1. Một số tình huống thực tế về lừa cọc đất
1.1. Tình huống 1
Ngày nay, trên thị trường địa ốc, có nhiều hình thức lừa đảo "gài" cọc khiến người bán nhà phải đối mặt với những thách thức khó lường. Một số kẻ lừa đảo thường áp dụng chiêu trò bằng cách giả vờ có nhu cầu mua một mảnh đất và tỏ ra sẵn lòng đặt cọc cho chủ nhà. Tuy nhiên, khi đến thời điểm thanh toán số tiền còn lại, chủ nhà đôi khi không thể liên lạc được với người mua giả vờ.
Sau một khoảng thời gian, khi chủ nhà quyết định rao bán mảnh đất cho một bên thứ ba, kẻ lừa đảo lại nhanh chóng uỷ quyền cho luật sư và khởi kiện, đòi bồi thường một khoản tiền lớn, cho rằng người bán đã vi phạm hợp đồng. Hành động này không chỉ gây thiệt hại về mặt tài chính cho người bán, mà còn tạo nên tình trạng pháp lý phức tạp và rắc rối.
1.2. Tình huống 2
Chị Nguyễn Thị Thùy T., một nhân viên môi giới tại Sàn Bất động sản N.H, chia sẻ về tình huống gần đây mà chị gần như rơi vào một trò lừa đảo. Vào sáng ngày 10-4 (thứ Bảy), một "khách hàng" đến Sàn Bất động sản N.H để hỏi mua một căn nhà ở khu Nam Hòa Xuân (phường Hòa Quý, quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng). Người này cho biết cần mua ngay một căn nhà và muốn đứng tên giúp "người thân" ở Úc, người này dự kiến sẽ về nước và định cư trong khoảng một tháng nữa. Để xây dựng lòng tin, "khách hàng" đề xuất chị T. hãy dẫn anh ta xem thực tế một số căn nhà cần bán và chọn mua một căn nhà 3 tầng ở vị trí gần sông.
Sau khi chọn được căn nhà, "khách hàng" yêu cầu chị T. xem giấy tờ pháp lý của căn nhà và thông tin về giá bán cũng như phương thức thanh toán cụ thể. Khi chị T. thông báo rằng chủ nhà đã ủy quyền cho chị để bán căn nhà với giá 5,5 tỷ đồng và yêu cầu đặt cọc trước 100 triệu đồng, số còn lại sẽ được thanh toán sau 15 ngày kể từ ngày đặt cọc, "khách hàng" đó đồng ý.
"Khách hàng" đề xuất thanh toán tiền đặt cọc và tiền nhà bằng chuyển tiền trực tuyến. Anh ta cung cấp số điện thoại để kết bạn trên Zalo và yêu cầu số tài khoản của chị để thực hiện chuyển tiền. Khoảng 15 phút sau, "khách hàng" thông báo rằng "người thân" ở Úc đã chuyển tiền đặt cọc, và Zalo của chị T. cũng nhận được thông báo về việc chuyển khoản từ một ngân hàng ở Úc.
Tuy nhiên, khi chị T. nhận thức được rằng quá trình nhận tiền cọc từ chuyển tiền trực tuyến có vẻ phức tạp hơn thông thường, chị bắt đầu nghi ngờ. "Khách hàng" giải thích rằng chuyển tiền trực tuyến quốc tế khác với chuyển tiền online trong nước. Khi chị T. đề xuất cùng nhau đến ngân hàng Sacombank để rút tiền mặt và nhận tiền cọc, "khách hàng" này lên tiếng cho biết ngân hàng đó không hoạt động vào ngày thứ Bảy, từ đó giảm khả năng rút tiền mặt. Nghi ngờ về quá trình chuyển tiền và nhận tiền trực tuyến, chị T. từ chối truy cập vào đường link của ngân hàng ở Úc và yêu cầu nhận được tiền mặt hoặc xác nhận tài khoản trước khi thực hiện giao dịch bán căn nhà. Đối mặt với sự phản đối của chị T., "khách hàng" ngay lập tức rời khỏi hiện trường.
Xem thêm bài viết: Đặt cọc khi mua đất bao nhiêu phần trăm thì hợp lý?
2. Một số chiêu trò lừa cọc đất phổ biến
Trên thị trường địa ốc hiện nay, có nhiều hình thức và chiêu trò lừa cọc đất mà người dân cần phải cảnh báo và cẩn trọng. Dưới đây là mô tả chi tiết về các thủ đoạn này:
Thứ nhất, "mất tích", gây khó dễ sau khi nhận tiền cọc:
- Hành vi lừa đảo này thường diễn ra khi bên mua đã đặt cọc, và sau một khoảng thời gian thỏa thuận (thường là 1 tháng), bên bán sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở. Tuy nhiên, khi đến thời hạn giao kết, bên bán có thể cắt đứt liên lạc, làm cho bên mua hoảng hốt vì không thể ký hợp đồng, sang tên, hoặc ra công chứng.
Thứ hai, môi giới lừa tiền cọc:
- Người mua thường giao dịch trực tiếp với công ty môi giới hoặc cò đất mà không liên quan đến chủ nhà. Sau khi nhận cọc, có thể xảy ra tình trạng môi giới "biến mất" mà không rõ lý do, và chủ nhà từ chối mọi trách nhiệm. Trong trường hợp này, chủ nhà không có trách nhiệm với khoản tiền đặt cọc theo hợp đồng, khiến người mua mất trắng số tiền đã đặt cọc.
Thứ ba, rắc rối tiền cọc vì quan hệ hôn nhân của chủ nhà:
- Khi sổ đỏ là tài sản chung của vợ chồng nhưng chỉ ghi tên một trong hai người, hoặc khi chưa có biên bản phân chia tài sản sau hôn nhân, người mua có thể gặp rắc rối khi chồng/vợ của người bán không đồng ý bán. Việc giải quyết vấn đề này có thể đòi hỏi thỏa thuận giữa các bên hoặc phải tới tòa án, mất thời gian và công sức.
Thứ tư, chỉ có một mảnh đất nhưng nhận cọc của nhiều người:
- Đối tượng lừa đảo thường đăng tin rao bán với giá thấp và yêu cầu người mua đặt cọc bằng giấy viết tay. Sau khi thu được nhiều tiền cọc từ nhiều người, họ biến mất, khiến những người mua phải chịu mất tiền.
Thứ năm, lừa cọc từ những mảnh đất có vướng mắc pháp lý:
- Có người mua, vì nhu cầu thực và mong muốn giá rẻ, đồng ý đặt cọc cho những mảnh đất có vấn đề pháp lý như không có giấy tờ, nhà đang thế chấp ngân hàng, hoặc giấy tờ đứng tên người khác, khiến họ mất tiền một cách không cần thiết.
Thứ sáu, rủi ro cọc chồng cọc:
- Ở các khu vực "sốt đất", người mua thường sử dụng hình thức cọc chồng cọc để kiếm lợi nhanh chóng. Tuy nhiên, chỉ cần một bên "hủy kèo" hay lừa cọc đất, toàn bộ các hợp đồng cọc sau đó có thể bị phá vỡ như hiệu ứng domino. Hợp đồng cọc thường sơ sài và yếu đuối, mang theo rủi ro lớn đối với cả bên mua lẫn bên bán.
Xem thêm bài viết: Trường hợp nào thì cần phải hoàn trả tiền đặt cọc cho khách hàng?
3. Cần làm gì khi bị lừa cọc đất?
Câu hỏi: Tôi muốn hỏi về tình huống của mình. Tôi đã đặt cọc mua một khu đất trị giá 500 triệu đồng. Tôi đã thanh toán số tiền đặt cọc là 50 triệu và có giấy biên nhận. Nếu bên bán không thực hiện hợp đồng, họ sẽ phải bồi thường bằng số tiền đã đặt cọc. Nhưng sau đó, tôi phát hiện bên bán không phải là chủ sở hữu mà là người khác. Tôi đã yêu cầu trả lại số tiền đặt cọc nhưng họ từ chối. Liệu tôi phải làm gì để đòi lại tiền cọc đất?
Trả lời: Cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi và đề nghị tư vấn từ Công ty Luật Ánh Ngọc. Trường hợp của bạn được giải đáp như sau:
Theo Khoản 1 Điều 175 của Bộ Luật Hình sự năm 2015, được sửa đổi và bổ sung vào năm 2017, quy định những hành vi chiếm đoạt tài sản của người khác với giá trị từ 4.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 4.000.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc kết án về tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản thì có thể bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.
Trong trường hợp của bạn, người nhận đặt cọc thông qua hợp đồng đã nhận 50 triệu đồng của bạn để đảm bảo cho việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu tại thời điểm phải ký hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận đặt cọc không thực hiện theo cam kết trong hợp đồng, họ sẽ vi phạm hợp đồng và phải trả lại số tiền đặt cọc cùng bị phạt cọc.
Tuy nhiên, nếu ngay sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bạn phát hiện quyền sử dụng đất không thuộc về bên nhận cọc, và sau khi yêu cầu trả lại tiền, họ từ chối, hành vi này không đủ cơ sở để coi là lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định pháp luật.
Nếu bên nhận đặt cọc chỉ không thực hiện cam kết trong hợp đồng, bạn có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân tại nơi họ cư trú để đòi lại số tiền đặt cọc. Đồng thời, bạn cũng có thể nộp đơn trình báo vụ án lên cơ quan công an nơi họ cư trú để ghi chép và giữ chứng cứ liên quan.
Tùy thuộc vào thông tin chi tiết và chứng cứ cụ thể, bạn có thể xác định liệu hành vi của bên nhận đặt cọc có vi phạm quy định nào trong Bộ Luật Hình sự hay không. Việc bảo vệ quyền lợi của bạn có thể được thực hiện thông qua các biện pháp pháp lý như trên.
Xem thêm bài viết: Làm gì khi chủ đầu tư không hoàn trả tiền đặt cọc như thỏa thuận?
4. Mức xử phạt đối với hành vi lừa cọc đất
Tùy vào mức độ, hành vi lừa cọc đất sẽ bị xử lý hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự như sau:
4.1. Truy cứu trách nhiệm Hình sự tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản
Theo quy định của Điều 174 trong Bộ luật Hình sự năm 2015, đã được điều chỉnh bởi Điểm a, c Khoản 3 Điều 2 của Luật sửa đổi Bộ luật Hình sự năm 2017, mức xử phạt cho hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản được xác định như sau:
Người vi phạm sử dụng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt tài sản của người khác, có giá trị từ 2-50 triệu đồng hoặc dưới 2 triệu đồng, nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, sẽ bị xử phạt theo hình thức cải tạo không giam giữ trong khoảng thời gian tối đa là 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:
- Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản và vẫn tiếp tục vi phạm;
- Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật Hình sự 2015, chưa được xóa án tích và vẫn tiếp tục vi phạm;
- Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, và an toàn xã hội;
- Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ.
Mức xử phạt cao nhất có thể là phạt tù chung thân. Ngoài ra, người vi phạm còn có thể bị xử phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 100 triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định trong khoảng từ 01-05 năm, hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.
4.2. Mức xử phạt vi phạm hành chính
Dựa trên quy định tại Điều 15 của Nghị định 144/2021/NĐ-CP, mức phạt vi phạm hành chính được quy định như sau:
Cụ thể, mức phạt sẽ rơi vào khoảng từ 2-3 triệu đồng đối với một trong những hành vi sau đây:
- Thực hiện hành vi trộm cắp tài sản, cố tình xâm nhập vào nhà ở của người dân, kho bãi hoặc những địa điểm thuộc quản lý của người khác nhằm trộm cắp hoặc nhằm chiếm đoạt tài sản;
- Công nhiên thực hiện hành vi chiếm đoạt tài sản;
- Sử dụng những thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt tài sản hay cố tình không trả lại tài sản do vay, mượn, thuê tài sản của người khác mà có hoặc nhận được tài sản của người khác thông qua một hợp đồng, mặc dù họ có điều kiện trả lại, có khả năng trả lại nhưng cố tình không trả;
- Không trả lại tài sản cho người khác do vay, mượn, thuê tài sản của người khác hay nhận được tài sản của người khác thông qua một hợp đồng nhưng sử dụng tài sản có được đó vào mục đích bất hợp pháp nên không còn khả năng trả lại;
- Thiếu trách nhiệm gây thiệt hại đến tài sản của doanh nghiệp, Nhà nước, cơ quan, tổ chức.
Mức phạt cao nhất cho hành vi này có thể lên đến 05 triệu đồng. Hơn nữa, một số biện pháp bổ sung có thể bị áp dụng như như tịch thu tang vật, tịch thu phương tiện để thực hiện hành vi vi phạm hành chính; đối với người nước ngoài có thể bị trục xuất nếu có có hành vi vi phạm hành chính. Biện pháp khắc phục hậu quả bao gồm: buộc phải nộp lại số lợi bất hợp pháp có được, buộc phải trả lại tài sản do đã chiếm giữ trái phép và buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu.
5. Dịch vụ luật sư giải quyết lừa cọc đất
Công ty Luật Ánh Ngọc cung cấp dịch vụ tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai, trong đó có các vấn đề liên quan đến lừa cọc đất. Với đội ngũ luật sư giỏi chuyên sâu trong lĩnh vực nhà đất, chúng tôi cam kết đem đến sự hỗ trợ toàn diện cho khách hàng trong quá trình giải quyết các vấn đề pháp luật liên quan đến tranh chấp đất đai, lừa cọc đất.
Dịch vụ của chúng tôi bao gồm:
- Đại diện và tham gia tố tụng: Chúng tôi sẽ đại diện khách hàng trong quá trình tố tụng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp. Điều này bao gồm soạn thảo các đơn từ, văn bản gửi đến cơ quan tòa án có thẩm quyền, tham gia các buổi đối thoại và tiếp xúc với cơ quan tòa án để đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho khách hàng;
- Đánh giá và hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ khởi kiện: Công ty Luật Ánh Ngọc sẽ thực hiện đánh giá điểm mạnh và điểm yếu của các bên trong vụ án tranh chấp đất đai. Chúng tôi cung cấp hỗ trợ trong việc soạn thảo đơn từ và chuẩn bị hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai cho khách hàng;
Chúng tôi cam kết mang đến giải pháp pháp lý chất lượng trong mọi vấn đề liên quan đến tranh chấp đất đai.
