1. Tách thửa đất là gì?
Tách thửa đất là một quy trình phân chia mảnh đất ban đầu thành các phần nhỏ hơn, thường được thực hiện để phân lô, chuyển nhượng, hoặc sử dụng đất với mục đích khác nhau. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP, tách thửa đất đòi hỏi việc phân chia quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất từ một mảnh đất ban đầu thành nhiều mảnh đất riêng biệt. Kết quả của quy trình này thường là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất cho từng phần đất tách riêng.
Xem thêm bài viết: Có được phép xây dựng nhà xưởng trên đất nông nghiệp không?
2. Điều kiện tách thửa đất
Không được tách thửa đất là một quy định quan trọng liên quan đến việc chia mảnh đất ban đầu thành các phần nhỏ hơn. Điều kiện để thực hiện tách thửa đất đã được quy định rõ ràng trong pháp luật, cụ thể là Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013, Điều 29 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, và khoản 11 của Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
Theo quy định này, để có thể tách thửa đất, cần phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 của Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 của Điều 168 của Luật Đất đai
- Đất không được tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
- Thời hạn sử dụng đất vẫn còn hiệu lực.
Vì vậy, để tách thửa đất, cần phải đảm bảo rằng mảnh đất cần tách đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, và thời hạn sử dụng đất vẫn còn. Nếu không đáp ứng đủ các điều kiện này, thủ tục tách thửa đất sẽ không thể thực hiện theo quy định của pháp luật.
Xem thêm bài viết: Bảo vệ quyền lợi của chính mình để đối phó với tội vi phạm đấu giá đất
3. Các trường hợp không được phép tách thửa đất hiện nay
Quy định chung về các trường hợp không được tách thửa đất là một phần quan trọng trong việc quản lý đất đai và đảm bảo tính thống nhất của các khu vực đô thị và nông thôn. Tách thửa đất là quá trình chia nhỏ một mảnh đất ban đầu thành các thửa đất nhỏ hơn, và quy định này giúp đảm bảo rằng quá trình này diễn ra theo quy định của pháp luật. Dưới đây là các trường hợp không được phép tách thửa đất hiện nay:
3.1. Đất không có sổ đỏ
Việc tách thửa đất đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đất không có sổ đỏ thường là đất chưa được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại khoản 1 của Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm tách thửa đất, yêu cầu có sổ đỏ hoặc sổ hồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 của Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 của Điều 168 Luật Đất đai năm 2013.
Tức là, đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tiến hành thủ tục tách thửa. Nếu đất chưa có Giấy chứng nhận này, quy trình tách thửa đất sẽ không được thực hiện. Mặc dù một số tỉnh thành có quy định cho phép tách thửa đất khi đủ điều kiện cấp sổ đỏ, tuy nhiên, thực tế khá khó để tách thửa đất khi vẫn chưa có sổ đỏ.
Tóm lại, sổ đỏ là điều kiện bắt buộc khi tiến hành tách thửa đất, không được tách thửa đất nếu không có sổ đỏ và việc này đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt của quy định pháp luật.
3.2. Đất không đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu
Trong quy trình tách thửa đất, một yêu cầu quan trọng là thửa đất mới và thửa đất còn lại sau khi tách phải đáp ứng được các điều kiện về diện tích tối thiểu, bao gồm cả diện tích và kích thước tối thiểu. Giá trị này có thể khác nhau tùy thuộc vào quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, và nó được áp dụng rộng rãi trên toàn quốc.
Ví dụ, tại Nội thành Hà Nội, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải đạt ít nhất 30m2 để đủ điều kiện cho việc tách thửa. Tuyệt đối không chỉ riêng Hà Nội, mà điều kiện này cũng áp dụng đối với tất cả các tỉnh thành và loại đất khác nhau trên toàn quốc.
Do đó, nếu thửa đất không thỏa mãn được các yêu cầu về diện tích tối thiểu và kích thước, thì không được tách thửa đất theo quy định của pháp luật. Điều này nhấn mạnh sự quan trọng của việc tuân thủ các quy định về diện tích tối thiểu khi tiến hành quy trình tách thửa đất.
3.3. Tách đất không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Trong quy trình tách thửa đất, một trong những yếu tố quan trọng là việc đảm bảo tính phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Điều này được quy định tại khoản 1 của Điều 6 trong Luật Đất đai năm 2013, nơi quy định rằng sử dụng đất phải tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
Hầu hết các Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về điều kiện tách thửa đất cũng chú trọng đến nguyên tắc này. Điều này có nghĩa là để tách thửa đất, nó phải phù hợp với quy hoạch đất đai đã được xác định. Điều này cũng áp dụng cho đất thuộc các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch và các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch.
Ví dụ, tại Hà Nội, có quy định cụ thể không được tách thửa đất trong trường hợp đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch hoặc các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định và phê duyệt. Điều này nhấn mạnh sự quan trọng của việc đảm bảo tuân thủ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất trong quá trình tách thửa đất.
3.4. Đất đang tranh chấp
Quy định về đất đang trong tình trạng tranh chấp là một điểm quan trọng trong quy trình tách thửa đất. Theo Điều 188 của Luật Đất đai 2013, đất đang trong tình trạng tranh chấp không được phép chuyển nhượng, điều này thể hiện trong việc giải quyết tranh chấp đất đai.
Ngoài ra, tại Quyết định về điều kiện tách thửa của Ủy ban nhân dân một số tỉnh và thành phố, cũng quy định rõ ràng rằng chỉ đất không có tranh chấp mới được phép tách thửa. Tuy nhiên, có sự biến đổi trong việc quy định này tùy theo từng địa phương.
Do đó, đất đang trong tình trạng tranh chấp sẽ không được tách thửa đất do không đủ điều kiện, và điều này làm tôn emphasize về tính quan trọng của việc giải quyết tranh chấp đất đai trước khi xem xét bất kỳ thủ tục tách thửa nào.
3.5. Đất hết thời hạn sử dụng
Điều kiện này áp dụng cho các loại đất sử dụng có thời hạn, ví dụ như đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất thương mại dịch vụ và nhiều loại khác. Khi đất đã vượt qua thời hạn sử dụng (được gọi là hết thời hạn sử dụng đất), người sử dụng đất sẽ không được phép thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, và các quyền tương tự, theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013.
Do đó, nếu đất đã hết thời hạn sử dụng, quy trình tách thửa đất theo quy định của pháp luật sẽ không áp dụng và không được phép thực hiện. Điều này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tuân thủ các quy định về thời hạn sử dụng đất khi xem xét tách thửa đất.
3.6. Đất và quyền sử dụng đất đang bị kê biên
Việc tách thửa đất không được thực hiện trong trường hợp đất và quyền sử dụng đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án, theo quy định tại khoản 1 của Điều 188 trong Luật Đất đai năm 2013. Trong thời gian đang bị kê biên, cả đất và quyền sử dụng đất đều được Chấp hành viên yêu cầu người thi hành án, người quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các loại giấy tờ liên quan cho cơ quan thi hành án dân sự, theo quy định tại khoản 1 của Điều 111 trong Luật Thi hành án dân sự năm 2008. Do đó, trong trường hợp này, việc không có sổ đỏ sẽ ngăn cản việc thực hiện thủ tục tách thửa đất sẽ không được thực hiện.
3.7. Đất đã có thông báo thu hồi
Quy trình tách thửa đất không thể tiến hành trong trường hợp đất đã có thông báo thu hồi, theo quy định tại Điều 67 của Luật Đất đai năm 2013. Trước khi đất bị thu hồi, cơ quan Nhà nước sẽ gửi thông báo thu hồi đất cho người dân, với một thời hạn cụ thể, là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.
Thông báo thu hồi đất được gửi đến cho người sở hữu đất bị thu hồi. Do đó, khi có thông báo thu hồi đất, cơ quan nhà nước sẽ từ chối xem xét hồ sơ đề nghị tách thửa đất của người sử dụng đất.
Để thực hiện tách thửa đất, ngoài việc đảm bảo rằng đất đó không thuộc các trường hợp không được phép tách thửa như đã được đề cập, còn cần đáp ứng các điều kiện sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
- Đất đang trong thời hạn sử dụng và không có tranh chấp nào đang xảy ra
- Đất đáp ứng được về hạn mức, diện tích tối thiểu để tách thửa, theo quy định cụ thể của từng địa phương
- Đất không thuộc các trường hợp không cho phép tách thửa
- Thửa đất thuộc các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
- Đất và các thửa đất đủ điều kiện để cấp Sổ đỏ theo quy định.
Tóm lại, quy trình tách thửa đất là một quá trình phức tạp, đòi hỏi tuân thủ các quy định về quyền sử dụng đất và quy hoạch đất đai, và không thể tách thửa đất trong những trường hợp không được phép như đã nêu trên.
4. Hồ sơ cần chuẩn bị khi tách thửa tại Việt Nam
- Trong quá trình thực hiện thủ tục tách thửa đất, người nộp hồ sơ cần chuẩn bị một số giấy tờ và chứng từ quan trọng như sau:
- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu số 11/ĐK.
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp.
Lưu ý quan trọng khi nộp giấy tờ:
- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp thêm bất kỳ giấy tờ nào khác ngoài các giấy tờ bắt buộc theo quy định tại các Điều 9 và 10 của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT
- Khi nộp các giấy tờ về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để thực hiện thủ tục tách thửa đất, người nộp hồ sơ có thể lựa chọn một trong các hình thức Nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng và chứng thực.Nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao.Nộp bản chính của giấy tờ
- Trường hợp nộp bản sao giấy tờ, người nộp hồ sơ cần đảm bảo rằng các bản sao này đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng và chứng thực.
Ngoài ra, khi nộp chứng từ liên quan đến nghĩa vụ tài chính về đất đai và tài sản gắn liền với đất để thực hiện thủ tục tách thửa đất, người nộp hồ sơ cũng có thể lựa chọn một trong các hình thức tương tự.
Xem thêm bài viết: Quy trình thủ tục buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép
Trên đây là bài viết chi tiết viết về chủ đề không được tách thửa đất. Quý khách hàng có thể tham khảo thêm bài viết Hướng dẫn thủ tục tách sổ đỏ mới nhất. Nếu Quý khách cần được hỗ trợ hoặc tư vấn về vấn đề liên quan về đất đai. Hãy liên hệ với chúng tôi, Luật Ánh Ngọc để được tư vấn hỗ trợ kịp thời.
