Tình huống pháp lý: Ông Nguyễn Văn A (cư trú tại xã DH, huyện HY, tỉnh AG) được mẹ là Trần Thị T khi còn sống đã tặng cho 1000m2 đất, thuộc thửa đất số 650 thuộc xã DH, huyện HY, tỉnh AG. Năm 2011, bà T mất, không có di chúc, toàn bộ di sản của bà T được giao cho bà Nguyễn Thị B quản lý (bà B là em gái ông A). Ông A và bà B có thỏa thuận chuyển nhượng 2000m2 đất thuộc thửa đất số 650 với giá 70.000.000đ/1000m2, ông A đã trả đủ số tiền, hai bên giao dịch bằng lời nói và không có giấy tờ gì. Đến ngày 05/08/2018, tất cả những người thừa kế của bà T thống nhất lập thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất cho ông A. Ông A được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thửa đất số 179, thuộc xã DH, huyện HY, tỉnh AG. Khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông A đã mang đi thế chấp ngân hàng VP Bank với số tiền là 150.000.000đ. Đến ngày 22/7/2019 ông A đã giả ngân hàng và lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thửa đất số 179, ông A không canh tác mà cho ông D1 và D2 thuê. Thời gian gần đây, ông A phát hiện anh E, anh F và bà G đang canh tác tại thửa đất số 175, do thửa đất 175 gần thửa đất 179 của ông. Qua tìm hiểu, ông A biết được bà B đã chuyển nhượng thửa đất số 175 cho bà G, đồng thời bà B còn chuyển nhượng 1000m2 đất thửa đất số 179 của ông A cho bà G. Ngoài ra, thực tế hiện nay, ông A cho rằng anh E, F và bà G đang canh tác phần đất diện tích khoảng 2000m2 thuộc thửa đất số 179 của ông A và ông A đang canh tác sử dụng thửa đất số 175 của bà G. Ông A làm đơn khởi kiện, yêu cầu anh E, F và bà G trả lại cho ông phần diện tích 1000m2 thuộc thửa đất số 179 và ông sẽ trả lại cho anh E, F, bà G thửa đất số 175. Hỏi: Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết vụ án trên? Xác định nguyên dơn, bị đơn, người có quyền lợi và nghãi vụ liên quan trong vụ án? Việc ông A thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại ngân hàng VP Bank gây ra hậu quả pháp lý gì? Ông A có được sử dụng phần diện tích 1000m2 (thửa đất số 179) hay không?
1. Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết vụ án trên?
Căn cứ vào quy định tại khoản 3, khoản 9 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì đây là tranh chấp quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là tranh chấp đất đai và hợp đồng dân sự; căn cứ điểm a khoản 1 Điều 35 và các điểm a, c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, tranh chấp nêu trên thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân huyện nơi có bất động sản.
Như vậy, cơ quan giải quyết vụ án trên là Tòa án nhân dân huyện HY, tỉnh AG.
2. Xác định nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ án?
- Nguyên đơn: là bên tham gia vào vụ việc dân sự và có vai trò khởi kiện, tức là người đầu tiên đưa ra yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án. Trong trường hợp này nguyên đơn là ông Nguyễn Văn A (theo quy định khoản 2 Điều 68 Bộ luật tố tụng dân sự 2015).
- Bị đơn: là người bị nguyên đơn khởi kiện hoặc bị cơ quan, tổ chức, cá nhân khác do Bộ luật này quy định khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự khi cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn bị người đó xâm phạm. Trong trường hợp này, bị đơn là anh E, F và bà G (căn cứ theo khoản 3 Điều 68 Bộ luật tố tụng dân sự 2015).
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: là người tuy không khởi kiện, không bị kiện, nhưng việc giải quyết vụ án dân sự có liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ của họ nên họ được tự mình đề nghị hoặc các đương sự khác đề nghị và được Tòa án chấp nhận đưa họ vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Trường hợp việc giải quyết vụ án dân sự có liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ của một người nào đó mà không có ai đề nghị đưa họ vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì Tòa án phải đưa họ vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Như vậy, trong trường hợp này, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, bao gồm: bà B, anh D1, D2, ngân hàng VP Bank (theo khoản 4 Điều 68 Bộ luật tố tụng dân sự 2015).
3. Việc ông A thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại ngân hàng VP Bank gây ra hậu quả pháp lý gì?
Trong tình huống trên, ông A đã thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay số tiền 150.000.000 đồng từ Ngân hàng VP Bank. Thế chấp này có nghĩa là ông A đặt tài sản của mình là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm bảo đảm cho khoản vay từ ngân hàng.
Tuy nhiên, ông A đã hoàn tất việc trả tiền cho ngân hàng vào ngày 22/07/2019. Điều này có nghĩa là ông đã thanh toán đủ số tiền vay mà không còn nợ nần gì đối với ng hàng nữa. Do đó, không cần xem xét thêm về việc thế chấp này, vì nó đã được giải quyết và kết thúc.
4. Ông A có được sử dụng phần diện tích 1000m2 (thửa đất số 179) hay không?
Căn cứ vào biên bản hòa giải và lời khai trong quá trình giải quyết vụ án:
Bà B cho rằng đối với phần đất 1000 m2 mà bà chuyển nhượng cho ông A thì ông A chưa thanh toán tiền cho bà. Khi đó ông A có hứa là khi nào làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất thì sẽ thanh toán tiền cho bà và phía ông A có đặt cọc trước số tiền 20.000.000 đồng, sau đó bà đã trả lại tiền đặt cọc cho ông A. Nhưng ông A không thừa nhận, bà B cũng không chứng minh được ông A có đặt cọc trước số tiền 20.000.000 đồng và bà đã trả lại tiền cọc cho ông A (đối với giấy biên nhận tiền ngày 02/10/2015 bà A cung cấp không thể hiện nội dung đặt cọc chuyển nhượng đất mà thể hiện nội dung như hợp đồng vay tiền). Lẽ ra khi ông A chưa thanh toán tiền thì bà B không ký tên để cho ông A lập thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, nhưng ngược lại bà B đã đồng ý ký tên để cho ông A kê khai và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, xét việc bà B cho rằng do ông A chưa thanh toán tiền cho bà nên bà yêu cầu ông A trả lại cho bà phần đất 1000 m2 thuộc thửa đất số 179 do ông A đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp không trả đất thì trả giá trị quyền sử dụng đất số tiền 100.000.000 đồng là không có căn cứ chấp nhận.
Do không chấp nhận yêu cầu của bà B nên công nhận cho ông A được quyền sử dụng phần đất diện tích 1000m2, thuộc thửa đất số 179 mà bà B đã chuyển nhượng cho ông A, do ông A đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. (Căn cứ vào điểm d khoản 1 Điều 99 và Điều 203 của Luật đất đai năm 2013).
Như vậy, việc áp dụng quy định pháp luật mới nhất về quản lý và sử dụng đất đai là rất quan trọng để đảm bảo hoạt động của các tổ chức, cá nhân được diễn ra trên cơ sở pháp lý rõ ràng và đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất. Quý khách hàng có thể tham khảo thêm bài viết Làm thế nào để tránh vi phạm quy định về quản lý, sử dụng đất đai? để hiểu chi tiết hơn về vấn đề trên.
Công ty Luật Ánh Ngọc cam kết sẽ luôn cập nhật và tư vấn cho khách hàng về các quy định pháp luật mới nhất liên quan đến lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai, từ đó giúp khách hàng hoạt động chuyên nghiệp hơn và tối ưu hóa quyền lợi của mình. Chúng tôi hy vọng rằng bài viết này đã cung cấp cho quý khách hàng một cái nhìn tổng quan về các quy định pháp luật mới nhất về quản lý và sử dụng đất đai tại Việt Nam. Nếu có bất kỳ thắc mắc hay câu hỏi nào, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và giải đáp.