Hướng dẫn cách xử lý khi chung cư bị chậm cấp sổ hồng


Hướng dẫn cách xử lý khi chung cư bị chậm cấp sổ hồng
Sự chậm cấp sổ hồng là vấn đề thường gặp trong lĩnh vực bất động sản, gây khó khăn cho chủ sở hữu và giao dịch bất động sản. Nguyên nhân có thể là do thủ tục phức tạp hoặc quy trình hành chính chậm trễ. Việc cải thiện quy trình cấp sổ hồng là một ưu tiên quan trọng để tạo tính minh bạch và sự ổn định trong thị trường bất động sản. Bài viết dưới đây sẽ giới thiệu về vấn đề này.

1. Sổ đỏ, sổ hồng là gì?

Sổ đỏ và sổ hồng là hai loại giấy chứng nhận quan trọng trong lĩnh vực bất động sản, được sử dụng để xác nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Sổ đỏ, thường có màu đỏ đậm, được ban hành bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, và nó tập trung vào việc ghi nhận quyền sử dụng đất của chủ sở hữu.

Sổ hồng, một loại giấy tờ khác, do Bộ Xây dựng ban hành và nó không chỉ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mà còn bao gồm cả các tài sản liên quan đến tài sản này. Theo Luật nhà ở năm 2014, để được cấp sổ hồng, tổ chức, hộ gia đình và cá nhân cần phải đáp ứng các điều kiện và quy định cụ thể, bao gồm cả điều kiện về quyền cư trú đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Tóm lại, sổ đỏ và sổ hồng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định quyền sở hữu và sử dụng tài sản bất động sản, tuy nhiên, quy trình cấp sổ hồng có thể gặp phải các vấn đề liên quan đến thủ tục phức tạp hoặc chậm cấp, ảnh hưởng đến sự ổn định trong thị trường bất động sản và các giao dịch liên quan chậm cấp sổ hồng.

Xem thêm bài viết: Đất trong quy hoạch có bán được không? Mua bán đất như thế nào?

 

Sổ đỏ, sổ hồng là gì?
Sổ đỏ, sổ hồng là gì?

2. Quy định về thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Về thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Điểm d Khoản 2 Điều 61 của Nghị định 43/2013/NĐ-CP đã quy định rõ ràng: "Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; ... là không quá 15 ngày". Điều này có nghĩa là, cơ quan có thẩm quyền, trong trường hợp chị đăng ký biến động đất đai sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất, phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận trong khoảng thời gian 15 ngày kể từ ngày chị nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất. Bất kỳ chậm trễ nào trong quy trình cấp sổ đỏ, sổ hồng sẽ bị xem xét là vi phạm pháp luật đất đai.

Ngoài ra, Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng nêu rõ các hành vi được xem xét là vi phạm quy định về thực hiện trình tự, thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất. Điều này bao gồm việc không tiếp nhận hồ sơ đã hợp lệ, không hướng dẫn cụ thể khi tiếp nhận hồ sơ, tự đặt ra các thủ tục hành chính ngoài quy định, giải quyết thủ tục hành chính không đúng trình tự quy định, trì hoãn việc giao các loại giấy tờ đã được cơ quan có thẩm quyền ký cho người xin làm thủ tục hành chính, và nhiều hành vi khác. Các cán bộ, công chức địa chính thực hiện những hành vi này sẽ được coi là vi phạm pháp luật đất đai, và người dân hoàn toàn có quyền khiếu nại lên cơ quan có thẩm quyền để giải quyết tình huống này.

3. Mức phạt đối với trường hợp chậm cấp sổ đỏ

3.1. Mức phạt đối với cơ quan có thẩm quyền đối với trường hợp chậm sổ đỏ

Về mức phạt đối với trường hợp chậm cấp sổ đỏ của cơ quan có thẩm quyền, Nghị định 91/2019/NĐ-CP đã thiết lập các mức phạt cụ thể nhằm tạo ra sự kỷ luật và đảm bảo tính chính trực và hiệu quả trong quá trình cấp sổ đỏ. Mức phạt này được xác định dựa trên thời gian chậm trễ trong việc thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ và số lượng hộ gia đình hoặc cá nhân bị ảnh hưởng. Dưới đây là các mức phạt cụ thể:

Trường hợp chậm làm thủ tục từ 03 tháng đến 06 tháng:

  • Nộp phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với các trường hợp chậm làm thủ tục cấp sổ đỏ cho dưới 30 hộ gia đình, cá nhân.
  • Mức nộp phạt tiền từ trên 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với những trường hợp chậm làm thủ tục cấp sổ đỏ cho từ 30 đến dưới 100 hộ gia đình, cá nhân.
  • Mức phạt tiền từ trên 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng cho các trường hợp chậm tiến hành làm thủ tục cấp sổ đỏ cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên.

Trường hợp chậm làm thủ tục từ trên 06 tháng đến 09 tháng:

  • Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với các trường hợp chậm làm thủ tục cấp sổ đỏ cho dưới 30 hộ gia đình, cá nhân.
  • Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng trong các trường hợp chậm làm sổ đỏ cho từ 30 đến dưới 100 hộ gia đình, cá nhân.
  • Phạt tiền từ trên 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng với những trường hợp chậm làm thủ tục cấp sổ đỏ cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên.

Trường hợp chậm làm thủ tục từ trên 09 tháng đến 12 tháng:

  • Mức xử phạt thường từ trên 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng trong các trường hợp chậm tiến hành thực hiện các thủ tục làm sổ đỏ cho dưới 30 hộ gia đình, cá nhân.
  • Mức phạt tiền từ trên 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với các trường hợp chậm tiến hành làm thủ tục sổ đỏ cho từ 30 đến dưới 100 hộ gia đình, cá nhân.
  • Mức phạt tiền từ trên 300.000.000 đồng tới 500.000.000 đồng trong các trường hợp chậm làm thủ tục sổ đỏ cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên.

Trường hợp chậm làm thủ tục từ 12 tháng trở lên:

  • Tiến hành phạt tiền với mức phạt trên 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với các trường hợp chậm tiến hành làm thủ tục cấp sổ đỏ cho dưới 30 hộ gia đình, cá nhân.
  • Mức phạt tiền từ trên 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với các trường hợp chậm tiến hành làm thủ tục cho từ 30 đến dưới 100 hộ gia đình, cá nhân.
  • Thực hiện phạt tiền từ trên 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng trong các trường hợp chậm tiến hành làm thủ tục cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên.

Mức phạt này cũng áp dụng đối với tổ chức được Nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở để bán. Điều quan trọng là, chỉ áp dụng hình phạt kỷ luật đối với cán bộ, công chức có nhiệm vụ cấp giấy chứng nhận cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mà có hành vi vi phạm chậm cấp sổ hồng.

Xem thêm bài viết: Các trường hợp không được tách thửa đất mà người dân cần nắm bắt

Giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

3.2. Mức xử phạt đối với tổ chức thực hiện dự án bất động sản

Về mức xử phạt đối với tổ chức thực hiện dự án bất động sản liên quan đến việc chậm cấp sổ đỏ, hình thức và mức độ vi phạm sẽ quyết định mức xử phạt tương ứng theo quy định của Điều 31 Nghị định 91/2019/NĐ-CP. Dưới đây là mức xử phạt chi tiết được áp dụng:

Trong khoảng thời gian từ sau 50 ngày đến 06 tháng sau khi chủ đầu tư bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, hoặc đất cho người mua hoặc sau khi bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận, tổ chức thực hiện dự án sẽ phải đối mặt với các mức xử phạt sau:

  • Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu vi phạm đối với dự án có dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, hoặc thửa đất.
  • Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu vi phạm đối với dự án có từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, hoặc thửa đất.
  • Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu vi phạm đối với dự án có từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, hoặc thửa đất trở lên.

Trong khoảng từ trên 06 tháng đến 09 tháng sau khi chủ đầu tư bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, hoặc đất cho người mua hoặc sau khi bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận, tổ chức thực hiện dự án có thể bị áp dụng các mức xử phạt sau:

  • Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu vi phạm đối với dự án có dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, hoặc thửa đất.
  • Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu vi phạm đối với dự án có từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, hoặc thửa đất.
  • Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng nếu vi phạm đối với dự án có từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, hoặc thửa đất trở lên.

Trong khoảng từ trên 09 tháng đến 12 tháng sau khi chủ đầu tư bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, hoặc đất cho người mua hoặc sau khi bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận, tổ chức thực hiện dự án có thể đối mặt với các mức xử phạt sau:

  • Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu vi phạm đối với dự án có dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, hoặc thửa đất.
  • Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng nếu vi phạm đối với dự án có từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, hoặc thửa đất.
  • Phạt tiền từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng nếu vi phạm đối với dự án có từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, hoặc thửa đất trở lên.

 

Mức phạt đối với trường hợp chậm cấp sổ đỏ của cơ quan có thẩm quyền
Mức phạt đối với trường hợp chậm cấp sổ đỏ của cơ quan có thẩm quyền

4. Trách nhiệm xin cấp sổ đỏ của Chủ đầu tư cho người mua căn hộ chung cư

Liên quan đến việc chậm cấp sổ đỏ, sổ hồng việc xác định trách nhiệm của Chủ đầu tư đối với việc xin cấp sổ đỏ cho người mua căn hộ chung cư được quy định như sau:

Theo quy định của Khoản 7 Điều 26 Luật nhà ở 2014, Chủ đầu tư của dự án nhà ở chung cư phải chịu trách nhiệm về việc xin cấp sổ đỏ cho người mua căn hộ chung cư. Cụ thể, trong khoảng thời gian 50 ngày, tính từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc tính từ thời điểm mà bên thuê mua căn hộ đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận, Chủ đầu tư phải thực hiện các thủ tục liên quan đến việc đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua hoặc người thuê mua nhà ở. Điều này có nghĩa là, Chủ đầu tư phải đảm bảo rằng quy trình cấp sổ đỏ sẽ được hoàn thành và sổ đỏ sẽ được cấp cho người mua hoặc người thuê mua căn hộ chung cư trong khoảng thời gian này.

Tuy nhiên, quy định này không áp dụng trong trường hợp người mua hoặc người thuê mua căn hộ tự nguyện thực hiện các thủ tục để đề nghị cấp Giấy chứng nhận một cách độc lập.

Ngoài ra, đối với trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê, Chủ đầu tư cũng phải chịu trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ liên quan đến nhà ở theo các quy định cụ thể được nêu chi tiết tại Điều 76 và Điều 77 của Luật nhà ở 2014. Điều này đảm bảo rằng thông tin về nhà ở cho thuê được bảo quản và quản lý một cách đúng đắn theo quy định.

6. Nguyên nhân dẫn đến việc chung cư bị chậm cấp sổ hồng là gì?

Việc chậm cấp sổ hồng cho người mua căn hộ chung cư xuất phát từ nhiều nguyên nhân đa dạng, tạo ra tình trạng khiến người mua phải chờ đợi một khoảng thời gian dài để có được tài sản như mong muốn. Dưới đây là những nguyên nhân chính dẫn đến việc chậm cấp sổ hồng:

Trường hợp không được cấp sổ hồng:

  • Xây dựng lấn chiếm mốc bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật là một trong những nguyên nhân phổ biến dẫn đến việc không cấp sổ hồng. Điều này vi phạm quy định tại Điều 35 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
  • Sử dụng đất xây dựng chung cư mà không có quyền sử dụng đất là một vi phạm khác, theo quy định tại Điều 35 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
  • Chủ đầu tư chưa hoàn thành thủ tục pháp lý là một trong những nguyên nhân quan trọng khác khiến việc cấp sổ hồng trở nên khó khăn. Xây dựng và bán nhà ở trước khi hoàn thành đầy đủ thủ tục pháp lý là vi phạm pháp luật xây dựng. Quy định tại Khoản 1 Điều 6 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP chỉ cho phép cấp Giấy chứng nhận cho nhà ở đã tạo lập hợp pháp.

Trường hợp do chủ đầu tư:

  • Chủ đầu tư xin cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính là một nguyên nhân quan trọng dẫn đến việc chậm cấp sổ hồng. Theo quy định, chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính để có đủ điều kiện xin cấp sổ hồng.
  • Thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp Giấy chứng nhận cho người mua căn hộ và chưa giải chấp có thể gây ra tình trạng không đủ giấy tờ để xin cấp sổ hồng. Theo quy định, chủ sở hữu nhà ở chỉ được cấp Giấy chứng nhận khi cung cấp đầy đủ giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà ở và quyền sở hữu.
  • Hoàn công chậm hoặc không thể hoàn công do xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt cũng là một nguyên nhân phổ biến gây ra việc cấp sổ hồng trễ.
  • Chậm nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận cũng đóng góp vào tình trạng chậm cấp sổ hồng cho người mua.

7. Người mua phải làm gì khi chủ đầu tư chậm trả sổ hồng?

Khi chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng, người mua cần thực hiện những bước sau để bảo vệ quyền và lợi ích của mình:

  • Làm đơn kiến nghị với Thanh tra xây dựng hoặc UBND có thẩm quyền: Người mua có quyền nộp đơn kiến nghị tới cơ quan Thanh tra xây dựng hoặc UBND có thẩm quyền để báo cáo về hành vi vi phạm của chủ đầu tư. Điều này giúp khởi đầu quá trình xử lý hành vi chậm cấp sổ hồng.
  • Xem xét hợp đồng: Trước tiên, người mua nên xem xét hợp đồng mua bán căn hộ để kiểm tra xem có điều khoản nào liên quan đến việc chậm cấp sổ hồng và quá trình giải quyết xung đột. Nếu hợp đồng có quy định về việc chậm cấp sổ hồng và các biện pháp xử lý, người mua có thể thực hiện theo đúng quy định hợp đồng.
  • Yêu cầu chủ đầu tư thực hiện điều khoản hợp đồng: Nếu trong hợp đồng mua bán có quy định rõ ràng về việc cấp sổ hồng và các biện pháp xử lý khi chậm cấp sổ hồng, người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư tuân thủ điều khoản đã thỏa thuận. Việc này có thể thúc đẩy chủ đầu tư đáp ứng nhanh chóng.
  • Khởi kiện ra Tòa án: Nếu chủ đầu tư không tuân thủ điều khoản hợp đồng hoặc không đáp ứng yêu cầu của người mua, người mua có thể xem xét khởi kiện ra Tòa án để giải quyết xung đột. Tùy thuộc vào tình huống cụ thể, việc này có thể dẫn đến quá trình phân tích hợp đồng và quyết định của Tòa án.

Tóm lại, người mua có nhiều lựa chọn để xử lý khi chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng, nhưng việc áp dụng biện pháp nào phụ thuộc vào tình huống cụ thể và quy định trong hợp đồng mua bán.

Xem thêm bài viết: Dịch vụ thuê Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai uy tín

Khi nào cần lập giấy uỷ quyền nhà đất? Những lưu ý khi uỷ quyền?

 

Người mua phải làm gì khi chủ đầu tư chậm trả sổ hồng
Người mua phải làm gì khi chủ đầu tư chậm trả sổ hồng

Tóm lại, người mua căn hộ chung cư có quyền khởi kiện chủ đầu tư khi chậm cấp sổ hồng và có các biện pháp bảo vệ quyền lợi của họ dựa trên quy định trong hợp đồng mua bán và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chậm cấp sổ hồng. Các bạn có thể tham khảo thêm bài viết Cách xử lý khi mất sổ hồng? Hướng dẫn thủ tục xin cấp lại sổ hồng. Nếu có những vướng mắc pháp lý cần được hỗ trợ, liên hệ ngay với Luật Ánh Ngọc để được tư vấn chi tiết! 

 


Ý kiến

()
Bình luận
Các bình luận khác