Tìm hiểu chi tiết về đặt cọc. Mẫu hợp đồng đặt cọc cập nhật mới nhất


Tìm hiểu chi tiết về đặt cọc. Mẫu hợp đồng đặt cọc cập nhật mới nhất
Mục tiêu của bài viết này là giúp bạn hiểu rõ hơn về quá trình đặt cọc trong các giao dịch thuê nhà, mua sắm, hoặc các thỏa thuận kinh doanh khác. Chúng tôi sẽ đề cập đến tầm quan trọng của việc thực hiện đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của cả người cho thuê và người thuê. Bên cạnh đó, bài viết cũng cung cấp mẫu hợp đồng đặt cọc mới nhất để giúp bạn xây dựng một thỏa thuận rõ ràng và bảo vệ quyền lợi của mọi bên. Đừng để việc đặt cọc trở thành một nguồn lo lắng - tìm hiểu chi tiết và sử dụng mẫu hợp đồng đặt cọc để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong các thỏa thuận của bạn.

1. Đặt cọc là gì?

Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 đã quy định về đặt cọc:

"Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng."

Trước khi giao kết hợp đồng, các bên cần phải thỏa thuận về nội dung cơ bản của hợp đồng để chuẩn bị cho việc giao kết hợp đồng. Tuy nhiên, có những trường hợp do nguyên nhân chủ quan hoặc khách quan mà một bên không giao kết hợp đồng. Để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng được thực hiện, các bên đã thỏa thuận xác lập đặt cọc. Ngoài ra, trong quan hệ hợp đồng song vụ, các bên đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau, nếu một bên vi phạm nghĩa vụ thì có thể gây thiệt hại cho bên kia, vậy nên, các bên có thể thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm cho việc thực hiện đúng nghĩa vụ. Đặt cọc bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, cho nên sau khi các bên giao kết hợp đồng thì đặt cọc chấm dứt và tài sản đặt cọc có thể trở thành tài sản thanh toán hợp đồng.

Đặt cọc cũng có thể bảo đảm cho thực hiện hợp đồng nếu sau khi giao kết hợp đồng các bên mới thỏa thuận về đặt cọc. Ngoài ra, các bên có thể thỏa thuận đặt cọc bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng.

Vì trong quan hệ đặt cọc thì bên đặt cọc phải giao tái sản cho bên nhận đặt cọc nên tài sản đặt cọc phải là những loại tài sản dễ dàng chuyển giao, bảo quản như tiền, kim khí, đá quý hoặc vật có giá trị khác. 

Đọc thêm:

Vai trò của hợp đồng đặt cọc trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đặt cọc mua bán bất động sản như nào là đúng luật?

2. Hợp đồng đặt cọc là gì?

Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: "Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác".

Hợp đồng đặt cọc là hợp đồng lập ra để ghi nhận việc đặt cọc nhằm đảm bảo các bên thực hiện một giao dịch dân sự khác có liên quan.

3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc

3.1. Quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc

Căn cứ khoản 1 Điều 37 Nghị định 21/2021/NĐ-CP thì Bên đặt cọc có quyền và nghĩa vụ sau đây:

- Yêu cầu bên nhận đặt cọc ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản đặt cọc; thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản đặt cọc không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

- Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc hoặc đưa tài sản đặt cọc tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc đồng ý;

- Thanh toán cho bên nhận đặt cọc chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc.

Chi phí hợp lý quy định tại nội dung này là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi mà trong điều kiện bình thường bên nhận đặt cọc phải thanh toán để đảm bảo tài sản đặt cọc không bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng;

- Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc được sở hữu tài sản đặt cọc quy định tại (ii) mục 4.2;

- Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự 2015, luật khác liên quan quy định.

3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc

Căn cứ khoản 2 Điều 37 Nghị định 21/2021/NĐ-CP thì Bên nhận đặt cọc có quyền và nghĩa vụ như sau:

- Yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc;

- Sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng;

- Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc;

- Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc;

- Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự 2015, luật khác liên quan quy định.

4. Các trường hợp hợp đồng đặt cọc vô hiệu

Căn cứ khoản 1 Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng vô hiệu khi thuộc các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu được quy định từ Điều 123 đến Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015. Do đó, hợp đồng đặt cọc vô hiệu nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây:

- Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội;

- Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do giả tạo;

- Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện;

- Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị nhầm lẫn;

- Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép;

- Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình;

- Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức…

Trường hợp hợp đồng đặt cọc có hợp đồng phụ thì sự vô hiệu của hợp đồng đặt cọc sẽ làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng đặt cọc (Quy định này không áp dụng đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ).

Nếu các bên thỏa thuận hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng đặt cọc thì sự vô hiệu của hợp đồng phụ sẽ làm chấm dứt hợp đồng đặt cọc chính.

Đọc thêm: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc

5. Một số lưu ý khi đặt cọc mua nhà đất

- Khi mua nhà, đặt cọc không phải là bắt buộc đối với các bên mà là một biện pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì không có điều khoản nào bắt buộc các bên phải đặt cọc.

- Nếu các bên thỏa thuận đặt cọc thì đặt cọc là bước đầu tiên trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

- Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất gồm nhiều điều khoản do các bên thỏa thuận, tuy nhiên cần phải có: số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của từng bên.

- Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, chứng thực theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Công chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc.

6. Một số câu hỏi thường gặp về hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc phải công chứng không?

Hợp đồng đặt cọc được quy định tại Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, có thể hiểu đặt cọc là việc mà bên đặt cọc giao một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Có thể hiểu hợp đồng đặt cọc là một dạng hợp đồng “dự bị” để một thời gian sau sẽ thực hiện một giao dịch khác. Lúc này sẽ có các trường hợp sau xảy ra:

Trường hợp 1: Trường hợp hợp đồng được giao kết thì:

- Tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc

- Tài sản đặt cọc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền

Trường hợp 2: Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.

Trường hợp 3: Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc thì:

- Bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc

- Trả một số tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc

Ngoài ra, nếu hai bên có thỏa thuận khác thì khi hợp đồng đặt cọc không thực hiện được, hai bên phải thực hiện theo thỏa thuận khác đó.

Công chứng có phải là điều kiện để hợp đồng đặt cọc có hiệu lực?

Theo khoản 2, Điều 119 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì các giao dịch mà theo quy định của pháp luật phải công chứng chứng thực, đăng ký thì phải thực hiện công chứng, chứng thực. Căn cứ Điều 459 của Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 122 của Luật Nhà ở năm 2014, Điều 167 của Luật Đất đai 2013 thì các loại hợp đồng công chứng bao gồm:

- Hợp đồng tặng cho bất động sản;

- Hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

- Văn bản thừa kế quyền sử dụng đất.

Theo đó, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất không là một trong các loại hợp đồng phải công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Do đó, công chứng sẽ không phải là điều kiện để hợp đồng đặt cọc nhà đất có hiệu lực theo pháp luật.

Như vậy, luật không quy định bắt buộc phải thực hiện việc công chứng đối với hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, để bảo đảm tính pháp lý cũng như phòng ngừa trường hợp tranh chấp xảy ra, chúng ta nên thực hiện việc công chứng hợp đồng đặt cọc.

Chuyển khoản cho chủ đất (ghi rõ là tiền đặt cọc) mua đất thì có phải là tiền đặt cọc không?

Trường hợp này sẽ xảy ra nhiều quan điểm khác nhau:

Quan điểm 1: Đó là một dạng hợp đồng đặt cọc. Tôi đã chuyển vào tài khoản của Anh (bên bán) số tiền và ghi rõ nội dung. Anh hiểu và không phản đối thậm chí nhận số tiền đó để tiêu dùng. Anh không bán tài sản thì phải trả lại tiền gốc và phạt cọc theo pháp luật dân sự.

Quan điểm 2: Việc chuyển tiền vào tài khoản của chủ đất là ý chí đơn phương của cá nhân người chuyển khoản, nội dung chuyển khoản là đặt cọc mua đất của bên bán nhưng bên bán có thể không đồng ý hoặc có quyền từ chối bán. Bên bán chỉ có nghĩa vụ trả lại tiền (cùng với lãi suất), mà không phải chịu tiền phạt cọc.

Có thể thấy, việc xác lập hợp đồng đặt cọc bằng văn bản là hết sức quan trọng và cần thiết để xác định rõ ràng quyền và nghĩa vụ của các bên.

7. Hợp đồng đặt cọc mẫu

 

Hợp đồng đặt cọc mẫu trang 1
Hợp đồng đặt cọc mẫu trang 1
Hợp đồng đặt cọc mẫu trang 2
Hợp đồng đặt cọc mẫu trang 2
Hợp đồng đặt cọc mẫu trang 3
Hợp đồng đặt cọc mẫu trang 3

8. Tải mẫu Hợp đồng đặt cọc

Click để xem chi tiết: Tải mẫu Hợp đồng đặt cọc

Để được tư vấn cụ thể về hợp đồng bạn ký kết, liên hệ với Luật Ánh Ngọc ngay hôm nay!

 


Ý kiến

()
Bình luận
Các bình luận khác