử dụng đất nên cung cấp thông tin chi tiết về toàn bộ sự kiện.

(2) Gửi đơn tố giác:

Sau khi hoàn tất hồ sơ và đơn tố giác, người mua đất bị lừa gửi đơn tố giác đến các cơ quan công an nơi xảy ra vụ việc

 (3) Thụ lý và giải quyết đơn tố giác:

Người giải quyết tố giác quyết định thụ lý khi đủ điều kiện theo pháp luật. Trong vòng 05 ngày làm việc kể từ ngày quyết định thụ lý, người giải quyết thông báo cho người tố giác (người mua đất bị lừa) và thông báo nội dung tố giác cho người bị tố giác.

Người giải quyết tố giác tiến hành xác minh hoặc ủy thác cơ quan thanh tra có thẩm quyền xác minh nội dung tố giác của người mua đất bị lừa.

Trong thời hạn tối đa là 07 ngày làm việc kể từ ngày ra kết luận về nội dung tố giác của người mua đất bị lừa, người giải quyết sẽ xử lý như sau:

• Nếu kết luận rằng người bị tố giác không có hành vi lừa người khác mua bán đất, người giải quyết sẽ khôi phục quyền và lợi ích hợp pháp của người bị tố giác;
• Trong trường hợp kết luận người bị tố giác có hành vi lừa mua bán đất, người giải quyết sẽ áp dụng biện pháp xử lý theo thẩm quyền;
• Nếu có dấu hiệu tội phạm trong hành vi lừa mua bán đất, người giải quyết sẽ chuyển hồ sơ vụ việc đến cơ quan chức năng có thẩm quyền để xử lý theo quy định của pháp luật.

3.2. Khởi kiện dân sự

(1) Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện:

Người mua đất bị lừa cần tổ chức việc chuẩn bị hồ sơ khởi kiện liên quan đến việc đòi hủy hợp đồng chuyển nhượng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho người khác. Hồ sơ này cần bao gồm các tài liệu sau:

• Các giấy tờ chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm.
• Bản sao giấy chứng minh thư nhân dân/căn cước công dân/hộ chiếu của người khởi kiện và người bị kiện.

(2) Nộp hồ sơ khởi kiện:

Người mua đất bị lừa sẽ tiến hành nộp hồ sơ khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết vụ án, trong đó bao gồm yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho người khác. Quy trình này sẽ tuân theo quy định của Tòa án nhân dân cấp tỉnh tại địa phương có liên quan hoặc theo quy định của Sở Tài nguyên và môi trường, hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do họ cấp.

(3) Thụ lý và giải quyết vụ án:

Sau khi nhận đơn khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho người khác từ người mua đất bị lừa, Tòa án sẽ xác định xem vụ án có thuộc thẩm quyền giải quyết của mình hay không. Nếu thẩm quan xác nhận thẩm quyền, Thẩm phán sẽ thông báo ngay cho người khởi kiện để tiến hành thủ tục nộp tiền tạm ứng phí tòa án. Sau đó, vụ án sẽ được thụ lý.

Trong quá trình chuẩn bị cho xét xử sơ thẩm vụ án, Tòa án sẽ cố gắng thực hiện quá trình hòa giải giữa các bên liên quan. Trong trường hợp hòa giải không thành công, Thẩm phán sẽ quyết định đưa vụ án yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho người khác ra xét xử.

4. 08 bước phòng tránh mua đất bị lừa

• Chỉ mua đất khi có Sổ đỏ: Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, người mua đất nên đảm bảo rằng người chuyển nhượng có Giấy chứng nhận đầy đủ. Nếu không có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Điều 186 và Điều 168 của Luật Đất đai, việc chuyển nhượng không đáp ứng điều kiện;
• Không trả hết tiền khi chưa sang tên Sổ đỏ: Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính. Việc trả tiền trước khi chưa hoàn thành quy trình đăng ký có thể tạo ra rủi ro, và người mua nên giữ lại một phần tiền cho đến khi quy trình được hoàn tất;
• Kiểm tra Sổ đỏ giả, quy hoạch, thế chấp, đất bán cho nhiều người:
  • Cách kiểm tra Sổ đỏ giả:
    • Kiểm tra trực tiếp thông tin trên Giấy chứng nhận hoặc xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai.
  • Cách kiểm tra nhà đất thuộc quy hoạch:
    • Kiểm tra quy hoạch tại UBND cấp huyện, thông tin trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện, hỏi ý kiến công chức địa chính, hoặc xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai.
  • Cách kiểm tra thông tin thế chấp, thửa đất chuyển nhượng cho nhiều người:
    • Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai và theo đúng hướng dẫn trong Mẫu số 01/PYC.
• Cách đặt cọc đúng Luật: Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, việc đặt cọc cần lập văn bản có chữ ký đầy đủ và có thể công chứng để đảm bảo tính pháp lý;
• Cẩn trọng khi giá đất rẻ bất ngờ: Mua đất giá rẻ có thể là một lựa chọn hấp dẫn, nhưng cần cẩn trọng khi giá đất giảm đột ngột so với mức giá thị trường. Đặc biệt, đối với đất phân lô, bán nền, nên kiểm tra kỹ lưỡng về điều kiện chuyển nhượng và chỉ tiến hành giao dịch khi đảm bảo đủ điều kiện pháp lý;
• Không mua bán nhà đất bằng giấy viết tay: Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Việc này giúp đảm bảo tính chính xác và pháp lý của hợp đồng, trừ khi đối tượng giao dịch thuộc vào nhóm được miễn công chứng theo quy định;
• Không chuyển nhượng nhà đất bằng vi bằng: Vi bằng không có giá trị thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực. Điều này có thể tạo ra rủi ro pháp lý và không thể sử dụng để sang tên Giấy chứng nhận. Việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thông qua vi bằng là không hợp lý và không đảm bảo tính pháp lý của giao dịch;
• Phải biết cách thỏa thuận các điều khoản trong hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một thỏa thuận giữa các bên, và nên được lập thành văn bản có chữ ký đầy đủ. Các điều khoản trong hợp đồng cần được thảo luận và thỏa thuận một cách rõ ràng, đặc biệt là những điều khoản liên quan đến cam kết về tính pháp lý của đất đai và các điều kiện thanh toán;
• Thuê người am hiểu pháp luật đất đai để tư vấn: Nếu không chắc chắn về thông tin hoặc không nắm vững pháp luật đất đai, tổ chức, hộ gia đình, hoặc cá nhân nên tư vấn với người am hiểu pháp luật về đất đai hoặc thuê công ty, văn phòng luật để đảm bảo giao dịch diễn ra một cách trơn tru và hợp pháp.

Bằng cách tuân thủ các quy định trên, người mua có thể giảm thiểu rủi ro và đảm bảo tính pháp lý khi mua đất.

5. Giải đáp thắc mắc về vấn đề mua đất bị lừa

Câu hỏi:

Tôi đã trải qua tình trạng bị lừa dối khi mua một dự án của Công ty Cổ phần Đầu tư Nhà Đất Việt. Dự án này, chủ yếu là phân lô bán nền tại đường Bà Thiên, huyện Củ Chi từ năm 2013. Mặc dù tôi đã mua từ lâu, nhưng đến nay tôi vẫn chưa có cơ hội tiến hành công chứng và làm sổ đỏ cho lô đất của mình. Thêm vào đó, tôi đã biết rằng công ty đã chuyển nhượng lô đất này cho một người khác. Tôi cũng đã ký hợp đồng và giữ giấy tờ chứng minh về giao dịch này. Tuy nhiên, do tình hình dịch bệnh căng thẳng, tôi đang kẹt tại Quy Nhơn. Vậy tôi có những bước hành động cụ thể nào để bảo vệ quyền lợi của mình? Hành vi của công ty có vi phạm pháp luật không? và hành vi bị xử lý thế nào?? Xin cảm ơn!

Trả lời:

Trả lời:

Trước hết, để bảo vệ quyền lợi của bạn, quan trọng nhất là kiểm tra xem dự án mà bạn đã mua có đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật không. Điều này được quy định tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (đã được sửa đổi bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP). Hãy xác nhận rằng dự án đã hoàn thành đầy đủ các yêu cầu về hạ tầng và tài chính trước khi thực hiện chuyển nhượng.

Nếu bạn phát hiện hành vi lừa đảo hoặc vi phạm pháp luật, bạn có thể thực hiện các bước sau:

• Lập hồ sơ chứng cứ: Thu thập mọi chứng cứ liên quan đến giao dịch, hợp đồng, giấy tờ chứng minh, và thông tin về dự án. Điều này là cơ sở để chứng minh quyền lợi của bạn;

• Liên hệ với luật sư: Tìm kiếm sự hỗ trợ chuyên nghiệp từ luật sư chuyên ngành bất động sản để được tư vấn về tình hình pháp lý của bạn và hướng dẫn các bước tiếp theo;

• Khởi kiện tại tòa án: Nếu cần thiết, bạn có thể khởi kiện tại tòa án nhân dân cấp huyện để đòi lại quyền lợi và đòi hủy bỏ giao dịch không hợp lệ;

• Tố cáo vụ án: Nếu có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản, bạn có thể tố cáo vụ án tới cơ quan công an để họ tiến hành điều tra và xử lý hình sự.

Nhớ rằng, mọi quyết định và bước đi cần phải được thực hiện dưới sự hướng dẫn của luật sư để đảm bảo hiệu quả và tuân thủ đầy đủ theo quy định pháp luật.

Trong trường hợp có cơ quan điều tra, truy tố, xét xử truy thu được khoản tiền trục lợi từ người thực hiện hành vi phạm tội, bạn có thể được giải quyết lấy lại khoản tiền mà bạn đã chi trả.