Mua bán đất đã công chứng hoặc viết tay nhưng chưa sang tên Sổ đỏ bị tranh chấp là vấn đề được nhiều người quan tâm bởi đất đai luôn là chủ đề “nóng”. Theo đó, tranh chấp đất do chuyển nhượng chưa sang tên xử lý thế nào để bảo vệ quyền lợi tối đa cho người mua? Hãy cùng Luật Ánh Ngọc giải đáp ngay sau bài viết dưới đây.
1. Ai là người đứng tên quyền sử dụng đất khi chưa sang tên Sổ đỏ?
Theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ chính thức có hiệu lực và được pháp luật bảo hộ hoàn toàn kể từ thời điểm được đăng ký vào Sổ địa chính của cơ quan nhà nước.
Do đó, khi chưa thực hiện thủ tục sang tên (đăng ký biến động), bên bán vẫn là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng).
Tuy nhiên, khi hai bên đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng (dù là viết tay hay công chứng) và bên mua đã thanh toán tiền, nhận đất trên thực tế thì quyền và nghĩa vụ giữa hai bên đã bị ràng buộc bởi các điều khoản cam kết. Đây chính là căn cứ pháp lý để bên mua tiến hành khởi kiện, bảo vệ tài sản của mình khi có tranh chấp phát sinh.
2. Quy trình giải quyết tranh chấp đất chưa sang tên
Khi có dấu hiệu trốn tránh trách nhiệm sang tên Sổ đỏ, người mua cần thực hiện các bước sau:
- Bước 1: Gửi thông báo yêu cầu thực hiện nghĩa vụ;
Trước khi khởi kiện, bên mua thiện chí gửi một văn bản thông báo hoặc trao đổi yêu cầu bên bán có mặt tại cơ quan đăng ký đất đai để phối hợp hoàn thành thủ tục sang tên trong một thời hạn nhất định.
- Bước 2: Nộp đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (trường hợp bên bán có hành vi tẩu tán đất đai);
- Bước 3: Gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân (trường hợp bên bán không hợp tác), hồ sơ cần chuẩn bị:
- Đơn khởi kiện;
- Hợp đồng chuyển nhượng (viết tay hoặc bản gốc công chứng);
- Biên lai, giấy biên nhận giao nhận tiền, vàng;
- Căn cước công dân của các bên.
>> Xem thêm bài viết: Khi nào tranh chấp đất phải đưa ra Tòa án giải quyết?
3. Đã công chứng nhưng chưa sang tên có đòi lại được không?
Để giải đáp câu hỏi này, người mua cần nắm rõ 02 trường hợp sau:
- Đối với hợp đồng mua bán đất đã công chứng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Văn phòng công chứng chứng thực có giá trị chứng cứ tuyệt đối và có hiệu lực bắt buộc thi hành kể từ thời điểm công chứng viên ký tên, đóng dấu.
Do đó, bên bán không thể đơn phương đòi lại đất. Nếu bên bán tự ý lật lọng, bên mua có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bên bán phải thực hiện nghĩa vụ bàn giao giấy tờ.
- Đối với hợp đồng viết tay (Chưa công chứng)
Bên mua vẫn có cơ hội giữ lại đất thông qua quy định cứu cánh tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015:
- Nếu một bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng (thường là bên mua đã trả từ 2/3 số tiền trở lên) và đã nhận đất sử dụng ổn định, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng viết tay đó.
- Sau khi có quyết định của Tòa, bên mua hoàn toàn có quyền làm Sổ đỏ trực tiếp mà không cần phải thực hiện bước công chứng lại.
4. Dịch vụ bảo vệ khách hàng tranh chấp đất đai tại Luật Ánh Ngọc
Để gỡ bỏ mọi lo lắng và bảo vệ tuyệt đối quyền sở hữu tài sản cho bạn, Luật Ánh Ngọc cung cấp dịch vụ Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai chuyên sâu:
- Thẩm định pháp lý: Đội ngũ Luật sư kiểm tra hồ sơ, đánh giá giá trị chứng cứ của giấy viết tay hoặc hợp đồng công chứng để đưa ra chiến lược đòi đất tối ưu nhất.
- Đại diện thực hiện thủ tục ngăn chặn: Soạn thảo và nộp đơn yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai, Tòa án nhân dân áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời, phong tỏa thửa đất, cấm thay đổi hiện trạng, ngăn chặn tối đa hành vi tẩu tán tài sản của bên bán.
- Tranh tụng bảo vệ quyền lợi thực chiến: Đại diện khách hàng tham gia từ giai đoạn đàm phán, hòa giải và tranh tụng tại Tòa án.
Hãy liên hệ ngay với hotline của Luật Ánh Ngọc để được các chuyên gia hàng đầu trực tiếp tư vấn và đồng hành giải quyết!
