1. Thế chấp được hiểu như thế nào?
Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng mà không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
Như vậy, thế chấp có thể hiểu là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo lãnh cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình đối với bên kia. Tài sản thế chấp vẫn thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, nhưng bên nhận thế chấp có quyền ưu tiên nhận thanh toán từ tài sản thế chấp khi bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ của mình.
Thế chấp được sử dụng phổ biến trong các giao dịch dân sự, thương mại, ngân hàng,... Ví dụ, khi một người vay tiền ngân hàng để mua nhà, người vay sẽ phải thế chấp nhà cho ngân hàng. Trong trường hợp người vay không trả được nợ, ngân hàng có thể thu giữ nhà để bán để thu hồi nợ.
Xem thêm bài viết: Cầm cố và thế chấp: Khác biệt và ưu điểm của hai hình thức bảo đảm
2. Thực trạng việc thế chấp nhà nhưng không thế chấp đất hiện nay
Thực tế hiện nay, việc thế chấp nhà nhưng không thế chấp đất không phải là hiếm gặp. Nguyên nhân chính là do giá trị của nhà ở thường cao hơn giá trị của quyền sử dụng đất. Do đó, nhiều người khi thế chấp nhà ở để vay vốn thường chỉ thế chấp nhà ở mà không thế chấp quyền sử dụng đất để có thể vay được số tiền lớn hơn.
Thực trạng thế chấp nhà nhưng không thế chấp đất có thể mang lại một số lợi ích cho người thế chấp, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Do đó, người thế chấp cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định lựa chọn hình thức thế chấp này.
3. Thế chấp nhà nhưng không thế chấp đất có hợp pháp không?
Căn cứ theo Điều 317 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thế chấp tài sản, mô tả quá trình một bên, được gọi là bên thế chấp, sử dụng tài sản mà họ sở hữu để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, mà không chuyển giao tài sản đó cho bên kia, được gọi là bên nhận thế chấp.
Theo quy định tại Điều 326 của Bộ luật Dân sự 2015 về việc thế chấp tài sản liên quan đến đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất, có các điều sau:
- Thứ nhất, trường hợp chỉ thế chấp tài sản liên quan đến đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản liên quan đến đất đồng thời là người sử dụng đất, thì tài sản được xử lý sẽ bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ khi có thỏa thuận khác;
- Thứ hai, trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản liên quan đến đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất, và chủ sở hữu tài sản liên quan đến đất không đồng thời là người sử dụng đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản liên quan đến đất được phép tiếp tục sử dụng đất theo quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản, trừ khi có thỏa thuận khác.
Do đó, theo quy định của pháp luật dân sự, việc thế chấp nhà mà không thế chấp đồng thời quyền sử dụng đất sẽ tạo ra hai trường hợp pháp lý cụ thể. Trong trường hợp đầu tiên, khi chủ sở hữu tài sản là người sử dụng đất, quyền sử dụng đất sẽ được xem xét khi xử lý tài sản. Trong trường hợp thứ hai, nếu chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản liên quan đến đất có thể tiếp tục sử dụng đất theo quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trước đó, trừ khi có thỏa thuận khác.
4. Điều kiện để thế chấp nhà thế nào?
Theo quy định của Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, giao dịch thế chấp liên quan đến nhà ở cần tuân thủ các điều kiện sau đây:
- Nhà ở phải có giấy chứng nhận, trừ trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, nhà tình nghĩa;
- Không nằm trong diện đang có tranh chấp, khiếu nại hoặc khiếu kiện liên quan đến quyền sở hữu;
- Đang trong thời hạn sở hữu đối với trường hợp có thời hạn sở hữu nhà ở;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính có hiệu lực pháp luật;
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, hoặc phá dỡ nhà ở.
Bên cạnh các điều kiện áp dụng cho nhà ở thế chấp, bên thế chấp cũng phải đáp ứng các điều kiện sau đây theo quy định tại Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014:
- Là chủ sở hữu nhà ở hoặc được chủ sở hữu ủy quyền để thực hiện thế chấp;
- Trong trường hợp là cá nhân, phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật dân sự; đối với tổ chức, phải có tư cách pháp nhân, trừ khi đây là trường hợp tổ chức tặng nhà cho mục đích nhân đạo.
5. Các biện pháp xử lý tài sản thế chấp như thế nào?
Hệ thống pháp luật cho phép các bên đặt ra thỏa thuận về cách xử lý tài sản thế chấp. Theo đó, họ có thể thống nhất một trong những phương thức sau đây. Cụ thể:
- Bán tài sản đảm bảo: Bên nhận đảm bảo có thể tự tiến hành bán hoặc tổ chức bán đấu giá;
- Chấp nhận tài sản đảm bảo làm thanh toán thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên đảm bảo;
- Sử dụng phương thức khác do thỏa thuận của các bên, ví dụ như việc bên nhận đảm bảo thuê tài sản đảm bảo hoặc tự khai thác giá trị kinh tế của tài sản đảm bảo...
Trong trường hợp các bên không đạt được thỏa thuận, tài sản sẽ được xử lý thông qua phương thức bán đấu giá. Bởi vì, bán đấu giá là phương thức mua bán được quy định bởi pháp luật, tạo điều kiện cho việc bán tài sản với giá cao nhất. Quá trình bán đấu giá tài sản đảm bảo phải tuân thủ theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.
6. Những câu hỏi thắc mắc về thế chấp nhà nhưng không thế chấp đất
6.1. Có cần phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về tài sản bảo hiểm đang được thế chấp không?
Dựa theo quy định tại khoản 4 của Điều 318 trong Bộ luật Dân sự 2015, các điều luật về tài sản thế chấp được mô tả như sau:
Khi tài sản thế chấp được bảo hiểm, bên nhận thế chấp có trách nhiệm thông báo cho tổ chức bảo hiểm về việc tài sản bảo hiểm đang được sử dụng làm tài sản thế chấp. Trong trường hợp xảy ra sự kiện bảo hiểm, tổ chức bảo hiểm sẽ chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp.
Do đó, khi tài sản đang được thế chấp cũng là tài sản được bảo hiểm, bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm về việc sử dụng tài sản này để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Trong tình huống xảy ra sự kiện bảo hiểm, tổ chức bảo hiểm sẽ trực tiếp chi trả tiền bảo hiểm cho bên nhận thế chấp, theo quy định của pháp luật.
6.2. Bên nhận thế chấp có quyền gì đối với tài sản thế chấp?
Căn cứ theo Điều 323 của Bộ luật Dân sự 2015, quy định về quyền của bên nhận thế chấp tài sản được trình bày như sau:
- Xem xét và kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp mà không ảnh hưởng đến quá trình hình thành, sử dụng, và khai thác tài sản thế chấp;
- Yêu cầu bên thế chấp cung cấp thông tin về thực trạng của tài sản thế chấp;
- Đề xuất bên thế chấp thực hiện các biện pháp cần thiết để bảo toàn giá trị của tài sản, đặc biệt là trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm giá trị do quá trình khai thác, sử dụng;
- Thực hiện đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật;
- Yêu cầu bên thế chấp hoặc người giữ tài sản thế chấp chuyển giao tài sản đó để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ;
- Giữ các giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp theo thỏa thuận, trừ khi có quy định khác của luật;
- Xử lý tài sản thế chấp trong các trường hợp sau:
- Khi hết thời hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng;
- Khi bên nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm thỏa thuận hoặc theo quy định của luật;
- Trong các trường hợp khác do thỏa thuận của các bên hoặc quy định của luật.
6.3. Nhà ở xã hội có được thế chấp không?
Nghị định 100/2015/NĐ-CP đã được điều chỉnh và bổ sung thêm nội dung tại Khoản 12 của Điều 1 theo Nghị định 49/2021/NĐ-CP để quy định về các vấn đề liên quan đến việc bán, cho thuê, và cho thuê mua nhà ở xã hội. Dưới đây là những điểm quan trọng cần lưu ý:
- Trong thời gian thuê nhà ở xã hội, bên thuê không được phép cho thuê hoặc chuyển nhượng nhà ở dưới mọi tình huống
- Trong khoảng thời gian tối thiểu là 5 năm, người mua và người thuê mua không được thế chấp tài sản (trừ trường hợp thế chấp căn hộ đó với ngân hàng để vay tiền mua hoặc thuê mua căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào. Việc bán lại chỉ được thực hiện sau khi có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Trong thời gian chưa đạt đến 5 năm, việc bán lại chỉ được thực hiện cho các đối tượng nhất định, bao gồm:
- Nhà nước (trong trường hợp nhà ở xã hội là do Nhà nước đầu tư);
- Chủ đầu tư dự án (nếu nhà ở xã hội được xây dựng bởi chủ đầu tư ngoài Nhà nước);
- Đối tượng được phép thuê mua hoặc mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá không vượt quá giá bán tối đa của nhà ở xã hội cùng loại, mà không yêu cầu nộp thuế thu nhập cá nhân.
Tổng quan, theo quy định trên, việc cầm cố nhà ở xã hội để thu tiền kinh doanh bị cấm, và thế chấp chỉ có thể thực hiện với ngân hàng để vay vốn mua căn hộ.
6.4. Thế chấp phải được đăng ký mới có hiệu lực có đúng không?
Căn cứ theo khoản 3 Điều 188 của Luật Đất đai 2013, quy định các hoạt động như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng, và thế chấp quyền sử dụng đất, cũng như góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm ghi chú vào sổ địa chính.
Ngoài ra, theo khoản 4 của Điều 323 trong Bộ luật Dân sự 2015, quy định rõ ràng về việc đăng ký thế chấp, sẽ do bên nhận thế chấp thực hiện theo quy định của pháp luật.
Xem thêm bài viết: Có được phép xây dựng nhà ở tạm thời trên đất nông nghiệp hay không?
6.5. Bị nợ xấu có vay thế chấp được không?
Nợ xấu là một tình trạng không mong muốn trong lĩnh vực tài chính và tín dụng, đang gây khó khăn cho nhiều ngân hàng và tổ chức tín dụng, khiến họ phải đối mặt với những thách thức về vốn lưu động. Và nhiều người cũng đặt câu hỏi là bị nợ xấu có vay thế chấp được không?
Đối với nợ xấu, nó có thể được phân chia thành hai nhóm chính là nhóm nợ xấu 1 và nhóm nợ xấu 2.
Trong trường hợp nợ xấu nhóm 1, nếu người vay chậm thanh toán tiền lãi và gốc trong khoảng từ một đến mười ngày, họ vẫn có cơ hội vay thế chấp tại các ngân hàng và tổ chức tài chính. Điều này chỉ đòi hỏi họ thanh toán đầy đủ số nợ hiện tại của mình đúng hạn đã hẹn.
Ngược lại, với nợ xấu nhóm 2, tức là việc thanh toán chậm từ mười đến ba mươi ngày, người vay cũng có thể nhận được sự hỗ trợ vay vốn từ một số ngân hàng và tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, tỷ lệ thành công trong việc vay vốn ở nhóm này thường rất thấp, đặt ra nhiều thách thức và khó khăn cho người vay vì không phải ngân hàng nào cũng chấp nhận cho vay.
Chính vì thế, dựa vào tình trạng nợ của bạn thì ngân hàng sẽ ra quyết định có cho bạn vay hay không dựa vào những điều đã phân tích ở bài viết trên.
Bài viết trên đây nói về chủ đề thế chấp nhà nhưng không thế chấp đất. Để biết thêm các thông tin và được tư vấn chuyên sâu, hãy liên hệ tới Luật Ánh Ngọc để được hỗ trợ và giải quyết kịp thời về vấn đề này, hoặc những vấn đề khách mà Quý khách cần được tư vấn. Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm sẽ hỗ trợ Quý khách những vấn đề đang gặp phải.
