Xử lý như nào khi chủ dự án vi phạm thời hạn bàn giao nhà

Video tổng hợp nội dung

1. Quyền và nghĩa vụ các bên trong quan hệ giao dịch mua bán căn hộ, nhà ở

Hiện nay các dự án về căn hộ, biệt thự, nhà ở, chung cư,… gọi chung là bất động sản đang rất phát triển về cả số lượng và chất lượng. Những hoạt động thương mại liên quan đến bất động sản sẽ được sử dụng thuật ngữ “kinh doanh bất động sản”. Khi các chủ đầu tư giới thiệu các bất động sản đến khách hàng, thuyết phụ khách hành lựa chọn căn hộ, nhà ở của chủ đầu tư, thì chủ đầu tư phải thực hiện theo đúng các cam kết đã thoả thuận trên các quy định pháp luật. Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 đã quy định rõ về điều kiện khi bàn giao căn hộ, nhà ở đồng thời cũng quy định về các nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao dịch này như sau: 

1.1. Điều kiện bàn giao nhà ở, căn hộ

Căn cứ theo Điều 13 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 thì chủ đầu tư khi kinh doanh bất động sản phải đáp ứng được những yêu cầu để không vi phạm thời hạn bàn giao nhà như sau:

- Chủ đầu tư chỉ được bàn giao căn hộ, nhà ở,… cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng và các công trình cơ sở hạ tầng vật chất, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;

- Đảm bảo kết nối với hệ thống tầng chung khu vực;

- Trong trường hợp bàn giao nhà ở, căn ở, công trình xây dựng thô phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà và công trình xây dựng đó

- Kể từ ngày hết hạn bàn giao hoặc hết hạn cho thuê căn hộ, nhà ở,… cho người mua thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất cho bên mua, trừ trong trường hợp hai bên có thoả thuận khác.

Ngoài ra, chủ đầu tư cần phải đáp ứng các điều kiện khi bàn giao căn hộ, nhà ở như sau:

Căn cứ Điều 123 Luật Xây dựng năm 2014 quy định khi nghiệm thu công trình xây dựng cần phải đảm bảo:

• Các hạng mục công trình, công trình xây dựng hoàn thành chỉ được phép đưa vào sử dụng, khai thác sau khi đã được nghiệm thu đảm bảo các yêu cầu của thiết kế xây dựng, áp dụng đúng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật cho công trình, tuân thủ các quy định về quản lý sủ dụng về vật liệu xây dựng, và đã được nghiệm thu theo quy định pháp luật.
• Hơn nữa, chủ đầu tư còn phải nghiệm thu công trình về các tiêu chí về phòng cháy chữa cháy cho căn hộ, nhà ở trước khi bàn giao cho khách hàng.

1.2. Nghĩa vụ chủ đầu tư dự án

Căn cứ theo quy định tại Điều 22 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về nghĩa của chủ đầu tư như sau:

• Chủ đầu tư có nghĩa vụ bàn giao căn hộ, nhà ở,… cho khách hàng đúng thời hạn, chất lượng và điều kiện khác theo thoả thuận của các bên trong hợp đồng đã ký kết;
• Giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liên với đất cùng với hồ sơ, tài liệu có liên quan trong thoả thuận hợp đồng;
• Bồi thường thiệt do lỗi của mình gây ra;
• Thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định;
• Thực hiện các nghĩa vụ khác đã được thoả thuận trong hợp đồng

Như vậy, nghĩa vụ của chủ đầu tư sẽ phát sinh khi hai bên ký hợp hợp đồng mua bán bất động sản. Chủ đầu tư có trách nhiệm phải tuân thủ theo quy định pháp luật và những thoả thuận đã ký kết trong hợp đồng. Nếu vi phạm hợp đồng thì chủ đầu tư phải chịu bồi thường thiệt hại với những lỗi mà mình gây ra như: Vi phạm thời hạn bàn giao nhà; chậm bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…

1.3. Quyền của bên mua căn hộ, nhà ở

Đối với khách hàng khi tham gia giao dịch bất động sản cũng có những quyền như sau:

Căn cứ Điều 23 Luật kinh doanh Bất động sản năm 2014 quy định:

• Bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao căn hộ, nhà ở,… đúng thời hạn và chất lượng, đảm bảo thực hiện các điều kiện đã thoả thuận trong hợp đồng đã ký kết;
• Bên mua có quyền yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán bất động sản liên quan theo như thời hạn đã thoả thuận trong hợp đồng;
• Có quyền yêu cầu bên bán giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất và hồ sơ có liên khác theo thoả thuận trong hợp đồng đã giao kết.
• Yêu cầu bên bán phải bồi thường thiệt hại khi vi phạm hợp đồng trong trường hợp giao căn hộ, công trình không đúng chất lượng và thời hạn đã giao kết.

1.4. Nghĩa vụ của bên mua nhà

Ngoài ra để xác định chủ đầu tư đã vi phạm hợp đồng khi vi phạm thời hạn bàn giao nhà trong các dự án, khách hàng cần phải đảm bảo thực hiện đúng và đầy đủ các quy định về nghĩa vụ cùa mình được quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 như sau:

• Đã thanh toán đầy đủ tiền mua nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thanh toán như hợp đồng đã giao kết;
• Đã phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục cần thiết để mua bán bất động sản trong thời hạn quy định của hợp đồng đã giao kết;
• Bồi thường thiệt hại do lỗi mình gây ra;
• Các thoả thuận khác đã được quy định trong hợp đồng

Như vậy khi tính từ thời điểm các bên giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản sẽ phát sinh những quyền lợi và nghĩa vụ tương ứng được pháp luật bảo hộ và điều chỉnh. Như Luật Ánh Ngọc đã phân tích ở trên, khi chủ đầu tư có hành vi vi phạm thời hạn bàn giao nhà dẫn đến phát sinh thiệt hại cho khách hàng khi không thể sử dụng căn hộ, ở nhà theo đúng thời hạn trong hợp đồng đã thoả thuận hoặc chất lượng của công trình không được như mong đợi thì khách hàng có thể thoả thuận với chủ đầu tư để phạt và bồi thường thiệt hại vi phạm Hợp đồng, nếu chủ đầu tư không có thiện chí, các bạn cũng có thể khởi kiện chủ đầu tư để bồi thường thiệt hại theo điều khoản đã quy định trong hợp đồng.

Có thể bạn quan tâm: Dịch vụ tư vấn pháp lý về đất đai mới nhất

2. Mức phạt khi vi phạm thời hạn bàn giao nhà trong các dự án của chủ đầu tư

Để bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch kinh doanh bất động sản. Điều 16 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định như sau: Việc phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại do khách hàng chậm tiến độ thanh toán, chủ đầu tư chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thoả thuận và được quy định trong hợp đồng. Như vậy, khi giao kết hợp đồng, các bạn cần phải thoả thuận rõ về việc phạt và bồi thường thiệt hại với chủ đầu tư trong trường hợp vi phạm thời hạn bàn giao nhà.

Khi các bạn gặp trường hợp chủ đầu tư vi phạm thời hạn bàn giao nhà, không thực hiện giao căn hộ, nhà ở,… theo đúng thời hạn đã cam kết, các bạn có thể căn cứ theo những quy định tại Nghị định số 16/2022/NĐ/CP để yêu cầu chủ đầu tư bồi thường vi phạm hợp đồng như sau:

• Đối với trường hợp chủ đầu tư thực hiện không đúng thời hạn giao căn hộ, nhà ở thuộc dự án đầu tư xây dựng, dự án phát triển khu đô thị theo tiến độ đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì sẽ phạt tiền 80 triệu đồng đến 100 triệu đồng theo quy định.
• Đối với công trình được duyệt cho chủ sở hữu, đơn vị quản lý sử dụng công trình nếu chậm bàn giao hoặc không bàn giao đầy đủ theo quy định bảo trì thì phạt từ 30 triệu đồng đến 40 triệu đồng.
• Đối với dự án xây dựng căn hộ, nhà ở đã được có quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt khi chủ đầu tư chậm tiến độ triển khai xây dựng dự án thì sẽ bị phạt từ 400 triệu đồng đến 600 triệu đồng.

Như vậy, khi chủ đầu tư vi phạm thời hạn bàn giao nhà làm ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng, gây tổn hại đến vật chất và tinh thần thì có thể yêu cầu bên vi phạm bồi thường theo những thoả thuận mà hai bên đã giao kết. Mức xử phạt vi phạm hợp đồng sẽ tuỳ theo mức vi phạm, chủ đầu tư có thể bị xử phạt từ 30 triệu đồng đến 600 triệu đồng.

3. Xử lý vi phạm thời hạn bàn giao nhà như thế nào

3.1. Áp dụng hình phạt theo thoả thuận

Hợp đồng mua bán căn hộ, nhà ở là loại hợp đồng dân sự và chịu sự điều chỉnh của Bộ Luật dân sự hiện hành. Do đó, khi một trong các chủ thể của hợp đồng này vi phạm hợp đồng, ảnh hưởng đến quyền lợi và lợi ích hợp pháp của bên còn lại thì sẽ phải quyết theo Luật Dân sự Việt Nam. Vi phạm thời hạn bàn giao nhà trong các dự án là việc chậm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng của chủ đầu tư. Căn cứ Điều 353 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định như sau: Thiệt hại của khách hàng khi chủ đầu tư vi phạm thời hạn bàn giao nhà có thể được xác định là thiệt hại về vật chất hoặc thiệt hại về tinh thần (tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để hạn chế, ngăn chặn hoặc khắc phục thiệt hại do vi phạm gây ra; xâm phạm uy tín, danh dự,…) thì chủ đầu tư phải bồi thường thiệt hại do vi phạm.

Ngoài mức phạt theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP Luật Ánh Ngọc đã phân tích ở trên, thì chủ đầu tư còn bị phạt theo các chế tài đã thoả thuận trong hợp đồng đã giao kết nếu vi phạm thời hạn bàn giao nhà.

3.2. Áp dụng hình thức phạt khi khởi kiện vi phạm Hợp đồng:

Trong trường hợp nếu chủ đầu tư vi phạm thời hạn bàn giao nhà trong các dự án đã thoả thuận trong hợp đồng thì khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao nhà đúng thời hạn, đồng thời phải thực hiện bồi thường thiệt hại theo các điều khoản các bên đã xác lập khi ký kết hợp đồng. Trường hợp khách hàng đã thực hiện nghĩa vụ như thoả thuận mà chủ đầu tư vẫn không thực hiện bàn giao nhà dẫn đến khách hàng phải chịu những thiệt hại phát sinh thì các bạn có quyền gửi đơn khởi kiện lên Toà án nhân dân cấp quận/huyện nơi có công trình căn hộ, nhà ở chưa được bàn giao để được Toà bảo vệ cho lợi ích của mình.

Luật Ánh Ngọc hướng dẫn các bạn trình tụ thủ tục khởi kiện trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm thời hạn bàn giao nhà như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện:

Hồ sơ khởi kiện bao gồm:

• Đơn khởi kiện theo mẫu
• Chứng cứ, tài liệu chứng minh kèm theo để chứng minh quyền lợi hợp pháp của bạn bị xâm hại (Ví dụ như Hợp đồng mua bán căn hộ (chứng minh chủ đầu tư vi phạm thời hạn bàn giao nhà), hợp đồng vay tiền để mua nhà (chứng minh chủ đầu tư vi phạm thời hạn bàn giao nhà làm thời hạn mượn tiền kéo dài, tăng lãi suất khách hàng phải trả,…);
• Giấy tờ cá nhận: Căn cước công dân, hộ chiếu;
• Hồ sơ liên quan khác đến người khởi kiện, đương sự và người có liên quan.

Bước 2: Toà án nhận và giải quyết đơn khởi kiện

• Khi Toà nhận đơn kiện, Toà sẽ cấp giấy xác nhận cho người khởi kiện
• Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn, Chánh án sẽ phận công Thẩm phán xem xét đơn kiện;
• Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ khi được phân công, Thẩm phán sẽ xem xét đơn khởi kiện. Trường hợp nếu đủ điều kiện thì quyết định thụ lý vụ án.

Bước 3: Nộp tạm ứng án phí: Trong thời hạn 7 ngày kể từ lúc nhận được giấy báo của Toà án về việc tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng và phí và nộp lại cho Toà án biên lai tạm ứng án phí.

Bước 4: Phân công Thẩm phán giải quyết và tiền hành hoà giải, chuẩn bị xét xử. Vụ án sẽ được giải quyết theo thủ tục sơ thẩm. Toàn án sẽ gửi giấy mời triệu tập bên bị đơn là chủ đầu tư lên làm việc theo quy định.

Có thể bạn quan tâm: Có được phép xây dựng nhà xưởng trên đất nông nghiệp không?

4. Phòng tránh và hạn chế các rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

Để tránh gặp trường hợp đến thời hạn bàn giao nhà nhưng Dự án vẫn chỉ thấy khu đất trống, chủ đầu tư vi phạm thời hạn bàn giao nhà, các bạn cần lưu ý những điều như sau:

• Thứ nhất, các bạn cần phải tìm hiểu rõ thông tin về chủ đầu tư, nếu chủ đầu tư có uy tín trên thị trường sẽ hạn chế được rủi ro sẽ xảy ra. Chủ đầu tư phải có đầy đủ các giấy tờ sau đây: Giấy tờ về quyền sử dụng đất, bản vẽ thiết kế thi công đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đây chính là điều kiện quan trọng nhất để xác định căn hộ bạn mua không phải nằm trong dự án “ma”. Nếu chủ đầu tư không có những giấy tờ đó thì sẽ được hiểu rằng, khu vực đó chưa có một dự án nào cả và đất có thể không được xây dựng nhà ở.
• Thứ hai, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng và giấy tờ nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng vật chất kỹ thuật. Đối với chung cư thì phải có biên bản nghiệm thu về việc đã xây dựng hoàn thành xong phần móng. Nếu chưa có những giấy tờ này thì rất có khả năng dự án mới nằm trên giấy, rất khó để hoàn thành đúng hạn.
• Thứ ba, chủ đầu tư phải được Sở xây dựng chấp thuận về việc cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lại. Đây chính là cơ sở tin tưởng nhất để chúng ta mua nhà ở căn hộ được hình thành trong tương lai.
• Thứ tư, chủ đầu tư phải có thư bảo lãnh của Ngân hàng về việc bán nhà hình thành trong tương lai. Bởi đây là việc rất quan trọng để bảo đảm quyền lợi của các bạn khi có rủi ro không may xảy ra. Đây còn là điều kiện bắt buộc của chủ đầu tư, nếu không có tức là chủ đầu tư chưa đủ điều kiện để bán nhà hình thành trong tương lai.
• Thứ năm, các bạn cần phải tìm hiểu rõ các quy định về việc thanh toán khi mua nhà hình thành trong tương lai. Do loại hình này tồn tại nhiều rủi ro nên quy định pháp luật chỉ cho phép bên chủ đầu tư được thu trước một khoản tiền nhất định mà không được thu hết. Lần đầu sẽ thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng, nhưng lần thanh toán tiếp theo sẽ dựa trên tiến độ xây dựng công trình nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà. Để an tâm và không mất quá nhiều thời gian, các bạn có thể tham khảo tư vấn của luật sư, chuyên gia trong lĩnh vực này. Điều đó sẽ làm hạn chế rủi ro sẽ phát sinh trong tương lai.

Trên đây là những tư vấn của Luật Ánh Ngọc để các bạn có thể xử lý trường vi phạm thời hạn bàn giao nhà khi chậm bàn giao nhà.